Tổng quan luận án

Luận án tiến sĩ kinh tế với đề tài "Cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội", chuyên ngành Kinh tế Chính trị (mã số: 9 31 01 02), do nghiên cứu sinh Phạm Văn Bái thực hiện tại Học viện Chính trị - Bộ Quốc phòng dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS. Bùi Ngọc Quỵnh và TS. Đặng Thị Thu Hiền (bảo vệ năm 2020).

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Thị trường nhà ở (TTNƠ) là thành tố quan trọng của thị trường bất động sản (TTBĐS). Sự phát triển đồng bộ của thị trường này thúc đẩy các thị trường đất đai, tài chính, lao động và vật liệu xây dựng, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất. Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng Cộng sản Việt Nam đã định hướng đổi mới mô hình tăng trưởng và cơ cấu lại nền kinh tế, trong đó nhấn mạnh yêu cầu cơ cấu lại và phát triển lành mạnh các loại thị trường, đặc biệt là TTBĐS và đất đai.

Trên thực tế tại Thành phố Hà Nội (TPHN), TTNƠ bộc lộ nhiều bất cập: cơ cấu chủ thể, nguồn cung loại hình, diện tích căn hộ và vị trí địa lý chưa hợp lý; cơ cấu cầu và giá cả chưa ăn khớp; tính thanh khoản thấp; phân khúc nhà ở cao cấp dư thừa nguồn cung trong khi phân khúc nhà ở giá thấp và nhà ở xã hội (NƠXH) thiếu hụt nghiêm trọng. Việc cơ cấu lại TTNƠ nhằm giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu và khai thác hiệu quả các nguồn lực là yêu cầu cấp thiết về mặt lý luận và thực tiễn.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

  • Mục đích nghiên cứu: Làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn về cơ cấu và cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN; trên cơ sở đó đề xuất quan điểm và giải pháp cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN đến năm 2030.
  • Nhiệm vụ nghiên cứu:
    1. Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án.
    2. Làm rõ lý luận về cơ cấu TTNƠ, cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN; khảo sát kinh nghiệm của một số thành phố trực thuộc trung ương và rút ra bài học cho TPHN.
    3. Đánh giá thực trạng cơ cấu TTNƠ trên địa bàn TPHN, chỉ ra ưu điểm, hạn chế, nguyên nhân và các vấn đề đặt ra cần giải quyết.
    4. Đề xuất quan điểm và hệ thống giải pháp cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN đến năm 2030.

Câu hỏi nghiên cứu

Luận án tập trung giải quyết 3 câu hỏi nghiên cứu chính:

  1. Câu hỏi thứ nhất: Cơ cấu TTNƠ trên địa bàn TPHN là gì? Nội dung cơ cấu bao gồm những gì? Cơ cấu TTNƠ bị chi phối bởi những yếu tố nào?
  2. Câu hỏi thứ hai: Thực trạng cơ cấu TTNƠ trên địa bàn TPHN những năm qua như thế nào? Nguyên nhân của các ưu điểm, hạn chế và những vấn đề mâu thuẫn đặt ra từ thực trạng cần tập trung giải quyết là gì?
  3. Câu hỏi thứ ba: Để cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN đến năm 2030 thì cần có những quan điểm định hướng và giải pháp thực hiện như thế nào?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

  • Đối tượng nghiên cứu: Cơ cấu thị trường nhà ở.
  • Phạm vi nội dung: Luận án tập trung vào 3 yếu tố cơ bản chi phối sự vận động của cơ cấu TTNƠ gồm: cơ cấu cung, cơ cấu cầu và cơ cấu giá cả. Giới hạn khảo sát tập trung vào TTNƠ sơ cấp (thị trường nhà chung cư và thị trường nhà ở xã hội) - đây là các phân khúc thị trường chính thức thuộc phạm vi quản lý, kiểm soát của Nhà nước; không nghiên cứu thị trường phi chính thức và thị trường ngách.
  • Phạm vi không gian: Địa bàn Thành phố Hà Nội.
  • Phạm vi thời gian: Khảo sát thực trạng giai đoạn 2016 - 2020; đề xuất giải pháp định hướng đến năm 2030.

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Luận án đã hệ thống hóa và phân loại các công trình khoa học trong và ngoài nước theo các nhóm chủ đề cụ thể:

Các công trình nghiên cứu quốc tế

  • Về nhà ở và thị trường nhà ở:
    • I-Chun Tsai và Chien-Wen Peng (2011) nghiên cứu giá nhà tại 4 thành phố Đài Loan, chỉ ra mối quan hệ giữa chính sách tiền tệ mở rộng, tỷ lệ thế chấp với bong bóng giá nhà và tác động tiêu cực đến chất lượng sống.
    • Justyna Brzezicka, Radoslaw Wisniewski, Marta Figurska (2018) phân tích sự mất cân bằng dài hạn trên TTBĐS Ba Lan, khẳng định vai trò của thông tin bất cân xứng và độ trễ thời gian của giá cả.
    • Roberto Dieci, Noemi Schmitt, Frank Westerhoff (2018) xây dựng mô hình tương tác và chu kỳ chuyển dịch dòng vốn đầu cơ giữa thị trường cổ phiếu, trái phiếu và TTNƠ.
    • Hanming Fang, Quanlin Gu, Li-An Zhou (2019) đo lường sự tác động của quyền lực quan liêu đến giá mua và tiền thuê nhà tại thị trường Trung Quốc.
    • Xiangfei Li, Minghan Sun, Kees Boersma (2019) phân tích tác động lan tỏa chính sách (giới hạn mua nhà, hạn mức tín dụng) và liên kết vùng tại các đô thị Trung Quốc.
    • Hahn Shik Lee và Woo Suk Lee (2019) sử dụng phương pháp kết nối mạng để đánh giá cấu trúc liên kết vùng của TTNƠ Hàn Quốc xoay quanh trung tâm Seoul.
    • Huthaifa Alqaralleh và Alessandra Canepa (2020) dùng mô hình logistic (LSTAR) phân tích chu kỳ phi đối xứng của giá nhà tại các đô thị lớn của Pháp.
    • Bana Abuzayed, Nedal Al-Fayoumi, Elie Bouri (2020) nghiên cứu sự đồng chuyển động giữa thị trường chứng khoán và các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) tại châu Âu.
  • Về cơ cấu thị trường nhà ở và chính sách can thiệp:
    • Ejindu Ume (2017) đánh giá tác động của chính sách tiền tệ đối với phân khúc nhà ở dân cư và phân tích chính sách đánh thuế nhà bỏ trống áp dụng tại Pháp từ năm 1999 làm giảm 13% tỷ lệ nhà bỏ trống.
    • Ngân hàng Trung ương Châu Âu - ECB (2003) nghiên cứu đặc trưng cơ cấu TTNƠ tại Anh, Đức, Pháp, Hà Lan; phân loại phân khúc theo tầng lớp xã hội và cơ chế huy động vốn.
    • Yaoyao Li và cộng sự (2020) đánh giá chính sách hạn chế mua nhà (HPR) tại vùng ven Lang Phường (tiếp giáp Bắc Kinh, Trung Quốc) dựa trên tập dữ liệu 11.597 giao dịch.
    • Bruno Albuquerque, Martin Iseringhausen, Frederic Opitz (2020) sử dụng mô hình tham số thay đổi theo thời gian (TVP) đo lường độ co giãn của cung nhà ở Mỹ trước cú sốc chính sách tiền tệ và đại dịch COVID-19.
    • Gabriela Debrunner và Thomas Hartmann (2020) phân tích việc sử dụng công cụ chính sách đất đai cho nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị khan hiếm đất ở Thụy Sĩ.

Các công trình nghiên cứu trong nước

  • Về phát triển nhà ở và chính sách hỗ trợ:
    • Hoàng Xuân Nghĩa và Nguyễn Khắc Thành (2010) nghiên cứu chính sách phát triển nhà ở và quỹ tài chính hỗ trợ người thu nhập thấp tại Hà Nội.
    • Đỗ Thanh Tùng (2010) phân tích các cơ chế tài chính, nguồn vốn trung và dài hạn cho nhà ở đô thị Hà Nội.
    • Phạm Sỹ Liêm (2011, 2012) luận giải hai thuộc tính kinh tế - xã hội của nhà ở, đề xuất giải pháp vốn, hợp tác xã nhà ở và nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế về thuế nhà đất.
    • Nguyễn Thị Thu Nguyệt (2011) đề xuất 5 hình thức hợp tác công - tư (PPP) phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh.
    • Nguyễn Hồng Phú (2018) nghiên cứu công tác quản lý nhà nước đối với đầu tư phát triển nhà ở đô thị tại Việt Nam.
  • Về cơ cấu và tái cấu trúc thị trường nhà ở:
    • Vũ Thị Hòa (2009) chỉ ra nghịch lý thị trường thiếu trầm trọng phân khúc giá trung bình và giá rẻ do doanh nghiệp tập trung vào phân khúc cao cấp.
    • Dương Thị Bình Minh (2011) phân tích chính sách giá cả và hiện tượng đầu cơ thổi giá làm méo mó TTNƠ thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh.
    • Trương Tuấn Anh (2012) nghiên cứu cơ cấu sản phẩm căn hộ đáp ứng nhu cầu diện tích tối thiểu tại các đô thị lớn.
    • Trịnh Kim Liên (2012) phân tích cơ cấu 5 loại hình nhà ở thương mại tại Hà Nội giai đoạn 2008 - 2012, đề xuất giải pháp tái cấu trúc sản phẩm bám sát gói kích cầu 30.000 tỷ đồng của Chính phủ.
    • Nguyễn Ngọc Tiệp (2020) phân tích hiện tượng lệch pha cung - cầu tại Hà Nội khi thừa sản phẩm cao cấp, thiếu sản phẩm trung bình và thấp.
    • Đoàn Phan Thái và Phan Thị Thanh Trương (2021) đánh giá tác động của dịch COVID-19 đến cơ cấu TTBĐS và đề xuất cơ chế chuyển đổi dự án cao cấp tồn kho sang nhà ở bình dân và NƠXH.

Khoảng trống nghiên cứu của luận án

Mặc dù các công trình đã phân tích nhiều khía cạnh về chính sách tài chính, đất đai, nhà ở xã hội và quản lý nhà nước, nhưng chưa có công trình nào nghiên cứu toàn diện, có hệ thống về vấn đề cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn TPHN dưới góc độ chuyên ngành Kinh tế Chính trị. Luận án xác định đây là khoảng trống khoa học cần tiếp tục đi sâu giải quyết.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý luận và hệ thống khái niệm

Luận án dựa trên nền tảng lý luận của Chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm, đường lối phát triển TTBĐS của Đảng và Nhà nước Việt Nam:

  • Lý luận thị trường: Vận dụng quan điểm của V.I. Lênin trong tác phẩm "Bàn về cái gọi là thị trường" (1893) khẳng định thị trường gắn liền với phân công lao động xã hội và sự phát triển của lực lượng sản xuất.
  • Lý luận hàng hóa nhà ở: Nhà ở là tài sản gắn liền với đất đai, có giá trị sử dụng (chịu ảnh hưởng bởi yếu tố bên trong như thiết kế, công năng và yếu tố bên ngoài như vị trí, hạ tầng) và giá trị (kết tinh lao động xây dựng và giá trị đất đai, bao gồm địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II theo lý luận của C. Mác).
  • Khái niệm TTNƠ: Là nơi diễn ra các quan hệ trao đổi, giao dịch giữa người mua và người bán hàng hóa nhà ở trên cơ sở giá cả, dưới sự tác động của quy luật cung - cầu và theo quy định của pháp luật.
  • Khái niệm cơ cấu TTNƠ: Là quan hệ tỷ lệ về số lượng giữa các bộ phận trong từng thành tố của các yếu tố cấu thành TTNƠ trong sự tác động tương quan giữa cung, cầu và giá cả nhà ở.
  • Khái niệm cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN: Là quá trình các chủ thể quản lý trên địa bàn TPHN điều chỉnh, tổ chức, sắp xếp lại các bộ phận trong từng thành tố của các yếu tố TTNƠ, làm thay đổi mối tương quan tỷ trọng về số lượng, vị trí của các bộ phận nhằm đảm bảo thị trường vận hành thông suốt, lành mạnh và hiệu quả.

Tiêu chí và các yếu tố tác động

Luận án xác lập 4 thành tố cơ bản để đánh giá cơ cấu cung hàng hóa nhà ở:

  1. Cơ cấu chủ thể tham gia cung ứng (Doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp tư nhân trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài).
  2. Cơ cấu cung theo phân khúc/loại hình hàng hóa (cao cấp, trung cấp, bình dân/giá thấp, nhà ở xã hội).
  3. Cơ cấu cung theo diện tích căn hộ.
  4. Cơ cấu cung theo địa bàn triển khai dự án (nội thành, ngoại thành).

Giá cả hàng hóa nhà ở chịu sự tác động của 6 yếu tố: vị trí đất đai (địa tô chênh lệch I); mức đầu tư hạ tầng (địa tô chênh lệch II); chi phí lao động và công nghệ xây dựng; mức độ đồng bộ của kinh tế thị trường; chính sách tiền tệ/lãi suất tín dụng; và quy luật cung - cầu.

Phương pháp nghiên cứu

  • Phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử: Sử dụng xuyên suốt luận án (đặc biệt trong Chương 2, 3, 4) để xem xét TTNƠ trong trạng thái vận động, liên hệ hữu cơ giữa các yếu tố cung, cầu, giá cả và quan hệ sản xuất.
  • Phương pháp trừu tượng hóa khoa học: Tập trung tại Chương 2 để xác định các yếu tố cấu thành cơ cấu TTNƠ; Chương 3 để khảo sát các hiện tượng điển hình của thị trường; Chương 4 để khái quát các luận điểm giải pháp.
  • Phương pháp phân tích - tổng hợp: Sử dụng tại Chương 2 (xây dựng khung lý luận) và Chương 3 (xử lý các báo cáo định lượng để rút ra nhận định thực trạng).
  • Phương pháp thống kê - so sánh: Sử dụng tại Chương 1 và Chương 3 nhằm đối chiếu số liệu biến động cung - cầu, diện tích, giá bán căn hộ trên địa bàn Hà Nội giai đoạn 2016 - 2020 theo các tiêu chí xác định.
  • Phương pháp lôgic kết hợp lịch sử: Sử dụng tại Chương 1 để tổng thuật tình hình nghiên cứu theo tiến trình thời gian và tại các Chương 2, 3, 4 để cấu trúc hệ thống luận điểm từ lý luận đến thực tiễn.

Nguồn tư liệu và dữ liệu

Dữ liệu nghiên cứu được trích xuất từ hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, báo cáo tổng kết của Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, UBND Thành phố Hà Nội, các Sở ban ngành liên quan và dữ liệu từ các công trình khoa học đã được công bố.

Nội dung chính theo từng chương

Luận án gồm 4 chương, 10 tiết với các nội dung trọng tâm sau:

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án

Chương 1 bao gồm 3 tiết (1.1, 1.2, 1.3), tổng thuật các nghiên cứu trong và ngoài nước về TTNƠ, cơ cấu TTNƠ và vai trò điều tiết của Nhà nước. Luận án đúc kết 3 nhóm giá trị lý luận - thực tiễn từ các nghiên cứu trước: (1) hệ thống hóa khái niệm và các yếu tố cấu thành TTNƠ; (2) đánh giá thực trạng mất cân đối cung - cầu và khuyết tật thị trường; (3) đề xuất các giải pháp hoàn thiện thể chế và can thiệp vĩ mô. Đồng thời, chương 1 xác lập 3 câu hỏi nghiên cứu làm cơ sở cho các chương tiếp theo.

Chương 2: Lý luận về cơ cấu thị trường nhà ở, cơ cấu lại thị trường nhà ở và kinh nghiệm thực tiễn

Chương 2 gồm 3 tiết (2.1, 2.2, 2.3), xây dựng khung lý luận chuyên ngành Kinh tế Chính trị về TTNƠ. Luận án phân tích 5 dấu hiệu bản chất của TTNƠ, 7 yếu tố cấu thành (hàng hóa nhà ở, cung, cầu, giá cả, chủ thể tham gia, tổ chức trung gian, cơ chế vận hành) và 4 vai trò kinh tế - xã hội của thị trường.

Tác giả luận giải nội hàm cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN, xác định vai trò của cấp ủy Đảng, UBND Thành phố, các sở ngành (nòng cốt là Sở Xây dựng) và các nhà đầu tư. Chương này phân tích kinh nghiệm cơ cấu lại TTNƠ của các thành phố trực thuộc trung ương trong nước để rút ra bài học cho Hà Nội trong việc chủ động điều tiết nguồn cung, cân đối phân khúc và kiểm soát giá cả.

Chương 3: Thực trạng cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

Chương 3 gồm 2 tiết (3.1, 3.2), đánh giá chi tiết thực trạng cơ cấu TTNƠ Hà Nội giai đoạn 2016 - 2020 thông qua hệ thống bảng biểu và hình vẽ thống kê:

Danh mục bảng thống kê trong Chương 3 Trang
Bảng 3.1: Cơ cấu phân khúc nhà ở TPHN giai đoạn 2016 - 2020 85
Bảng 3.2: Cơ cấu cầu theo phân khúc nhà ở TPHN giai đoạn 2016 - 2020 92
Bảng 3.3: Giá nhà ở xã hội TPHN giai đoạn 2016 - 2020 100
Bảng 3.4: Giá cả nhà ở phân bố trên địa bàn TPHN giai đoạn 2016 - 2020 102
Bảng 3.5: Cơ cấu chủ thể tham gia thị trường nhà ở TPHN giai đoạn 2016 - 2020 103

Hệ thống hình vẽ khảo sát thực trạng trong Chương 3 bao gồm:

  • Hình 3.1 & Hình 3.4: Cơ cấu chủ thể tham gia thị trường và cung ứng hàng hóa nhà ở TPHN giai đoạn 2016 - 2020 (tr. 83, 90).
  • Hình 3.2 & Hình 3.3: Cơ cấu cung diện tích nhà ở và địa bàn triển khai dự án tại TPHN giai đoạn 2016 - 2020 (tr. 87, 88).
  • Hình 3.5 & Hình 3.6: Cơ cấu cầu theo diện tích nhà ở và theo địa bàn tại TPHN giai đoạn 2016 - 2020 (tr. 95, 96).
  • Hình 3.7, Hình 3.8, Hình 3.9 & Hình 3.10: Cơ cấu giá nhà ở, giá căn hộ chung cư, giá nhà ở xã hội và phân bố giá theo diện tích tại TPHN giai đoạn 2016 - 2020 (tr. 98, 99, 101).
  • Hình 3.11, Hình 3.12 & Hình 3.13: Cơ cấu cung theo phân khúc và phân bổ dự án căn hộ cao cấp, trung cấp trên các quận huyện TPHN (tr. 105, 109, 110).

Chương 3 chỉ ra các ưu điểm đạt được trong việc thu hút đầu tư, đa dạng hóa sản phẩm; đồng thời làm rõ các hạn chế cốt lõi: mất cân đối tỷ trọng giữa căn hộ cao cấp và nhà ở giá thấp, giá nhà tăng vượt mức chi trả của đa số người lao động, thiếu hụt quỹ đất cho NƠXH. Tác giả phân tích nguyên nhân chủ quan từ công tác quy hoạch, thủ tục hành chính, cơ chế tài chính tín dụng và nguyên nhân khách quan từ áp lực gia tăng dân số đô thị.

Chương 4: Quan điểm và giải pháp cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030

Chương 4 gồm 2 tiết (4.1, 4.2), xác lập các quan điểm định hướng cơ cấu lại TTNƠ bám sát định hướng thị trường xã hội chủ nghĩa: điều tiết cung - cầu hướng vào phân khúc trung cấp, giá thấp và nhà ở xã hội; kiểm soát phân khúc cao cấp; đa dạng hóa chủ thể tham gia (đặc biệt là doanh nghiệp tư nhân trong nước); ổn định mặt bằng giá cả phù hợp với thu nhập của người dân.

Hệ thống giải pháp được đề xuất bao gồm: hoàn thiện quy hoạch phân bổ quỹ đất; đơn giản hóa thủ tục hành chính phê duyệt dự án; cải cách chính sách tài chính - tín dụng nhà ở; khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp; nâng cao năng lực và hiệu quả quản lý nhà nước của chính quyền TPHN.

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp mới về mặt khoa học của luận án

  1. Về mặt lý luận: Thiết lập khung lý luận chuyên ngành Kinh tế Chính trị về cơ cấu và cơ cấu lại TTNƠ; xác định hệ thống khái niệm, nội dung, 4 tiêu chí đánh giá cơ cấu cung và phân tích 6 yếu tố chi phối giá cả hàng hóa nhà ở trên địa bàn đô thị lớn.
  2. Về mặt thực tiễn: Khái quát và chỉ rõ các mâu thuẫn phản ánh thực trạng cơ cấu TTNƠ trên địa bàn Thành phố Hà Nội giai đoạn 2016 - 2020, đặc biệt là tình trạng lệch pha cung - cầu nghiêm trọng giữa phân khúc nhà ở cao cấp và phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.
  3. Về mặt giải pháp: Đề xuất hệ thống giải pháp đồng bộ có tính khả thi nhằm cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN đến năm 2030, hướng tới mục tiêu cân đối cung - cầu, ổn định giá cả và phát triển thị trường lành mạnh, bền vững.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

  • Ý nghĩa lý luận: Góp phần bổ sung, làm sâu sắc thêm lý luận kinh tế chính trị về phát triển và cơ cấu lại các phân khúc thị trường trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam hiện nay.
  • Ý nghĩa thực tiễn: Cung cấp cơ sở khoa học cho Thành ủy, HĐND, UBND Thành phố Hà Nội và các cơ quan quản lý nhà nước trong việc hoạch định chính sách, điều chỉnh quy hoạch và ban hành các giải pháp tái cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn Thủ đô.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Luận án tập trung khảo sát TTNƠ sơ cấp (chính thức do Nhà nước quản lý gồm nhà chung cư và nhà ở xã hội), chưa bao quát toàn bộ thị trường thứ cấp và thị trường nhà ở phi chính thức, thị trường ngách do tính chất phức tạp và thiếu hụt dữ liệu chuẩn hóa. Phạm vi khảo sát thực trạng dừng ở mốc thời gian 2016 - 2020.
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu cơ chế vận hành của thị trường nhà ở thứ cấp; phân tích sâu tác động của các công cụ phái sinh, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) và các giải pháp chuyển đổi công năng các dự án thương mại tồn kho sang nhà ở xã hội trong bối cảnh mới.

Giá trị tham khảo

  • Đối với công tác đào tạo và nghiên cứu: Luận án là tài liệu tham khảo cho nghiên cứu sinh, học viên cao học, sinh viên và giảng viên chuyên ngành Kinh tế Chính trị Mác - Lênin tại Học viện Chính trị, các học viện, trường đại học trong và ngoài Quân đội khi nghiên cứu về TTBĐS và TTNƠ.
  • Đối với các cơ quan quản lý nhà nước và doanh nghiệp: Các phân tích thực trạng và hệ thống giải pháp tại Chương 3 và Chương 4 là nguồn tư liệu hữu ích cho các nhà hoạch định chính sách tại TPHN, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, cũng như các doanh nghiệp phát triển bất động sản trong việc xác định chiến lược sản phẩm phù hợp với nhu cầu xã hội.

Câu hỏi thường gặp

1. Luận án định nghĩa thế nào về cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội?

Cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN là quá trình các chủ thể quản lý trên địa bàn TPHN điều chỉnh, tổ chức, sắp xếp lại các bộ phận trong từng thành tố của các yếu tố TTNƠ trên địa bàn TPHN, làm thay đổi mối tương quan tỷ trọng về số lượng, vị trí của các bộ phận trong từng thành tố của các yếu tố cấu thành TTNƠ đảm bảo cho thị trường được vận hành thông suốt, lành mạnh và hiệu quả.

2. Ba yếu tố cơ bản của cơ cấu thị trường nhà ở mà luận án tập trung nghiên cứu là gì?

Luận án tập trung nghiên cứu 3 yếu tố cơ bản chi phối sự vận động của cơ cấu TTNƠ gồm: cơ cấu cung, cơ cấu cầu và cơ cấu giá cả.

3. Phân khúc nhà ở nào được luận án giới hạn trong phạm vi khảo sát?

Luận án chỉ nghiên cứu thị trường sơ cấp chính thức do Nhà nước kiểm soát gồm: thị trường nhà ở chung cư và thị trường nhà ở xã hội; không nghiên cứu thị trường phi chính thức và thị trường ngách.

4. Những tiêu chí cơ bản nào được dùng để đánh giá cơ cấu cung hàng hóa nhà ở tại Hà Nội?

Luận án xem xét cơ cấu cung hàng hóa nhà ở trên 4 thành tố cơ bản: (1) Cơ cấu chủ thể tham gia cung ứng hàng hóa nhà ở; (2) Cơ cấu cung theo phân khúc, loại hình hàng hóa nhà ở; (3) Cơ cấu cung theo diện tích nhà ở; (4) Cơ cấu cung theo địa bàn triển khai dự án nhà ở.

5. Yếu tố nào đóng vai trò nòng cốt trong lực lượng chủ thể quản lý cơ cấu lại TTNƠ TPHN?

Chủ thể quản lý gồm toàn bộ hệ thống chính trị từ cấp Thành phố đến cơ sở; trong đó cấp ủy Đảng giữ vai trò lãnh đạo, UBND Thành phố cụ thể hóa chủ trương, các sở ban ngành thực hiện chức năng tham mưu và phối hợp, với Sở Xây dựng là lực lượng nòng cốt.

Kết luận

Luận án tiến sĩ của tác giả Phạm Văn Bái đã hệ thống hóa cơ sở lý luận chuyên ngành Kinh tế Chính trị về cơ cấu và cơ cấu lại thị trường nhà ở tại đô thị lớn. Thông qua việc phân tích dữ liệu thực trạng thị trường nhà ở Hà Nội giai đoạn 2016 - 2020, công trình đã làm rõ những bất cập trong tương quan cung - cầu, cơ cấu phân khúc và biến động giá cả. Các luận điểm và hệ thống giải pháp được đề xuất cung cấp luận cứ khoa học cho công tác quản lý nhà nước và định hướng phát triển lành mạnh thị trường nhà ở Thủ đô đến năm 2030.