Chương 1 TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU ĐÃ THỰC HIỆN 1. Giới thiệu Chương này giới thiệu tổng quan các nghiên cứu trước đây về lĩnh vực bất động sản như một phần của cơ sở lý luận cho nghiên cứu. Trên cơ sở lý luận này sẽ xây dựng các giả thuyết nghiên cứu và đề xuất mô hình nghiên cứu. Các nghiên cứu có liên quan gồm các nghiên cứu ở nước ngoài và nghiên cứu trong nước.
Nghiên cứu trong nước được VietNam Real Estate thực hiện vào năm 2007 để đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư. Các nghiên cứu ở nước ngoài có thể kể đến: Quigley (1976), Friedman (1980), Nechyba và Strauss (1997), Nghiên cứu của Hua Kiefer (2007), Mateja Kos Kokliˇc và Irena Vida (2011) và đặc biệt là nghiên cứu của Mwfeq Haddad (2011). Nghiên cứu của Haddad có ưu điểm là mô hình nghiên cứu rõ ràng và dễ thực hiện nhưng cũng tồn tại những khuyết điểm lớn. Các nghiên cứu đã thực hiện Nghiên cứu của Quigley (1976) [33] phát hiện ra rằng những tiện ích vốn có của căn hộ sẽ là một yếu tố quan trọng giúp hộ gia đình quyết định chọn mua.
Khi lựa chọn mua một căn hộ, người ta thường có xu hướng xem xét các “tiện ích kèm theo”. Các “tiện ích kèm theo” được hiểu là các tiện ích vốn có của một căn hộ như: thang máy, dịch vụ vệ sinh, thiết bị thoát hiểm và cứu sinh, … Friedman (1980) [25] đánh giá vai trò của các dịch vụ công cộng địa phương vào sự lựa chọn vị trí nơi cưu trú. Nghiên cứu này phát hiện ra rằng dịch vụ công cộng (y tế, giáo dục, giao thông, …) trong khu vực và các các đặc điểm cộng đồng chỉ đóng vai trò nhỏ trong quyết định lựa chọn nơi ở. Nechyba và Strauss (1997) [31] phát hiện ra rằng chi phí dịch vụ, thuế, tỷ lệ phạm tội, các hoạt động thương mại là các yếu tố ảnh hưởng đến QĐM.
Đồng thời, 6 họ cũng thấy rằng quyết định nơi ở của người dân bị ảnh hưởng bởi dịch vụ công cộng trong khu vực và chi phí gia nhập vào cộng đồng mới. Nghiên cứu của Morel và các đồng sự (2000) [28] mô tả qui trình lựa chọn vật tư, thiết kế và thi công các khu nhà ở dạng nhỏ ở miền nam nước Pháp. Nghiên cứu này phát hiện ra rằng các nguồn nguyên liệu tại chỗ sẽ giảm thiểu tác động cho môi trường sống có ảnh hưởng đến các khu nhà mới xây, quá trình lựa chọn vật tư và phương pháp thi công. Lenzen và Treloar (2006) [29] đã phân tích việc t hiết kế kết cấu gỗ và kết cấu bê tông cho tòa nhà Walludden về khả năng tiết kiệm năng lượng.
Nghiên cứu này mô tả kết cấu bên trong và bên ngoài của tòa nhà ảnh hưởng đến khả năng tái sinh năng lượng sử dụng của tòa nhà. Kết quả của nghiên cứu này làm cơ sở cho việc thiết kế kết cấu các tòa nhà trong việc tiết kiệm năng lượng và bảo vệ môi trường. Nghiên cứu của Hua Kiefer (2007) [26] cho thấy số lượng các dịch vụ nhà mà người ở nhận được đóng vai trò quan trọng. Các dịch vụ bổ sung cho một căn hộ bao gồm: siêu thị, phòng tập thể dục, câu lạc bộ, hồ bơi, dịch vụ vệ sinh, dịch vụ bảo vệ … Căn hộ có càng nhiều các dịch vụ bổ sung sẽ được khách hàng chú ý nhiều hơn.
Có nhiều nghiên cứu trong lĩnh vực xã hội học và tâm lý học về những lợi ích của sự tương tác xã hội. Sự tương tác xã hội sẽ thúc đẩy sức khỏe tinh thần và thể chất (Diose và Mugny (1984), Sampson và cộng sự (1997) ). Mức độ quan hệ xã hội giữa hai cá nhân được xác định bởi chi phí và thành quả dự kiến nhận được từ tương tác đó (Mithraratne và Vale 2004). Nghiên cứu của Mateja Kos Kokliˇc và Irena Vida (2011) [27] được thực hiện tại Slovenia về hành vi mua nhà gồm hai nhóm yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua là Yếu tố bên ngoài (External Factor) và Yếu tố bên trong (Internal Factor).
Nghiên cứu này dựa trên lý thuyết hành vi người tiêu dùng. Kết quả của nghiên cứu này là xây dựng được mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà.1 Mô hình ra quyết định mua nhà Nguồn: Mateja Kos Kokliˇc và Irena Vida, A Strategic Household Purchase: Consumer House Buying Behavior, 2011. Mwfeq Haddad (2011) [30] tiến hành nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến QĐM căn hộ tại nhiều địa điểm khác nhau trong thành phố Amman, Jordan. Nghiên cứu này xác định được năm nhóm yếu tố ảnh hưởng QĐM căn hộ là Kinh tế, Thẩm mỹ, Marketing, Xã hội và Địa lý.
Tuy nhiên, nghiên cứu này còn có mặt hạn chế là: biến QĐM chỉ nhận được hai giá trị là Có hoặc Không nhưng trong nghiên cứu này Haddad lại sử dụng thang đo Likert 5 bậc là chưa phù hợp. Ngoài ra, nghiên cứu 8 này được thực hiện ở Jordan nên nếu áp dụng ở Việt Nam thì cần phải cần hiệu chỉnh cho phù hợp vì điều kiện văn hóa – xã hội giữa các quốc gia là khác nhau. HCM, VietRees - Vietnam Real Estate (2007) [23] cũng đã thực hiện các nghiên cứu sơ bộ về thị trường BĐS. Báo cáo kết quả nghiên cứu “Nhu cầu mua căn hộ chung cư để ở tại Tp.
Hồ Chí Minh” vào năm 2007 với số mẫu khảo sát là 150 mẫu đã xác định các yếu tố ảnh hưởng nhiều đến QĐM căn hộ là: Thiết kế thông thoáng; Ngập tràn nắng, gió; Bố trí phòng ốc phù hợp; Ít bị giá ảo; Gần trung tâm; Có cho vay thời gian dài. Nghiên cứu của VietRees dùng phương pháp thống kê mô tả và chưa có cơ sở lý luận cũng như mô hình nghiên cứu mang tính hàn lâm nên cần thiết phải có các nghiên cứu bổ sung.2 Các yếu tố ảnh hưởng nhiều đến quyết định mua căn hộ (Nguồn: Nhu cầu mua căn hộ để ở tại Tp. Hồ Chí Minh, VietRees, 2007 [23]) 9 Chương 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HÀNH VI MUA ĐỐI VỚI SẢN PHẨM CĂN HỘ 2. Giới thiệu Chương này giới thiệu tổng quan lý luận về hàng hóa bất động sản(BĐS) và lý thuyết về hành vi người tiêu dùng (HVNTD).
Trên cơ sở các lý luận này sẽ xây dựng các giả thuyết nghiên cứu và đề xuất mô hình nghiên cứu. Chương này gồm hai phần chính: phần thứ nhất trình bày cơ sở lý luận của nghiên cứu; phần thứ hai trình bày các giả thuyết nghiên cứu và đề xuất mô hình nghiên cứu. Tuy nhiên, mô hình này dự a trên các cơ sở lý thuyết và kết quả các nghiên cứu ở nước ngoài nên cần nghiên cứu thêm để điều chỉnh cho phù hợp với thị trường Việt Nam. Lý luận về hàng hóa bất động sản 2.
Khái niệm bất động sản và hàng hóa bất động sản Mỗi quốc gia trên thế giới đều tồn tại trên một vùng lãnh thổ nhất định. Tài sản của quốc gia bao gồm đất đai, các tài sản gắn liền với đất, mặt nước, không gian. Tài sản của một quốc gia thường được phân làm hai loại: động sản và bất động sản. Động sản là những tài sản có thể di chuyển từ nơi này đến nơi khác và bất động sản là những tài sản không di dời được.
Bộ luật dân sự Việt Nam [19, điều 174 trang 39] quy định: “Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó”. Có thể khẳng định hầu hết BĐS là hàng hóa. Muốn trở thành hàng hóa thì BĐS phải được trao đổi, mua bán, cho thuê. trên thị trường.
Tuy nhiên cũng có 1 những BĐS không phải là hàng hóa như BĐS công cộng, BĐS mang tính tôn giáo, lịch sử. Các đặc điểm của hàng hóa BĐS Theo Cục quản lý nhà – Bộ xây dựng (2001) [8], hàng hóa BĐS ngoài việc là một hàng hóa thông thường còn có những đặc điểm khác biệt như sau: Tính cá biệt và khan hiếm : Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ.
Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau.
Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính cá biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân. Tính bền lâu : Vì đất đai l à tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đ a dạng, không bao giờ cạn.
Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp 1 và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tăng thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. Mang tính tổng hợp về kinh tế – kỹ thuật – thẩm mỹ: Điều này thể hiện ở chỗ hàng hóa BĐS có giá trị cao nên nó luôn được cân nhắc các phương án kiến trúc, kết cấu và giải pháp kỹ thuật hợp lý để vừa giảm giá thành vừa thỏa mãn các yêu cầu kỹ thuật.