Chương 1, nội dung phần này sẽ trình bày các phân tích về môi trường hoạt động bên ngoài (môi trường vĩ mô và môi trường ngành), môi trường bên trong đối với hoạt động bất động sản của Savico. Trong phân tích môi trường vĩ mô, đề tài sẽ tập trung vào một số yếu tố, mà theo các chuyên gia, có tác động đáng kể đến hoạt động của thị trường bất động sản. Phân tích môi trường ngành sẽ tập trung vào các lĩnh vực – loại hình sản phẩm bất động sản – mà Savico đầu tư – phát triển trong thời gian qua, đặc biệt là những loại hình sản phẩm đang phát triển tốt trên thị trường. Nội dung lớn tiếp theo trong chương này sẽ là môi trường bên trong đối với lĩnh vực bất động sản của Savico, bao gồm dây chuyền giá trị, năng lực lõi.
Dựa trên các phân tích môi trường bên ngoài và bên trong, đề tài tiếp tục với những nhận định/phân tích về những cơ hội – thách thức, điểm mạnh – điểm yếu của lĩnh vực bất động sản Savico. Và, nhằm để hoạch định chiến lược tối ưu nhất, chiến lược kinh doanh của một số doanh nghiệp thành công cũng sẽ được sơ lược trong chương này.1 Môi trường bên ngoài 2.1 Môi trường vĩ mô: 2.1 Chính trị - pháp luật – chính sách (Political/Legal): Môi trường chính trị ở nước ta rất ổn định, tạo môi trường thuận lợi cho hoạt động của mọi doanh nghiệp, đặc biệt là khi so sánh với các nước lân cận trong khu vực thời gian qua như: Thái Lan, Mianma, Philipine, Indonexia (có nhiều biến động chính trị - xã hội). Hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam bị điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật, quan trọng nhất là Luật đất đai 2003, Luật kinh doanh bất động sản 2007, Luật nhà ở 2003, Luật xây dựng 2003. Hệ thống văn bản luật trên đã tạo hành lang pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản, tuy nhiên, vẫn còn nhiều bất cập.
TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 18 Các văn bản luật còn có những quy định không thống nhất về cùng một vấn đề; pháp luật còn bất lợi; chưa công bằng giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài; chưa rõ ràng; thủ tục rườm rà, nhiêu khê (xem Phụ lục 1, 2). Chính phủ đang rà soát và điều chỉnh theo hướng thuận lợi hơn cho sự phát triển của thị trường, trước hết là giảm thiểu thủ tục, rút ngắn thời gian xin phép, phê duyệt dự án đầu tư. Chính sách sẽ định hướng thị trường theo mục tiêu phát triển ổn định, bền vững, hướng đến đáp ứng nhu cầu thực của xã hội (như nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các thành phố lớn), hạn chế tình trạng đầu cơ bong bóng (bằng các công cụ như thuế, điều kiện giao dịch). Sự minh bạch của thị trường cũng là một mục tiêu chính sách hướng đến nhằm tạo sự bình đẳng giữa các nhà đầu tư, bảo vệ lợi ích của người tiêu dùng (chẳng hạn như quy định giao dịch bất động sản qua sàn).
Các cơ chế tài trợ cho bất động sản (như trái phiếu dự án, quỹ tín thác bất động sản - REIT) ở các thị trường phát triển trên thế giới đang được nghiên cứu, luật hóa phù hợp với điều kiện ở Việt Nam, tạo nguồn tài trợ cho các dự án. Tại các thành phố lớn sẽ có sự chú trọng xây dựng quy hoạch đồng bộ, cải trang những khu trung tâm hiện hữu.2 Chính sách quy hoạch đô thị: Quy hoạch phát triển đô thị quy định chức năng phát triển của từng khu vực đô thị, chức năng sử dụng đất, những chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc mà ảnh hưởng đến sự hấp dẫn của dự án, thu hút đầu tư phát triển, chỉnh trang đô thị. Hiện nay, hầu hết các quận huyện TPHCM đã có Quy hoạch 1/2000, và theo quy định thì các thông tin quy hoạch trên được công khai rộng rãi. Tuy nhiên, các doanh nghiệp rất khó để tiếp cận thông tin quy hoạch.
Đặc biệt, một số địa phương tồn tại quy định bất thành văn: doanh nghiệp muốn có thông tin quy hoạch phải có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc hoàn thành đền bù, giải phóng mặt bằng. Liên quan vấn đề này, đại diện Sở Xây dựng cho rằng, rất nhiều doanh nghiệp nộp hồ sơ xin quy hoạch 1/500 với những chi tiết không khớp với quy hoạch 1/2000 làm cho cán bộ quản lý khó giải quyết, xin ý kiến cấp trên dẫn đến hồ sơ ứ đọng. Điều này là hệ quả do bởi: TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 19 - Doanh nghiệp rất khó tiếp cận thông tin quy hoạch; - Doanh nghiệp đã lỡ mua đất với giá quá cao, phải cố xin chỉ tiêu kiến trúc có lợi để đầu tư có hiệu quả; và - Thực tế có một số doanh nghiệp xin được; Trong thời gian gần đây, TPHCM cũng đã cố gắng để thực hiện công khai minh bạch, công bố thông tin đến cộng đồng về quy hoạch của các dự án, nổi bật nhất là việc công bố thông tin 20 “khu đất vàng” tại trung tâm thành phố (xem Phụ lục 3), với chức năng phát triển là văn phòng – thương mại – khách sạn, hầu như không có nhà ở (trừ khu đất Tứ giác Bến Thành). Điều này tiếp tục khẳng định chủ trương của TPHCM phát triển khu vực trung tâm thành khu trung tâm tài chính – văn phòng – thương mại – dịch vụ lớn, mang tầm vóc quốc tế.
Chủ trương này phù hợp với xu hướng của các đô thị lớn trên thế giới đã thực hiện: quỹ đất hạn hẹp tại các khu trung tâm được phát triển thành khu văn phòng – thương mại, khu vực ngoại vi được đầu tư thành các khu đô thị, dân cư hiện đại để thực hiện giãn dân. Trong thời gian qua rất nhiều dự án khu đô thị, dân cư đã và đang được triển khai tại các Quận 7, Quận 2, Quận 9, Bình Chánh, Thủ Đức. Dự kiến, TPHCM sẽ chỉnh trang khu trung tâm (gồm Quận 1,3,4) và mở rộng về cả 4 hướng: hướng Đông Bắc về phía Quận 2, 9, Thủ Đức; hướng Nam về phía Quận 7, Nhà Bè, Cần Giờ; hướng Tây Bắc về phía Tân Bình, Củ Chi dựa trên trục đường Xuyên Á và hướng Tây Nam về phía Quận 11, 6, Bình Chánh và kết nối Quốc lộ 1 đi về miền Tây. Khu trung tâm TPHCM sẽ giảm được mật độ dân cư bằng cách giãn dân ra các khu đô thị mới ở ngoại thành, hạ tầng (cầu, đường, xe điện ngầm, monorail) sẽ phát triển mạnh.
TPHCM sẽ trở thành một trong những đô thị đẹp và hiện đại bậc nhất trong khu vực Đông Nam Á trong tương lai (xem Phụ lục 4).3 Chính quyền địa phương: Để triển khai xây dựng một dự án phải trải qua rất nhiều bước thủ tục với nhiều cơ quan chức năng phê duyệt. Khả năng vận hành và thực thi các quy định pháp luật liên quan dự án cũng làm ảnh hưởng lớn đến việc triển khai dự án của chủ đầu tư. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 20 Tại TPHCM, chính sách “đổi đất lấy hạ tầng” được quan tâm thực thi nhiều. Điển hình là tập đoàn GS của Hàn Quốc, đầu tư xây dựng tuyến đường vành đai Bình Lợi - Tân Sơn Nhất, đổi lại TPHCM sẽ giao lại 5 khu đất cho tập đoàn GS để đầu tư kinh doanh thu hồi vốn.
Chính sách này thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.4 Các yếu tố kinh tế vĩ mô: Thị trường vốn: Thị trường vốn hỗ trợ cho thị trường bất động sản ở nước ta chưa hình thành đầy đủ, còn nhiều rủi ro. Các chủ đầu tư trong nước tìm kiếm nguồn vốn chủ yếu từ nguồn tín dụng ngân hàng, bên cạnh vốn tự có. Vốn chủ sở hữu: Theo quy định tại Nghị định 153/2007/NĐ-CP thì vốn đầu tư thuộc sở hữu của chủ đầu tư tối thiểu phải bằng 15% tổng mức đầu tư của dự án đối với dự án khu nhà ở có quy mô diện tích đất dưới 20ha; và tối thiểu bằng 20% tổng mức đầu tư của dự án trong các trường hợp khác. Đa số doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đều có quy mô vốn nhỏ.
Trong xu hướng giá đất tại các thành phố lớn tăng vùn vụt thì chi phí đầu tư các dự án ngày càng tăng. Vốn tín dụng ngân hàng: Đây là nguồn vốn quan trọng đóng góp vào sự phát triển của thị trường trong thời gian qua. Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều dựa vào nguồn vốn này để phát triển dự án. Nhưng chính điều này lại tạo rất nhiều rủi ro cho cả hệ thống ngân hàng lẫn thị trường bất động sản.
Đầu tư bất động sản là hoạt động đầu tư dài hạn, do vậy các khoản vay từ ngân hàng là trung và dài hạn. Nhưng nguồn vốn huy động của các ngân hàng chủ yếu là nguồn vốn ngắn hạn. Trong vòng vay khoản phải thu là dài hạn nhưng khoản phải trả là ngắn hạn làm cho các ngân hàng rất dễ rơi vào thế bị động khi phải cân đối khoản phải thu và khoản phải trả. Mặt khác, cho vay để mua bất động sản thường thế chấp bằng chính tài sản bất động sản hình thành trong tương lai nhưng việc xử lý loại tài sản thế chấp (hình thành trong tương lai, chưa có giấy tờ chủ quyền) này lại chưa được quy định bởi pháp luật, việc xử lý TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 21 tài sản hoàn toàn dựa vào thiện chí của các bên.
Bên cạnh đó, rủi ro về tiến độ thi công các dự án cũng ảnh hưởng lớn đến dòng tiền cho vay của các ngân hàng. Về mặt chủ đầu tư/khách hàng, việc dựa quá nhiều vào ngân hàng gây nên rủi ro rất lớn về dòng tiền dự án, chi phí đầu tư. Theo Ông Lê Xuân Nghĩa – Vụ trưởng Vụ chiến lược phát triển ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước thì: “bất động sản thế chấp lên tới khoảng 50% tổng tài sản ngân hàng, nghĩa là bằng GDP Việt Nam”18. “Một trong những khó khăn, vướng mắc hiện nay của thị trường bất động sản Việt Nam là thiếu vốn do phụ thuộc quá nhiều vào các ngân hàng”.19 Trong bối cảnh chi phí lãi vay gia tăng đáng kể, giá nguyên vật liệu tăng do lạm phát, các dự án bị giãn tiến độ.
Nguy cơ thiếu hàng hóa trong tương lai là rất lớn. Ngoài ra, các doanh nghiệp tìm kiếm nguồn vốn nước ngoài dưới các hình thức: liên doanh, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hoặc bán dự án. Trong hơn 31 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài trong 6 tháng đầu năm 2008, hơn một nửa là đầu tư vào các dự án bất động sản.