Tổng quan nghiên cứu

Thị trường quyền sử dụng đất tại các địa phương thuộc khu vực đồng bằng sông Hồng đang trải qua giai đoạn chuyển đổi mạnh mẽ gắn liền với chương trình mục tiêu quốc gia về xây dựng nông thôn mới. Theo báo cáo từ Cục Thuế tỉnh Hải Dương, tổng thu ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh năm 2018 đạt tới 3.061 tỷ đồng, vượt 437% so với dự toán năm và tăng trưởng gấp 2 lần so với cùng kỳ năm trước. Kết quả này phản ánh vai trò đặc biệt quan trọng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong việc tạo lập nguồn vốn phục vụ đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Tuy nhiên, quá trình triển khai đấu giá đất ở tại cấp huyện và cấp xã vẫn còn bộc lộ nhiều điểm nghẽn mang tính hệ thống. Điển hình là tình trạng xác định giá khởi điểm chưa sát với biến động thực tế của thị trường tự do, hiện tượng thông đồng dìm giá gây thất thoát ngân sách, cùng với sự chậm trễ trong việc hoàn thiện đồng bộ hệ thống cấp thoát nước, giao thông nội bộ tại các mặt bằng quy hoạch. Vấn đề nghiên cứu trọng tâm là làm rõ thực trạng tổ chức đấu giá, nhận diện các nhân tố tác động đến kết quả trúng đấu giá và đánh giá mức độ hài lòng của người dân đối với quy trình quản lý đất đai tại địa phương.

Mục tiêu cụ thể của luận văn tập trung vào việc hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất; đánh giá toàn diện thực trạng công tác đấu giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Giang giai đoạn 2015 – 2017; đi sâu phân tích 02 dự án điểm gồm Khu dân cư xã Long Xuyên và Khu dân cư Ao Láng tại xã Tân Việt; từ đó đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, tối ưu hóa nguồn thu ngân sách từ 30% đến 50% cho các công trình công ích cơ sở. Phạm vi không gian nghiên cứu được thực hiện trên địa bàn huyện Bình Giang, tỉnh Hải Dương với dữ liệu thu thập xuyên suốt từ năm 2015 đến năm 2018 và hoàn thành tổng hợp vào năm 2019.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng kết hợp giữa Lý thuyết địa tô và kinh tế học đất đai với Lý thuyết đấu giá tài sản công. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, cơ chế hai giá đất gồm giá đất do Nhà nước quy định mang tính ổn định định kỳ 5 năm một lần và giá thị trường vận động linh hoạt theo quan hệ cung cầu luôn tạo ra khoảng chênh lệch địa tô lớn. Việc đấu giá quyền sử dụng đất chính là công cụ kinh tế hữu hiệu nhằm công khai hóa việc phân bổ tài nguyên, xóa bỏ cơ chế bao cấp xin - cho và tối đa hóa giá trị địa tô chênh lệch nộp vào ngân sách nhà nước.

Bên cạnh đó, nghiên cứu kế thừa các bài học kinh nghiệm quốc tế về quản lý đấu giá bất động sản. Điển hình là mô hình trả giá bằng thư kín trong suốt thời hạn định sẵn của Nhật Bản nhằm ngăn ngừa triệt để các hành vi liên minh dìm giá, cùng hệ thống điều tiết giá đất và phân phối nguồn thu từ đất đai phục vụ an sinh xã hội tại Trung Quốc và Đài Loan.

Hệ thống khái niệm then chốt được chuẩn hóa dựa trên các văn bản pháp luật hiện hành:

  • Quyền sử dụng đất: Là một loại tài sản và quyền tài sản đặc biệt được quy định tại Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 166, 167 Luật Đất đai 2013, bao gồm 8 quyền năng cơ bản của người sử dụng đất.
  • Đấu giá quyền sử dụng đất: Hình thức bán tài sản công khai theo nguyên tắc, trình tự luật định tại Luật Đấu giá tài sản 2016, bảo đảm quyền tiếp cận bình đẳng cho từ 2 chủ thể tham gia trở lên.
  • Giá khởi điểm và bước giá: Mức giá sàn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Nghị định 135/2016/NĐ-CP và Thông tư 02/2015/TT-BTC, kết hợp với mức chênh lệch tối thiểu của lần trả giá kế tiếp quy định tại Nghị định 17/2010/NĐ-CP.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu thứ cấp được thu thập từ hệ thống báo cáo thống kê đất đai năm 2018, các văn bản quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500, hồ sơ phê duyệt giá khởi điểm và biên bản kết quả trúng đấu giá giai đoạn 2015 – 2017 lưu trữ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bình Giang, Chi cục Thuế và UBND các xã Long Xuyên, Tân Việt.

Nguồn dữ liệu sơ cấp được thiết lập thông qua điều tra khảo sát với cỡ mẫu gồm 80 người tham gia đấu giá thực tế (trong đó 40 phiếu phân bổ tại dự án Khu dân cư xã Long Xuyên và 40 phiếu tại dự án Khu dân cư Ao Láng, xã Tân Việt). Phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên phân tầng được áp dụng dựa trên danh sách người tham gia đấu giá thành công và không thành công nhằm bảo đảm tính khách quan, đại diện. Ngoài ra, tác giả thực hiện phỏng vấn sâu 10 cán bộ quản lý địa chính cấp huyện và cấp xã.

Lý do lựa chọn phương pháp thống kê mô tả, phân tích so sánh và phương pháp đánh giá theo tiêu chí là vì các công cụ này cho phép lượng hóa chính xác tỷ lệ tăng giá trúng so với giá sàn, đồng thời đo lường mức độ đồng thuận của xã hội đối với tính minh bạch của quy trình đấu giá 7 bước. Toàn bộ quá trình nghiên cứu được triển khai thực nghiệm và xử lý dữ liệu từ tháng 4/2018 đến tháng 10/2019.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, hoạt động đấu giá đất tại huyện Bình Giang giai đoạn 2015 – 2017 đã tạo ra nguồn thu ngân sách đáng kể, với tỷ lệ tăng giá bình quân giữa giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm dao động từ 15% đến 35%. Trên quy mô toàn tỉnh Hải Dương, sự phát triển của 13 tổ chức đấu giá tài sản chuyên nghiệp gồm 1 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá trực thuộc Sở Tư pháp thành lập từ tháng 10/1997 cùng 12 doanh nghiệp và chi nhánh đã tạo điều kiện chuyên nghiệp hóa các phiên giao dịch.

Thứ hai, kết quả nghiên cứu tại 02 dự án điểm cho thấy sự phân hóa rõ rệt về mức độ hấp dẫn của bất động sản:

  • Tại dự án Khu dân cư xã Long Xuyên, các lô đất tiếp giáp mặt đường trục liên xã có kích thước mặt tiền tiêu chuẩn từ 5,0m đến 5,5m, diện tích phổ biến từ 75m2 đến 90m2 đạt tỷ lệ trúng đấu giá 100% ngay tại đợt 1, mức giá trúng bình quân tăng 28% so với giá sàn.
  • Ngược lại, tại dự án Khu dân cư Ao Láng, thôn Tân Hưng, xã Tân Việt, mức chênh lệch giá trúng chỉ đạt 18,5% do vị trí nằm sâu trong khu dân cư hiện hữu và hệ thống hạ tầng kết nối chưa hoàn thiện tại thời điểm mở bán.

Thứ ba, kết quả điều tra 80 người tham gia đấu giá ghi nhận 82,5% ý kiến đánh giá cao tính công khai, minh bạch của quy chế đấu giá và thủ tục niêm yết trước 30 ngày. Tuy nhiên, có tới 34,2% số người được hỏi bày tỏ sự không hài lòng về tiến độ thi công hạ tầng kỹ thuật sau khi trúng đấu giá, đặc biệt là tình trạng chậm cấp điện, nước sinh hoạt và làm đường giao thông nội bộ.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính dẫn đến sự chênh lệch giá lớn tại các dự án là do yếu tố vị trí địa lý và khả năng sinh lời thương mại của thửa đất. Những lô đất có hình thể vuông vắn, mặt tiền rộng trên 5m luôn thu hút lượng hồ sơ đăng ký tham gia cao gấp 3 đến 4 lần so với các lô đất phía trong. Điều này tương đồng với các nghiên cứu tại Hà Nội năm 2016 (với 15 đơn vị tổ chức đấu giá 21,3 ha, thu về 2.426 tỷ đồng) và TP. Hồ Chí Minh năm 2015 (thu về hơn 700 tỷ đồng), nơi các dự án có hạ tầng đồng bộ luôn đạt giá trị thặng dư vượt trội.

Hạn chế nổi cộm là phương pháp định giá đất cụ thể theo hệ số điều chỉnh đôi khi chưa phản ánh kịp đà tăng nhiệt của thị trường bất động sản vùng ven khu công nghiệp, dẫn tới việc định giá sàn ở mức thấp. Thêm vào đó, sự xuất hiện của các nhóm đầu cơ gây nhiễu loạn thông tin phiên đấu giá.

Để trực quan hóa các kết quả này trong báo cáo học thuật, dữ liệu thực nghiệm có thể được cấu trúc thành biểu đồ cột kép so sánh tương quan giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá theo từng nhóm vị trí đất, kết hợp cùng bảng ma trận phân phối tần suất đánh giá mức độ hài lòng của khách hàng đối với 5 tiêu chí: tính minh bạch, thủ tục hành chính, mức giá khởi điểm, chất lượng hạ tầng và tiến độ bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, hoàn thiện cơ chế xác định giá khởi điểm: UBND huyện Bình Giang cần phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường cùng Sở Tài chính áp dụng linh hoạt phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp phương pháp thặng dư, đồng thời thuê các đơn vị tư vấn thẩm định giá độc lập khảo sát dữ liệu giao dịch thực tế trong bán kính 1 km. Mục tiêu là định giá khởi điểm đạt từ 85% đến 90% giá thị trường tại thời điểm phê duyệt, hoàn thành thẩm định trước ngày thông báo đấu giá ít nhất 15 đến 30 ngày.

Thứ hai, bắt buộc hoàn thiện đồng bộ hạ tầng kỹ thuật trước khi tổ chức phiên đấu giá: Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng huyện Bình Giang phải thực hiện nghiệm thu 100% các hạng mục đường giao thông trải nhựa hoặc bê tông, hệ thống cấp thoát nước, điện chiếu sáng và phân định rõ mốc giới các lô đất trước thời điểm mở bán tối thiểu 45 ngày. Giải pháp này giúp gia tăng giá trị trúng đấu giá thêm ít nhất 12% đến 15% cho mỗi mét vuông đất ở.

Thứ ba, đổi mới quy chế và hình thức tổ chức đấu giá nhằm triệt tiêu tiêu cực: Hội đồng đấu giá huyện cần đẩy mạnh chuyển dịch sang hình thức bỏ phiếu gián tiếp hoặc áp dụng đấu giá trực tuyến theo Luật Đấu giá tài sản 2016, đặt mục tiêu đạt 70% số phiên đấu giá thực hiện gián tiếp vào năm 2022. Quy trình này sẽ ngăn chặn triệt để tình trạng thông đồng, dàn xếp, dìm giá của các nhóm quân xanh, quân đỏ.

Thứ tư, tối ưu hóa chính sách điều tiết nguồn thu tài chính: HĐND và UBND tỉnh Hải Dương cần duy trì cơ chế phân cấp nguồn thu hợp lý, để lại từ 40% đến 50% tiền sử dụng đất thu được cho ngân sách cấp xã đối với các dự án dưới 50 tỷ đồng. Nguồn vốn này phải được giải ngân trong vòng 12 tháng để tái đầu tư xây dựng trạm y tế, trường mầm non và các công trình phúc lợi nông thôn mới tại địa phương.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung luận văn mang lại giá trị tham khảo chuyên sâu và cung cấp các góc nhìn ứng dụng thực tế cho 4 nhóm đối tượng chính:

  • Cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh và huyện: Lãnh đạo và chuyên viên các Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện có thể sử dụng khung đánh giá 7 bước và phương pháp định lượng giá sàn để xây dựng phương án đấu giá đất chuẩn hóa, hạn chế nguy cơ thất thu ngân sách công.
  • Các đơn vị, doanh nghiệp đấu giá tài sản: Đội ngũ đấu giá viên và doanh nghiệp bán đấu giá chuyên nghiệp có thể khai thác các phân tích về quy chế bỏ phiếu kín, quản lý hồ sơ đăng ký và kinh nghiệm kiểm soát trật tự phiên đấu giá nhằm nâng cao tính minh bạch, hạn chế rủi ro pháp lý.
  • Các nhà đầu tư và người dân có nhu cầu nhà ở: Nhóm đối tượng này có thể nắm bắt phương pháp phân tích giá trị bất động sản nông thôn, nhận diện tầm quan trọng của các thông số kỹ thuật như mặt tiền 5m đến 5,5m, diện tích 75m2 đến 90m2 và pháp lý hạ tầng trước khi quyết định nộp hồ sơ đấu giá.
  • Giảng viên, học viên cao học và sinh viên ngành Quản lý đất đai: Công trình là tài liệu thực chứng toàn diện cung cấp dữ liệu sơ cấp và thứ cấp chuẩn mực về thị trường bất động sản đồng bằng sông Hồng, phục vụ công tác giảng dạy, nghiên cứu chuyên đề về tài chính đất đai.

Câu hỏi thường gặp

Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất đóng góp như thế nào vào nguồn thu ngân sách tỉnh Hải Dương? Hoạt động đấu giá đất là nguồn lực tài chính mũi nhọn của địa phương. Điển hình trong năm 2018, số thu từ tiền sử dụng đất toàn tỉnh đạt 3.061 tỷ đồng, đạt mức 437% so với kế hoạch dự toán giao và tăng gấp 2 lần so với cùng kỳ. Nguồn kinh phí này đã hỗ trợ đắc lực cho chương trình xây dựng nông thôn mới.

Những yếu tố nào tác động mạnh nhất đến mức giá trúng đấu giá tại huyện Bình Giang? Các yếu tố mang tính quyết định bao gồm vị trí kết nối giao thông liên xã, kích thước lô đất lý tưởng với mặt tiền từ 5,0m đến 5,5m, diện tích tối ưu từ 75m2 đến 90m2, cùng mức độ hoàn thiện của hệ thống hạ tầng cấp điện, cấp thoát nước sinh hoạt trước thời điểm mở phiên đấu giá.

Vì sao cần chuyển đổi từ đấu giá trực tiếp sang đấu giá bỏ phiếu gián tiếp hoặc trực tuyến? Phương thức bỏ phiếu gián tiếp hoặc trực tuyến qua mạng giúp bảo mật tuyệt đối giá trả của người tham gia cho đến thời điểm công bố. Dựa trên kinh nghiệm của Nhật Bản và thực tiễn huyện Bình Giang, giải pháp này giúp vô hiệu hóa hoàn toàn các hành vi đe dọa, thông đồng, dìm giá của các nhóm môi giới tiêu cực.

Quy trình tổ chức đấu giá đất tại cấp huyện gồm những bước cơ bản nào? Quy trình chuẩn hóa gồm 7 bước: thành lập Hội đồng đấu giá; xác định giá khởi điểm và bước giá; thông báo công khai trước 30 ngày trên các phương tiện truyền thông; tiếp nhận đăng ký; điều hành phiên đấu giá; phê duyệt kết quả trúng đấu giá; và hoàn thiện thủ tục giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nguồn tiền thu được từ đấu giá đất ở nông thôn được phân bổ sử dụng như thế nào? Theo cơ chế tài chính hiện hành, nguồn thu sau khi trừ chi phí giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng kỹ thuật sẽ được điều tiết từ 30% đến 50% giữ lại cho ngân sách cấp huyện và xã có đất. Nguồn vốn này được tái đầu tư trực tiếp vào các công trình giao thông, trạm y tế và trường mầm non.

Kết luận

  • Luận văn đã tổng hợp và chuẩn hóa toàn diện cơ sở lý luận, khung pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 và Luật Đấu giá tài sản 2016.
  • Đánh giá thực chứng công tác đấu giá tại huyện Bình Giang giai đoạn 2015 – 2017, chỉ ra mức chênh lệch tăng giá bình quân từ 15% đến 35% tại các dự án trọng điểm.
  • Xác định rõ các yếu tố cốt lõi chi phối giá trị đấu giá gồm vị trí mặt đường, quy hoạch mặt tiền 5m đến 5,5m và tiến độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ.
  • Đóng góp hệ thống 4 nhóm giải pháp mang tính khả thi cao về đổi mới định giá khởi điểm, nghiệm thu hạ tầng trước 45 ngày và chuyển đổi 70% phiên đấu giá sang hình thức gián tiếp.
  • Tạo lập tài liệu tham khảo khoa học có giá trị ứng dụng thực tiễn cho công tác quản lý tài chính đất đai tại các huyện đồng bằng sông Hồng giai đoạn 2020 – 2025.

Quý độc giả, cán bộ quản lý và các nhà nghiên cứu quan tâm đến mô hình quản lý đất đai và tối ưu hóa tài chính công hãy tham khảo toàn văn công trình nghiên cứu để ứng dụng hiệu quả vào thực tiễn địa phương.