Luận văn thạc sĩ xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần savico đến 2015

Luận văn thạc sĩ kỹ thuật nghiên cứu xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần savico đến 2015, khảo sát thực trạng, phân tích nguyên nhân, đề xuất giải pháp

• Tác giả: Trần Minh Công
• Người hướng dẫn: TS. Phạm Xuân Lan
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh
• Đề tài: Chiến Lược Kinh Doanh Bất Động Sản Của Công Ty Cổ Phần Savico Đến 2015
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ Kinh Tế
• Năm xuất bản: 2009
• Địa điểm: Thành Phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• PHẦN MỞ ĐẦU
• 0.1. Cơ sở hình thành đề tài
• 0.2. Mục tiêu nghiên cứu
• 0.3. Phạm vi nghiên cứu
• 0.4. Đối tương nghiên cứu
• 0.5. Phương pháp nghiên cứu
• 0.6. Ý nghĩa đề tài
• 0.7. Quy trình nghiên cứu
• 0.8. Kết cấu của đề tài
• 1. CHƯƠNG 1: LÝ THUYẾT VỀ QUẢN TRỊ CHIẾN LƯỢC VÀ VẬN DỤNG TRONG CÁC CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Khái niệm về chiến lược kinh doanh
• 1.2. Quá trình quản trị chiến lược
• 1.2.1. Khái niệm quản trị chiến lược
• 1.2.2. Quá trình quản trị chiến lược
• 1.3. Lựa chọn lĩnh vực kinh doanh theo phương pháp McKinsey
• 1.4. Các cấp độ chiến lược
• 1.4.1. Chiến lược cấp Công ty
• 1.4.2. Chiến lược cấp kinh doanh
• 2. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VÀ XU HƯỚNG MÔI TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN NĂM 2015 – MÔI TRƯỜNG NỘI BỘ CỦA SAVICO
• 2.1. Môi trường bên ngoài
• 2.1.1. Môi trường vĩ mô
• 2.1.1.1. Chính trị - pháp luật – chính sách (Political/Legal)
• 2.1.1.2. Chính sách quy hoạch đô thị
• 2.1.1.3. Chính quyền địa phương
• 2.1.1.4. Các yếu tố kinh tế vĩ mô
• 2.1.1.5. Các yếu tố văn hóa – xã hội
• 2.1.1.6. Môi trường tự nhiên - công nghệ
• 2.1.1.7. Môi trường toàn cầu
• 2.1.1.8. Nhận diện cơ hội và nguy cơ đối với lĩnh vực bất động sản của Savico
• 2.1.2. Môi trường ngành bất động sản ở Việt Nam
• 2.1.2.1. Thị trường nhà ở
• 2.1.2.2. Thị trường văn phòng
• 2.1.2.3. Thị trường khách sạn
• 2.1.2.4. Thị trường trung tâm thương mại
• 2.1.2.5. Thị trường khu nghỉ dưỡng – resort
• 2.1.2.6. Các nhà cung cấp
• 2.1.2.7. Các nhà phân phối
• 2.1.2.8. Đối thủ tiềm năng
• 2.2. Phân tích nội bộ lĩnh vực bất động sản Savico
• 2.2.1. Giới thiệu Công Ty Cổ Phần Dịch Vụ Tổng Hợp Sài Gòn (SAVICO)
• 2.2.2. Dây chuyền giá trị lĩnh vực bất động sản Công ty
• 2.2.2.1. Các hoạt động chủ yếu
• 2.2.2.2. Các hoạt động hỗ trợ
• 2.2.3. Năng lực cốt lõi của công ty
• 2.2.4. Phân tích SWOT
• 2.3. Chiến lược của một số công ty bất động sản
• 3. HOẠCH ĐỊNH CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHO SAVICO ĐẾN NĂM 2015
• 3.1. Tầm nhìn và sứ mạng
• 3.2. Các mục tiêu chiến lược
• 3.2.1. Mục tiêu dài hạn
• 3.2.2. Mục tiêu đối với phân khúc thị trường
• 3.2.3. Các mục tiêu định lượng
• 3.3. Quyết định về các yếu tố nền tảng của chiến lược
• 3.3.1. Quyết định lựa chọn về sản phẩm
• 3.3.2. Quyết định lựa chọn thị trường (khu vực địa lý)
• 3.4. Lựa chọn chiến lược cạnh tranh cho Savico
• 3.4.1. Các chiến lược từ phân tích SWOT
• 3.4.2. Các chiến lược chuyên sâu
• 3.5. Triển khai thực hiện chiến lược
• 3.5.1. Mục tiêu chiến lược của các bộ phận chức năng
• 3.5.2. Vấn đề nguồn tài chính thực hiện dự án
• 3.5.3. Cơ cấu tổ chức – nhân sự
• 3.5.4. Thành lập SavicoLand
• PHẦN KẾT LUẬN
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• Phụ lục 1: Một số qui định bất cập của pháp luật về hoạt động bất động sản
• Phụ lục 2: Các thủ tục để triển khai đầu tư xây dựng dự án bất động sản
• Phụ lục 3: Tóm tắt thông tin các khu đất vàng ở TPHCM
• Phụ lục 4: Định hướng phát triển không gian TPHCM
• Phụ lục 5: Các dự án cơ sở hạ tầng đang được thực hiện tại TPHCM
• Phụ lục 6: Danh mục các dự án bất động hiện có của Savico
• Phụ lục 7: Mục tiêu chiến lược về định lượng đối với lĩnh vực bất động sản của Công ty Savico
• Phụ lục 8: Kết quả điều tra khảo sát nhằm xác định sản phẩm mục tiêu, khu vực thị trường mục tiêu
• DANH SÁCH CÁC CHUYÊN GIA ĐƯỢC PHỎNG VẤN
• DANH MỤC CÁC BẢNG
• DANH MỤC CÁC BIỂU
• DANH MỤC CÁC HÌNH

Tóm tắt

I. Tổng quan về chiến lược kinh doanh bất động sản Savico đến 2015

Chiến lược kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ Tổng hợp Sài Gòn (Savico) đến năm 2015 được xây dựng dựa trên những yếu tố quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam. Savico, với vị thế là một trong những doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực này, đã xác định rõ ràng mục tiêu và phương hướng phát triển. Thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ, với nhiều cơ hội và thách thức. Để tồn tại và phát triển, Savico cần phải có những chiến lược đầu tư hợp lý, phù hợp với xu hướng thị trường.

1.1. Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam đến 2015

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều biến động trong những năm qua. Từ năm 2000 đến 2015, thị trường này đã chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ, với nhiều dự án lớn được triển khai. Tuy nhiên, cũng không thiếu những khó khăn, như tình trạng thừa cung trong một số phân khúc. Việc nắm bắt xu hướng và phân tích thị trường là rất quan trọng để Savico có thể đưa ra những quyết định đúng đắn.

1.2. Đặc điểm nổi bật của Savico trong lĩnh vực bất động sản

Savico có nhiều lợi thế cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản, bao gồm vị trí địa lý thuận lợi, kinh nghiệm lâu năm trong ngành và mạng lưới đối tác rộng rãi. Những yếu tố này giúp Savico dễ dàng tiếp cận và khai thác các cơ hội trên thị trường. Đặc biệt, Savico đã xây dựng được thương hiệu mạnh mẽ, điều này tạo ra niềm tin cho khách hàng và đối tác.

II. Những thách thức trong chiến lược kinh doanh bất động sản Savico

Mặc dù có nhiều cơ hội, Savico cũng phải đối mặt với không ít thách thức trong chiến lược kinh doanh bất động sản. Các yếu tố như sự cạnh tranh gay gắt từ các đối thủ, biến động của thị trường và các quy định pháp lý có thể ảnh hưởng đến hoạt động của công ty. Để vượt qua những thách thức này, Savico cần có những giải pháp linh hoạt và hiệu quả.

2.1. Cạnh tranh trong ngành bất động sản

Ngành bất động sản tại Việt Nam đang ngày càng trở nên cạnh tranh hơn với sự gia nhập của nhiều doanh nghiệp mới. Savico cần phải phân tích SWOT để xác định điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức từ đối thủ cạnh tranh. Việc này sẽ giúp Savico có những chiến lược phù hợp để duy trì và phát triển thị phần.

2.2. Biến động của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam thường xuyên biến động do nhiều yếu tố như kinh tế vĩ mô, chính sách của nhà nước và nhu cầu của người tiêu dùng. Savico cần theo dõi sát sao các biến động này để điều chỉnh chiến lược kịp thời, đảm bảo sự phát triển bền vững.

III. Phương pháp phát triển chiến lược kinh doanh bất động sản Savico

Để phát triển chiến lược kinh doanh bất động sản hiệu quả, Savico cần áp dụng các phương pháp nghiên cứu và phân tích thị trường. Việc sử dụng các công cụ phân tích như mô hình SWOT, PESTEL và phân tích đối thủ cạnh tranh sẽ giúp Savico có cái nhìn tổng quan về thị trường và đưa ra quyết định đúng đắn.

3.1. Phân tích SWOT trong chiến lược bất động sản

Phân tích SWOT giúp Savico nhận diện rõ ràng điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức trong lĩnh vực bất động sản. Điều này không chỉ giúp công ty xác định được vị thế của mình mà còn đưa ra các chiến lược phù hợp để khai thác tối đa các cơ hội và giảm thiểu rủi ro.

3.2. Ứng dụng công nghệ trong phát triển chiến lược

Công nghệ đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển chiến lược kinh doanh bất động sản. Savico cần áp dụng các công nghệ mới để tối ưu hóa quy trình làm việc, nâng cao hiệu quả quản lý và cải thiện trải nghiệm khách hàng. Việc này không chỉ giúp tiết kiệm chi phí mà còn tăng cường khả năng cạnh tranh.

IV. Kết quả nghiên cứu và ứng dụng thực tiễn của chiến lược Savico

Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng việc áp dụng các chiến lược kinh doanh hợp lý đã giúp Savico đạt được nhiều thành công trong lĩnh vực bất động sản. Các dự án lớn được triển khai không chỉ mang lại lợi nhuận cao mà còn góp phần vào sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam.

4.1. Các dự án thành công của Savico

Savico đã triển khai nhiều dự án bất động sản thành công, từ khu dân cư đến trung tâm thương mại. Những dự án này không chỉ đáp ứng nhu cầu của thị trường mà còn tạo ra giá trị bền vững cho cộng đồng. Việc này khẳng định vị thế của Savico trong ngành bất động sản.

4.2. Đánh giá hiệu quả chiến lược kinh doanh

Đánh giá hiệu quả chiến lược kinh doanh là rất quan trọng để Savico có thể điều chỉnh và cải thiện các hoạt động của mình. Các chỉ số tài chính, sự hài lòng của khách hàng và thị phần là những yếu tố cần được xem xét để đánh giá thành công của chiến lược.

V. Kết luận và triển vọng tương lai của Savico trong bất động sản

Kết luận cho thấy rằng Savico đã có những bước đi đúng đắn trong việc xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản đến năm 2015. Tuy nhiên, để duy trì và phát triển bền vững, công ty cần tiếp tục đổi mới và thích ứng với những thay đổi của thị trường.

5.1. Triển vọng phát triển của Savico

Triển vọng phát triển của Savico trong lĩnh vực bất động sản là rất khả quan. Với những chiến lược đúng đắn và sự hỗ trợ từ các đối tác, Savico có thể mở rộng quy mô hoạt động và nâng cao vị thế cạnh tranh trên thị trường.

5.2. Những khuyến nghị cho Savico trong tương lai

Savico cần tiếp tục nghiên cứu và phát triển các sản phẩm bất động sản mới, đồng thời cải thiện chất lượng dịch vụ để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng. Việc này sẽ giúp Savico không chỉ duy trì mà còn phát triển bền vững trong tương lai.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản đóng vai trò là một trong những trụ cột then chốt của nền kinh tế quốc dân, phản ánh sức khỏe tài chính và tiềm năng tăng trưởng của xã hội. Tại các quốc gia phát triển, tài sản bất động sản thường chiếm khoảng 40% tổng tài sản vật chất và chi phối tới 30% tổng hoạt động kinh tế. Tại Việt Nam, bất động sản ước tính chiếm khoảng 70% tổng của cải quốc gia, đồng thời giá trị tài sản bảo đảm bằng bất động sản tại các ngân hàng thương mại chiếm xấp xỉ 50% tổng tài sản của toàn hệ thống ngân hàng, tương đương với quy mô tổng sản phẩm quốc nội (GDP). Hơn 80% tổng dư nợ cho vay trung và dài hạn của hệ thống tín dụng được bảo đảm bằng tài sản bất động sản.

Sau khi thực hiện cổ phần hóa vào năm 2005, Công ty Cổ phần Dịch vụ Tổng hợp Sài Gòn (Savico) tiếp nhận quyền quản lý và khai thác mạng lưới hơn 36 mặt bằng có vị trí đắc địa tại các khu vực trung tâm thương mại lớn. Tuy nhiên, xuất phát điểm muộn trong lĩnh vực đầu tư phát triển dự án cùng với sự phân tán về nguồn lực đã đặt Savico trước nhiều rủi ro cạnh tranh gay gắt. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường bất động sản trải qua giai đoạn biến động mạnh từ tăng trưởng nóng sang suy thoái thanh khoản giai đoạn 2008-2009, doanh nghiệp phải đối mặt với áp lực cấp bách trong việc tái cấu trúc hoạt động đầu tư.

Mục tiêu trọng tâm của nghiên cứu là nhận diện toàn diện các cơ hội, thách thức từ môi trường vĩ mô và vi mô; đánh giá chuỗi giá trị và năng lực cốt lõi nội tại của Savico; từ đó xây dựng hệ thống chiến lược kinh doanh bất động sản đồng bộ đến năm 2015. Phạm vi nghiên cứu tập trung sâu vào thị trường trọng điểm Thành phố Hồ Chí Minh cùng các địa bàn vệ tinh như Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ giai đoạn 2003-2008 và định hướng lộ trình triển khai cụ thể đến năm 2015.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu ứng dụng một cách có hệ thống các lý thuyết quản trị chiến lược kinh điển nhằm tạo dựng nền tảng vững chắc cho quá trình hoạch định:

• Mô hình Quản trị chiến lược toàn diện của Fred R. David: Khung phân tích được triển khai qua ba giai đoạn liên hoàn gồm hình thành chiến lược, thực thi chiến lược và đánh giá chiến lược. Mô hình này giúp kết nối chặt chẽ giữa mục tiêu dài hạn với các chính sách phân bổ nguồn lực hàng năm.
• Mô hình Năm áp lực cạnh tranh của Michael Porter: Khung phân tích môi trường ngành được sử dụng để đánh giá áp lực từ nhà cung cấp dịch vụ xây dựng, khách hàng, sản phẩm thay thế, rào cản gia nhập ngành của các đối thủ tiềm năng và cường độ cạnh tranh giữa các doanh nghiệp hiện hữu.
• Mô hình Chuỗi giá trị (Value Chain) và Năng lực cốt lõi (VRIN Framework): Đánh giá các hoạt động chủ yếu (từ thu gom quỹ đất, thủ tục pháp lý, xây dựng, tiếp thị phân phối đến quản lý vận hành) và hoạt động hỗ trợ (tài chính, nhân sự, công nghệ). Năng lực cốt lõi được định vị qua 4 tiêu chuẩn: Có giá trị (Valuable), Khan hiếm (Rare), Khó bắt chước (Inimitable), và Không thể thay thế (Non-substitutable).
• Ma trận Đánh giá Danh mục Đầu tư McKinsey (GE/McKinsey Matrix): Ma trận tích hợp 9 ô kết hợp giữa mức độ hấp dẫn của phân khúc thị trường (thang đo 1-5 với hệ số quan trọng 0,0 - 1,0) và vị thế cạnh tranh của doanh nghiệp để xác định thứ tự ưu tiên đầu tư cho từng dòng sản phẩm.
• Ba chiến lược cạnh tranh tổng quát: Định vị hướng đi dựa trên chiến lược chi phí thấp, chiến lược khác biệt hóa hoặc chiến lược tập trung.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp nhuần nhuyễn giữa phương pháp định tính và định lượng nhằm bảo đảm tính xác thực và độ tin cậy khoa học cao:

• Quy mô và phương pháp chọn mẫu: Thu thập dữ liệu định lượng thông qua khảo sát có cấu trúc với cỡ mẫu gồm 40 doanh nghiệp hoạt động trong ngành bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh. Đồng thời, nghiên cứu tiến hành phỏng vấn sâu bán cấu trúc với 15 chuyên gia đầu ngành, bao gồm lãnh đạo Tổng Công ty Bến Thành, các nhà tư vấn quốc tế (CBRE, Savills) và cán bộ quản lý cấp cao tại Savico. Phương pháp chọn mẫu chuyên gia có chủ đích (purposive sampling) được lựa chọn nhằm khai thác các nhận định sâu sắc về cơ chế pháp lý và xu hướng cung cầu dự án.
• Phương pháp phân tích dữ liệu: Sử dụng kỹ thuật thống kê mô tả, phân tích ma trận đánh giá yếu tố bên ngoài (EFE), ma trận đánh giá yếu tố bên trong (IFE), ma trận SWOT và ma trận vị thế cạnh tranh McKinsey. Lý do lựa chọn phương pháp ma trận là nhằm lượng hóa các chỉ tiêu định tính phức tạp của ngành bất động sản (như vị trí địa lý, rào cản pháp lý, chi phí đất đai) thành các thang điểm có thể so sánh trực quan, tạo cơ sở cho các quyết định đầu tư có trọng số rõ ràng (ngưỡng lựa chọn sản phẩm mục tiêu có tổng điểm tích hợp từ 2,5 trở lên).
• Nguồn dữ liệu và thời gian nghiên cứu: Dữ liệu thứ cấp được trích xuất từ báo cáo chính thống của Bộ Xây dựng, Cục Quản lý nhà, Tổng cục Thống kê, Savills, CBRE trong giai đoạn 2003-2008. Dữ liệu sơ cấp được thực hiện trong năm 2008-2009 làm cơ sở dự báo kịch bản phát triển cho giai đoạn 2010-2015.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình phân tích thực trạng thị trường bất động sản và môi trường nội bộ Savico đã đem lại các phát hiện trọng yếu:

1. Sự lệch pha cung - cầu trên thị trường nhà ở: Trong giai đoạn 2003-2006, thị trường căn hộ cao cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh tăng trưởng bình quân 117%/năm với 32.373 căn hộ được chào bán, tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 85-90%. Riêng 5 tháng đầu năm 2007 có thêm 18 dự án cung ứng hơn 11.000 căn hộ. Tuy nhiên, khoảng 50% lượng giao dịch xuất phát từ động cơ đầu cơ ngắn hạn, dẫn đến tình trạng dư thừa phân khúc cao cấp nhưng lại thiếu hụt trầm trọng các sản phẩm nhà ở quy mô nhỏ (50-70 m2) với mức giá từ 500-700 triệu đồng phục vụ nhu cầu thực tế của người lao động.
2. Tiềm năng tăng trưởng mạnh của mảng văn phòng và bán lẻ: Tính đến giữa năm 2008, tổng diện tích sàn văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh đạt 752.000 m2 (hạng A chiếm 13%, hạng B chiếm 39%, hạng C chiếm 48%). Tốc độ tăng trưởng nhu cầu thuê luôn vượt nguồn cung khiến giá thuê đạt đỉnh cao, có thời điểm văn phòng hạng A vượt ngưỡng 60 USD/m2/tháng. Đối với mặt bằng bán lẻ, mức tiêu thụ hàng hóa tăng 75% từ năm 2000 đến 2007; tỷ lệ lấp đầy tại khu vực trung tâm (CBD) đạt mức tuyệt đối 100% với giá thuê bình quân vượt 200 USD/m2/tháng.
3. Thực trạng quy mô và dây chuyền giá trị của Savico: Tính đến ngày 30/6/2009, tổng giá trị tài sản thuộc lĩnh vực bất động sản của Savico đạt khoảng 607 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 41% trong tổng tài sản toàn công ty với danh mục gồm 17 dự án lớn. Mặc dù sở hữu năng lực lõi nổi bật về mối quan hệ hợp tác đất đai và quỹ mặt bằng trung tâm, Savico bộc lộ nhiều hạn chế về thủ tục pháp lý, phân tán nguồn lực vào các dự án khu nghỉ dưỡng - resort mà công ty thiếu chuyên môn quản lý, cũng như thiếu hụt nguồn vốn tài trợ dài hạn.
4. Định vị sản phẩm mục tiêu theo ma trận McKinsey: Kết quả đánh giá ma trận McKinsey chỉ ra rằng phân khúc Khu phức hợp (văn phòng - thương mại - dịch vụ) tại các quận trung tâm và phân khúc Chung cư diện tích trung bình - thấp tại các quận vành đai đạt điểm hấp dẫn cao nhất (trên 3,8/5,0 điểm), vượt trội hoàn toàn so với phân khúc khách sạn độc lập và khu nghỉ dưỡng ven biển.

Thảo luận kết quả

Thực tiễn nghiên cứu phản ánh sự đứt gãy thanh khoản của thị trường bất động sản trong năm 2008 xuất phát từ chính sách tiền tệ thắt chặt và sự phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng (vốn ngắn hạn tài trợ cho dự án dài hạn). Khi lãi suất vay tăng cao và lạm phát leo thang, các dự án sử dụng đòn bẩy tài chính cao đều bị đình trệ tiến độ.

Để làm rõ bức tranh phân bổ, dữ liệu nghiên cứu có thể được mô hình hóa qua các công cụ trực quan:

• Biểu đồ cột dự báo nguồn cung văn phòng: Minh họa sự mở rộng diện tích văn phòng từ mức 752.000 m2 năm 2008 lên dự kiến gần 1,5 triệu m2 vào năm 2010, trong đó phân khúc hạng B chiếm tỷ trọng áp đảo, đóng vai trò định hướng cho Savico chuyển dịch đầu tư ra ngoài lõi CBD (như khu vực Phổ Quang - Tân Bình).
• Bảng ma trận đánh giá sản phẩm: Trình bày chi tiết mối tương quan giữa quy mô thị trường, khả năng sinh lời, yêu cầu về vốn và mức độ cạnh tranh của 6 loại hình bất động sản, làm nổi bật lợi thế vượt trội của khu phức hợp thương mại kết hợp căn hộ trung cấp.

So sánh với các doanh nghiệp tiên phong trên thị trường như mô hình sản phẩm E-Home của Nam Long hay Phú Lợi 1 của Sacomreal, việc Savico tái cấu trúc danh mục hướng về người có nhu cầu ở thực là hoàn toàn phù hợp với chu kỳ điều chỉnh của thị trường. Năng lực khai thác quỹ đất liên kết từ Tổng Công ty Bến Thành chính là rào cản phòng thủ bền vững giúp Savico tối ưu hóa chi phí giải phóng mặt bằng so với các đối thủ tư nhân mới gia nhập ngành.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả phân tích SWOT và định vị danh mục đầu tư McKinsey, hệ thống 4 nhóm giải pháp chiến lược then chốt được đề xuất triển khai:

1. Thành lập Công ty Cổ phần Bất động sản Savico (SavicoLand):
   • Hành động: Tái cơ cấu tổ chức bộ máy, tiến hành tách mảng kinh doanh bất động sản để thành lập công ty chuyên trách SavicoLand trong giai đoạn 2009-2010.
   • Mục tiêu: Nâng cao tính chuyên nghiệp, rút ngắn thời gian phê duyệt và quản lý dự án, nâng hiệu suất điều hành dự án lên ít nhất 25%.
   • Chủ thể thực hiện: Hội đồng quản trị và Ban Tổng Giám đốc Savico.
2. Tái cấu trúc danh mục sản phẩm và khu vực đầu tư trọng điểm:
   • Hành động: Tập trung trên 70% nguồn lực vào hai dòng sản phẩm cốt lõi: Khu phức hợp thương mại - văn phòng tại khu vực nội đô (Savico Plaza 115-117 Hồ Tùng Mậu, Savico Plaza 104 Phổ Quang, Savico Plaza Long Biên) và Chung cư cho người có thu nhập trung bình (Dự án Tam Bình, Quốc lộ 13 tại Thủ Đức). Kiên quyết thoái vốn hoặc tạm dừng các dự án nghỉ dưỡng resort xa trung tâm.
   • Thời gian thực hiện: Giai đoạn 2010 - 2013.
   • Chủ thể thực hiện: Khối Phát triển Dự án và Khối Đầu tư.
3. Đa dạng hóa cấu trúc tài chính và huy động vốn dài hạn:
   • Hành động: Giảm tỷ lệ vay vốn ngân hàng thương mại xuống dưới mức 40% tổng vốn đầu tư mỗi dự án. Tăng cường khai thác nguồn vốn ứng trước từ khách hàng thuê dài hạn khối thương mại, xúc tiến liên doanh với các đối tác nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh, chuẩn bị phương án phát hành trái phiếu dự án gắn quyền mua sản phẩm.
   • Mục tiêu: Bảo đảm thanh khoản an toàn, duy trì hệ số nợ/vốn chủ sở hữu ở mức an toàn dưới 1,5 lần.
   • Chủ thể thực hiện: Ban Tài chính - Kế toán Savico.
4. Hoàn thiện năng lực quản trị pháp lý và chuẩn bị quỹ đất sạch:
   • Hành động: Chuẩn hóa quy trình thẩm định pháp lý dự án, tuyệt đối không giải ngân thu mua các khu đất không phù hợp với quy hoạch 1/2000 của địa phương. Tận dụng tối đa mối liên kết chiến lược với hệ sinh thái Tổng Công ty Bến Thành và các doanh nghiệp nhà nước sau cổ phần hóa để mở rộng quỹ đất sạch với chi phí hợp lý.
   • Thời gian thực hiện: Triển khai liên tục giai đoạn 2009 - 2015.
   • Chủ thể thực hiện: Tổ Pháp lý Dự án và Phòng Kế hoạch Chiến lược.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang giá trị ứng dụng cao cho nhiều nhóm đối tượng:

• Hội đồng quản trị và Ban điều hành các doanh nghiệp bất động sản: Cung cấp phương pháp luận thực tế về việc vận dụng ma trận McKinsey và phân tích chuỗi giá trị để tái cấu trúc danh mục dự án trong bối cảnh thị trường biến động.
• Lãnh đạo các doanh nghiệp nhà nước chuyển đổi cổ phần hóa: Là tài liệu tham khảo điển hình về chiến lược phát huy lợi thế quỹ đất và mạng lưới mặt bằng sẵn có để chuyển đổi thành chuỗi bất động sản thương mại tạo dòng tiền bền vững.
• Chuyên viên thẩm định đầu tư và phân tích tín dụng ngân hàng: Nắm bắt khung đánh giá rủi ro dự án bất động sản, các chỉ tiêu định lượng về thị trường văn phòng, trung tâm thương mại và cấu trúc tài chính của chủ đầu tư.
• Học viên cao học, nghiên cứu sinh ngành Quản trị Kinh doanh: Cung cấp một case study hoàn chỉnh, chuẩn mực về phương pháp nghiên cứu kết hợp định tính - định lượng trong đề tài hoạch định chiến lược kinh doanh cấp công ty và cấp đơn vị kinh doanh (SBU).

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao Savico cần tập trung vào phân khúc khu phức hợp thương mại - văn phòng thay vì nhà ở cao cấp? Ma trận McKinsey và khảo sát thị trường chỉ ra tỷ lệ lấp đầy mặt bằng bán lẻ tại trung tâm đạt 100% với giá thuê trên 200 USD/m2/tháng. Trong khi đó, phân khúc căn hộ cao cấp năm 2008 bị bão hòa do hơn 50% nhu cầu mang tính đầu cơ. Khu phức hợp giúp Savico tận dụng trực tiếp hơn 36 mặt bằng vàng nội đô, tạo ra dòng tiền định kỳ ổn định và phát huy thế mạnh bán lẻ truyền thống của doanh nghiệp.

2. Ma trận McKinsey được vận dụng như thế nào trong việc lựa chọn danh mục dự án của Savico? Nghiên cứu xác lập 8 tiêu chí đánh giá sức hấp dẫn ngành (quy mô, tỷ suất sinh lời, nhu cầu vốn, tính cạnh tranh...) và 6 tiêu chí vị thế cạnh tranh của Savico (thương hiệu, pháp lý, kinh nghiệm, vốn...). Các tiêu chí được gán trọng số từ 0,0 đến 1,0 và thang điểm từ 1 đến 5. Những sản phẩm có tổng điểm tích hợp trên 2,5 (như khu phức hợp và nhà ở trung cấp) được ưu tiên phân bổ 70% tổng vốn đầu tư.

3. Đâu là năng lực cốt lõi (Core Competencies) khác biệt nhất của Savico theo chuẩn VRIN? Năng lực cốt lõi nổi bật nhất của Savico là mạng lưới mặt bằng thương mại sẵn có tại các vị trí đắc địa trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh cùng mối quan hệ liên kết chiến lược với hệ thống Tổng Công ty Bến Thành. Đây là nguồn lực có giá trị cao, cực kỳ khan hiếm, khó bị đối thủ bắt chước và không thể thay thế trong ngắn hạn.

4. Giải pháp nào giúp Savico vượt qua khó khăn về vốn khi tín dụng ngân hàng bị siết chặt? Luận văn đề xuất chiến lược tài chính 3 trụ cột: (1) Đàm phán hợp đồng thuê dài hạn trả tiền trước với các nhà phân phối bán lẻ lớn; (2) Thành lập liên doanh với các quỹ đầu tư quốc tế để chia sẻ rủi ro vốn; (3) Cắt giảm tối đa chi phí lãi vay bằng cách thoái vốn khỏi các dự án nghỉ dưỡng ngoài ngành để tập trung thanh khoản cho các dự án lõi.

5. Vì sao nghiên cứu đề xuất Savico nên thoái vốn hoặc tạm dừng các dự án khu nghỉ dưỡng - resort? Khảo sát chuỗi giá trị cho thấy Savico hoàn toàn thiếu năng lực quản trị vận hành khách sạn nghỉ dưỡng cao cấp, thương hiệu công ty chưa có độ nhận diện trong ngành du lịch quốc tế, và áp lực vốn đầu tư hạ tầng resort rất lớn. Việc dàn trải nguồn lực vào mảng này làm giảm hiệu quả sinh lời và gia tăng rủi ro tài chính cho toàn bộ hệ thống.

Kết luận

• Luận văn đã hệ thống hóa và vận dụng thành công các lý thuyết quản trị chiến lược hiện đại (Fred R. David, Michael Porter, McKinsey, VRIN) vào giải quyết bài toán thực tiễn của doanh nghiệp bất động sản sau cổ phần hóa.
• Phân tích chi tiết thực trạng thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, chỉ rõ rủi ro lệch pha cung - cầu tại phân khúc cao cấp và mở ra cơ hội lớn cho mảng văn phòng, bán lẻ và nhà ở trung cấp.
• Đánh giá sâu sắc chuỗi giá trị và 17 dự án trọng điểm của Savico, định vị chính xác năng lực cốt lõi từ hệ thống hơn 36 mặt bằng thương mại.
• Xây dựng hệ thống mục tiêu chiến lược và danh mục sản phẩm ưu tiên đến năm 2015, đưa ra mô hình tổ chức đột phá với việc thành lập SavicoLand.
• Đề xuất lộ trình giải pháp khả thi về tài chính, pháp lý, nhân sự và quản trị rủi ro nhằm duy trì tăng trưởng bền vững cho doanh nghiệp.

Để hiện thực hóa chiến lược này, Savico cần nhanh chóng hoàn thiện thủ tục pháp lý cho các dự án lõi và triển khai tái cơ cấu bộ máy quản trị dự án theo các giai đoạn đã đề xuất. Quý độc giả, các nhà quản lý và nhà nghiên cứu có thể khai thác các mô hình phân tích chi tiết trong toàn văn công trình để ứng dụng vào công tác hoạch định chiến lược cho doanh nghiệp của mình.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1, nội dung phần này sẽ trình bày các phân tích về môi trường hoạt động bên ngoài (môi trường vĩ mô và môi trường ngành), môi trường bên trong đối với hoạt động bất động sản của Savico. Trong phân tích môi trường vĩ mô, đề tài sẽ tập trung vào một số yếu tố, mà theo các chuyên gia, có tác động đáng kể đến hoạt động của thị trường bất động sản. Phân tích môi trường ngành sẽ tập trung vào các lĩnh vực – loại hình sản phẩm bất động sản – mà Savico đầu tư – phát triển trong thời gian qua, đặc biệt là những loại hình sản phẩm đang phát triển tốt trên thị trường. Nội dung lớn tiếp theo trong chương này sẽ là môi trường bên trong đối với lĩnh vực bất động sản của Savico, bao gồm dây chuyền giá trị, năng lực lõi.

Dựa trên các phân tích môi trường bên ngoài và bên trong, đề tài tiếp tục với những nhận định/phân tích về những cơ hội – thách thức, điểm mạnh – điểm yếu của lĩnh vực bất động sản Savico. Và, nhằm để hoạch định chiến lược tối ưu nhất, chiến lược kinh doanh của một số doanh nghiệp thành công cũng sẽ được sơ lược trong chương này.1 Môi trường bên ngoài 2.1 Môi trường vĩ mô: 2.1 Chính trị - pháp luật – chính sách (Political/Legal): Môi trường chính trị ở nước ta rất ổn định, tạo môi trường thuận lợi cho hoạt động của mọi doanh nghiệp, đặc biệt là khi so sánh với các nước lân cận trong khu vực thời gian qua như: Thái Lan, Mianma, Philipine, Indonexia (có nhiều biến động chính trị - xã hội). Hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam bị điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật, quan trọng nhất là Luật đất đai 2003, Luật kinh doanh bất động sản 2007, Luật nhà ở 2003, Luật xây dựng 2003. Hệ thống văn bản luật trên đã tạo hành lang pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản, tuy nhiên, vẫn còn nhiều bất cập.

TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 18 Các văn bản luật còn có những quy định không thống nhất về cùng một vấn đề; pháp luật còn bất lợi; chưa công bằng giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài; chưa rõ ràng; thủ tục rườm rà, nhiêu khê (xem Phụ lục 1, 2). Chính phủ đang rà soát và điều chỉnh theo hướng thuận lợi hơn cho sự phát triển của thị trường, trước hết là giảm thiểu thủ tục, rút ngắn thời gian xin phép, phê duyệt dự án đầu tư. Chính sách sẽ định hướng thị trường theo mục tiêu phát triển ổn định, bền vững, hướng đến đáp ứng nhu cầu thực của xã hội (như nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các thành phố lớn), hạn chế tình trạng đầu cơ bong bóng (bằng các công cụ như thuế, điều kiện giao dịch). Sự minh bạch của thị trường cũng là một mục tiêu chính sách hướng đến nhằm tạo sự bình đẳng giữa các nhà đầu tư, bảo vệ lợi ích của người tiêu dùng (chẳng hạn như quy định giao dịch bất động sản qua sàn).

Các cơ chế tài trợ cho bất động sản (như trái phiếu dự án, quỹ tín thác bất động sản - REIT) ở các thị trường phát triển trên thế giới đang được nghiên cứu, luật hóa phù hợp với điều kiện ở Việt Nam, tạo nguồn tài trợ cho các dự án. Tại các thành phố lớn sẽ có sự chú trọng xây dựng quy hoạch đồng bộ, cải trang những khu trung tâm hiện hữu.2 Chính sách quy hoạch đô thị: Quy hoạch phát triển đô thị quy định chức năng phát triển của từng khu vực đô thị, chức năng sử dụng đất, những chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc mà ảnh hưởng đến sự hấp dẫn của dự án, thu hút đầu tư phát triển, chỉnh trang đô thị. Hiện nay, hầu hết các quận huyện TPHCM đã có Quy hoạch 1/2000, và theo quy định thì các thông tin quy hoạch trên được công khai rộng rãi. Tuy nhiên, các doanh nghiệp rất khó để tiếp cận thông tin quy hoạch.

Đặc biệt, một số địa phương tồn tại quy định bất thành văn: doanh nghiệp muốn có thông tin quy hoạch phải có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc hoàn thành đền bù, giải phóng mặt bằng. Liên quan vấn đề này, đại diện Sở Xây dựng cho rằng, rất nhiều doanh nghiệp nộp hồ sơ xin quy hoạch 1/500 với những chi tiết không khớp với quy hoạch 1/2000 làm cho cán bộ quản lý khó giải quyết, xin ý kiến cấp trên dẫn đến hồ sơ ứ đọng. Điều này là hệ quả do bởi: TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 19 - Doanh nghiệp rất khó tiếp cận thông tin quy hoạch; - Doanh nghiệp đã lỡ mua đất với giá quá cao, phải cố xin chỉ tiêu kiến trúc có lợi để đầu tư có hiệu quả; và - Thực tế có một số doanh nghiệp xin được; Trong thời gian gần đây, TPHCM cũng đã cố gắng để thực hiện công khai minh bạch, công bố thông tin đến cộng đồng về quy hoạch của các dự án, nổi bật nhất là việc công bố thông tin 20 “khu đất vàng” tại trung tâm thành phố (xem Phụ lục 3), với chức năng phát triển là văn phòng – thương mại – khách sạn, hầu như không có nhà ở (trừ khu đất Tứ giác Bến Thành). Điều này tiếp tục khẳng định chủ trương của TPHCM phát triển khu vực trung tâm thành khu trung tâm tài chính – văn phòng – thương mại – dịch vụ lớn, mang tầm vóc quốc tế.

Chủ trương này phù hợp với xu hướng của các đô thị lớn trên thế giới đã thực hiện: quỹ đất hạn hẹp tại các khu trung tâm được phát triển thành khu văn phòng – thương mại, khu vực ngoại vi được đầu tư thành các khu đô thị, dân cư hiện đại để thực hiện giãn dân. Trong thời gian qua rất nhiều dự án khu đô thị, dân cư đã và đang được triển khai tại các Quận 7, Quận 2, Quận 9, Bình Chánh, Thủ Đức. Dự kiến, TPHCM sẽ chỉnh trang khu trung tâm (gồm Quận 1,3,4) và mở rộng về cả 4 hướng: hướng Đông Bắc về phía Quận 2, 9, Thủ Đức; hướng Nam về phía Quận 7, Nhà Bè, Cần Giờ; hướng Tây Bắc về phía Tân Bình, Củ Chi dựa trên trục đường Xuyên Á và hướng Tây Nam về phía Quận 11, 6, Bình Chánh và kết nối Quốc lộ 1 đi về miền Tây. Khu trung tâm TPHCM sẽ giảm được mật độ dân cư bằng cách giãn dân ra các khu đô thị mới ở ngoại thành, hạ tầng (cầu, đường, xe điện ngầm, monorail) sẽ phát triển mạnh.

TPHCM sẽ trở thành một trong những đô thị đẹp và hiện đại bậc nhất trong khu vực Đông Nam Á trong tương lai (xem Phụ lục 4).3 Chính quyền địa phương: Để triển khai xây dựng một dự án phải trải qua rất nhiều bước thủ tục với nhiều cơ quan chức năng phê duyệt. Khả năng vận hành và thực thi các quy định pháp luật liên quan dự án cũng làm ảnh hưởng lớn đến việc triển khai dự án của chủ đầu tư. TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 20 Tại TPHCM, chính sách “đổi đất lấy hạ tầng” được quan tâm thực thi nhiều. Điển hình là tập đoàn GS của Hàn Quốc, đầu tư xây dựng tuyến đường vành đai Bình Lợi - Tân Sơn Nhất, đổi lại TPHCM sẽ giao lại 5 khu đất cho tập đoàn GS để đầu tư kinh doanh thu hồi vốn.

Chính sách này thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.4 Các yếu tố kinh tế vĩ mô: Thị trường vốn: Thị trường vốn hỗ trợ cho thị trường bất động sản ở nước ta chưa hình thành đầy đủ, còn nhiều rủi ro. Các chủ đầu tư trong nước tìm kiếm nguồn vốn chủ yếu từ nguồn tín dụng ngân hàng, bên cạnh vốn tự có. Vốn chủ sở hữu: Theo quy định tại Nghị định 153/2007/NĐ-CP thì vốn đầu tư thuộc sở hữu của chủ đầu tư tối thiểu phải bằng 15% tổng mức đầu tư của dự án đối với dự án khu nhà ở có quy mô diện tích đất dưới 20ha; và tối thiểu bằng 20% tổng mức đầu tư của dự án trong các trường hợp khác. Đa số doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đều có quy mô vốn nhỏ.

Trong xu hướng giá đất tại các thành phố lớn tăng vùn vụt thì chi phí đầu tư các dự án ngày càng tăng. Vốn tín dụng ngân hàng: Đây là nguồn vốn quan trọng đóng góp vào sự phát triển của thị trường trong thời gian qua. Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều dựa vào nguồn vốn này để phát triển dự án. Nhưng chính điều này lại tạo rất nhiều rủi ro cho cả hệ thống ngân hàng lẫn thị trường bất động sản.

Đầu tư bất động sản là hoạt động đầu tư dài hạn, do vậy các khoản vay từ ngân hàng là trung và dài hạn. Nhưng nguồn vốn huy động của các ngân hàng chủ yếu là nguồn vốn ngắn hạn. Trong vòng vay khoản phải thu là dài hạn nhưng khoản phải trả là ngắn hạn làm cho các ngân hàng rất dễ rơi vào thế bị động khi phải cân đối khoản phải thu và khoản phải trả. Mặt khác, cho vay để mua bất động sản thường thế chấp bằng chính tài sản bất động sản hình thành trong tương lai nhưng việc xử lý loại tài sản thế chấp (hình thành trong tương lai, chưa có giấy tờ chủ quyền) này lại chưa được quy định bởi pháp luật, việc xử lý TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 21 tài sản hoàn toàn dựa vào thiện chí của các bên.

Bên cạnh đó, rủi ro về tiến độ thi công các dự án cũng ảnh hưởng lớn đến dòng tiền cho vay của các ngân hàng. Về mặt chủ đầu tư/khách hàng, việc dựa quá nhiều vào ngân hàng gây nên rủi ro rất lớn về dòng tiền dự án, chi phí đầu tư. Theo Ông Lê Xuân Nghĩa – Vụ trưởng Vụ chiến lược phát triển ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước thì: “bất động sản thế chấp lên tới khoảng 50% tổng tài sản ngân hàng, nghĩa là bằng GDP Việt Nam”18. “Một trong những khó khăn, vướng mắc hiện nay của thị trường bất động sản Việt Nam là thiếu vốn do phụ thuộc quá nhiều vào các ngân hàng”.19 Trong bối cảnh chi phí lãi vay gia tăng đáng kể, giá nguyên vật liệu tăng do lạm phát, các dự án bị giãn tiến độ.

Nguy cơ thiếu hàng hóa trong tương lai là rất lớn. Ngoài ra, các doanh nghiệp tìm kiếm nguồn vốn nước ngoài dưới các hình thức: liên doanh, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hoặc bán dự án. Trong hơn 31 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài trong 6 tháng đầu năm 2008, hơn một nửa là đầu tư vào các dự án bất động sản.