CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Khái quát về hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Ngân hàng thương mại đã hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự phát triển của kinh tế hàng hoá. Giữa ngân hàng thương mại và nền kinh tế hàng hóa có tác động tương hỗ lẫn nhau, sự phát triển của hệ thống ngân hàng thương mại tác động rất lớn và quan trọng đến quá trình phát triển của nền kinh tế hàng hoá và ngược lại kinh tế hàng hoá phát triển mạnh mẽ thì ngân hàng thương mại cũng ngày càng được hoàn thiện và trở thành một chế định tài chính không thể thiếu được. Ngân hàng thương mại là một tổ chức kinh tế, hoạt động kinh doanh trên lĩnh vực tiền tệ, tín dụng, nó cung cấp một số dịch vụ cho khách hàng và nhận tiền gửi của khách hàng với các hình thức khác nhau.
Cùng với sự phát triển của đời sống xã hội thì hoạt động của ngân hàng cũng vô cùng phong phú, nhưng các nghiệp vụ kinh doanh về cơ bản không thay đổi là nhận tiền gửi và hoạt động cho vay, đầu tư. Hoạt động của ngân hàng luôn gắn bó mật thiết với hoạt động của của con người trong điều kiện kinh tế phát triển hiện nay. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, nghiệp vụ cho vay ngày càng đa dạng, phong phú, hoàn thiện. Để đáp ứng nhu cầu vay vốn của ngân hàng ngày càng gia tăng, hoạt động cho vay của ngân hàng ngày càng mở rộng, đòi hỏi ngân hàng phải có quy trình quản lý chặt chẽ.
Theo quy định tại Điều 463 Bộ Luật Dân Sự năm 2015 “Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Có thể hiểu hoạt động cho vay là việc ngân hàng đưa tiền cho khách hàng với cam kết khách hàng phải hoàn trả cả gốc và lãi trong khoảng thời gian xác định, khách 8 hàng sử dụng vốn vay từ ngân hàng đầu tư vào sản xuất kinh doanh kiếm lời, đảm bảo trả cả gốc và lãi cho ngân hàng. Các ngân hàng cung cấp dịch vụ chuyển một loại tài sản thành một loại tài sản khác cho công chúng. VD: Một người có thể gửi tiết kiệm thay vì họ có thể cho người hàng xóm của mình vay có thế chấp, tiếp đó cho phép ngân hàng đó cung cấp khoản vay đó cho người hàng xóm này.
Như vậy, ngân hàng đã chuyển món tiền gửi tiết kiệm đó thành một món tiền cho vay thế chấp. Với chức năng là một trung tâm tài chính, ngân hàng đã biến tiết kiệm thành đầu tư, tức là huy động vốn từ các nguồn vốn tạm thời dư thừa trong sản xuất kinh doanh cũng như nguồn vốn nhàn rỗi nằm rải rác trong dân cư để cho vay. Hoạt động này tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân trong nền kinh tế đầu tư vào sản xuất kinh doanh, nâng cao thu nhập và đời sống người dân. Giúp cho quá trình sản xuất được diễn ra liên tục, góp phần ổn định và phát triển kinh tế đất nước Doanh thu từ hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại sẽ bù đắp vào các loại chi phí tiền gửi, chi phí dự trữ, chi phí kinh doanh và quản lý, chi phí vốn trôi nổi, chi phí thuế các loại và các chi phí rủi ro đầu tư1.
Khái quát về thế chấp quyền sử dụng đất 1. Khái niệm về thế chấp tài sản Khi nền kinh tế ngày càng phát triển, các giao dịch dân sự diễn ra ngày càng nhiều, vì vậy để đảm bảo lợi ích chính đáng giữa các bên thì các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự luôn được đề cao và quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật. Bộ luật Dân sự năm 2015 ra đời đã tạo ra tính chủ động, kịp thời của các chủ trương trong quan hệ dân sự và tạo ra cơ sở để giải quyết tranh chấp, đặc biệt là trong việc cho vay, giải ngân, cầm cố, thế chấp tài sản. Biện pháp thế chấp tài sản theo quy định của pháp luật dân sự là một trong 9 biện pháp để đảm bảo thực hiện 1 Phương Nam Co LTD , Khái quát chung về hoạt động của ngân hàng thương mại, http://vietnam12h.com/kinh-te/chi-tiet-kinh-te.aspx?baivieturl=khai-quat-chung-ve-hoat-dong-cua-ngan- hang-thuong-mai-17-9-2013, ngày đăng 17/19/2013, ngày truy cập 21/10/2020 9 nghĩa vụ dân sự để tránh những rủi ro khi tham gia vào các quan hệ dân sự, đặc biệt là các hoạt động tín dụng, ngân hàng.
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên thế chấp); Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp2. Từ định nghĩa này có thể thấy: Thế chấp không đặt ra yêu cầu việc giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp. Tài sản thế chấp do bên thế chấp hoặc một bên thứ ba giữ.
Do đó, bên thế chấp có quyền “khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận” và “đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp” (Điều 321 BLDS năm 2015). Trong nhiều trường hợp (chẳng hạn như thế chấp máy móc thuộc dây chuyền sản xuất của doanh nghiệp hay thế chấp tòa nhà thương mại), việc tiếp tục được sử dụng, khai thác tài sản thế chấp có ý nghĩa quan trọng cho việc tạo ra dòng tiền dùng để hoàn trả khoản vay được bảo đảm3. Tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thế chấp có thể là bất động sản hoặc động sản và bên thế chấp có nghĩa vụ sẽ giao giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu cho bên nhận thế chấp nếu các bên có thỏa thuận. Việc giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu sẽ hạn chế bên thế chấp định đoạt tài sản.
Trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp sẽ xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ4. Khi thế chấp thì toàn bộ bất động sản hoặc động sản là tài sản thế chấp. Một bất động sản là quyền sử dụng đất thì toàn bộ quyền sử dụng đất của người thế chấp là tài sản thế chấp. Tuy nhiên đối với những bất động sản có vật phụ kèm theo thì các vật phụ đó cũng là tài sản thế chấp5.
Ví dụ: “Tòa nhà có máy phát điện dự trữ, 2 Điều 317 Bộ Luật Dân Sự năm 2015 3 Bùi Đức Giang, Xác lập hợp đồng thế chấp tài sản theo Bộ luật dân sự, http://tapchinganhang.vn/xac- lap-hop-dong-the-chap-tai-san-theo-bo-luat-dan-su.httm, ngày đăng 06/11/2019, ngày truy cập 25/20/2020 4 Điều 320 Bộ Luật Dân Sự năm 2015 5 Khoản 1 Điều 318 Bộ Luật Dân Sự năm 2015 10 khi tòa nhà mất điện thì cần sử dụng máy phát điện vậy nên khi tòa nhà bị đem đi thế chấp thì máy phát này cũng là tài sản thế chấp. Trong trường hợp chỉ thế chấp một phần bất động sản, động sản mà có vật phụ gắn với phần tài sản thế chấp thì vật phụ cũng là tài sản thế chấp nếu các bên không có thỏa thuận khác6. Ví dụ: Một lô hàng gồm nhiều kiện hàng, khi thế chấp một phần lô hàng đó thì những vật phụ như bao bì dùng để đóng gói kiện hàng cũng là tài sản thế chấp. Khi thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác7.
Quy định này nhằm khuyến khích người sử dụng đất đưa tài sản gắn liền với đất vào lưu thông thông qua việc thế chấp để khai thác tối đa giá trị kinh tế của tài sản, đáp ứng nhu cầu nguồn vốn để phục vụ các hoạt động sản xuất, kinh doanh. Nếu tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp8. Trường hợp này nếu xảy ra sự kiện bảo hiểm thì tổ chức bảo hiểm sẽ chi trả cho bên nhận thế chấp. Một khi bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm thì tổ chức bảo hiểm sẽ chi trả theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp9.
Từ những phân tích trên chúng ta cũng đã có cái nhìn khái quát hơn về thế chấp tài sản và những đặc trưng của thế chấp tài sản, một trong những biện pháp để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự. Khái niệm về quyền sử dụng đất 1. Khái niệm 6 Khoản 2 Điều 318 Bộ Luật Dân Sự năm 2015 7 Khoản 3 Điều 318 Bộ Luật Dân Sự năm 2015 8 Khoản 4 Điều 318 Bộ Luật Dân Sự năm 2015 9 Đoàn Thị Ngọc Hải, Thế chấp tài sản - Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, https:// moj .vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=2376, ngày đăng 03/10/2018, ngày truy cập 25/10/2020. 11 Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp 2013, Điều 4 Luật Đất Đai năm 2013 quy định cụ thể quyền sở hữu đất đai: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này". Các chủ thể QSDĐ được quy định cụ thể tại Điều 5 LĐĐ năm 2013. Theo đó, Luật đất đai khẳng định: Toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.