Luận văn thạc sĩ determinants of capital structure of listed real estate companies in vietnam

Nghiên cứu các yếu tố quyết định cấu trúc vốn của các công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam, cung cấp cái nhìn sâu sắc về ngành.

• Tác giả: Do Quang Thai
• Người hướng dẫn: Nguyen Hoang Bao
• Trường học: University of Economics
• Chuyên ngành: Development Economics
• Đề tài: Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Cấu Trúc Vốn Doanh Nghiệp Bất Động Sản
• Loại tài liệu: Thesis
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Ho Chi Minh City

Mục lục chi tiết

• 1. CHAPTER I: PRESENTATION OF THESIS RESEARCH
• 1.1. PROBLEM STATEMENT
• 1.2. RESEARCH OBJECTIVES
• 1.3. RESEARCH QUESTIONS
• 1.4. SCOPE OF STUDY
• 1.5. STRUCTURE OF THESIS RESEARCH
• 2. CHAPTER II: LITERATURE REVIEW
• 2.1. REVIEW OF EMPIRICAL STUDIES
• 2.2. HYPOTHESIS OF VARIABLES
• 2.2.1. Dependent Variable: Debt Ratio
• 2.2.2. Independent Variables
• 3. CHAPTER III: RESEARCH METHODOLOGY
• 3.1. ASSUMPTIONS OF REGRESSION MODEL
• 3.2. LIMITATIONS OF REGRESSION MODEL
• 3.3. EQUATION OF REGRESSION MODEL
• 3.4. RESEARCH METHOD
• 4. CHAPTER IV: RESULTS AND EXPLANATIONS
• 4.1. OVERVIEW OF REAL ESTATE COMPANIES IN VIETNAM
• 4.2. IMPACTS OF VIETNAMESE REAL ESTATE MARKET
• 4.3. INFLOW CAPITAL TO REAL ESTATE MARKET
• 4.4. LAND AND PROPERTY LAW
• 4.5. URBANIZATION IN VIETNAM
• 4.6. ECONOMIC GROWTH RATE (GDP’S GROWTH RATE)
• 4.7. RESULTS OF REGRESSION MODEL
• 4.7.1. MULTICOLLINEARITY TEST BY CORRELATION MATRIX
• 4.7.2. USING WALD-TEST TO ADJUST CORE REGRESSION MODEL
• 4.7.3. JARQUE-BERA TEST FOR NORMALITY (IN RESIDUALS)
• 4.7.4. SUMMARY OF RESEARCH METHODOLOGY
• 4.7.5. FURTHER RESEARCHES
• REFERENCES

Tóm tắt

I. Tổng quan về yếu tố ảnh hưởng đến cấu trúc vốn doanh nghiệp bất động sản

Cấu trúc vốn doanh nghiệp bất động sản là một yếu tố quan trọng quyết định sự thành công và phát triển bền vững của các công ty trong ngành này. Nghiên cứu này sẽ phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến cấu trúc vốn của 56 công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam từ năm 2010 đến 2013. Các lý thuyết như Trade-off và Pecking Order sẽ được áp dụng để hiểu rõ hơn về quyết định tài chính của các doanh nghiệp.

1.1. Định nghĩa cấu trúc vốn doanh nghiệp bất động sản

Cấu trúc vốn doanh nghiệp bất động sản được định nghĩa là tỷ lệ giữa nợ và vốn chủ sở hữu trong tổng nguồn vốn của công ty. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tài chính và khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường.

1.2. Tầm quan trọng của cấu trúc vốn trong ngành bất động sản

Cấu trúc vốn hợp lý giúp doanh nghiệp tối ưu hóa chi phí vốn, giảm thiểu rủi ro tài chính và nâng cao khả năng sinh lời. Đặc biệt trong ngành bất động sản, nơi yêu cầu vốn đầu tư lớn, việc quản lý cấu trúc vốn là rất cần thiết.

II. Các thách thức trong việc quản lý cấu trúc vốn doanh nghiệp bất động sản

Quản lý cấu trúc vốn trong ngành bất động sản đối mặt với nhiều thách thức, bao gồm sự biến động của thị trường, chi phí vốn cao và rủi ro tài chính. Những yếu tố này có thể ảnh hưởng đến quyết định tài chính của doanh nghiệp.

2.1. Rủi ro tài chính trong ngành bất động sản

Rủi ro tài chính là một trong những yếu tố chính ảnh hưởng đến cấu trúc vốn. Các doanh nghiệp bất động sản thường phải đối mặt với áp lực từ lãi suất cao và sự biến động của thị trường bất động sản.

2.2. Chi phí vốn và ảnh hưởng đến quyết định tài chính

Chi phí vốn cao có thể làm giảm khả năng đầu tư của doanh nghiệp. Do đó, việc tối ưu hóa cấu trúc vốn là cần thiết để giảm thiểu chi phí và tăng cường khả năng cạnh tranh.

III. Phương pháp nghiên cứu cấu trúc vốn doanh nghiệp bất động sản

Nghiên cứu này sử dụng mô hình Fixed Effect để phân tích dữ liệu từ 56 công ty bất động sản niêm yết. Phương pháp này giúp giảm thiểu độ thiên lệch và cung cấp kết quả chính xác hơn.

3.1. Mô hình Fixed Effect trong nghiên cứu

Mô hình Fixed Effect cho phép phân tích sự thay đổi trong cấu trúc vốn theo thời gian, từ đó xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định tài chính của doanh nghiệp.

3.2. Dữ liệu và phương pháp thu thập

Dữ liệu được thu thập từ báo cáo tài chính của các công ty niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam, bao gồm bảng cân đối kế toán, báo cáo thu nhập và báo cáo lưu chuyển tiền tệ.

IV. Kết quả nghiên cứu về cấu trúc vốn doanh nghiệp bất động sản

Kết quả nghiên cứu cho thấy có mối quan hệ chặt chẽ giữa các yếu tố như tỷ lệ nợ, lợi nhuận và quy mô doanh nghiệp với cấu trúc vốn. Những phát hiện này cung cấp cái nhìn sâu sắc về cách thức các doanh nghiệp bất động sản quản lý tài chính.

4.1. Mối quan hệ giữa tỷ lệ nợ và lợi nhuận

Nghiên cứu chỉ ra rằng tỷ lệ nợ cao có thể dẫn đến lợi nhuận thấp hơn do chi phí lãi vay tăng. Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc cân nhắc giữa nợ và vốn chủ sở hữu.

4.2. Ảnh hưởng của quy mô doanh nghiệp đến cấu trúc vốn

Các doanh nghiệp lớn thường có khả năng tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn và có thể chịu đựng rủi ro tài chính tốt hơn so với các doanh nghiệp nhỏ.

V. Kết luận và triển vọng tương lai của cấu trúc vốn doanh nghiệp bất động sản

Kết luận từ nghiên cứu cho thấy rằng việc tối ưu hóa cấu trúc vốn là rất quan trọng đối với sự phát triển bền vững của doanh nghiệp bất động sản. Các doanh nghiệp cần phải điều chỉnh chiến lược tài chính của mình để thích ứng với những thay đổi của thị trường.

5.1. Đề xuất cho doanh nghiệp bất động sản

Doanh nghiệp cần xem xét lại cấu trúc vốn của mình, cân nhắc giữa nợ và vốn chủ sở hữu để tối ưu hóa chi phí và giảm thiểu rủi ro tài chính.

5.2. Triển vọng tương lai của ngành bất động sản

Ngành bất động sản Việt Nam đang có nhiều cơ hội phát triển, tuy nhiên, các doanh nghiệp cần phải chuẩn bị tốt về mặt tài chính để đối phó với những thách thức trong tương lai.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2010 - 2013 trải qua một trong những đợt đóng băng thanh khoản trầm trọng nhất lịch sử. Cuộc khủng hoảng khiến giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết chạm mức khoảng 3,1 tỷ USD vào năm 2012, kéo theo hơn 10.077 doanh nghiệp địa ốc phải đóng cửa hoặc tạm ngừng hoạt động trong năm 2013. Hai đô thị lớn nhất cả nước chịu ảnh hưởng nặng nề nhất, trong đó Hà Nội ghi nhận tồn kho hơn 6.580 căn hộ với tổng trị giá 12.900 tỷ đồng, còn Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận 7.830 căn hộ tồn đọng tương đương 17.480 tỷ đồng. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vay thương mại tăng vọt vượt ngưỡng 20%/năm và chỉ số chứng khoán ngành bất động sản sụt giảm từ 60% đến 70%, vấn đề cấu trúc vốn trở thành bài toán sống còn đối với các doanh nghiệp.

Mục tiêu cốt lõi của nghiên cứu là nhận diện và đo lường mức độ tác động của các nhân tố tài chính nội tại đến tỷ lệ nợ của 56 công ty bất động sản niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HSX) và Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX). Nghiên cứu thu thập dữ liệu báo cáo tài chính trong 4 năm liên tiếp từ năm 2010 đến năm 2013, hình thành bộ dữ liệu mảng cân bằng gồm 224 quan sát nhằm giải thích cơ chế tài trợ vốn trong thời kỳ khủng hoảng. Kết quả nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn to lớn khi cung cấp hệ thống chỉ số định lượng giúp các nhà quản trị doanh nghiệp kiểm soát đòn bẩy tài chính, hỗ trợ ngân hàng thương mại giảm thiểu rủi ro nợ xấu và tạo tiền đề để cơ quan quản lý điều tiết thị trường vốn ổn định.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu xây dựng trên nền tảng của hai trường phái tài chính doanh nghiệp kinh điển: Lý thuyết đánh đổi cấu trúc vốn (Trade-off Theory) và Lý thuyết trật tự phân hạng (Pecking Order Theory). Lý thuyết đánh đổi do Modigliani và Miller khởi xướng, sau đó được phát triển bởi Myers, chỉ ra rằng cấu trúc vốn tối ưu là điểm cân bằng giữa lợi ích của lá chắn thuế từ lãi vay và chi phí kiệt quệ tài chính cùng chi phí đại diện. Khi doanh nghiệp gia tăng nợ vay, giá trị doanh nghiệp sẽ tăng nhờ khấu trừ thuế thu nhập doanh nghiệp, nhưng nếu vượt quá ngưỡng an toàn, chi phí phá sản sẽ làm suy giảm giá trị tổng thể.

Ngược lại, Lý thuyết trật tự phân hạng của Myers và Majluf lập luận rằng do tình trạng bất đối xứng thông tin trên thị trường, doanh nghiệp sẽ ưu tiên sử dụng nguồn vốn nội bộ từ lợi nhuận giữ lại trước tiên. Khi cần huy động vốn bên ngoài, doanh nghiệp sẽ ưu tiên phát hành nợ vay an toàn, sau đó đến trái phiếu chuyển đổi và cuối cùng mới lựa chọn phát hành cổ phiếu mới.

Khung phân tích của đề tài vận hành thông qua 5 khái niệm tài chính trọng tâm:

• Tỷ lệ nợ (Debt Ratio): Đo lường bằng Tổng nợ phải trả trên Tổng tài sản, phản ánh mức độ phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính.
• Khả năng sinh lời (Profitability): Đo lường bằng tỷ số EBITDA trên Giá trị doanh nghiệp (EV).
• Quy mô doanh nghiệp (Size): Xác định bằng logarit tự nhiên của Tổng tài sản.
• Lá chắn thuế phi nợ (Depreciation Ratio): Tỷ lệ chi phí khấu hao trên Tổng tài sản.
• Rủi ro hoạt động kinh doanh (Volatility): Độ lệch chuẩn định kỳ của mức tăng trưởng EBITDA hàng năm.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu áp dụng phương pháp chọn mẫu có chủ đích, khảo sát toàn bộ 56 công ty bất động sản niêm yết trên hai sàn HSX và HNX có giá trị vốn hóa thị trường từ 100 tỷ đồng trở lên. Toàn bộ dữ liệu thứ cấp gồm bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh và báo cáo lưu chuyển tiền tệ được trích xuất trực tiếp từ hệ thống công bố thông tin của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước trong giai đoạn 4 năm từ 2010 đến 2013, tạo lập bộ dữ liệu mảng gồm 224 quan sát.

Việc lựa chọn phương pháp phân tích dữ liệu mảng (Panel Data) bắt nguồn từ ưu điểm vượt trội trong việc kiểm soát tính dị biệt cá thể không quan sát được của từng doanh nghiệp theo thời gian, điều mà các mô hình hồi quy cắt ngang hoặc chuỗi thời gian đơn lẻ không thể thực hiện. Tác giả tiến hành kiểm định so sánh giữa Mô hình Tác động cố định (FEM) và Mô hình Tác động ngẫu nhiên (REM). Kết quả kiểm định Hausman cho giá trị p-value bằng 0,066 (thấp hơn mức ý nghĩa thống kê 10%), chứng minh mô hình FEM hiệu quả và nhất quán hơn để loại trừ sai lệch ước lượng. Mô hình hồi quy FEM cuối cùng đạt hệ số xác định R-squared bằng 86,3% và thống kê F đạt 17,543, khẳng định độ tin cậy và sức mạnh giải thích vượt trội của mô hình thực nghiệm.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Mô hình hồi quy tác động cố định (FEM) sau khi điều chỉnh đã làm sáng tỏ mối quan hệ định lượng giữa các nhân tố nội tại và tỷ lệ nợ của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết:

Thứ nhất, tỷ lệ khấu hao tài sản (Depreciation Ratio) có tác động ngược chiều mạnh mẽ nhất đến tỷ lệ nợ với hệ số hồi quy Beta bằng -0,933 ở mức ý nghĩa thống kê 10% (p-value = 0,090). Khi tỷ lệ khấu hao trên tổng tài sản tăng 1%, tỷ lệ nợ của doanh nghiệp có xu hướng giảm tương ứng 0,933%.

Thứ hai, quy mô doanh nghiệp (Size) thể hiện mối tương quan đồng biến rất chặt chẽ với hệ số Beta bằng 0,117 ở mức ý nghĩa 5% (p-value = 0,000). Khi quy mô tổng tài sản của doanh nghiệp tăng 1%, tỷ lệ nợ tăng 0,117%.

Thứ ba, khả năng sinh lời (Profitability) ghi nhận tác động cùng chiều với hệ số Beta bằng 0,028 ở mức ý nghĩa 10% (p-value = 0,078). Mức tăng 1% trong tỷ suất sinh lời gắn liền với mức tăng 0,028% của tỷ lệ nợ.

Thứ tư, mức độ biến động lợi nhuận (Volatility) phản ánh rủi ro kinh doanh có tác động dương đến tỷ lệ nợ với hệ số Beta bằng 0,004 ở mức ý nghĩa 5% (p-value = 0,005).

Đáng chú ý, biến chi phí lãi vay (Debt Interest) có p-value bằng 0,627 và tương quan cao với biến quy mô (hệ số 0,598). Kiểm định Wald với thống kê F bằng 0,485 xác nhận việc loại bỏ biến này giúp nâng cao hệ số R-squared điều chỉnh lên mức 81,4%.

Thảo luận kết quả

Tác động cùng chiều giữa quy mô và tỷ lệ nợ hoàn toàn phù hợp với dự đoán của Lý thuyết đánh đổi. Các tập đoàn quy mô lớn trên thị trường như Tập đoàn Vingroup (tổng tài sản xấp xỉ 75.000 tỷ đồng, tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu bình quân đạt 370%) hay Hoàng Anh Gia Lai (tổng tài sản khoảng 30.000 tỷ đồng) sở hữu tài sản bảo đảm dồi dào và uy tín tín dụng cao, từ đó dễ dàng huy động các khoản vay thương mại quy mô lớn so với các đơn vị nhỏ như Công ty Cổ phần Thế kỷ 21 (tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu chỉ duy trì khoảng 18,5%).

Ngược lại, mối quan hệ đồng biến giữa khả năng sinh lời và tỷ lệ nợ tạo nên một điểm khác biệt lớn so với Lý thuyết trật tự phân hạng. Trong giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ trước đó, các doanh nghiệp địa ốc có lợi nhuận cao thường tận dụng tối đa vốn vay ngân hàng để thâu tóm quỹ đất thay vì tích lũy vốn tự có. Tác động nghịch biến của khấu hao khẳng định vai trò của lá chắn thuế phi nợ; khi khấu hao lũy kế tăng làm giảm giá trị sổ sách của tài sản, doanh nghiệp chủ động hạn chế đòn bẩy để tránh rủi ro kiệt quệ tài chính.

Trong các báo cáo phân tích thực nghiệm, những mối quan hệ này được trực quan hóa sinh động thông qua biểu đồ phân tán (Scatter Plot) kết hợp đường hồi quy tuyến tính giữa tỷ lệ nợ với từng biến số độc lập, đồng thời được đối chiếu chi tiết trong bảng tổng hợp hệ số thống kê mô tả nhằm giúp các nhà phân tích nhận diện rõ các giá trị ngoại lai (outliers) trên thị trường.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả định lượng, bốn nhóm giải pháp mang tính hành động cụ thể được đề xuất nhằm lành mạnh hóa cấu trúc tài chính ngành bất động sản:

1. Tái cấu trúc danh mục nợ và thoái vốn các mảng kinh doanh phi cốt lõi: Hội đồng quản trị và Ban Tổng giám đốc các doanh nghiệp bất động sản cần khẩn trương rà soát nghĩa vụ nợ, đặt mục tiêu hạ tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu về ngưỡng an toàn dưới 100% trong lộ trình 12 đến 24 tháng. Thực tế giai đoạn khủng hoảng cho thấy nhiều doanh nghiệp phải chuyển dịch dòng tiền như Hoàng Anh Gia Lai chuyển dịch trên 70% doanh thu sang cao su và mía đường, hay Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức duy trì 32% doanh thu từ xuất nhập khẩu nông sản để duy trì khả năng thanh toán.
2. Nâng cao chất lượng minh bạch thông tin và đa dạng hóa kênh vốn dài hạn: Doanh nghiệp cần chủ động chuyển đổi báo cáo tài chính theo chuẩn mực IFRS, phấn đấu đạt xếp hạng tín nhiệm quốc tế để phát hành trái phiếu chuyển đổi ra thị trường nước ngoài. Việc tiếp cận dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI duy trì đăng ký trên 15 tỷ USD/năm) sẽ giúp doanh nghiệp giảm bớt sự phụ thuộc rủi ro vào các khoản vay ngắn hạn ngân hàng thương mại.
3. Tối ưu hóa chính sách quản lý tài sản cố định và lá chắn thuế khấu hao: Bộ phận quản trị tài chính doanh nghiệp cần áp dụng các phương pháp trích khấu hao tài sản nhanh và linh hoạt theo đúng quy định pháp luật thuế, khai thác triệt để giá trị lá chắn thuế phi nợ để gia tăng tích lũy dòng tiền nội bộ trong thời hạn 1 đến 3 năm tới.
4. Hoàn thiện thể chế quản lý tín dụng và tháo gỡ pháp lý nhà đất: Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính cần duy trì công cụ kiểm soát tỷ lệ an toàn vốn tại các ngân hàng thương mại, không để lãi suất cho vay bất động sản vượt ngưỡng chịu đựng 15% - 20%/năm. Đồng thời, các cơ quan ban ngành cần đẩy nhanh tiến độ cấp quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài theo tinh thần mở rộng của Luật Đất đai và Nghị quyết 19, tạo động lực giải phóng lượng hàng tồn kho trị giá hơn 3,1 tỷ USD.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và mô hình định lượng của luận văn mang lại giá trị ứng dụng thiết thực cho 4 nhóm đối tượng chính:

1. Giám đốc Tài chính (CFO) và Nhà quản trị doanh nghiệp bất động sản: Nắm bắt mô hình định lượng FEM để tính toán tỷ lệ đòn bẩy nợ tối ưu theo quy mô tài sản, thiết lập hệ thống cảnh báo sớm rủi ro thanh khoản và xây dựng kế hoạch phân bổ vốn chủ động khi chu kỳ kinh tế đảo chiều.
2. Khối thẩm định tín dụng và Quản trị rủi ro tại các Ngân hàng Thương mại: Ứng dụng bộ tham số hồi quy thực nghiệm (đặc biệt là biến quy mô, tỷ lệ khấu hao và độ biến động EBITDA) để chuẩn hóa quy trình chấm điểm tín dụng doanh nghiệp, xác định hạn mức cho vay an toàn cho các dự án xây dựng và phát triển đô thị.
3. Chuyên viên Phân tích Đầu tư và Quản lý Danh mục tại các Quỹ đầu tư: Sử dụng khung phân tích cấu trúc vốn và các biến giải thích để bóc tách sức khỏe tài chính thực tế của các mã cổ phiếu địa ốc niêm yết trên sàn HSX và HNX, từ đó đưa ra khuyến nghị định giá chính xác cho nhà đầu tư.
4. Giảng viên, Học viên Cao học và Nghiên cứu sinh chuyên ngành Tài chính - Kinh tế: Sử dụng luận văn như một tài liệu tham khảo chuẩn mực về phương pháp xử lý dữ liệu mảng cân bằng, kỹ thuật kiểm định Hausman, kiểm định Wald và kiểm định phân phối phần dư Jarque-Bera trong các nghiên cứu kinh tế lượng ứng dụng.

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao nghiên cứu lại chọn Mô hình Tác động cố định (FEM) thay vì Mô hình Tác động ngẫu nhiên (REM)? Kiểm định Hausman thực nghiệm cho kết quả p-value đạt 0,066, nhỏ hơn mức ý nghĩa kiểm định 10%. Điều này bác bỏ giả thuyết H0, chứng minh mô hình FEM kiểm soát hiệu quả tính dị biệt không quan sát được giữa 56 doanh nghiệp bất động sản và cho kết quả ước lượng không thiên lệch so với REM (vốn chỉ đạt R-squared 10,3%).

2. Yếu tố nào có mức độ tác động mạnh nhất đến cấu trúc vốn của doanh nghiệp bất động sản? Tỷ lệ khấu hao (Depreciation Ratio) có hệ số tác động tuyệt đối lớn nhất đạt Beta bằng -0,933 với mức ý nghĩa 10%. Kết quả này chứng minh lá chắn thuế phi nợ đóng vai trò then chốt trong việc thay thế đòn bẩy tài chính, giúp doanh nghiệp tiết kiệm thuế mà không cần gia tăng gánh nặng nợ vay.

3. Vì sao biến chi phí lãi vay (Debt Interest) bị loại khỏi mô hình hồi quy cuối cùng? Biến chi phí lãi vay có p-value lên tới 0,627 (không có ý nghĩa thống kê) và có hệ số tương quan tuyến tính cao đạt 0,598 với biến quy mô. Kiểm định Wald với thống kê F bằng 0,485 xác nhận việc loại bỏ biến này giúp khắc phục hiện tượng đa cộng tuyến và tối ưu hóa hệ số R-squared điều chỉnh lên 81,4%.

4. Lý thuyết trật tự phân hạng có giải thích hoàn toàn thực tế tại thị trường Việt Nam không? Lý thuyết trật tự phân hạng bộc lộ nhiều điểm chưa tương thích trong bối cảnh Việt Nam. Thay vì ưu tiên sử dụng lợi nhuận giữ lại nội bộ, các doanh nghiệp địa ốc có xu hướng lạm dụng đòn bẩy vay nợ ngân hàng và phát hành cổ phiếu mới do chi phí vốn ban đầu thấp và áp lực thâu tóm quỹ đất trong thời kỳ thị trường tăng trưởng nóng.

5. Tình trạng đóng băng thanh khoản giai đoạn 2010 - 2013 tác động như thế nào đến đòn bẩy nợ của doanh nghiệp? Giai đoạn này chứng kiến tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu bình quân toàn ngành tăng vọt lên mức đỉnh 141,6% vào năm 2012. Tồn kho 3,1 tỷ USD không thể chuyển hóa thành tiền mặt kết hợp lãi suất vay trên 20%/năm đã buộc doanh nghiệp phải tiếp tục vay nợ ngắn hạn để duy trì thanh khoản, đẩy rủi ro tài chính lên mức báo động.

Kết luận

• Luận văn xây dựng thành công mô hình định lượng FEM giải thích 86,3% sự biến thiên cấu trúc vốn của 56 công ty bất động sản niêm yết trên HSX và HNX giai đoạn 2010 - 2013 thông qua 224 quan sát.
• Tỷ lệ khấu hao tài sản tác động nghịch biến mạnh nhất với hệ số Beta bằng -0,933, trong khi quy mô tài sản là động lực thúc đẩy đòn bẩy nợ lớn nhất với hệ số Beta bằng 0,117.
• Nghiên cứu chứng minh tính phù hợp vượt trội của Lý thuyết đánh đổi và chỉ ra những hạn chế của Lý thuyết trật tự phân hạng trong môi trường kinh tế đang phát triển tại Việt Nam.
• Cung cấp bức tranh thực nghiệm toàn diện về hậu quả của việc lạm dụng đòn bẩy tài chính khi đối mặt với khủng hoảng đóng băng thanh khoản và mặt bằng lãi suất vượt 20%/năm.
• Định hình hệ thống 4 nhóm giải pháp chiến lược giúp các doanh nghiệp bất động sản tái cơ cấu nợ, tối ưu hóa lá chắn thuế và nâng cao năng lực quản trị rủi ro thanh khoản.

Trong quý tài chính tiếp theo, các doanh nghiệp bất động sản cần khẩn trương đánh giá lại tỷ lệ đòn bẩy nợ, xây dựng kịch bản kiểm tra sức chịu tải tài chính và triển khai chiến lược tái cấu trúc nguồn vốn kịp thời. Hãy tham khảo toàn văn luận văn thạc sĩ để ứng dụng trọn vẹn khung lượng hóa cấu trúc vốn thực chiến cho tổ chức của bạn.

Trích đoạn nội dung tài liệu

UNIVERSITY OF ECONOMICS INSTITUTE OF SOCIAL STUDIES HO CHI MINH CITY THE HAGUE VIETNAM THE NETHERLANDS VIETNAM - NETHERLANDS PROGRAMME FOR M.A IN DEVELOPMENT ECONOMICS DETERMINANTS OF CAPITAL STRUCTURE OF LISTED REAL ESTATE COMPANIES IN VIETNAM BY DO QUANG THAI MASTER OF ARTS IN DEVELOPMENT ECONOMICS HO CHI MINH CITY, DECEMBER 2014 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] UNIVERSITY OF ECONOMICS INSTITUTE OF SOCIAL STUDIES HO CHI MINH CITY THE HAGUE VIETNAM THE NETHERLANDS VIETNAM - NETHERLANDS PROGRAMME FOR M.A IN DEVELOPMENT ECONOMICS DETERMINANTS OF CAPITAL STRUCTURE OF LISTED REAL ESTATE COMPANIES IN VIETNAM A thesis submitted in partial fulfilment of the requirements for the degree of MASTER OF ARTS IN DEVELOPMENT ECONOMICS By DO QUANG THAI Academic Supervisor: NGUYEN HOANG BAO HO CHI MINH CITY, DECEMBER 2014 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] ABSTRACT This research focuses on the impact of determinants to capital structure with respect to 56 listed real estate companies in Vietnam from 2010 to 2013. Basing on two theories of trade-off and pecking order, capital structure, which is defined by debt ratio, is expected to provide the current prospect of Vietnamese real estate sector. The trade- off theory mentioned about the establishment of optimal capital structure for enterprises, while theory of pecking order implied the financing decisions by board of managements. For the methodology, Fixed Effect Model is used to test the results of regression model.

Non-random statistics of Fixed Effect Model would be more efficient and consistent in order to reduce the level of bias. The data set will be arranged by panel data, which combined both cross section and time series, helped to improve the significant results of regression model. Policy implications carefully mentioned about the limitation of both Pecking order and Trade-off theories in Vietnam evidence. For Pecking order, board of management prefers to use external financing budgets by issuing new bonds or stocks rather than internal financing capital.

The abuse of debt financing is also pointed out the hard pressures on banking system, securities markets, and the corporate governance structure of the listed firms. Besides that, Trade-off theory has limited its effect in Vietnam due to centrally planned economy. The government needs to change its administration in some listed real estate companies to create fair environment for the whole market. TIEU LUAN MOI download : [e-mail] TABLE OF CONTENTS CHAPTER I: PRESENTATION OF THESIS RESEARCH…………… 1 1.4 Scope of study……………………………………………………….5 Structure of thesis research…………………………………………… 6 CHAPTER II: LITERATURE REVIEW……………………………….1 Review of Empirical Studies………………………………………….2 Hypothesis of Variables…………………………………………….1 Dependent Variable: Debt Ratio………………………………… 11 2.2 Independent Variables…………………………………………… 11 CHAPTER III: RESEARCH METHODOLOGY…………………….1 Assumptions of Regression Model……………………………… 16 3.2 Limitations of Regression Model……………………………….3 Equation of Regression Model………………………………….5 Research Method………………………………………………… 19 CHAPTER IV: RESULTS AND EXPLANATIONS…………………….1 Overview of Real Estate Companies in Vietnam…………………….2 Impacts of Vietnamese Real Estate Market………………………….1 Inflow Capital to Real Estate Market…………………………….2 Land and Property Law………………………………………….3 Urbanization in Vietnam………………………………………… 24 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.4 Economic growth rate (GDP’s Growth rate)…………………….5 Results of Regression Model………………………………………….1 Multicollinearity Test by Correlation Matrix…………………….2 Using Wald-Test to Adjust Core Regression Model…………….4 Jarque-Bera Test for Normality (in Residuals)………………….1 Summary of Research Methodology………………………………….5 Further Researches…………………………………………………… 43 REFERENCES……………………………………………………………….

49 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] LIST OF TABLES Table 2.1: Expected signs of five related determinants…………………….1: Correlation matrix of debt ratio and five related determinants….2: T-statistic of debt ratio and each of determinants……………….3: Leverage test of debt ratios……………………………………….4: Results of regression model by FEM…………………………….5: Regression model without DEBT_INTEREST…………………. 37 LIST OF FIGURES Figure 2.1: The Trade-off Model…………………………………………….2: The Pecking Order……………………………………………….1: Analytical framework of capital structure’s determinants……… 12 Figure 4.1: VN Index and Real Estate Index from the period 2010-2013….2: FDI flows to Vietnam from 2006-2013………………………….3: Number of Urban Cities in Vietnam from 1985-2012………….4: Vietnam GDP’s Growth Rate from 2004-2013………………….5: Descriptive Statistic of debt interest and debt ratio…………….6: Descriptive Statistic of depreciation ratio and debt ratio……….7: Descriptive Statistic of size and debt ratio……………………… 28 Figure 4.8: Descriptive Statistic of profitability and debt ratio…………….9: Descriptive Statistic of volatility and debt ratio………………… 30 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] ABBREVATION EBITDA Earnings before interest, taxes, depreciation, and amortization EV Enterprise Value FDI Foreign Direct Investment FEM Fixed Effect Model GDP Gross Domestic Products HNX Hanoi Stock Exchange HSX Ho Chi Minh Stock Exchange REM Random Effect Model SMEs Small and Medium Enterprises SSC State Securities Commission of Vietnam WTO World Trade Organization TIEU LUAN MOI download : [e-mail] CHAPTER I: PRESENTATION OF THESIS RESEARCH In 2014, the Vietnamese real estate market eventually has lighted up positive signs of recovery, which followed the gains of the stock market, benefits of interest rate cuts, and expansionary changes in land and property ownership laws, stimulated the market’s liquidity. The first chapter involves in five parts to present the overview of thesis research. They consist of problem statement, research objectives, research questions, scope of study, and general structure of the study.1 PROBLEM STATEMENT The financial crisis from 2007 to 2009 in the United States were mentioned the worst crash of economic system in Wall Street since the Great Depression happened in 1930s by research of Lee, Rabanal and Sandri (January, 2010).

This trauma highly contributed to the failure of key businesses, reduced the living standards, and also resulted in a slowdown of whole national production activities. It initially started with the U.S mortgage market and spread out its impact over the world as “domino effect”. Vietnamese economy now is integrated its domestic market towards worldwide. Therefore, the industrial real estate market in Vietnam could not avoid to be influenced in this twisting curse.

According to the study of Jehan and Luong (2008), they provided the problems of Vietnam real estate market in front of global financial crisis. Their priority is given by lack of capital resources which came from credit agencies or financial institutions. The function of many credit markets seriously stopped to function at all and impacted on other industries. Most of local credit institutions admitted that the process took extreme constrains to provide lending credits to Small and Medium Enterprises (SMEs).

The problem is described as a downside bottleneck effect in the credit system because the tight monetary policies of governments. Basing on research paper of Pham et al. (August, 2013), 1 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] they clarified transparently the important contribution of SMEs to Vietnamese economy. They also pointed out the policy implications to reduce the stress of bottle neck effect which may help government to restore economic growth.

In fact, the industrial real estate in Vietnam has experienced with the hardest landing since the last booming period of the housing marketing in 2001. Do, Zhang and Zheng (2014) demonstrated his argument of frozen liquidity in Vietnam real estate market. Due to low turnover, low disbursement, and sharp fall of housing prices, there is calculated approximate $3.1 billion USD of inventories for listed real estate companies in 2012. Their statistics announced that 10,077 of local real estate enterprises had to close their business due to low trading liquidity in 2013.

Ho Chi Minh and Hanoi are two largest areas which flooded in huge volume of inventories. In details, Hanoi had inventories of over 6,580 apartments and Ho Chi Minh had inventories of 7,830 apartments, which were worth of 12,900 billion VND and 17,480 billion VND respectively. When the total demand unexpectedly dropped to a lower level, the companies did not know how to settle down their current debts. Most of Vietnamese enterprises still are vulnerable due to not only volatility of financial market but also different economic scenarios.

One more reason is that most of Vietnamese enterprises are developing and limited experiences, so they may receive the prospect of default when the crisis suddenly come into them (Jehan and Luong, 2008). The main specification of the real estate market is to require a huge amount of capital to accomplish the housing projects. To evaluate the effectiveness of capital structure in real estate sector, time lags in different economic scenarios are the most struggling obstacles which somehow lead to wrong final financial decisions. The market may be immediately impacted by changes of the equity market, but it takes time to reflect on business activities.

Companies will fall deeper to the bottom if they do not resolve immediately the current issues by adjusting their capital structure to lower level. 2 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] Vicol (2010) successfully demonstrated in his thesis research that real estate companies in the crisis scenarios would face a lot of issues relating to their own business activities such as financial cash flow, general operations, inventories, and depreciation methodology affecting their adjustments of capital structure. The author realizes that there is an abnormal phenomenon in Vietnamese enterprises related to real estate sector. The high debt ratio in their financial statement alerted the risk-on to business activities when the market crashed.

Although facing with high interest expenses and low level of market demand, most of real estate enterprises are willing to borrow more short-term debts in order to maintain their current business activities. This strange phenomenon will be explained by hypotheses and assumptions in this study are basing on two primary theories of corporate capital structure decisions which are ranked as theories of trade-off and pecking order. However, not only all of the problems came from the internal business operations, but also these potential externalities may impact on the consequences, such as monetary policies and management levels. By applying theories of the trade-off and pecking order, we expect to find down the determinants which will make any significant effect on capital structure in real estate corporations towards a specific optimal financial decision in the future.2 RESEARCH OBJECTIVES First of all, this research paper tries to verify clearly the concepts and priorities of defining corporate capital structure.

By Trade-off and Pecking Order theories, the author wants to test the impact of both theories on each of determinants. Secondly, the author would like to start with analyzing the debt ratio during the crisis. Kantor and Holdsworth (2010) showed that the leverage of firm gradually 3 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] increased in the crisis and also continued to rise sharply in post-crisis due to time lags. These time lags were referred to the delay of the project construction.

The inefficient account receivables also determined the lack of capital or risky capital structure which owners had to borrow more debts in order to settle down these problems in the crisis stage. The research by Kang, Maysami, Mensah, and Pham (2013) demonstrated that the negative operating business of real estate companies performed gloomy visions in the crisis. High interest expenses just wiped out their earnings, and cash flow gradually shifted from positive sign to negative sign over this period. Furthermore, Kim and Stone (1999) figured out that high levered corporations might face an unexpected cut-off of lending credits from financial institutions which was imitated obviously in their thesis.

Its effect of financial distress may drive the company go bankrupt. The urgent response from board of directors is to divest in non-core projects and reduce goods or materials in inventory at a discount price to survive in the market. Finally, in the modern age, there is a new trend for firms in the crisis may use spin—off strategy which may help parent company to achieve an efficient capital structure or lower debt ratio by excluding several debt amounts. Basically, the spin-off strategy does not change the levered ratios in consolidated financial statement.

But this strategy somehow will help business to get better financial ratios of parent company. The parent company has high opportunities to be raised its credit by rating agencies. There are also alternative solutions of internal financing (Nguyen, 2010) such as pre-sale system to the buyers or diversified business sector in order to stay in the market. In general, the author specifies their mechanisms by typical examples in the data set.