Đặt vấn đề Đất đai là một dạng tài nguyên đặc biệt, là một loại tài sản thực quý báu do mẹ thiên nhiên đất trời ban tặng cho con người chúng ta, là điều kiện ảnh hưởng trực tiếp đến sự tồn tại và phát triển của mọi sinh vật sống trên trái đất này. Vì điều đó, nhân dân ta cho rằng đất đai là loại tư liệu sản xuất đặc biệt, rất khó có thể thay thế được, là mắc xích quan trọng, là thành phần đặc biệt quan trọng của môi trường sống xung quanh chúng ta, ảnh hưởng tới sự phân bố các khu dân cư, các công trình xây dựng, các cơ sở xây dựng kinh tế, văn hoá, xã hội và an ninh quốc phòng. Trong phát triển kinh tế xã hội nói chung, đất đai là tư liệu sản xuất trực tiếp của nền kinh tế nông, lâm, ngư nghiệp, là chỗ dựa quan trọng của phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, là nhu cầu tối thiểu nhất, cơ bản nhất của các hoạt động kinh tế và con người. Trong bất kỳ thời đại nào và trong bất kỳ hệ thống chính trị xã hội nào, đất đai luôn là vấn đề nóng bỏng được ưu tiên quan tâm hàng đầu của bộ máy nhà nước.
Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những nội dung cơ bản được đề cập đến trong Luật Đất đai, nó được Nhà nước quy định từ Luật Đất đai năm 1993, qua Luật Đất đai năm 2003 và hoàn chỉnh hơn trong Luật Đất đai năm 2013 để phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất. Nhà nước cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất thực chất là Nhà nước công nhận tính hợp pháp với hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những người sử dụng đất với nhau. Theo Điều 3, Luật Đất đai năm 2013: Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sửa dụng này này sang người sử dụng khác khác theo quy định của pháp luật, thông qua các hình thức như: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 6 Trong những năm gần đây, xã Phúc Xuân, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên năm dọc theo tỉnh lộ 253 nối từ Phường Thịnh Đán vào Hồ Núi Cốc và tỉnh Thái Nguyên đang hoàn thiện đại lộ Bắc Sơn kéo dài (dự kiến sẽ đổi thành đường Hồ Núi Cốc) chạy qua xã Phúc Xuân nên địa phương này đang có tiềm năng phát triển mạnh mẽ.
Cùng với trào lưu chung của cả nước về tăng trưởng thị trường bất động sản, các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất tại xã Phúc Xuân trong những năm gần đây diễn ra rất sôi động nhưng chưa có một nghiên cứu nào toàn diện về nó. Vì vậy, để đánh giá được về thực trạng chuyển quyền sử dụng đất tại xã Phúc Xuân trong những năm gần đây, được sự đồng ý của Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm, nghiên cứu “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Phúc Xuân, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2020 đến 2022” được tiến hành. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá kết chuyển quyền sử dụng đất tại xã Phúc Xuân, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2020 - 2022 - Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Phúc Xuân, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên theo ý kiến của người dân - Đánh giá các khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp hoàn thiên công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Phúc Xuân, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 1. Ý nghĩa khoa học - Củng cố, bổ sung và hoàn thiện những kiến thức đã học ở trường, đồng thời tiếp cận, tìm hiểu những thuận lợi, khó khăn, tồn tại của việc chuyển quyền quyền sử dụng đất trong thực tế hiện nay của địa phương.
- Nắm vững các quy định của pháp luật về chuyển quyền quyền sử dụng đất theo hệ thống văn bản pháp luật của trung ương và địa phương về việc chuyển quyền quyền sử dụng đất. Ý nghĩa thực tiễn - Kiến nghị, đề xuất với cấp có thẩm quyền tìm kiếm giải pháp phù hợp khác phục các khó khăn, tồn tại để hoàn thiện công tác chuyển quyền quyền sử dụng đất nói riêng và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung. - Đề tài đóng góp số giải pháp để hoàn thiện công tác chuyển quyền quyền sử dụng đất tại xã Phúc Xuân, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái nguyên. 8 PHẦN II TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 2.
Cơ sở khoa học của nghiên cứu 2. Cơ sở lý luận của nghiên cứu 2. Các khái niệm liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất * Chuyển quyền sử dụng đất: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất” (Luật Đất đai 2013). * Chuyển đổi quyền sử dụng đất: Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, mà thực chất là “đổi đất lấy đất không thời hạn” giữa các chủ thể sử dụng đất, để tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai.
Đây là phương thức đơn giản nhất của chuyển quyền sử dụng đất. “Dồn điền, đổi thửa” là một trường hợp đặc biệt của chuyển đổi quyền sử dụng đất nhằm khắc phục tình trạng manh mún ruộng đất. Trường hợp này chính là chuyển đổi quyền sử dụng đất theo chủ trương của chính quyền nên thường được thực hiện đồng loạt ở những địa phương đất bằng phảng và có cùng độ cao. Hiện nay, pháp luật đất đai hạn chế hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất, chỉ quy định được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với hộ gia đình, cá nhân trong cùng một đơn vị cấp xã.
Thực tế, các địa phương rất ít làm thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân (trừ trường hợp dồn điền, đổi thửa thành đợt theo chủ trương của chính quyền địa phương) (Nguyễn Khắc Thái Sơn, Nguyễn Thùy Linh, 2019). Luật Đất đai năm 1993 đã quy định cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với tất cả các loại đất. Từ Luật Đất đai năm 2003 đến Luật Đất đai năm 2013, chỉ cho chuyển đổi đối với đất nông nghiệp trong cùng đơn vị cấp xã, tức là hình thức này bị hạn chế hơn. Như vậy, theo quy định hiện hành của pháp luật đất đai thì hai chủ sử dụng các loại đất phi nông nghiệp liền 9 kề nhau muốn đổi với nhau cho vuông vắn để tiện sử dụng là không được.
Trường hợp này hai bên đều phải làm thủ tục chuyển nhượng cho nhau phần diện tích đất muốn đổi. Có thể nói, quy định này của pháp luật đất đai hiện hành gây phiền hà cho người sử dụng đấtvà chưa phù hợp với thực tiễn. * Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của chuyển quyền sử dụng đất, mà ở người xã hội quen gọi là “bán đất”, thực chất hình thức này là “đổi quyền sử dụng đất lấy tiền hoặc hiện vật không thời hạn”, tức là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Với hình thức này, người được nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật đương với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó (Nguyễn Khắc Thái Sơn, Nguyễn Thùy Linh, 2019).
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác với việc bán đất đai ở chỗ: - Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện trong thời gian được Nhà nước cho phép sử dụng, trong phạm vi diện tích mà pháp luật qui định. Hơn nữa, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. - Địa tô chênh lệch có được từ các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Nhà nước điều tiết thông qua việc thu thuế thu nhập cá nhân, thu thuế sử dụng đất và thu tiền sử dụng đất (khi chuyển đất nông nghiệp sang dùng vào các mục đích khác). * Thừa kế quyền sử dụng đất: Thừa kế quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất mà “quyền sử dụng đất được chuyển giao từ người chết sang người còn sống”, tức là quyền sử dụng đất của người sử dụng đất khi chết được chuyển giao cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Đây là một dạng đặc biệt của quan hệ tài sản dân sự nói chung và quan hệ đất đai nói riêng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội (Nguyễn Khắc Thái Sơn, Nguyễn Thùy Linh, 2019). 10 Trong Hiến pháp năm 2013 và Bộ luật Dân năm 2015 sự coi quyền sử dụng đất là một tài sản dân sự đặc biệt. Thừa kế quyền sử dụng đất chủ yếu tuân theo qui định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về để thừa kế tài sản dân sự, trong đó có tài sản dân sự đặc biệt là quyền sử dụng đất.