CHƯƠNG 1.1 Lý do chọn đề tài…………………………………………………………………1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu…………………………………………………………….3 Câu hỏi nghiên cứu………………………………………………………………3 1.4 Đối tượng nghiên cứu……………………………………………………………3 1.5 Phạm vi nghiên cứu………………………………………………………………3 1.6 Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài……………………………………………3 1.1 Ý nghĩa khoa học………………………………………………………………3 1.2 Ý nghĩa thực tiễn………………………………………………………………4 1.7 Kết cấu của luận văn…………………………………………………………….1 Quy hoạch mạng lưới đường sắt đô thị tại Việt Nam thời kỳ 2021-2030 tầm nhìn 2050………………………………………………………………………………….1 Quan điểm, mục tiêu………………………………………………………….2 Quy hoạch mạng lưới đường sắt tại Việt Nam………………………………….3 Định hướng kết nối mạng lưới đường sắt đô thị với các phương tiện vận tải khác………………………………………………………………………………….4 Nhu cầu sử dụng đất………………………………………………………….5 Nhu cầu nguồn vốn………………………………………………………….2 Quy hoạch tuyến metro tại thành phố Hồ Chí Minh…………………………….1 Đường sắt đô thị………………………………………………………………12 2.2 Đường sắt đô thị khác……………………………………………………….3 Đánh giá thực hiện các tuyến metro tại TP. Hồ Chí Minh………………………16 2.1 Tuyến metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên)………………………………….2 Tuyến metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương)………………………………17 2.4 Thị trường bất động sản tại Việt Nam………………………………………….5 Tác động của dự án tuyến metro ảnh hưởng đến giá trị bất động sản………….6 Tái cấu trúc không gian đô thị khi tuyến metro hình thành…………………….7 Nguồn cung nhà ở trên thế giới phát triển khi có hệ thống tuyến metro…………22 2.8 Các nghiên cứu trong và ngoài nước……………………………………………22 2.1 Các nghiên cứu ở trong nước…………………………………………………22 2.2 Các nghiên cứu ở nước ngoài…………………………………………………24 2.3 Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng………………………………………………26 2.9 Mô hình nghiên cứu của luận văn………………………………………………. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU………………………………….1 Quy trình nghiên cứu………………………………………………………….2 Thu thập dữ liệu………………………………………………………….3 Thiết kế bảng câu hỏi khảo sát………………………………………………….4 Kích thước mẫu…………………………………………………………………31 3.5 Phương pháp lấy mẫu………………………………………………………….6 Thống kê mô tả…………………………………………………………………32 3.7 Kiểm định độ tin cậy thang đo Cronbach’s Alpha………………………………33 3.8 Phân tích nhân tố khám phá…………………………………………………….9 Phân tích hồi quy bội……………………………………………………………34 3.10 Kết luận Chương 3……………………………………………………………. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU………………………………….1 Đặc điểm kết quả khảo sát………………………………………………………37 4.2 Tổng hợp kết quả khảo sát………………………………………………………37 4.3 Mã hóa dữ liệu khảo sát…………………………………………………………37 4.4 Mô tả dữ liệu khảo sát………………………………………………………….1 Kinh nghiệm làm việc của đáp viên………………………………………….2 Vai trò của đáp viên trong cơ quan……………………………………………39 4.3 Loại hình bất động sản mà đáp viên giao dịch……………………………….4 Quy mô bất động sản thực hiện trong giao dịch……………………………….5 Phân tích giá trị trung bình…………………………………………………….6 Kiểm định độ tin cậy thang đo bằng Cronbach’s Alpha……………………….7 Phân tích nhân tố khám phá EFA……………………………………………….8 Phân tích hồi quy tuyến tính bội……………………………………………….9 Đánh giá giả định hồi quy qua ba biểu đồ………………………………………51 4.1 Biểu đồ phần dư chuẩn hóa Histogram……………………………………….2 Biểu đồ phần dư chuẩn hóa Normal P-P Plot…………………………………52 4.3 Biểu đồ Scatter Plot kiểm tra giả định liên hệ tuyến tính…………………….10 Kết luận Chương 4…………………………………………………………….
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ………………………………….2 Hạn chế của đề tài………………………………………………………………67 5.4 Hướng nghiên cứu tiếp theo……………………………………………………67 x TÀI LIỆU THAM KHẢO………………………………….84 xi DANH MỤC HÌNH Hình 1.1 Kết cấu của luận văn……………………………………………………….1 Bản đồ quy hoạch mạng lưới đường sắt đô thị TP.HCM đến năm 2020 tầm nhìn sau năm 2020………………………………………………………………….2 Minh họa tuyến metro số 1……………………………………………….3 Lễ khởi công tuyến metro số 2……………………………………………17 Hình 2.4 Minh họa dự án BĐS dọc tuyến metro……………………………………21 Hình 2.5 Mô hình nghiên cứu của luận văn…………………………………………28 Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu…………………………………………………….2 Quy trình thiết kế bảng câu hỏi khảo sát…………………………………30 Hình 3.3 Thang đo Likert (1932), 5 mức độ ảnh hưởng……………………………31 Hình 4.1 Biểu đồ tần số phần dư chuẩn hóa Histogram……………………………51 Hình 4.2 Biểu đồ tần số phần dư chuẩn hóa Normal P-P Plot………………………52 Hình 4.3 Biểu đồ Scatter plot kiểm tra giả định liên hệ tuyến tính…………………53 Hình 4.4 Hình ảnh minh họa tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên…………………54 Hình 4.5 Minh họa dự án BĐS ăn theo tuyến metro……………………………….6 Dự án tuyến metro số 2 ách tách khâu giải phóng mặt bằng…………….7 Minh họa cửa hàng, siêu thị tuyến metro………………………………….8 Minh họa các ga metro và các tuyến xe buýt sẽ kết nối………………….9 Minh họa giao thông tỉnh lộ 8 được kết nối đang thu hút nhà đầu tư để phát triển BĐS khu vực vùng ven……………………………………………………….62 xii DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Quy hoạch mạng lưới đường sắt đô thị 2021-2030 tầm nhìn đến 2050………………………………………………………………………………….2 Định hướng kết nối mạng lưới đường sắt đô thị với phương thức vận chuyển khác………………………………………………………………………………….3 Tổng hợp các nghiên cứu trong nước …………………………………….4 Tổng hợp các nghiên cứu ở nước ngoài………………………………….25 Bảng 25 Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng………………………………………….2 Kinh nghiệm làm việc của đáp viên ………………………………………39 Bảng 4.3 Vai trò của đáp viên trong cơ quan ………………………………………39 Bảng 4.4 Loại hình bất động sản đáp viên giao dịch ……………………………….5 Quy mô bất động sản thực hiện trong giao dịch …………………………40 Bảng 4.6 Tổng hợp giá trị trung bình (mean) ……………………………………….7 Giá trị trung bình (mean) từ 3,0 trở lên ………………………………….8 Tổng phương sai trích ……………………………………………………47 Bảng 4.9 Ma trận xoay khi phân tích EFA …………………………………………48 Bảng 4.10 Đánh giá sự phù hợp mô hình……………………………………………49 Bảng 4.11 Kiểm định sự phù hợp của mô hình (kiểm định ANOVA)………………49 Bảng 4.12 Kết quả hồi quy bội trong mô hình………………………………………50 xiii DANH TỪ NGỮ VIẾT TẮT ANQP : An ninh quốc phòng. BĐS : Bất động sản. CHCC : Căn hộ chung cư. DNTD : Dư nợ tín dụng.
ĐSĐT : Đường sắt đô thị. NƠXH : Nhà ở xã hội.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh. Lý do chọn đề tài Đầu tư xây dựng các dự án hạ tầng kỹ thuật đô thị bằng nguồn vốn đầu tư công là nhằm thúc đẩy kinh tế tăng trưởng qua đó giúp kinh tế - xã hội phát triển. Để giảm ùn tắc giao thông trong đô thị tại các thành phố lớn như TP.HCM và Hà nội cần lắm những tuyến đường sắt đô thị (metro) để tạo cuộc sống tốt hơn cho người dân.
Tại Anh Quốc vào năm 1863 tuyến Metropolitan Railway được xây dựng đầu tiên và giúp Anh Quốc trở thành trung tâm kinh tế hàng đầu châu Âu. Hay tại Dallas, bang Texas, USA, hệ thống tuyến Metro này hoạt động năm 2002 đã thúc đẩy nguồn cung tại bang này phát triển Tại Việt Nam, các chuyên gia nhận định hệ thống metro sẽ góp phần thay đổi diện mạo thị trường bất động sản xung quanh.Ví dụ như tuyến số 1( Bến Thành – Suối Tiên) ở khu vực miền Nam là tiền đề cho TP.HCM phát triển trong dài hạn. Tuyến metro có đoạn ngầm dài 2,6 km đi qua ba ga và đoạn đi trên cao 17,1 km qua 11 ga, tổng chiều dài toàn tuyến là 19,7 km. Công trình này đang được xây dựng để hoàn thiện đưa vào sử dụng quý IV/2023.
Trong đó tại TP.Thủ Đức có 8 ga. Trong khi đó, tuyến metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương) cũng đang thực hiện và đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng để khởi công xây dựng. Tuyến metro này có tổng chiều dài 11,2 km, trong đó đoạn từ chợ Bến Thành – Cách Mạng Tháng 8 – Trường Chinh là đi ngầm trong lòng đất và có 2 km đi trên cao. “Theo báo cáo của CBER, trong giai đoạn 2012 – 2016 giá mở bán các dự án bất động sản tại những khu vực có tuyến metro đi qua đã tăng mạnh so với các khu vực khác từ khoảng 150 - 200%.
Đến nay, những dự án hiện hữu nằm dọc theo tuyến cũng tăng từ 15 - 50% so với giá bán ban đầu”(Hải Lan, 2023). “Riêng tại quận 2, số lượng các căn hộ được mở bán từ năm 2012 – 2016 tăng tới 203% so với các quận khác. Tiếp đến là quận Thủ Đức tăng 160%, quận Bình Thạnh tăng 143%. Các dự án này hoặc nằm cạnh nhà ga truyến metro hoặc có khoảng cách từ 2 – 5 km” (Hải Lan, 2023).
2 “Trong giai đoạn 2015-2020, giá bán căn hộ cao cấp trên thị trường sơ cấp tại quận 2 tăng trung bình 7,3% mỗi năm, vượt ngưỡng mức tăng trung bình của toàn thị trường và vẫn còn nhiều tiềm năng tăng giá trong tương lai. Từ năm 2018, giá nhà trên thị trường thứ cấp đã tăng đáng kể khi tuyến Metro dần hoàn thiện, với mức giá chào bán lại cao hơn 25-75% so với giá bán khởi điểm ban đầu”(Hải Lan, 2023). Chính sự triển khai đồng bộ hạ tầng kết nối đã làm cho giá trị trong khu vực không ngừng tăng cao, bởi hạ tầng và giao thông là những yếu tố quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của một khu vực, từ đó giá trị bất động sản cũng tăng theo do nhu cầu người dân tăng theo tốc độ đô thị hóa. Mặc dù chưa có kết luận cụ thể về tác động của hệ thống Metro lên việc tăng giá bán cũng như số lượng giao dịch, nhưng có thể thấy rằng các chủ đầu tư đã tăng giá bán vì dự đoán trước nhu cầu sẽ tăng đáng kể một khi tuyến đường sắt đô thị này bắt đầu đi vào hoạt động.
Chính vì lẽ đó, để xác định được giá trị thật khi giao dịch mua bán bất động sản (BĐS) khi các tuyến metro hoàn thành đưa vào sử dụng luôn luôn được nhà đầu tư thứ cấp quan tâm, vì thế, việc nghiên cứu tìm ra các yếu tố ảnh hưởng tác động lên giá trị bất động sản xung quanh tuyến metro sau khi hình thành là nhu cầu cần thiết. Chính vì thế, đề tài nghiên cứu của luận văn là: “ảnh hưởng của dự án metro đến giá trị bất động sản tại thành phố hồ chí minh” làm đề tài luận văn thạc sĩ, với mong muốn tìm ra các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị gia tăng của BĐS xung quanh tuyến metro khi hình thành. Mục tiêu nghiên cứu Với nội dung “ảnh hưởng của dự án metro đến giá trị bất động sản tại thành phố hồ chí minh”, nghiên cứu nhằm phân tích và đánh giá yếu tố tác động đến đô thị hóa (ĐTH) do sự tăng trưởng của các dự án giao thông công cộng đối với sự thay đổi giá trị bất động sản (BĐS) trong khu vực này. Sau khi đánh giá, phân tích kỹ lưỡng, nghiên cứu này, sẽ đưa ra những giải pháp của các yếu tố quan trọng của các tuyến metro sau khi được phê duyệt quy hoạch, triển khai thực hiện dự án và đưa dự án vào vận hành và khai thác với biến động thị trường của giá trị BĐS.
3 - Mục tiêu tổng quát + Xác định các nhân tố ảnh hưởng của các dự án metro đến giá trị bất động sản tại TP.HCM - Mục tiêu cụ thể + Chỉ ra những yếu tố liên quan của các dự án metro đến giá trị gia tăng của bất động sản tại TP.HCM + Đề xuất các giải pháp để khi quy hoạch các dự án metro có diện tích thu hồi đất lớn hơn để tạo quỹ đất và tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước để đầu tư vào các dự án hạ tầng kỹ thuật khác.3 Câu hỏi nghiên cứu - Tác động của quá trình phát triển đô thị hóa và phương tiện công cộng đối giá BĐS ra sao? - Những yếu tố tác động đến giá trị BĐS trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh? - Những yếu tố tác động đến giá trị BĐS trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh sau khi tuyến metro được phê duyệt quy hoạch, triển khai thực hiện dự án và đưa dự án vào vận hành khai thác ? 1.