Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở lý luận của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 1. Khái niệm về bồi thường giải phóng mặt bằng Bồi thường GPMB là quá trình đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng quy định tại Điều 27 của Luật Đất đai năm 1993. Công tác bồi thường GPMB là việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và mục đích phát triển kinh tế.
- Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất đã được giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 (theo khoản 5, Điều 4, Luật Đất đai năm 2003). - Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (theo khoản 6, Điều 4, Luật Đất đai năm 2003). - Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí di dời đến địa điểm mới (theo khoản 7, Điều 4, Luật Đất đai năm 2003). Đặc điểm của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng Bồi thường GPMB là quá trình đa dạng và phức tạp, nó thể hiện sự khác nhau giữa các dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
Chính vì vậy, công tác bồi thường GPMB có các đặc điểm sau: - Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu vực nội thành, nội thị, mức độ tập trung cao, ngành nghề của dân cư đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến công tác GPMB có đặc trưng nhất định. Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, dịch vụ… quá trình GPMB cũng có những đặc trưng riêng của nó. Đối với khu vực ngoại thành 5 hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, do đó GPMB cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn thì người dân chủ yếu sống dựa vào hoạt động nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất trong khi trình độ sản xuất lại thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp lại rất khó khăn, do đó tâm lí của người dân vùng này là giữ đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn thu được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác do tập quán canh tác và sinh hoạt nên đa phần người dân đều không muốn mất đi mảnh đất cha ông để lại. Tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền vận động người dân di chuyển là rất khó khăn.
Bên cạnh đó công tác kiểm kê, định giá để bồi thường, hỗ trợ gặp nhiều khó khăn do các tài sản như công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất rất đa dạng. Chính vì vậy khi thực hiện công tác bồi thường GPMB cần có sự phối hợp hài hòa giữa các cấp chính quyền, các ban ngành đoàn thể có liên quan và người dân. Cần áp dụng kịp thời những chính sách của Nhà nước để đảm bảo quyền và lợi ích của các bên tham gia theo đúng quy định của pháp luật. Sự cần thiết của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng * Giải phóng mặt bằng là yêu cầu tất yếu đối với các dự án xây dựng Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế,văn hóa xã hội phát triển cơ sở hạ tầng thì ngày càng có nhiều dự án đầu tư xây dựng được đưa vào thưc hiện.
Trong khi quỹ đất còn có hạn và do tính đặc thù của các dự án nên khi xây dựng đều phải chuẩn bị mặt bằng. Vậy mặt bằng xây dựng là yếu tố hết sức cần thiết để có thể triển khai các dự án xây dựng, không có mặt bằng thì không thể triển khai được các dự án. Do đó GPMB là một yêu cầu tất yếu góp phần quan trọng cho việc thực hiện thành công các dự án. Cũng như việc hoàn thành tiến độ xây dựng của các dự án nó là điều kiện tiên quyết để dự án có thể thực hiện.
* Giải phóng mặt bằng là một yêu cầu khách quan của quá trình đổi mới Trong quá trình đổi mới thì nhu cầu xây dựng các cơ sở hạ tầng, các khu đô thị mới các khu công nghiệp ngày càng phát triển. Với điều kiện quỹ đất hạn hẹp 6 nên hầu hết các diện tích đất đều đã được sử dụng. Do đó để thực hiện được các dự án trong quá trình đổi mới thì một yêu cầu khách quan được đặt ra là mặt bằng để có thể thực hiện được dự án. Trong quá trình đổi mới thì nhu cầu về nhà ở, bệnh viện, trường học các dịch vụ vui chơi giải trí ngày càng cao nên công tác GPMB để tạo quỹ đất lại càng cần thiết.
Gắn với sự phát triển đó thì hệ thống giao thông cũng cần được đầu tư xây dựng mới và mở rộng các tuyến đường để đáp ứng nhu cầu đi lại, lưu thông hàng hóa. Để thực hiện được điều đó thì chúng ta phải bồi thường, GPMB để có mặt bằng thực hiện các dự án giao thông. Vậy cùng với quá trình đổ mới phát triển của đất nước thì công tác GPMB có vai trò quan trọng và là một yêu cầu tất yếu khách quan trong quá trình đổi mới. * Công tác giải phóng mặt bằng góp phần thực hiện quy hoạch sử dụng đất đai nhằm sử dụng đất đai hiệu quả hơn Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một trong những công cụ thống nhất quản lý đối với toàn bộ đất đai, đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý tiết kiệm và có hiệu quả.
Để thực hiện quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai hợp lý thì cần có sự chuyển đổi mục đích sử dụng qua từng thời kỳ để phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế xã hội nhất nhằm mang lại lợi ích kinh tế cao nhất. Chúng ta sẽ thực hiện chuyển đổi đất có mục đích kém hiệu quả sang những mục đích có hiệu quả kinh tế và hiệu quả xã hội cao hơn. Ví dụ như chúng ta chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang xây dựng các khu công nghiệp để tạo ra giá trị kinh tế cao hơn rất nhiều lần so với sản xuất nông nghiệp. Do đó công tác GPMB là yếu tố cần thiết không thể thiếu trong việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Do các khu đô thị các khu dân cư, khu công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, hình thành và phát triển một cách tự nhiên thiếu sự đồng bộ nên một số đất đai bị sử dụng lãng phí, kém hiệu quả. Nhà nước tiến hành sắp xếp bố trí lại quy mô cơ cấu sử dụng đất thông qua các quy hoạch kế hoạch để sử dụng đất cho các dự án cụ thể. Các dự án được đưa ra luôn nhằm mục đích là nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai cũng như tạo điều kiện sử dụng tốt hơn các nguồn lực khác trong vùng để thúc đẩy kinh tế phát triển. Tóm lại công tác GPMB góp phần thực hiện các quy hoạch kế hoạch sử dụng đất nhằm tăng hiệu quả sử dụng đất đai góp phần phát triển kinh tế xã hội.
Tổng quan về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng * Bản chất của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng Công tác bồi thường GPMB thực chất là trả lại mặt bằng xây dựng để có thể xây dựng các công trình mới. Việc thực hiện PGMB các dự án có sử dụng đất đặc biệt là các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, giao thông đô thị thường làm cho giá đất đai ở các khu vực xung quanh tăng lên rất cao. Việc GPMB trong các khu dân cư đông đúc còn làm ảnh hưởng tới mỹ quan, kiến trúc của đường phố đô thị. Thông thường các dự án khục vụ kinh tế như xây dựng khu công nghiệp chế xuất thường tập trung ở bên ngoài thành phố và thường lấy đất sản xuất nông nghiệp để làm mặt bằng xây dựng.
Còn các dự án thực hiện trong các khu dân cư đông đúc thường là phát triển cơ sở hạ tầng mà chủ yếu là mở rộng đường giao thông trong thành phố. Khi các dự án mở đường thực hiện, những hộ gia đình ở ngay sát đường cũ thường mất hết hoặc còn một phần đất để lại. Do đó họ thường tận dụng để xây nhà hoặc xây các quán nhỏ kinh doanh, hình thể này trông rất xấu như sự tự phát về kiến trúc, không có sự đồng bộ trong các thiết kế… Nó làm ảnh hưởng đến tới mỹ quan kiến trúc của đường phố. GPMB liên quan đến việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất.
Trong khi giá đất hiện nay là rất cao và thường xuyên biến động, mà các dự án thì thường phải dùng đến một lượng mặt bằng khá lớn. Hơn thế nữa còn phải bồi thường các tài sản trên đất các khoản chi phí liên quan đến công di dời và các khoản hỗ trợ khác như hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp tạo việc làm, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ gia đình chính sách… Ngoài ra còn có các chi phí liên quan đến việc triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB. Trong thực tế không ít dự án phải rơi vào chậm trễ hay khó khăn do thiếu vốn để thực hiện công tác này. * Yêu cầu của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng - Đảm bảo tiến độ nhanh chóng, kịp thời và chính xác.
Công tác GPMB được coi là một trong những bước đầu tiên của một dự án đầu tư xây dựng, do đó đảm bảo nhanh chóng, kịp thời và chính xác trong công tác bồi thường GPMB là một yêu cầu cấp thiết và rất quan trọng.