ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai là một loại tài nguyên không thể thay thế đƣợc. Loại tài nguyên này đƣợc cố định về vị trí và giới hạn về diện tích, không thể tăng lên cũng không tự mất đi. Trong sử dụng đất, diện tích các loại đất có thể đƣợc chuyển đổi từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác.
Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là thuộc tính giá trị và thuộc tính giá trị sử dụng. Đất đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vì đất đai là nơi để sinh hoạt, lao động và sản xuất, đồng thời là điều kiện cơ bản nhất để phát triển kinh tế - xã hội. Ngày nay, khi xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu đất đai ngày càng lớn và trở nên bức thiết, trong khi đó đất đai không thể sinh ra, phát triển hoặc mở rộng về diện tích nên giá trị của đất đai ngày càng lớn, giá cả đất đai ngày càng cao. Từ những nhu cầu bức thiết về đất đai của xã hội, việc trao đổi mua bán loại hàng hóa này là một xu thế tất yếu, từ đó hình thành nên một thị trƣờng đất đai thuộc thị trƣờng bất động sản.
Thị trƣờng này ở Việt Nam đang trong quá trình phát triển và bƣớc đầu đƣợc mở rộng. Đến nay, các tác nhân tham gia thị trƣờng bất động sản bắt đầu hoạt động có hiệu quả, tạo cơ sở cho thị trƣờng đất đai hoạt động sôi nổi. Trong thị trƣờng này, quyền sử dụng đất có một vị trí đặc biệt, giá của quyền sử dụng đất (còn gọi là giá đất) thu hút đƣợc sự quan tâm của rất nhiều đối tƣợng, vì họ muốn áp dụng giá đất vào nhiều mục đích khác nhau nhƣ: Chuyển nhƣợng, trao đổi quyền sử dụng đất, kinh doanh hoặc đầu cơ đất đai… 1 Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trƣờng biến động rất lớn, giá tăng cao và nhanh qua các năm. Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất của nhà nƣớc lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so với thị trƣờng.
Điều này dẫn đến rất nhiều vấn đề bất cập trong công tác quản lý và sử dụng đất. Cụ thể nhƣ, công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án bị kéo dài do không thỏa thuận đƣợc giá bồi thƣờng với ngƣời sử dụng đất khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cƣ. Nhƣ vậy, để khắc phục đƣợc những hạn chế này, việc có một bảng giá đất thị trƣờng phù hợp là hết sức cần thiết. Ngoài việc giải quyết những hạn chế trên, bảng giá đất này còn hỗ trợ cho việc tìm kiếm cơ hội sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức cũng nhƣ cơ hội đầu tƣ phát triển kinh tế - xã hội của các nhà đầu tƣ.
Tuy nhiên, việc xây dựng một bảng giá đất thị trƣờng phù hợp với thực tế đòi hỏi rất nhiều các vấn đề, trong đó việc xác định đầy đủ các yếu tố và mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố là việc làm quan trọng và cần thiết. Huyện Hoài Đức đang trên đà hội nhập và phát triển,các hoạt động kinh tế - xã hội của huyện ngày càng phong phú và đa dạng, nhiều chƣơng trình dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là phát triển cơ sở hạ tầng của địa phƣơng đƣợc triển khai thực hiện đã gây áp lực lớn lên đất đai. Cùng với tiến trình phát triển của địa phƣơng, nhu cầu sử dụng đất cũng ngày càng nhiều và phức tạp, đất đai lại có giới hạn nên làm cho giá đất tăng cao và biến động mạnh, dẫn đến tình trạng xuất hiện những bất cập do chênh lệch giá đất của nhà nƣớc và thực tế. Việc xác định các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở trên thị trƣờng là vấn đề quan trọng nhằm làm giảm chênh lệch giữa giá quy định của nhà nƣớc và giá của thị trƣờng để phục vụ cho công tác thu hồi đất, giao đất và các công việc khác liên quan đến lĩnh vực đất đai nói chung và đất ở nói riêng phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trƣờng đất đai.
Xuất phát từ những lí do trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “ Áp dụng mô hình hồi quy tuyến tính nhiều lớp để định giá đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội ”. 2 CHƢƠNG 2 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU Một cách tổng quát, trong mô hình hedonic giá của một thửa đất (có thể bao gồm cả các công trình trên thửa đất) phụ thuộc vào các đặc trƣng của miếng đất nhƣ vị trí so với trung tâm, gần đƣờng, gần các khu tiện ích và giá trị của các công trình trên miếng đất đó nhƣ diện tích nhà, số phòng ngủ, số tầng,. Mục tiêu của mô hình là xác định đƣợc một biểu diễn về giá của miếng đất dựa vào những đặc trƣng nói trên. Các mô hình để xác định giá có thể là các mô hình đơn giản nhƣ mô hình tuyến tính hay các mô hình phức tạp hơn nhƣ mô hình mũ, mô hình logarithm, .Việc lựa chọn các mô hình này sẽ đƣợc đánh giá và tùy theo từng bộ số liệu cho phù hợp.
Trong phạm vi nghiên cứu này, tôi chi đi phân tích mô hình tuyến tính nhiều lớp. Trên thế giới Hầu hết các nghiên cứu sử dụng phƣơng pháp hedonic để tìm ra mối quan hệ giữa thuộc tính xem xét và giá tài sản đƣợc ứng dụng trong thị trƣờng nhà ở tại phƣơng Tây, Mỹ và Châu Âu. Một số ít nghiên cứu đƣợc thực hiện trong thời gian gần đây ở một số nƣớc phƣơng Đông nhƣ Hồng Kông (Chang et al,1999) và Hàn Quốc (Chin, 2002). Bajari và Kahn (2007) đã sử dụng mô hình hedonic để dự đoán nhu cầu nhà ở và đánh giá lợi ích, chi phí của việc mở rộng đô thị.Tác giả đã sử dụng thông tin dữ liệu về nhà ở tại thành phố Los Angeles từ năm 2000 đến năm 2003.
Việc mở rộng đô thị có cả chi phí và lợi ích, chi phí là thời gian đi lại hàng ngày từ nhà đến nơi làm việc xa hơn, lợi ích là ngƣời dân có thể mua đƣợc mảnh đất hoặc ngôi nhà lớn hơn. Kết quả nghiên cứu cho thấy mức giá cao ngƣời dân sẵn lòng trả để tránh đi lại hàng ngày xa hơn, ngƣợc lại một mức giá thấp ngƣời dân sẵn lòng trả để có một mảnh đất hoặc ngôi nhà lớn hơn.Tác giả cho thấy rằng giá ẩn của việc tăng thêm một phút đi lại là -218,00 và ƣớc tính chi phí cơ hội của thời gian là $27,30 cho mỗi giờ. Frew và Jud 3 (2003) dùng kỹ thuật mô hình hedonic để dự báo giá trị căn hộ tại Portland thuộc khu vực Oregon (Mỹ) trong thời gian từ năm 1996 đến năm 1999. Hàm số là hàm bao gồm các biến nhƣ vị trí, tuổi, các tiện ích và tỉ lệ vốn hoá.
Kết quả cho thấy rằng giá trị căn hộ giảm khi khoảng cách gia tăng so với trung tâm thành phố. Giá trị tài sản giảm theo độ tuổi của dự án nhƣng ảnh hƣởng của tuổi nhà lên giá nhà là tƣơng đối khiêm tốn. Sibel Selm (2008) nghiên cứu về yếu tố nội tại của căn nhà đƣợc thực hiện tại Thổ Nhĩ Kỳ, ông xây dựng mô hình giá nhà nhƣ sau: Mô hình này chứa 46 biến, trong nghiên cứu này ông sử dụng hình thức bán logarit cho các mô hình. Các biến bao gồm: Đặc điểm về vị trí (nông thôn, thành thị); loại nhà (tách rời, tầng hầm, liền kề, căn hộ cao cấp, nhà ổ chuột, loại khác); tuổi của nhà; loại hình xây dựng; số lƣợng phòng; diện tích nhà.
Ngoài ra, còn có các biến: loại sàn phòng khách, loại sàn phòng ngủ, loại sàn phòng tắm, hệ thống lò sƣởi và một số biến khác. Do đặc điểm của dữ liệu, các yếu tố môi trƣờng không đƣợc xem xét. Kết quả mô hình hồi quy hedonic của ông cho thấy diện tích nhà, số lƣợng phòng, loại nhà, hệ thống nƣớc, hồ bơi, đặc trƣng về vị trí và kiểu của toà nhà là các biến quan trọng nhất có ảnh hƣởng tới giá nhà. Mô hình này đƣợc tiếp tục và mở rộng bởi Hasan Selim (2009).
Với hai loại phƣơng pháp tiếp cận mô hình đƣợc sử dụng trong phân tích: Mô hình hồi quy hedonic và ANN. Các kết quả của mô hình giá thụ hƣởng cho thấy hệ thống nƣớc, hồ bơi, loại nhà, số phòng, kích thƣớc ngôi nhà, đặc trƣng về vị trí và kiểu của toà nhà là các biến số quan trọng nhất ảnh hƣởng đến giá nhà. Có thể thấy rằng giá nhà tại khu đô thị cao hơn khu vực nông thôn 26,26%. Bằng cách so sánh hiệu suất dự đoán giữa các hồi quy hedonic và mô hình ANN nghiên cứu này chứng minh rằng ANN có thể là một thay thế tốt hơn cho các dự báo về giá nhà ở Thổ Nhĩ Kỳ.
Theo một nghiên cứu gần đây nhất của Gabriel Kayode Babawale (03/2011), yếu tố ngoại tác tác động tới bất động sản cũng ảnh hƣởng tới giá của bất động sản đó, ông sử dụng mô hình hedonic xét các yếu tố nhƣ: 4 Khoảng cách từ BĐS tới nhà thờ, khoảng cách từ bất động sản tới nơi làm việc, an ninh, nơi đậu xe,…Kết quả mô hình hồi quy cho thấy yếu tố ngoại tác nhà thờ ảnh hƣởng tiêu cực tới giá bất động sản, bất động sản càng xa nhà thờ thì giá càng tăng. Wen (2005) bằng cách áp dụng phƣơng pháp phân tích hồi quy hedonic, tác giả đã xây dựng mô hình hồi quy nghiên cứu trên thị trƣờng nhà ở tại khu vực Hàn Châu, Trung Quốc. Với mô hình này, tác giả đã chọn ra 18 đặc điểm tƣơng ứng là các biến độc lập và xây dựng một mô hình giá tuyến tính với số liệu mẫu khảo sát thực địa của 290 nhà ở. Thông qua kết quả nghiên cứu cho thấy diện tích sàn, mức độ trang trí, tầng nhà ở, nhà để xe, tầng áp mái, môi trƣờng, cộng đồng quản lý, cơ sở vui chơi giải trí, điều kiện giao thông, thời gian giao dịch đã có ảnh hƣởng tích cực về giá nhà ở.
Ngƣợc lại, khoảng cách đến quận trung tâm và Hồ Tây có ảnh hƣởng tiêu cực đến giá nhà ở.