Đánh Giá Công Tác Đăng Ký Giao Dịch Bảo Đảm Bằng Quyền Sử Dụng Đất Tại Thành Phố Vinh, Tỉnh Nghệ An

Luận văn thạc sĩ vnua đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền tại thành phố Vinh, Nghệ An.

• Tác giả: Trần Thị Thu Huyền
• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Khắc Thời
• Trường học: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh Giá Công Tác Đăng Ký Giao Dịch Bảo Đảm Bằng Quyền Sử Dụng Đất, Quyền Sở Hữu Nhà Ở Và Tài Sản Khác Gắn Liền Với Đất Tại Thành Phố Vinh, Tỉnh Nghệ An
• Loại tài liệu: Luận văn
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Nghệ An

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. MỤC LỤC
• 2. DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
• 3. DANH MỤC BẢNG BIỂU
• 4. DANH MỤC HÌNH
• 5. TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
• 6. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
• 7. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
• 8. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
• 8.1. Những đóng góp mới
• 8.2. Ý nghĩa khoa học
• 8.3. Ý nghĩa thực tiễn
• 9. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
• 10. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
• 10.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm
• 10.2. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• 11. CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
• 11.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới
• 11.2. Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam
• 11.3. Cơ sở pháp lý về đăng ký giao dịch bảo đảm
• 12. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 12.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU
• 12.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
• 12.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
• 12.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
• 12.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 12.5.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp
• 12.5.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp
• 12.5.3. Phương pháp xử lý và tổng hợp số liệu
• 12.5.4. Phương pháp so sánh
• 13. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
• 13.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ VINH
• 13.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 13.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
• 13.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
• 13.2. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TP.
• 13.2.1. Tình hình sử dụng đất đai
• 13.2.2. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Vinh
• 13.2.3. Công tác đăng ký biến động về đất đai trên địa bàn thành phố Vinh
• 13.2.4. Nhận xét chung về tình hình quản lý, sử dụng và công tác đăng ký biến động về đất đai
• 13.3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH
• 13.3.1. Tình hình công tác đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• 13.3.2. Đánh giá chung công tác đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Vinh
• 13.4. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG GIAO DỊCH BẢO ĐẢM VÀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI CÁC PHƯỜNG/XÃ NGHIÊN CỨU
• 13.4.1. Đặc điểm chung các phường nghiên cứu
• 13.4.2. Tình hình thực hiện giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• 13.4.3. Tình hình thực hiện các giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản gắn liền với đất
• 13.4.4. Tình hình thực hiện các giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• 13.4.5. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 3 phường/xã nghiên cứu
• 14. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ CÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
• 14.1. Giải pháp về cơ chế chính sách
• 14.2. Xây dựng cơ chế trao đổi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ quan có liên quan
• 14.3. Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật cho người dân
• 14.4. Giải pháp đào tạo nhân lực và đầu tư cơ sở vật chất
• 14.5. Xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm
• 15. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Đánh Giá Công Tác Đăng Ký Giao Dịch Bảo Đảm Tại Thành Phố Vinh

Công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại thành phố Vinh đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất. Đánh giá công tác này không chỉ giúp nhận diện những vấn đề tồn tại mà còn đề xuất các giải pháp cải thiện hiệu quả quản lý. Việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những yếu tố quyết định đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản tại địa phương.

1.1. Khái Niệm Về Đăng Ký Giao Dịch Bảo Đảm

Đăng ký giao dịch bảo đảm là quá trình ghi nhận các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch và tạo điều kiện thuận lợi cho việc vay vốn ngân hàng.

1.2. Tầm Quan Trọng Của Công Tác Đăng Ký

Công tác đăng ký giao dịch bảo đảm không chỉ giúp người dân bảo vệ quyền lợi của mình mà còn tạo ra sự minh bạch trong thị trường bất động sản. Điều này góp phần nâng cao niềm tin của nhà đầu tư và người sử dụng đất.

II. Vấn Đề Và Thách Thức Trong Đăng Ký Giao Dịch Bảo Đảm Tại Thành Phố Vinh

Mặc dù công tác đăng ký giao dịch bảo đảm đã có những tiến bộ, nhưng vẫn còn nhiều thách thức cần phải giải quyết. Các vấn đề như thủ tục hành chính phức tạp, thiếu thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản, và sự chậm trễ trong xử lý hồ sơ là những yếu tố cản trở sự phát triển của công tác này.

2.1. Thủ Tục Hành Chính Phức Tạp

Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm hiện nay còn nhiều bước phức tạp, gây khó khăn cho người dân trong việc thực hiện. Việc cải cách thủ tục hành chính là cần thiết để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người sử dụng đất.

2.2. Thiếu Thông Tin Về Tình Trạng Pháp Lý

Nhiều người dân chưa nắm rõ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản, dẫn đến việc thực hiện giao dịch không đúng quy định. Cần có các biện pháp tuyên truyền, giáo dục pháp luật để nâng cao nhận thức của người dân.

III. Phương Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Đăng Ký Giao Dịch Bảo Đảm Tại Thành Phố Vinh

Để nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm, cần áp dụng một số phương pháp và giải pháp cụ thể. Việc cải cách thủ tục hành chính, tăng cường đào tạo nhân lực và nâng cao năng lực cho cán bộ là những yếu tố quan trọng.

3.1. Cải Cách Thủ Tục Hành Chính

Cải cách thủ tục hành chính sẽ giúp giảm thiểu thời gian và chi phí cho người dân khi thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm. Cần đơn giản hóa quy trình và giảm bớt các giấy tờ không cần thiết.

3.2. Đào Tạo Nâng Cao Năng Lực Cán Bộ

Đào tạo và bồi dưỡng cán bộ làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm là cần thiết để nâng cao chất lượng phục vụ. Cán bộ cần được trang bị kiến thức pháp luật và kỹ năng xử lý hồ sơ hiệu quả.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Và Kết Quả Nghiên Cứu Tại Thành Phố Vinh

Kết quả nghiên cứu cho thấy công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại thành phố Vinh đã có những chuyển biến tích cực. Số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm tăng lên đáng kể trong những năm gần đây, cho thấy sự quan tâm của người dân đối với việc bảo vệ quyền lợi của mình.

4.1. Tình Hình Đăng Ký Giao Dịch Bảo Đảm

Trong giai đoạn 2014-2017, thành phố Vinh đã tiếp nhận và giải quyết hàng chục ngàn hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm. Điều này cho thấy nhu cầu thực tế của người dân trong việc thực hiện các giao dịch bảo đảm.

4.2. Đánh Giá Hiệu Quả Công Tác Đăng Ký

Đánh giá hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm cho thấy sự cải thiện trong nhận thức của người dân về quyền lợi và nghĩa vụ của mình. Tuy nhiên, vẫn cần tiếp tục cải cách để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao.

V. Kết Luận Và Đề Xuất Tương Lai Về Đăng Ký Giao Dịch Bảo Đảm

Kết luận từ nghiên cứu cho thấy công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại thành phố Vinh cần được cải thiện hơn nữa để đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân. Các đề xuất cải cách thủ tục hành chính và nâng cao năng lực cán bộ là rất cần thiết.

5.1. Đề Xuất Cải Cách Thủ Tục

Cần có các biện pháp cụ thể để cải cách thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc thực hiện quyền lợi của mình.

5.2. Tương Lai Của Công Tác Đăng Ký

Công tác đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ tiếp tục phát triển và đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng để nâng cao hiệu quả công tác này.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Vinh là trung tâm kinh tế, chính trị và văn hóa trọng điểm của tỉnh Nghệ An với tổng diện tích tự nhiên đạt 10.499,96 ha, phân bổ thành 16 phường nội thị và 9 xã ngoại thành. Trong giai đoạn phát triển kinh tế giai đoạn 2014 - 2017, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng đã thúc đẩy cơ cấu kinh tế chuyển dịch mạnh mẽ theo hướng thương mại và dịch vụ, chiếm tỷ trọng lên đến 66,36% vào năm 2017. Sự bùng nổ của thị trường bất động sản cùng nhu cầu huy động vốn phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh đã dẫn đến sự gia tăng nhanh chóng của các hoạt động thế chấp, cầm cố quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trong bối cảnh đó, các quan hệ tín dụng phi chính thức trên thị trường tự do tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp pháp lý phức tạp và gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước nếu không được kiểm soát thông qua thiết chế đăng ký công khai.

Nghiên cứu được thực hiện nhằm đánh giá toàn diện thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Vinh trong giai đoạn 2014 - 2017. Mục tiêu cụ thể là phân tích quy trình xử lý hồ sơ hành chính, đo lường mức độ tuân thủ pháp luật của người dân và tổ chức tín dụng, nhận diện các vướng mắc về cơ chế chính sách, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước. Trong giai đoạn khảo sát, toàn thành phố đã tiếp nhận và giải quyết tổng cộng 126.095 hồ sơ thủ tục hành chính về đất đai, trong đó có 53.401 hồ sơ đăng ký thế chấp và 50.093 hồ sơ xóa thế chấp. Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở thực tiễn quan trọng, giúp chuẩn hóa quy trình tiếp nhận hồ sơ một cửa, giảm thiểu rủi ro pháp lý cho hệ thống ngân hàng thương mại và bảo vệ quyền tài sản hợp pháp của người sử dụng đất.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên nền tảng lý thuyết vật quyền và cơ chế bảo đảm nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, kết hợp với các nguyên lý quản lý nhà nước về đất đai theo Luật Đất đai năm 2013. Về mặt pháp lý, đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi nhận thông tin biện pháp bảo đảm vào sổ địa chính hoặc cơ sở dữ liệu quốc gia nhằm công khai hóa tình trạng pháp lý của tài sản. Chế định này vận hành theo nguyên tắc ưu tiên thanh toán theo thời gian đăng ký (Điều 308 Bộ luật Dân sự 2015), bảo đảm quyền truy đòi tài sản của bên nhận bảo đảm và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên thứ ba ngay tình.

Nghiên cứu tổng hợp các khái niệm cốt lõi bao gồm: giao dịch bảo đảm, đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và cơ chế công khai thông tin bất động sản. Bên cạnh đó, đề tài tiếp cận kinh nghiệm quốc tế từ hệ thống đăng ký của Thụy Điển với quy trình 3 bước xác nhận điều kiện thế chấp qua tòa án và mô hình phân tách quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất tại Trung Quốc. Các khung pháp lý trực tiếp điều chỉnh bao gồm Nghị định số 83/2010/NĐ-CP, Nghị định số 102/2017/NĐ-CP và Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT, tạo cơ sở đối chiếu giữa quy chuẩn pháp luật và vận hành thực tế tại địa phương.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu tích hợp nguồn dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp được thu thập trong giai đoạn từ tháng 3/2017 đến tháng 10/2018:

• Dữ liệu thứ cấp: Thu thập toàn bộ báo cáo thống kê đất đai, số liệu xử lý 126.095 hồ sơ địa chính giai đoạn 2014 - 2017 từ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Vinh, Chi cục Thống kê thành phố và Sở Tư pháp tỉnh Nghệ An với tổng số 253.964 đơn giao dịch bảo đảm được thụ lý trên toàn tỉnh trong năm 2017.
• Dữ liệu sơ cấp: Khảo sát thực địa với cỡ mẫu N = 150 hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm, phân bổ đều 50 phiếu tại mỗi địa bàn đại diện: phường Trường Thi (khu vực trung tâm đô thị), phường Đội Cung (khu vực nội thành tiếp giáp) và xã Nghi Ân (khu vực ngoại thành ven đô). Phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên phân tầng được áp dụng nhằm phản ánh đầy đủ đặc trưng kinh tế giữa nhóm sản xuất kinh doanh dịch vụ và nhóm sản xuất nông nghiệp. Ngoài ra, nghiên cứu thực hiện điều tra chuyên sâu 30 cán bộ tín dụng tại 3 ngân hàng thương mại có thị phần cho vay thế chấp lớn nhất và 15 cán bộ chuyên môn trực tiếp thụ lý hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.
• Phương pháp phân tích: Sử dụng phần mềm Excel để thống kê mô tả, tổng hợp tần suất, phân tích tỷ lệ phần trăm và áp dụng phương pháp so sánh đối chứng giữa quy định pháp luật hiện hành với năng lực giải quyết thủ tục hành chính trên thực tế. Lý do lựa chọn phương pháp này nhằm đảm bảo tính định lượng chính xác, minh bạch các chỉ số đánh giá sự hài lòng và làm rõ độ vênh giữa nhu cầu vay vốn với khả năng đáp ứng của hệ thống tín dụng.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, quy mô giao dịch thế chấp bất động sản tại thành phố Vinh chiếm tỷ trọng áp đảo trong tổng số biến động đất đai. Trong giai đoạn 2014 - 2017, thành phố đã thực hiện 53.401 lượt đăng ký thế chấp và 50.093 lượt xóa thế chấp, chiếm hơn 82% tổng số 126.095 hồ sơ hành chính đất đai được thụ lý. Tại 3 địa bàn khảo sát trọng điểm, có 1.341 giao dịch bảo đảm được đăng ký chính thức tại cơ quan nhà nước. Ý thức chấp hành pháp luật của người dân ghi nhận bước chuyển biến rõ rệt khi có 142/150 hộ gia đình, chiếm 94,7% đối tượng khảo sát, chủ động mong muốn thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan có thẩm quyền để xác lập giá trị pháp lý.

Thứ hai, tồn tại khoảng cách lớn giữa nhu cầu tiếp cận nguồn vốn của người dân và hạn mức giải ngân thực tế của các tổ chức tín dụng. Kết quả khảo sát chỉ ra rằng có 146/150 người dân (chiếm 97,3%) có nguyện vọng vay vốn ở mức trên 70% giá trị tài sản thế chấp để mở rộng hoạt động kinh doanh và tiêu dùng. Tuy nhiên, các ngân hàng thương mại chỉ áp dụng định mức cho vay an toàn phổ biến từ 30% đến 70% giá trị tài sản thẩm định, khiến nhiều hộ kinh doanh gặp khó khăn trong việc huy động đủ nguồn lực tài chính.

Thứ ba, công tác thực thi thủ tục hành chính còn bộc lộ nhiều điểm nghẽn kỹ thuật. 100% người dân được khảo sát khẳng định cần tiếp tục đơn giản hóa thủ tục hành chính. Kết quả kiểm tra liên ngành theo Quyết định số 4240/QĐ-UBND của UBND tỉnh Nghệ An phát hiện nhiều hồ sơ thiếu phiếu tiếp nhận và hẹn trả kết quả, không ghi số thứ tự tiếp nhận, và chưa cập nhật kịp thời nội dung thế chấp vào sổ địa chính theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT. Đối với các Giấy chứng nhận cấp trước năm 2006 ghi hộ gia đình, nhiều hồ sơ thiếu chữ ký của các thành viên đủ 15 tuổi trở lên, dẫn đến nguy cơ tranh chấp nội bộ khi xử lý tài sản bảo đảm.

Thảo luận kết quả

Sự gia tăng nhanh chóng của các giao dịch thế chấp bắt nguồn từ áp lực chuyển dịch cơ cấu kinh tế đô thị, khi ngành dịch vụ thương mại của thành phố Vinh tăng trưởng từ 63,47% năm 2014 lên 66,36% năm 2017. Đất ở đô thị có giá trị gia tăng cao trở thành công cụ đòn bẩy tài chính hữu hiệu nhất của các hộ gia đình. Tỷ lệ người dân tự nguyện đăng ký đạt 94,7% cao hơn đáng kể so với mức trung bình tại các huyện miền núi lân cận, chứng minh vai trò kiểm soát rủi ro của hệ thống đăng ký công.

Tuy nhiên, xung đột chính sách giữa trung ương và địa phương tạo ra rào cản vận hành. Điển hình là Nghị quyết số 44/2016/NQ-HĐND của HĐND tỉnh Nghệ An quy định mức phí cố định 80.000 đồng/hồ sơ thế chấp và thu hẹp nhóm đối tượng miễn phí, trong khi Nghị định số 55/2015/NĐ-CP của Chính phủ mở rộng diện miễn phí cho nhiều chủ thể vay vốn phát triển nông nghiệp. Khi các doanh nghiệp bất động sản nộp đồng thời hơn 50 hồ sơ với hàng trăm Giấy chứng nhận, việc áp dụng thời hạn xử lý thông thường trong ngày theo Điều 18 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP gây quá tải nghiêm trọng cho đội ngũ 15 cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai.

Dữ liệu nghiên cứu về biến động hồ sơ và cơ cấu mong muốn vay vốn có thể được trình bày trực quan thông qua biểu đồ cột ghép thể hiện tương quan giữa số lượng đăng ký thế chấp và xóa thế chấp qua các năm 2014 - 2017, kết hợp bảng ma trận so sánh các điểm sai lệch hồ sơ theo từng nhóm địa bàn nghiên cứu.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện công tác quản lý và nâng cao hiệu quả đăng ký giao dịch bảo đảm tại thành phố Vinh, nghiên cứu đề xuất 4 nhóm giải pháp đồng bộ:

1. Hoàn thiện cơ chế chính sách và biểu mức thu phí: HĐND và UBND tỉnh Nghệ An cần tiến hành rà soát, sửa đổi Nghị quyết số 44/2016/NQ-HĐND nhằm đồng bộ hóa đối tượng miễn giảm phí theo đúng tinh thần Nghị định số 55/2015/NĐ-CP. Xây dựng khung thu phí lũy tiến đối với các hồ sơ bất động sản dự án có nhiều thửa đất và quy định khung thời gian xử lý linh hoạt từ 5 đến 7 ngày làm việc cho các tổ chức tín dụng nộp trên 50 hồ sơ cùng lúc, hoàn thành trong giai đoạn 2019 - 2020.
2. Xây dựng cơ sở dữ liệu số và phần mềm liên thông thông tin: Sở Tư pháp chủ trì phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường thiết lập mạng lưới chia sẻ dữ liệu điện tử thời gian thực giữa Văn phòng Đăng ký đất đai, các tổ chức hành nghề công chứng và các ngân hàng thương mại trên địa bàn. Mục tiêu là đạt 100% hồ sơ thế chấp được tra cứu lịch sử pháp lý trực tuyến, ngăn chặn triệt để tình trạng một tài sản đem thế chấp hoặc công chứng chuyển nhượng tại nhiều nơi, triển khai từ năm 2019 đến năm 2021.
3. Chuẩn hóa quy trình nội bộ và nâng cao năng lực cán bộ: UBND thành phố Vinh chỉ đạo Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng ISO 9001:2008, loại bỏ các yêu cầu giấy tờ ngoài luật như sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân không cần thiết. Tổ chức định kỳ 2 khóa tập huấn nghiệp vụ mỗi năm cho toàn bộ 15 cán bộ chuyên môn về kỹ năng xác minh chữ ký đồng sở hữu và quy trình đăng ký tài sản hình thành trong tương lai theo Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT.
4. Tăng cường kiểm tra, giám sát và tuyên truyền pháp lý: Phòng Tài nguyên và Môi trường phối hợp Phòng Tư pháp duy trì kiểm tra định kỳ hàng quý tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ một cửa nhằm chấm dứt lỗi không vào sổ địa chính. Đồng thời, tổ chức các chiến dịch truyền thông pháp luật trực tiếp tại 9 xã ngoại thành, hướng dẫn 100% hộ dân vay vốn nông nghiệp lập phương án sản xuất đúng chuẩn để thụ hưởng chính sách miễn phí đăng ký.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và kết quả thực nghiệm của luận văn mang lại giá trị ứng dụng thiết thực cho 4 nhóm đối tượng:

• Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và tư pháp: Bao gồm UBND thành phố Vinh, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tư pháp tỉnh Nghệ An. Luận văn cung cấp bằng chứng thực tiễn về các điểm nghẽn thủ tục hành chính, giúp các cơ quan này hoàn thiện quy chế phối hợp liên ngành và cải tiến bộ chỉ số giải quyết hồ sơ một cửa.
• Các tổ chức tín dụng và ngân hàng thương mại: Là tài liệu tham khảo nghiệp vụ cho bộ phận thẩm định tài sản và quản trị rủi ro pháp lý. Dữ liệu khảo sát giúp ngân hàng điều chỉnh tỷ lệ cho vay an toàn sát với giá trị thị trường và nắm vững các lỗi hồ sơ phổ biến để kiểm soát nợ xấu.
• Giảng viên, học viên cao học và sinh viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Luật Kinh tế: Đóng vai trò là tài liệu tham khảo học thuật giá trị về phương pháp kết hợp điều tra xã hội học với phân tích chính sách pháp lý đất đai thông qua bộ dữ liệu thực nghiệm 150 mẫu khảo sát.
• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các tổ chức hành nghề công chứng: Hỗ trợ nắm bắt chính xác quy trình đăng ký thế chấp dự án nhà ở hình thành trong tương lai, quy định xác định thứ tự ưu tiên thanh toán và cách thức phối hợp thông tin ngăn ngừa tranh chấp hợp đồng.

Câu hỏi thường gặp

Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý như thế nào đối với bên nhận thế chấp?

Theo Điều 298 và Điều 308 Bộ luật Dân sự 2015, việc đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan nhà nước xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba và làm căn cứ xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản. Trong 53.401 hồ sơ thế chấp tại thành phố Vinh giai đoạn 2014 - 2017, việc đăng ký giúp bên cho vay nắm giữ quyền xử lý tài sản công khai và loại trừ hoàn toàn rủi ro bị bên vay tẩu tán tài sản.

Tại sao có tới 97,3% người dân mong muốn vay vốn trên 70% giá trị tài sản thế chấp?

Kết quả khảo sát 150 hộ dân cho thấy nhu cầu vốn để mở rộng thương mại dịch vụ (ngành chiếm 66,36% kinh tế thành phố) rất lớn. Đất ở đô thị thành phố Vinh có giá trị thực tế cao, nên người dân kỳ vọng huy động tối đa hạn mức tín dụng. Ngược lại, ngân hàng thương mại duy trì mức cho vay thận trọng từ 30% đến 70% giá trị định giá nhằm thiết lập biên độ an toàn dự phòng rủi ro biến động giá thị trường.

Những thiếu sót thường gặp nhất trong hồ sơ đăng ký thế chấp tại địa phương là gì?

Theo biên bản kiểm tra liên ngành năm 2017, các lỗi phổ biến gồm: đơn yêu cầu không ghi ngày tháng tiếp nhận; hồ sơ thế chấp nhà ở chưa tích hợp đơn chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT; và Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình trước năm 2006 thiếu chữ ký chấp thuận của các thành viên đủ 15 tuổi trở lên.

Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất hợp lệ bao gồm những giấy tờ gì?

Căn cứ Điều 19 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT, hồ sơ chuẩn bao gồm: Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC, bản chính hợp đồng thế chấp có công chứng hoặc chứng thực, bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và văn bản ủy quyền hợp lệ (nếu có). Người yêu cầu không bắt buộc phải nộp thêm sổ hộ khẩu hay bản sao chứng minh nhân dân nếu không có quy định riêng.

Tình trạng thiếu phần mềm cơ sở dữ liệu liên thông ảnh hưởng như thế nào đến công tác đăng ký?

Việc tra cứu thông tin địa chính thủ công đối với 126.095 hồ sơ khiến cán bộ mất nhiều thời gian kiểm tra chéo, làm tăng nguy cơ bỏ sót các thửa đất đang bị kê biên thi hành án hoặc tranh chấp. Sự thiếu kết nối số giữa văn phòng đăng ký đất đai, ngân hàng và văn phòng công chứng kéo dài thời gian xử lý các đợt nộp hồ sơ lớn trên 50 bộ lên từ 7 đến 10 ngày.

Kết luận

• Luận văn phân tích toàn diện thực trạng tiếp nhận và xử lý 126.095 hồ sơ đất đai, khẳng định 53.401 hồ sơ thế chấp là kênh huy động vốn quan trọng thúc đẩy kinh tế thành phố Vinh phát triển với mức tăng trưởng vốn đầu tư toàn xã hội đạt 18,1% trong năm 2017.
• Khảo sát thực địa minh chứng nhận thức pháp luật cao của người dân với 94,7% chủ thể tự nguyện thực hiện đăng ký tại cơ quan quản lý nhà nước để bảo vệ quyền tài sản.
• Đề tài chỉ rõ độ lệch giữa nhu cầu vốn của 97,3% người dân mong muốn vay trên 70% giá trị tài sản với chính sách kiểm soát rủi ro cho vay 30% - 70% của các ngân hàng thương mại.
• Nhận diện chính xác các rào cản kỹ thuật bao gồm lỗi cập nhật sổ địa chính theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT và sự thiếu hụt hạ tầng công nghệ số chia sẻ dữ liệu liên ngành.
• Đề xuất hệ thống 4 nhóm giải pháp trọng tâm về hoàn thiện chính sách phí, chuẩn hóa quy trình ISO 9001:2008 và số hóa 100% cơ sở dữ liệu đăng ký giao dịch bảo đảm.

Đóng góp cốt lõi của nghiên cứu là xây dựng luận cứ khoa học và thực tiễn vững chắc phục vụ hoàn thiện cơ chế quản trị đất đai đô thị loại 1. Kế hoạch hành động trong giai đoạn tiếp theo cần tập trung hoàn thành liên thông cơ sở dữ liệu địa chính số giữa cơ quan đăng ký, công chứng và ngân hàng trước năm 2021. Các nhà quản lý, cán bộ tín dụng và học viên quan tâm có thể khai thác toàn bộ hệ thống số liệu chi tiết trong luận văn để ứng dụng vào công tác chuyên môn và nghiên cứu thực tiễn.

Trích đoạn nội dung tài liệu

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM TRẦN THỊ THU HUYỀN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Người hướng dẫn khoa học: PGS. Nguyễn Khắc Thời NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, những số liệu, kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Nghệ An, ngày 27 tháng 9 năm 2018 Tác giả luận văn Trần Thị Thu Huyền i LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình và sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân để tôi hoàn thành Luận văn này.

Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới PGS. Nguyễn Khắc Thời đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi hoàn thành Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Đất đai, Ban Quản lý Đào tạo, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện Luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của UBND thành phố Vinh, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Chi cục Thống kê thành phố Vinh, UBND các phường đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để hoàn thành Luận văn.

Cuối cùng, tôi xin trân trọng cảm ơn những người thân trong gia đình cùng toàn thể các bạn học viên cùng lớp và bạn bè đã động viên và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện Luận văn này. Nghệ An, ngày 27 tháng 9 năm 2018 Tác giả luận văn Trần Thị Thu Huyền ii LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN. ii MỤC LỤC. iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT.

vi DANH MỤC BẢNG BIỂU .vii DANH MỤC HÌNH .viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN.

Những đóng góp mới. Ý nghĩa khoa học. Ý nghĩa thực tiễn. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU.

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT. Khái niệm về giao dịch bảo đảm. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT.

Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới.2 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam. Cơ sở pháp lý về đăng ký giao dịch bảo đảm. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU.

PHẠM VI NGHIÊN CỨU. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU. 29 iii LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp. Phương pháp xử lý và tổng hợp số liệu.

Phương pháp so sánh. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ VINH. Điều kiện tự nhiên.

Điều kiện kinh tế - xã hội. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TP. Tình hình sử dụng đất đai.

Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Vinh. Công tác đăng ký biến động về đất đai trên địa bàn thành phố Vinh. Nhận xét chung về tình hình quản lý, sử dụng và công tác đăng ký biến động về đất đai. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH.

Tình hình công tác đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đánh giá chung công tác đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Vinh. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG GIAO DỊCH BẢO ĐẢM VÀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI CÁC PHƯỜNG/XÃ NGHIÊN CỨU. Đặc điểm chung các phường nghiên cứu.

Tình hình thực hiện giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 52 iv LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Tình hình thực hiện các giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Tình hình thực hiện các giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 3 phường/xã nghiên cứu. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ CÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM. Giải pháp về cơ chế chính sách. Xây dựng cơ chế trao đổi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ quan có liên quan.

Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật cho người dân. Giải pháp đào tạo nhân lực và đầu tư cơ sở vật chất. Xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.

80 TÀI LIỆU THAM KHẢO. 83 v LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt ATTP An toàn thực phẩm BLDS Bộ luật Dân sự BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường BTP Bộ Tư pháp CP Chính phủ GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GDBĐ Giao dịch bảo đảm GPMB Giải phóng mặt bằng MN Mầm non NĐ Nghị định NĐ-CP Nghị định QSDĐ Quyền sử dụng đất QSH Quyền sở hữu TDTT Thể dục thể thao THCS Trung học cơ sở TMCP Thương mại cổ phần TT Thông tư TTHC Thủ tục hành chính TTLT Thông tư liên tịch UBND Ủy ban nhân dân VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất vi LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 4. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Vinh năm 2017. Biến động đất đai tại thành phố Vinh giai đoạn 2014 - 2017.

Kết quả thực hiện một số thủ tục về hành chính đất đai trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2014 – 2017. Kết quả công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2014 – 2017. Tình hình thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2017. Tình hình thực hiện thế chấp tài sản gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2017.

Tình hình thực hiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2017. Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu. Kết quả điều tra cán bộ ngân hàng về cho vay có thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Vinh. Kết quả điều tra cán bộ giải quyết hồ sơ đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Vinh.

Tình hình thực hiện cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứugiai đoạn 2014 - 2017. Ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2014-2017. Tình hình thực hiện giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứugiai đoạn 2014 - 2017. Ý kiến người dân về giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2017.

72 vii LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] DANH MỤC HÌNH Hình 2. Sơ đồ quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm. Bản đồ hành chính thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế tỉnh Nghệ An giai đoạn 2014-2017…………….……32 viii LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Trần Thị Thu Huyền Tên Luận văn: Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.

Ngành: Quản lý đất đai Mã số:8850103 Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu: - Điều tra, đánh giá thực trạng các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An. - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.