CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÍ LUẬN, PHÁP LÝ VÀ THỰC TIỄN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1. Cơ sở lý luận về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1. Những vấn đề chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1.
Khái niệm đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính Đăng ký đất đai có hai loại là : Đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động về quyền sử dụng đất - Đăng ký đất đai lần đầu : Được thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nứớc , để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. - Đăng ký biến động: Được tổ chức thực hiện ngay sau khi đăng ký đất đai ban đầu cho những trường hợp có biến động và có nhu cầu thay đổi những nội dung thông tin của thửa đất và chủ sử dụng đất. Khái niệm Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ,quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất ,quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” 5 Giấy chứng nhận (GCN) do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.
GCN có vai trò rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất đai. Vai trò của công tác đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất. Lợi ích của công dân có thể thấy được như: -Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai. - Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu Nhà nước, Nhà nước chia cho dân sử dụng trên bề mặt, không được khai thác trong lòng đất và trên không, nếu được phải có sự cho phép của Nhà nước.
Bảo vệ hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định của pháp luật để đảm bảo lợi ích chung của toàn xã hội. Vì vậy đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý. - Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, đăng ký đất sẽ quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan nhà nước với người sử dụng đất. Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cung cấp thông tin một cách đầy đủ và cơ sở pháp lý để xác định các quyền của người sử dụng nhằm bảo vệ khi có tranh chấp xẩy ra, đồng thời đưa ra những quy định về nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ như nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai một cách hiệu quả, nghĩa vụ tài chính khi sử dụng đất.
6 Đăng ký đất đai là nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận, đây là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai khác như: - Ban hành và xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Các văn bản này sẽ là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký thực hiện đúng đối tượng. đúng thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất.
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ hành chính bản đồ địa chính. Thông qua việc đăng ký đất đai của người sử dụng đất để từ đó Nhà nước sẽ xác định được ranh giới giữa các quận, huyện. - Công tác điều tra, đo đạc, đánh giá, phân hạng, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất: Dựa vào kết quả điều tra, đo đạc sẽ xác định được hình thể, vị trí, diện tích, loại đất, kích thước, tên chủ sử dụng đất, đồng thời dựa vào việc phân hạng và định giá để xác định được nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: kết quả quy hoạch và lập kế hoạch là căn cứ đảm bảo việc sử dụng đất một cách ổn định, hợp lý, có hiệu quả cao giúp cho việc đăng ký một cách nhanh chóng.
Đồng thời dựa vào đăng ký hiện trạng sử dụng thì Nhà nước sẽ nghiên cứu lập ra quy hoạch phù hợp với hiện trạng hơn. -Công tác giao đất, cho thuê đất: Khi có quyết định giao đất, cho thuê đất sẽ tạo lập cơ sở pháp lý ban đầu cho người được giao đất thực hiện nghĩa vụ tài chính và sau khi đăng ký, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì lúc đó mới chính thức có sự ràng buộc pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất. - Công tác thống kê, kiểm kê đất đai: Dựa vào những số liệu thu thập trong việc đăng ký đất đai sẽ giúp cho việc thống kê, kiểm kê chính xác, đạt hiệu quả cao. Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai: Trong quá trình thực hiện đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại trong quá khứ 7 1.
Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao cho các tố chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất. Đây là một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất trong các trường hơp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký. Chúng ta phải thực hiện việc đăng ký và cấp GCN bởi vì: - GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai - GCN là điều kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ.
Đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. - GCN đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường, góp phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản - Từ trước đến nay, ở nước ta thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển một cách tự phát (chủ yếu là thị trường ngầm). Sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường này hầu như chưa tương xứng. Việc quản lý thị trường này còn nhiều khó khăn do thiếu thông tin.
Vì vậy, việc kê khai đăng ký, cấp GCN sẽ tạo ra một hệ thống hồ sơ hoàn chỉnh cho phép Nhà nước quản lý các giao dịch diễn ra trên thị trường, đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa các lợi ích. Từ đó góp phần mở rộng và thúc đẩy sự phát triển của thị trường này. - Cấp GCN là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai. Khái niệm Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận là một trong những nội dung quản lý hành chính nhà nước về đất đai, là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện quản lý nhà nước về đất đai và bảo vệ quyền sở 8 hữu của Nhà nước đối với đất đai; đó là các hoạt động ban hành văn bản quy phạm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tổ chức thực hiện quản lý quy trình, thủ tục về việc cấp GCN cho tổ chức cá nhân, hộ gia đình theo quy định của pháp luật.
Đối tượng của quản lý nhà nước về cấp GCN gồm 2 nhóm: - Các chủ thể quản lý đất đai và sử dụng đất đai; - Đất đai. Đặc điểm của quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận - Quản lý nhà nước về cấp GCN là hoạt động của cơ quan chấp hành và hành chính nhà nước, thực thi quyền hành pháp có thẩm quyền luật định (bao gồm: Chính phủ, UBND các cấp; Bộ tài nguyên và MT, sở TN & MT cấp tỉnh, Phòng TN & MT cấp quận). - Về công cụ quản lý là các văn bản quy phạm pháp luật mà trực tiếp là: Luật Đất đai, Luật Dân sự và các văn bản hướng dẫn thực thi hành. Công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dung đất.
công cụ tài chính về đất đai.