Đặt vấn đề Đất đai là một dạng tài nguyên đặc biệt, là một loại tài sản thực quý báu do mẹ thiên nhiên đất trời ban tặng cho con người chúng ta, là điều kiện ảnh hưởng trực tiếp đến sự tồn tại và phát triển của mọi sinh vật sống trên trái đất này. Vì điều đó, nhân dân ta cho rằng đất đai là loại tư liệu sản xuất đặc biệt, rất khó có thể thay thế được, là mắc xích quan trọng, là thành phần đặc biệt quan trọng của môi trường sống xung quanh chúng ta, ảnh hưởng tới sự phân bố các khu dân cư, các công trình xây dựng, các cơ sở xây dựng kinh tế, văn hoá, xã hội và an ninh quốc phòng. Trong phát triển kinh tế xã hội nói chung, đất đai là tư liệu sản xuất trực tiếp của nền kinh tế nông, lâm, ngư nghiệp, là chỗ dựa quan trọng của phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, là nhu cầu tối thiểu nhất, cơ bản nhất của các hoạt động kinh tế và con người. Trong bất kỳ thời đại nào và trong bất kỳ hệ thống chính trị xã hội nào, đất đai luôn là vấn đề nóng bỏng được ưu tiên quan tâm hàng đầu của bộ máy nhà nước.
Luật Đất đai 2013 xuất hiện thay thế cho Luật Đất đai 2003, trong đó có hai nội dung được quan tâm nhất là quản lý nhà nước về đất đai và nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được thực hiện với quy mô trên phạm vi cả đất nước. Việc kê khai thông tin đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở đặc biệt quan trọng để thiết lập mối quan hệ về mặt pháp lý hoàn chỉnh giữa quản lý nhà nước và người sử dụng đất. Từ đó dẫn đến khái niệm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, được bảo vệ và được phát huy quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, bảo đảm sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả, tránh tình trạng sử dụng đất lãng phí và tranh chấp đất đai, các hoạt động sử dụng, mua bán trái pháp luật. Nhằm quản lý tốt nội dung về đất đai, để đảm bảo sự thống nhất chung trong công tác quản lý đất đai thì động tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử 2 dụng đất phải được thực hiện một cách quyết liệt, nghiêm chỉnh và hiệu quả.
Công tác này thiết lập các mối quan hệ pháp lý chặt chẽ về quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, nó vừa mang tính chất đảm bảo sự thống nhất chung về quản lý mà còn đảm bảo về mặt quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng giúp người sử dụng đất an tâm hơn, có thêm những chiến lược đầu tư, kinh doanh, đây cũng là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc thu tiền sử dụng đất của các đối tượng sử dụng đất, góp phần làm gia tăng nguồn ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên thực tiễn cho ta thấy rằng công tác kê khai đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt là công tác chuyển nhượng QSDĐ còn vướng phải không ít những vấn đề. Hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân còn chưa đạt được kết quả tốt nhất về mặt tiến độ thực hiện. Việc tranh chấp đất đai diễn biến với nhiều thể thức, chuyển mục đích sử dụng đất chưa khai báo theo quy định, mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra ngầm, chưa đăng ký biến động đất đai còn nhiều.
Với thực trạng đáng buồn đó, để công tác quản lý và sử dụng đất đai ngày càng chặt chẽ, có hiệu quả, dễ dàng thuận tiện hơn thì đòi hỏi nhiệm vụ quản lý phải được coi trọng hàng đầu. Cơ quan Văn phòng đăng ký đất đai xuất hiện đã hỗ trợ Nhà nước thực hiện tốt hơn phần nào nhiệm vụ đó. Với mục tiêu chính là khảo sát, phân tích đánh giá các hoạt động kê khai đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa phương hiện nay, để từ đó có thêm những đề xuất, những giải pháp tích cực nhằm hỗ trợ, nâng cao hiệu quả trong công tác này, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận và chuyển quyền sử dụng đất tại phường Gia Sàng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2019 - 2021”. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá được kết quả cấp GCN và chuyển QSD đất tại phường Gia Sàng, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2019-2021.
- Đánh giá ý kiến của người dân và một số cán bộ chuyên môn về công tác cấp GCN và chuyển QSD đất tại phường Gia Sàng, thành phố Thái Nguyên. 3 - Tìm hiểu những khó khăn tồn tại trong công tác cấp GCN và chuyển QSD đất từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác này tại địa phương. Ý nghĩa khoa học - Củng cố, bổ sung và hoàn thiện những kiến thức đã học ở trường, đồng thời tiếp cận, tìm hiểu những thuận lợi và khó khăn của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thực tế hiện nay của địa phương. - Nắm vững các quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo luật nhà nước năm 2013, hệ thống văn bản pháp luật nhà nước của Trung ương và địa phương về việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ý nghĩa thực tiễn - Kiến nghị, đề xuất với cấp có thẩm quyền tìm kiếm giải pháp phù hợp để hoàn thiện và phát triển mạnh mẽ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung. - Đề tài có ý nghĩa đóng góp xây dựng một số nội dung để giúp đẩy nhanh công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Gia Sàng, TP.Thái Nguyên, tỉnh Thái nguyên. 4 PHẦN II TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2.
Các khái niệm liên quan - Đăng ký đất đai: Theo như nội dung của điều 3 Luật đất đai năm 2013 thì ta hiểu khái niệm như sau: Đăng ký đất đai là việc người sử dụng đất thực hiện kê khai các nội dung, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, các quyền quản lý đất đai đối với một tài sản vào hồ sơ địa chính. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là minh chứng giấy tờ pháp lý quan trọng để cơ quan Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất.” - Chuyển quyền sử dụng đất: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc thực hiện quyền của công dân, theo đó người sử dụng đất này chuyển quyền sử dụng đất của mình sang cho người khác thông qua các hình thức chuyển quyền như tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng (mua bán), thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Phân loại đăng ký đất đai Đăng ký đất đai được phân thành hai loại: * Đăng ký đất đai lần đầu: Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 24/2014/TTBTNMT: “Đăng ký lần đầu về đất đai (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc hoàn thành lần đầu thủ tục đăng ký tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất và quản lý đất đai đối với thửa đất tại sổ địa chính. Đăng ký lần đầu trong các trường hợp sau: + Tài sản được giao sử dụng, cho thuê; + Tài sản đang sử dụng nhưng chưa được đăng ký; + Đất được giao quản lý không đăng ký; + Nhà ở và các thửa khác nối liền với thửa chưa được đăng ký.
5 * Đăng ký biến động: Theo quy định tại Điều 3, Thông tư 24/2014/TTBTNMT thì “Đăng ký biến động cơ bản (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục đăng ký biến động một hoặc một số dữ liệu đã nhập vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật”. Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp đăng ký biến động sau đây: + Người sử dụng đất được phép thực hiện các giao dịch đất đai bằng các hình thức cầm cố, thế chấp quyền sử dụng đất, cùng với các hoạt động chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chuyển đổi quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam; + Người sử dụng đất được sang tên; + Biến đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu và địa chỉ nơi có đất; + Người sử dụng đất được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho phù hợp với hiệu quả kinh tế; + Có sự thay đổi về mục đích sử dụng đất; + Nguồn gốc quyền sử dụng đất bị thay đổi; + Quyền sử dụng đất của vợ hoặc chồng được chuyển thành quyền sử dụng đất chung, tài sản chung vợ chồng. + Điều chỉnh quyền sử dụng đất phù hợp với kết quả giải quyết thành công tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có liên quan công nhận; Thỏa thuận trả nợ trong hợp đồng thế chấp tài sản; Quyết định của các cơ quan nhà nước có liên quan về việc giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu kiện về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan bảo vệ pháp luật; văn bản ghi nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; + Có sự thay đổi về hạn chế quyền của người sử dụng đất. Công tác này được thực hiện tại những nơi thuộc cơ quan quản lý đất đai thông qua hình thức đăng ký giấy hoặc điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
6 Việc đăng ký trong Sổ đăng ký địa chính còn hiệu lực. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Theo nội dung được quy định tại Khoản 10, Điều 3, Luật đất đai năm 2013 thì 5 hình thức chuyển quyền, gồm có: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. * Chuyển đổi quyền sử dụng đất: Hình thức này có nghĩa là các bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau, hành vi này chỉ đơn thuần là việc trao đổi thửa đất giữa những người sử dụng đất nhằm nâng cao tính tiện nghi và tính hiệu quả trong sản xuất và đời sống. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) * Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Chuyển nhượng QSD đất là hình thức chiếm tỉ trọng lớn nhất.
Đó là việc người bán chuyển quyền sử dụng đất cho người mua để nhận lại một mức tiền do hai bên thỏa thuận trong giấy tờ hợp đồng công chứng.