Chương 1: Giới thiệu. Chương 2: Tổng quan các nghiên cứu trước đây. Chương 3: Phương pháp nghiên cứu. Chương 4: Kết quả và thảo luận kết quả nghiên cứu.
Chương 5: Kết luận và kiến nghị. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 3 CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC ĐÂY 2. Tổng quan thị trường BĐS Thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường tiền tệ và nhạy cảm với các biến động kinh tế, chính trị, xã hội, nên từng biến động của thị trường tài chính, và của nền kinh tế chung đều ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường BĐS.
Đại diện cho thị trường BĐS trong nghiên cứu này là chỉ số giá nhà ở, là chỉ số sẽ mô phỏng xu hướng thị trường một cách định lượng, thúc đẩy tính minh bạch của thị trường và cung cấp thêm các công cụ ra quyết định. Chỉ số này đo lường sự thay đổi giá dưới ảnh hưởng của các vận động và biến chuyển ngoại vi của thị trường, ví dụ như sự gia nhập của các dự án mới. Quý cơ sở của SPPI là quý 1/2009. Savills cung cấp 2 hệ thống chỉ số giá riêng biệt: Chỉ số so sánh theo quý (QoQ index) và chỉ số so sánh theo kỳ cơ sở (QoB index).
Chỉ số so sánh theo quý (QoQ index) được tính toán dựa trên rổ dự án nhất quán và được cập nhật. Phương pháp này cho phép rổ cố định được duy trì nhằm so sánh giá cả giữa các quý; tuy nhiên, dự án mới vẫn được cập nhật vào rổ để đảm bảo phản ánh kịp thời các chuyển động của thị trường. Một số rủi ro đặc trưng của thị trường BĐS1: Rủi ro kinh doanh: Dòng thu nhập từ khoản đầu tư BĐS là thu nhập từ cho thuê mặt bằng hoặc mua bán nhà đất. Do đó các nhà đầu tư BĐS phải chịu rủi ro kinh doanh chủ yếu là do biến động trong nền kinh tế làm thay đổi nhu cầu BĐS,.
Rủi ro thanh khoản: Xảy ra khi thị trường liên tiếp không có sẵn nhiều người mua, người bán và giao dịch thường xuyên. BĐS có mức độ rủi ro thanh khoản tương 1 William B. Brueggeman và Jeffray D. Real Estate Finance and Investments.
New York: Douglas Reiner. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 4 đối cao. Tính thanh khoản của BĐS phụ thuộc nhiều yếu tố như vị trí dự án, khả năng sử dụng linh hoạt, tiện ích, uy tín, thương hiệu chủ đầu tư… Rủi ro lạm phát: Lạm phát có thể làm giảm tỷ suất sinh lợi của nhà đầu tư nếu thu nhập từ việc đầu tư không tăng đủ để bù đắp những tác động của lạm phát, do đó làm giảm giá trị thực của khoản đầu tư. Hơn nữa, trong thời kỳ tỷ lệ nhu cầu về BĐS thấp thì thu nhập từ BĐS không có xu hướng tăng cùng với lạm phát.
Rủi ro lãi suất: Những thay đổi trong lãi suất sẽ ảnh hưởng đến giá trị các khoản đầu tư. Tuy nhiên tùy thuộc vào kỳ hạn (đầu tư ngắn hạn và dài hạn), mà giá trị của một số khoản đầu tư sẽ phản ứng nhiều hơn các khoản khác, do đó làm tăng khả năng lỗ hoặc lời, đó là rủi ro lãi suất. BĐS có xu hướng sử dụng đòn bẩy cao, và do đó tỷ suất sinh lợi thu được của các nhà đầu tư có thể bị ảnh hưởng bởi những thay đổi về lãi suất. Rủi ro pháp lý: BĐS phải chịu nhiều quy định về thuế, quy hoạch, và các hạn chế khác.
Kết quả rủi ro pháp lý là những thay đổi thực tế trong quy định có thể ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của khoản đầu tư. Tổng quan về chính sách tiền tệ 2. Công cụ của chính sách tiền tệ Năm công cụ cơ bản của chính sách tiền tệ thường được sử dụng ở Mỹ và hầu hết các quốc gia trên Thế giới là: Lãi suất, cung tiền, cửa sổ chiết khấu, tỷ giá hối đoái và nghiệp vụ thị trưởng mở. Khác với các các quốc gia trên Thế giới, năm công cụ cơ bản của chính sách tiền tệ thường được sử dụng ở Việt Nam: Tái cấp vốn, lãi suất, tỷ giá hối đoái, nghiệp vụ thị trưởng mở và dự trữ bắt buộc.
TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail. Tác động của chính sách tiền tệ đến nền kinh tế chung Trước khi hoạch định chính sách tiền tệ, NHNN xem xét và đánh giá các yếu tố kinh tế, để có thể định hướng đúng chiến lược, chiến thuật thực hiện chính sách tiền tệ. Chính sách tiền tệ sẽ tác động đến cung tiền, nhằm ảnh hưởng đến lạm phát, và từ đó là tác động đến mức độ đi vay và chi tiêu của hộ gia đình và doanh nghiệp. Hình 1: Chính sách tiền tệ mở rộng Tăng Tăng Tăng Nhà đầu nguồn Giảm lãi tổng chi NHTW trưởng tư cung cho suất tiêu nền kinh tế vay kinh tế Chính sách mở rộng cung tiền làm cho nền kinh tế tăng trưởng, làm tăng lạm phát.
Hình 2: Chính sách tiền tệ thu hẹp Giảm Giảm Nhà đầu nguồn Tăng lãi tổng chi Giảm NHTW tư cung cho suất tiêu nền lạm phát vay kinh tế Chính sách thu hẹp cung tiền làm giảm lạm phát. Tác động của chính sách tiền tệ đến thị trường BĐS Cú sốc chính sách tiền tệ, dưới hình thức tăng tổng tài sản của NHTW, không chỉ ảnh hưởng đến giá nhà, mà còn cả nguồn cung nhà ở và thị trường thế chấp. Đầu tiên, khi thực hiện bất kỳ hình thức chính sách tiền tệ nào, các NHTW phải tìm hiểu thêm về chính sách của họ được chuyển sang nền kinh tế rộng lớn hơn (như thông qua thị trường nhà ở). Việc này đặc biệt quan trọng khi các nhà hoạch định chính sách kết hợp cả chính sách tài khóa và tiền tệ hoặc sử dụng một số chính sách cụ thể TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 6 tập trung vào một lĩnh vực kinh tế, khi nhiều tương tác giữa các biện pháp chính sách khác nhau có thể đã có hiệu lực.
Điều này có liên quan trực tiếp khi xem xét giai đoạn phục hồi sau khủng hoảng tài chính hoặc kinh tế khi chính sách tiền tệ mở rộng được kết hợp với chính sách tài khóa mở rộng hoặc trái ngược. Các nhà hoạch định chính sách cũng phải xem xét ảnh hưởng của chi phí tài chính thấp hơn và tổng cầu cao hơn về nhà ở không chỉ ảnh hưởng đến sự giàu có liên quan đến nhà ở, mà còn ảnh hưởng của doanh thu nhà ở tiềm năng cao hơn. Trong những năm trở lại đây, chính sách tiền tệ nới lỏng đã phần nào giúp các kênh đầu tư tăng trưởng tích cực, trong đó thị trường BĐS được hưởng lợi khá lớn. Với lãi suất ở mức thấp, các ngân hàng dễ cho vay hơn, nhiều người đã mạnh dạn vay vốn đầu tư, kinh doanh BĐS.
Tuy nhiên, một khi chính sách tiền tệ thắt chặt trở lại thì các kênh đầu tư sẽ bị ảnh hưởng đầu tiên. Do đó, sự tăng trưởng bền vững hay không của thị trường BĐS phụ thuộc vào chính sách tiền tệ. Borio và Lowe (2002) nhấn mạnh rằng chính sách tiền tệ không chỉ tập trung vào lạm phát. Nếu NHTW phản ứng trực tiếp đến sự thay đổi giá tài sản bằng cách điều chỉnh lãi suất, biến động kinh tế sẽ trở nên trầm trọng hơn (Bernanke, 1999).
Sự thay đổi giá BĐS của một quốc gia sẽ ảnh hưởng đến mức lãi suất địa phương và sự gia tăng giá BĐS sẽ gây ra lãi suất thực tăng (Bjornland và Jacobsen, 2009). Về mặt lý thuyết, chính sách tiền tệ bao gồm một số các yếu tố điển hình như lãi suất, tỷ giá hối đoái,. không hoàn toàn ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường BĐS mà ảnh hưởng gián tiếp thông qua chỉ số các yếu tố kinh tế chung, bên cạnh tỷ lệ dư nợ, dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS. Chính sách tiền tệ chặt chẽ có thể dẫn đến tỷ lệ nợ hộ gia đình trên GDP trong ngắn hạn và trung hạn ở mức cao hơn.
Tuy nhiên, lãi suất có tác động lớn đến giá nhà thực. Lãi suất có tác động lớn đến giá BĐS và việc sử dụng giá BĐS làm chỉ số tham khảo trong khung chính sách tiền tệ có thể mang lại hiệu quả. Phản ứng của tín dụng TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 7 đối với sự thay đổi của lãi suất và giá nhà ở cho thấy rằng các khoản tín dụng hiếm khi được tái cấp vốn khi giá nhà và lãi suất thay đổi. Chiến lược ổn định giá BĐS về lâu dài cũng sẽ ổn định mức tín dụng nếu tín dụng hộ gia đình chủ yếu được sử dụng cho BĐS (Orjan Robstad, 2017).
Giữa tín dụng và thị trường BĐS có mối quan hệ hai chiều: Một mặt, tín dụng BĐS làm thay đổi cung, cầu BĐS; tăng trưởng tín dụng BĐS làm gia tăng giá cả BĐS. Mặt khác, khi thị trường BĐS chứa đựng nhiều yếu tố tiêu cực (như nợ xấu BĐS, khối lượng giao dịch thấp.) sẽ làm hạn chế nguồn tín dụng vào thị trường này. (Lê Hà Diễm Chi, 2014) Khi thị trường BĐS tăng trưởng kéo theo dòng vốn ngân hàng đổ vào cả phía cung lẫn sức cầu, đồng thời dòng tiền tiết kiệm có thể chững lại để chuyển sang đầu tư BĐS. Tuy nhiên, đây vẫn được coi là một xu hướng tốt và sẽ không gây bất ổn nếu quá trình luân chuyển vốn giữa hai thị trường này được vận hành thông suốt.
Đồng thời, cơ chế quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS được giám sát một cách chặt chẽ để có thể hạn chế từ xa những nguy cơ thị trường BĐS phát triển quá nóng. Khi nền kinh tế phát triển kéo theo nhu cầu về nhà ở và nhu cầu chuyển dịch BĐS giữa các chủ thể ngày càng lớn. Sự xuất hiện các ngành mới, các doanh nghiệp mới, các kỹ thuật xây dựng mới cũng dẫn đến nhu cầu chuyển đổi và chuyển giao BĐS giữa các chủ thể và giữa các ngành kinh tế. Vì vậy, cùng với tốc độ phát triển của nền kinh tế chung, thị trường BĐS cũng có động lực và dư địa để phát triển.
Theo nghiên cứu của Xiaoqing Eleanor Xu, Tao Chen (2011), chính sách tiền tệ mở rộng có xu hướng thúc đẩy tăng trưởng giá nhà tiếp theo, trong khi hạn chế chính sách tiền tệ có xu hướng giảm tốc độ tăng giá nhà. Do NHTW trực tiếp kiểm soát lãi suất và chính sách tín dụng cơ bản của các NHTM và hệ thống tỷ giá hối đoái được quản lý thả nổi, sự tăng trưởng của cung tiền phản ánh cả chính sách tiền tệ của NHTW và dòng tiền nóng chủ yếu được chuyển đổi thành tiền cơ sở; Thị trường chứng khoán TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.