LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài Trong thời gian vừa qua thị trường tài chính Việt Nam gặp nhiều khó khăn do chịu ảnh hưởng không nhỏ từ môi trường kinh tế thế giới. Cụ thể là việc thị trường chứng khoán sụt giảm nghiêm trọng, các kênh huy động vốn cho thị trường tài chính bị giảm sút, lãi suất cho vay tăng mạnh làm hoạt động đầu tư bị chững lại. Khả năng luân chuyển và sử dụng vốn của các doanh nghiệp giảm mạnh, tình trạng nợ cơ cấu và nợ xấu có nguy cơ gia tăng. Hoạt động tín dụng của Ngân hàng bị ngừng trệ tạm thời trong một khoảng thời gian ngắn.
Đứng trước tình hình đó, các Ngân hàng trong nước phải tăng cường kiểm tra chất lượng tín dụng để rà soát và phòng ngừa rủi ro một cách hiệu quả nhất. Vì vậy hoạt động thẩm định dự án đầu tư trở nên quan trọng hơn bao giờ hết, qua công tác thẩm định ngân hàng sẽ có những quyết định tài trợ đúng đắn, lựa chọn được những dự án đầu tư thực sự có hiệu quả, vừa mang lại lợi ích cho nền kinh tế, vừa đảm bảo được lợi nhuận của Ngân hàng, đồng thời hạn chế thấp nhất rủi ro và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Công tác thẩm định dự án đầu tư là công cụ đắc lực giúp các Ngân hàng nói chung và NHNo&PTNT chi nhánh Láng Hạ nói riêng thực hiện tốt hơn công tác tín dụng trong giai đoạn khủng hoảng tài chính hiện nay. Tuy nhiên thẩm định luôn là một lĩnh vực khó đòi hỏi chuyên môn cao và kinh nghiệm thực tế.
Hiện nay có một sự gia tăng đáng kể các dự án đầu tư bất động sản tại đô thị lớn như Hà Nội và một số đô thị lân cận, và số dự án này xin vay vốn NHNo&PTNT là rất nhiều. Để nghiên cứu rõ hơn về vai trò quan trọng của công tác thẩm định dự án đầu tư, tác giả đã chọn nghiên cứu đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn – Chi nhánh Láng Hạ – Hà Nôi”. Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu cơ sở khoa học của công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng Nghiên cứu thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay tại NHNo&PTNT chi nhánh Láng Hạ.Từ đó đưa ra các kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng No&PTNT Chi nhánh Láng Hạ. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu các vấn đề có liên quan đến công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng.
Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu công tác thẩm định dự án đầu tư tại NHNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ. Phƣơng pháp nghiên cứu 4. Câu hỏi nghiên cứu Quy trình và nội dung thẩm định của Ngân hàng đã đáp ứng được yêu cầu của công tác thẩm định dự án chưa? Chất lượng hoạt động thẩm định dự án đầu tư BĐS trong Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn như thế nào? Thông tin cho hoạt động thẩm định có đầy đủ, chi tiết không? Hoạt động thẩm định dự án tại Ngân hàng đã đạt được những thành tưu gì? còn những hạn chế gì cần phải khắc phục?. Phương pháp nghiên cứu 4.
Khung phân tích Để tìm ra những giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS trong hoạt động cho vay tại NHNNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ, khung phân tích của luận văn phải đảm bảo trên cơ sở lý luận và thực tiễn chung, phân tích đánh giá toàn bộ thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tưu BĐS trong hoạt động cho vay của Ngân hàng, rút ra những ưu điểm, nhược điểm, những hạn chế, tồn tại cần khắc phục, từ đó đề ra những giải pháp nhằm thiện công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS trong hoạt động cho vay tại NHNNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ. Theo đó, khung nghiên cứu được thể hiện ở sơ đồ sau (Sơ đồ 1.): Giải pháp hoàn thiện công tác 3thẩm định dự án ĐT BĐS trong hoạt động cho vay tại NHNNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ Mục tiêu nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Định hướng phát triển Thực trạng công tác thẩm của chi nhánh Cơ sở khoa học định dự án ĐT BĐS trong HĐ cho vay của NH Tổng quan về hoạt Đặc điểm của NH Giải pháp về nhận thức ảnh hưởng tới công và trình độ của cán bộ động cho vay NH tác thẩm định Thực trạng thẩm Giải pháp về hoàn Dự án đầu tư BĐS thiện quy trình và định dự án ĐT BĐS phương pháp thẩm trong HĐ cho vay định Quy trình thẩm định Giải pháp hoàn thiện dự án ĐT BĐS Thẩm định dự án nội dung thẩm định đầu tư BĐS Nội dung thẩm định Giải pháp xây dựng thông tin về khách hàng Trường hơp cụ thể tại Kinh nghiệm thẩm Ngân hàng Giải pháp hoàn thiện định của các NH trong nước công tác điều hành Đánh giá chung về thẩm định Giải pháp khác Bài học rút ra cho Thành tựu, kết quả, NHNNo&PTNT đạt được Vấn đề đặt ra cho Kiến nghị thẩm định tại NH Sơ đồ 1: Khung nghiên cứu hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tƣ BĐS trong hoạt động cho vay tại NHNNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ 4 4. Phương pháp thu thập thông tin Thu thập thông tin tốt sẽ cung cấp đầy đủ các thông tin về lý luận và thực tế, tạo điều kiện cho việc xử lý và phân tích thông tin, từ đó đưa ra đánh giá chính xác về thực trạng của vấn đề nghiên cứu và đề xuất các giải pháp xác thực giúp cho việc hoàn thiện công việc nghiên cứu của mình và của cơ sở. Đề tài sử dụng hai nguồn dữ liệu thứ cấp, sơ cấp và chuyên gia.
- Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp: Luận văn sử dụng các dữ liệu có sẵn thu thập được từ các tài liệu, thông tin nội bộ từ phòng thẩm định dự án và phòng liên quan của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Láng Hạ, qua mạng Internet và sách báo liên quan, báo cáo đã được công bố. -Phuơng pháp chuyên gia: Lấy ý kiến từ các chuyên gia, cá nhân có kinh nghiệm trong thẩm định dự án bằng cách phỏng vấn trực tiếp để có được những đánh giá, đề xuất giải pháp mang tính khoa học và tính khả thi cao. -Phương pháp thu thập thông tin số liệu sơ cấp: Tác giả sẽ tự điều tra, thu thập các thông tin, số liệu liên quan đến thẩm định dự án bằng khảo sát thực địa, phỏng vốn khách hàng vay vốn để có được những thông tin đáng tin cậy. Phương pháp xử lý, tổng hợp và phân tích thông tin Thông tin và các số liệu sau khi thu thập được sẽ được làm sạch, loại bỏ những thông tin sai lệch, thiếu chính xác rồi sẽ tiến hành tổng hợp theo các phương pháp tổng hợp thống kê: sắp xếp, phân tổ, thiết kế thành hệ thống các biểu bảng thống kê và đồ thị với các chỉ tiêu số lượng và chất lượng khoa học nhất.
Cụ thể: - Phương pháp thống kê mô tả: Tổng hợp các số liệu, tư liệu đã thu thập được để chỉ ra những ưu, nhược, những hạn chế, bất cập và nguyên nhân. - Phương pháp phân tổ thống kê: Dựa vào phương pháp này, toàn bộ số liệu thu thập được sẽ được phân tổ theo những tiêu thức khác nhau tùy thuộc vào mục đích nghiên cứu. Phương pháp phân tổ thống kê là cơ sở cho việc vận dụng các phương pháp phân tích thống kê khác như phương pháp chỉ số, phương pháp hồi quy, phương pháp cân đối… - Phương pháp phân tích so sánh: Phương pháp này dùng để so sánh đối chiếu các chỉ tiêu thống kê, so sánh sự khác nhau về tình hình tuân thủ các quy định 5 thẩm định dự án tại Ngân hàng. Sử dụng phương pháp này để so sánh các chỉ tiêu theo thời gian và theo không gian , để làm rõ sự khác nhau về viê ̣c thực hiê ̣n nghiã vụ thuế của người nộp thuế từ đó nhằm chỉ ra sự khác biệt và đi tìm nguyên nhân của hiện tượng kinh tế - xã hội ấy.
Phân tích so sánh là phương pháp tính toán các chỉ tiêu theo các tiêu chí khác nhau và được đem so sánh với nhau, so sánh có nhiều loại: So sánh với kế hoạch, so sánh theo thời gian, so sánh theo không gian, trong cùng một vấn đề… - Ngoài ra, luận văn còn sử dụng một số phương pháp khác như: Phương pháp chuyên khảo, phương pháp dự báo, phương pháp chuyên gia: Dựa vào các phân tích của chuyên gia để rút ra những nhận xét, nhận định đánh giá thực trạng hay đề ra giải pháp. Bố cục luận văn Ngoài phần mở đầu và kết luận, Luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Cở sở khoa học về thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng. Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay tại NH No&PTNT Chi nhánh Láng Hạ. Chương 3: Giải pháp và kiến nghị về công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay tại NH No&PTNT Chi nhánh Láng Hạ 6 CHƢƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG 1.
Tổng quan hoạt động cho vay 1.1 Khái niệm Nhà kinh tế Pháp Louis Baundin, đã định nghĩa tín dụng như là “Một sự trao đổi tài hoá hiện tại lấy một tài hoá tương lai”. Ở đây, chúng ta thấy yếu tố thời gian đã xen lẫn vào cũng vì có sự xen lẫn đó, cho nên có sự bất trắc, rủi ro xảy ra và cần có sự tín nhiệm, sử dụng sự tín nhiệm của nhau nên mới có danh từ tín dụng. Tại Việt Nam theo luật tổ chức tín dụng và quyết định 1627/2001_QĐ_NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc ngân hàng về việc ban hành quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng thì khái niệm hoạt động cho vay:” Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó ngân hàng cho vay giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoản trả cả gốc và lãi”.