Chương 1: Những vấn đề cơ bản về cho vay đầu tư bất động sản và thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại. Chương 2: Thực tiễn thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng Techcombank. Chương 3: Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng Techcombank. 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC THI PHÁP LUẬT CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.
Một số vấn đề cơ bản về hoạt động cho vay đầu tƣ bất động sản tại ngân hàng thƣơng mại 1. Khái niệm bất động sản và đầu tư bất động sản 1. Khái niệm bất động sản và đặc điểm của bất động sản Bất động sản là một thuật ngữ được sử dụng rộng rãi, phổ biến trong đời sống thường ngày và được hiểu là những tài sản không di dời được như: đất đai, nhà cửa, cây cối,…. Đối lập với BĐS là động sản là những vật có thể di chuyển được.
Dưới góc độ Luật học, hầu hết các quốc gia trên thế giới đều phân chia tài sản của mình thành BĐS và ĐS, theo đó BĐS được coi là: đất đai và những gì liên quan đến đất đai là BĐS. Ở Việt Nam, về mặt pháp lý BĐS cũng được quy định rõ tại BLDS, cụ thể: trong BLDS 2015 đã quy định như sau về BĐS: Tại Điều 105 quy định về tài sản bao gồm bất động sản và động sản và tại Khoản 1, Điều 107 quy định về BĐS bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật. [36, Điều 107] Theo quy định pháp luật trên về BĐS, chúng ta có thể nhận thấy rằng: về cơ bản pháp luật Việt Nam cũng giống như pháp luật của đa số các quốc gia trên thế giới, trong việc xác nhận tài sản bao gồm ĐS và BĐS. Trong đó BĐS là đất đai và những thứ gắn liền với đất đai, những thứ không di chuyển được và công dụng, tính năng của nó gắn liền với đất đai.
Tuy nhiên, trong 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com quan niệm về BĐS pháp luật Việt Nam còn thể hiện tính mở khi quy định BĐS còn bao gồm “Tài sản khác theo quy định của pháp luật”. Như vậy, trên cơ sở nghiên cứu quy định pháp luật của một số nước khác nhau trên thế giới về BĐS, cũng như nghiên cứu quy định của pháp luật Việt Nam về BĐS, có thể hiểu rằng: Bất động sản là loại tài sản không di dời được, bao gồm đất đai và nhà, các công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất đai. Với tư cách là đối tượng trong giao dịch cho vay đầu tư thì BĐS có những đặc điểm sau: + Một là, BĐS trị giá được thành tiền; Khi BĐS tham gia vào quan hệ cung - cầu trong nền kinh tế thì giá trị của đó được xác định bằng một lượng tiền tệ nhất định và tham gia vào quan hệ trao đổi trong nền kinh tế. + Hai là, BĐS trong quá trình sử dụng có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau.
Khi tham gia vào quan hệ giao dịch trong nền kinh tế, đặc biệt là kinh tế thị trường thì các BĐS tác động và ảnh hưởng với nhau, đặc biệt về mặt giá trị; Sự ảnh hưởng đó có thể là tích cực hoặc tiêu cực; Chính vì vậy, đòi hỏi các nhà đầu tư khi quyết định bỏ vốn đầu tư, phải tìm hiểu sự ảnh hưởng của yếu tố BĐS liền kề đến hiệu quả đầu tư của mình. + Ba là, BĐS là loại tài sản chịu sự quản lý trực tiếp bởi Nhà nước. Pháp luật Việt Nam đều khẳng định quyền đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý toàn bộ đất đai, tài nguyên của Việt Nam thuộc về Nhà nước; Do đó, trong các giao dịch dân sự, thương mại, tín dụng liên quan đến BĐS, Nhà nước đều thực hiện sự kiểm soát đặc biệt với vai trò là đại diện chủ sở hữu. Nhà nước kiểm soát các giao dịch này bằng việc ban hành quy định pháp luật điều chỉnh các hoạt động trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, v.v… và vay vốn tại NHTM để đầu tư xây dựng, vận hành.
+ Bốn là, về mặt quyền sở hữu và quyền sử dụng: đối với đất đai người 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com dân chỉ có quyền sử dụng, còn đối với các BĐS khác người dân có quyền sở hữu và quyền sử dụng. Về quyền sử dụng đối với đất đai, điều này được quy định tại Hiến pháp năm 2013 như sau: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” [39, Điều 54].
Khái niệm đầu tư bất động sản Với vai trò là một loại hàng hóa, Bất động sản cũng có thể được mua bán, trao đổi với mục đích sinh lời. Việc kinh doanh bất động sản đã được định nghĩa tại Luật kinh doanh bất động sản 2006 và tiếp tục kế thừa tại Luật kinh doanh bất động sản 2014 như sau: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi” (Khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13). Luật đã liệt kê ra sáu hoạt động được coi là kinh doanh bất động sản như sau: 1. Xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng: Yếu tố được nhấn mạnh và tạo nên sự khác biệt trong hoạt động kinh doanh bất động sản đó là mục đích “để bán, chuyển nhượng”.
Như vậy, Bất động sản chỉ được coi là kinh doanh khi đạt được mục đích trao đổi mua bán, chuyển nhượng. Cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản: Đây là hoạt động mà một bên chuyển quyền sử dụng và/hoặc chiếm hữu bất động sản cho bên khác trong một thời gian nhất định để nhận tiền cho thuê. Và 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com tùy từng cách thức cho thuê khác nhau để phân biệt việc kinh doanh bất động sản là cho thuê, cho thuê lại hay cho thuê mua. Môi giới bất động sản: là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Và việc làm trung gian trong các hoạt động này cũng được coi là một hình thức kinh doanh bất động sản. Dịch vụ sản giao dịch bất động sản: Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản nhằm thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Tư vấn bất động sản: Đây là hoạt động trợ giúp về các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của các bên bao gồm: Tư vấn pháp luật về bất động sản; Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản; Tư vấn về tài chính bất động sản; Tư vấn về giá bất động sản; Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. Quản lý bất động sản: là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất bao gồm: Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất; Tổ chức thực hiện việc 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản; Tổ chức thực hiện việc bảo trì, sửa chữa bất động sản; Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng hợp đồng; Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất.
Xét theo khía cạnh quản lý rủi ro trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, Thông tư 36/2014/TT-NHNN định nghĩa như sau: Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi [29, Điều 3]. Trong phạm vi nghiên cứu về thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản, người viết đề cập đến khía cạnh đầu tư bất động hay kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Khái niệm, đặc điểm của hoạt động cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại 1. Khái niệm ngân hàng hoạt động cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại a) Khái niệm cho vay của ngân hàng thương mại Ngân hàng thương mại là một loại hình tổ chức có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế nói chung và đối với từng cộng đồng địa phương và chủ thể tham gia nói riêng.
Ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của Luật này nhằm mục tiêu lợi nhuận” [38, Điều 4]. Các hoạt động của NHTM bao gồm các hoạt động được quy định tại Điều 98 Luật các TCTD như: nhận tiền gửi 14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.