đặt vấn đề, nhưng nhìn chung đều coi thị trường bất động sản là tổng hợp các giao dịch về bất động sản dựa trên mối quan hệ hàng hóa, tiền tệ.2 Đặc điểm chung của thị trường bất động sản nhà ở Thị trường bất động sản nhà ở mang tính khu vực sâu sắc Bất động sản là một hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu tác động của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung, trải rộng ở mỗi vùng trên cả nước.
Sản phẩm hàng hóa bất động sản có dư thừa ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa 15 các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hóa-xã hội khác nhau; dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản khác nhau. Thị trường bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi nổi hơn thị trường bất động sản ở nông thôn, miền núi, … Thị trường bất động sản nhà ở là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặc dù có rất nhiều người mua và người bán trên thị trường, sản phẩm bất động sản nhà ở rất phong phú và đa dạng, song do các đặc điểm như: cung bất động sản nhà ở trong ngắn hạn là tương đối cố định và ít co giãn trước thay đổi giá, bất động sản nhà ở có tính cá biệt hóa cao, tồn tại tính bất đối xứng thông tin nên thị trường bất động sản nhà ở là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Thị trường bất động sản nhà ở có mối quan hệ mật thiết với thị trường tài chính. Bất động sản nhà ở là tài sản có giá trị lớn, do đó, việc tạo lập một bất động sản nhà ở nói riêng, một dự án nói chung cần huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau. Khi thị trường bất động sản nhà ở phát triển đến cấp độ tiền tệ hóa hoặc cao hơn là tài chính hóa thì sự phụ thuộc của thị trường bất động sản nhà ở vào thị trường tài chính là hết sức sâu sắc. Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản nhà ở và thị trường tài chính thực chất là mối quan hệ tương tác hai chiều.
Một mặt, thị trường tài chính, bao gồm thị trường tiền tệ và thị trường vốn, tạo môi trường cung cấp nguồn vốn cho sự phát triển của thị trường bất động sản nhà ở. Mặt khác, sự phát triển của thị trường bất động sản nhà ở cũng có ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường tài chính, đặc biệt là thị trường vốn. Độ co giãn của cung bất động sản nhà ở tương đối thấp trước thay đổi cầu và giá bất động sản nhà ở. Mọi hàng hóa được đưa ra thị trường, khi được thừa nhận và xuất hiện, cung tăng lên thì nhà sản xuất tăng lượng cung nhanh chóng (trừ một số trường hợp đặc biệt).
Tuy nhiên, cung bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng như việc tăng cung của các hàng hóa thông thường khác để đáp ứng nhu cầu; bởi lẽ để tạo lập một bất động sản nhà ở cần một số vốn lớn và tốn khá nhiều thời 16 gian, từ chuyển nhượng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công… Do đó trong ngắn hạn, tổng cung bất động sản nhà ở là có giới hạn. Điều này dẫn đến khi cầu gia tăng đột biến thì cung không phản ứng kịp gây áp lực lên giá bất động sản nhà ở. Trong thực tế, mặc dù cung chậm thay đổi nhưng cầu bất động sản nhà ở lại luôn gia tăng, do vậy sự biến động của giá thường bắt đầu do sự thay đổi của cầu. Khi sự tăng giá bất động sản nhà ở kéo dài liên tục có thể kích thích nhiều người đầu cơ mạnh vào thị trường nhà đất khiến cầu tăng vọt lên, cung không theo kịp cầu càng đẩy giá tăng cao hơn, qua đó hình thành những cơn sốt giá bất động sản nhà ở.
Thị trường BĐS nhà ở chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Bất động sản là tài sản của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về bất động sản đều có sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Sự quản lý của Nhà nước bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản nhà ở.
Đồng thời, thông qua sự quản lý của Nhà nước góp phần thúc đẩy thị trường phát triển ổn định và lành mạnh, tạo môi trường kinh tế thuận lợi cho sự phát triển của nhiều thị trường khác.2 Cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà ở 2.1 Cầu bất động sản nhà ở Cầu là số lượng một mặt hàng mà người mua muốn mua ở mỗi mức giá chấp nhận được[28]. Không phải có bao nhiêu khối lượng nhà ở theo nhu cầu là có bấy nhiêu cầu trên thị trường mà cầu bất động sản nhà ở là số lượng bất động sản nhà để ở mà người mua muốn mua, ở mỗi mức giá có thể chấp nhận được. Cầu bất động sản phụ thuộc vào các yếu tố sau đây: Tăng trưởng kinh tế: tăng trưởng kinh tế góp phần là tăng thu nhập dân cư, do đó nhu cầu cải thiện chỗ ở cũng gia tăng, khả năng thanh toán cho các nhu cầu này cũng tăng theo. Cầu nhà ở có xu hướng gia tăng khi thu nhập dân cư gia tăng và ngược lại.
Khi đời sống của người dân ngày càng tăng cao, người dân không chỉ có 17 nhu cầu mở rộng không gian sống mà còn có nhu cầu được ở một nơi đẹp hơn, tiện nghi hơn, an toàn và hiện đại hơn, đó là các nhu cầu nhà ở tiêu dùng thực sự. Tăng trưởng dân số: sự gia tăng dân số làm tăng mọi nhu cầu xã hội, theo đó mà cầu về nhà ở cũng gia tăng. Cầu nhà ở tỷ lệ thuận với tốc độ tăng dân số. Tại các đô thị, tốc độ tăng dân số cơ học cao, gây ra những đột biến về cầu nhà ở.
Quy hoạch đô thị: quy hoạch đô thị được thực hiện thông qua quy hoạch sử dụng đất đai, các đề án và kế hoạch phát triển đô thị, khu công nghiệp và cơ sở hạ tầng có tác động trực tiếp tới cầu, nhất là cầu đầu tư bất động sản nhà ở. Chính sách đất đai, nhà ở: Các chính sách về thuế đất đai và nhà ở, điều kiện tham gia thị trường nhà ở, điều kiện và thủ tục xây dựng nhà ở, điều kiện chuyển nhượng nhà đất và thủ tục pháp lý,…đều ảnh hưởng đến cầu tiêu dùng lẫn cầu đầu tư nhà đất để ở. Chẳng hạn, chính sách đánh thuế cao vào những người sở hữu nhiều đất đai có thể khiến cầu đầu cơ nhà đất giảm xuống. Ngược lại, chính sách cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua bán nhà đất ở trong nước có tác dụng làm tăng cầu nhà đất trên thị trường.
Chính sách tiền tệ của Nhà nước: Chính sách tiền tệ của Nhà nước, thông qua sự tác động đến thị trường tài chính, sẽ có tác dụng hỗ trợ hoặc kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản. Xét riêng về cầu bất động sản, khi Nhà nước thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ khiến lãi suất cho vay giảm xuống và các điều kiện cho vay nới lỏng, các cá nhân và hộ gia đình có thể tiếp cận được nguồn vốn giá rẻ để tài trợ mua nhà đất, qua đó đã biến nhu cầu thành cầu nhà đất, khiến cầu nhà đất trên thị trường tăng lên. Ngược lại, khi Nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, lãi suất cho vay tăng lên và điều kiện cho vay ngặt nghèo hơn khiến nguồn vốn từ các ngân hàng thương mại hỗ trợ cầu bị thắt chặt làm cho cầu nhà đất nhanh chóng bị suy giảm. Kỳ vọng giá trong tương lai: Bất động sản nhà ở không chỉ là hàng hóa tiêu dùng mà nó còn đóng vai trò là tài sản đầu tư dài hạn.
Do đó, kỳ vọng giá về nhà đất trong tương lai có tác động rất lớn đến cầu đầu cơ nhà đất. Khi người dân kỳ vọng 18 giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng trong tương lai thì họ sẽ dồn nguồn vốn tích lũy được và đi vay mượn để mua vào nhà đất khiến cầu tăng vọt, gây áp lực lên thị trường và tạo ra những cơn sốt giá nhà đất. Ngược lại, khi mọi người tin rằng giá nhà đất sẽ không còn tăng trong tương lai thì vốn từ thị trường bất động sản sẽ được rút ra để đầu tư vào các kênh khác, khiến lực cầu suy giảm trong khi cung không phản ứng kịp trước thay đổi của cầu, qua đó tác động làm cho thị trường suy giảm và thậm chí rơi vào đóng băng.2 Cung bất động sản nhà ở Cung là số lượng hàng hóa mà người bán muốn bán tại mỗi mức giá có thể[28]. Không phải có bao nhiêu công trình xây dựng nhà ở, bao nhiêu quỹ đất, quỹ nhà, … khai thác được là cung bấy nhiêu vào thị trường mà cung bất động sản nhà ở là số lượng bất động sản nhà ở sẵn sàng tham gia vào thị trường mà người bán muốn bán ở mỗi mức giá chấp nhận được.
Trong ngắn hạn, cung đất nền để xây dựng nhà ở và nhà ở gắn liền với đất là có giới hạn và rất kém co giãn trước thay đổi giá. Do đó, khi cầu tăng lên sẽ dẫn đến giá nhà đất tăng cao do cung không phản ứng kịp trước sự thay đổi của giá. Trong dài hạn, có nhiều yếu tố tác động tới sự thay đổi của cung bất động sản, bao gồm: Tăng trưởng kinh tế: Tăng trưởng kinh tế không chỉ tác động đến cầu mà còn tác động đến cung nhà đất.