Thẩm Định Tài Chính Dự Án Đầu Tư Có Sử Dụng Đất Tại Ngân Hàng Thương Mại

Thẩm định tài chính dự án đầu tư sử dụng đất tại ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Hà Nội chi nhánh Thái Bình, quy trình và tiêu chí đánh giá.

• Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
• Chuyên ngành: Thạc sĩ
• Đề tài: Thẩm Định Tài Chính Dự Án Đầu Tư Có Sử Dụng Đất Tại Ngân Hàng Thương Mại
• Loại tài liệu: luận văn
• Năm xuất bản: 2017
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. PHẦN MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 1.1. Dự án đầu tư có sử dụng đất
• 1.2. Khái niệm dự án và dự án đầu tư có sử dụng đất
• 1.3. Vai trò của DAĐT, DADT có sử dụng đất
• 1.4. Thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất
• 1.5. Khái niệm, mục đích Thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất
• 1.6. Nội dung của thẩm định tài chính DAĐT có sử dụng đất
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN - HÀ NỘI CN THÁI BÌNH
• 2.1. Giới thiệu về ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội CN Thái Bình
• 2.2. Giới thiệu chung
• 2.3. Những kết quả đạt được của ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội CN Thái Bình giai đoạn 2014-2016
• 2.4. Thực trạng thẩm định tài chính DAĐT có sử dụng đất tại ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội CN Thái Bình
• 2.5. Thông tin về dự án có sử dụng đất
• 2.6. Nhân sự, quy trình, phương pháp thẩm định tài chính DAĐT có sử dụng đất tại SHB Thái Bình
• 2.7. Nội dung thẩm định
• 2.8. Đánh giá chung
• 2.9. Một số kết quả đạt được
• 2.10. Hạn chế và nguyên nhân
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN - HÀ NỘI CN THÁI BÌNH
• 3.1. Định hướng phát triển hoạt động cho vay DAĐT có sử dụng đất tại ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội CN Thái Bình
• 3.2. Định hướng phát triển chung tại ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội
• 3.3. Định hướng phát triển hoạt động cho vay DAĐT có sử dụng đất tại ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội CN Thái Bình
• 3.4. Giải pháp hoàn thiện thẩm định tài chính DAĐT có sử dụng đất tại ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội CN Thái Bình
• 3.4.1. Hoàn thiện công tác tổ chức, điều hành thẩm định tài chính DAĐT có sử dụng đất
• 3.4.2. Nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ thẩm định
• 3.4.3. Nâng cao chất lượng công tác thu thập và xử lý thông tin phục vụ công tác thẩm định
• 3.4.4. Hoàn thiện nội dung và phương pháp thẩm định tài chính dự án
• 3.5. Một số kiến nghị
• 3.5.1. Kiến nghị với ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội
• 3.5.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại và các chủ dự án
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Thẩm Định Tài Chính Dự Án Bất Động Sản

Thẩm định tài chính dự án đóng vai trò then chốt trong hoạt động ngân hàng. Nó giúp ngân hàng đưa ra quyết định cho vay chính xác, đảm bảo an toàn vốn. Thẩm định tốt giúp ngân hàng chọn được dự án khả thi, khách hàng tốt. Thị trường bất động sản Việt Nam liên kết chặt chẽ với thị trường tài chính, đầu tư. Ổn định kinh tế vĩ mô thúc đẩy sự phát triển của các thị trường này. Thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất là khâu quan trọng trong quá trình chuẩn bị dự án. Đề tài này nghiên cứu, phân tích và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thẩm định tài chính dự án bất động sản tại ngân hàng.

1.1. Khái Niệm và Vai Trò của Dự Án Đầu Tư Bất Động Sản

Dự án đầu tư là hoạt động kinh tế sử dụng nguồn lực trong dài hạn để tạo ra lợi ích kinh tế - xã hội lớn hơn. Nguồn lực có thể là tự nhiên, nhân lực, hoặc vốn. Vốn vay từ tổ chức tài chính, ngân hàng là nguồn lực quan trọng. Ngân hàng chỉ cho vay khi vốn vay được sử dụng an toàn và hiệu quả. Nhà đầu tư cần xây dựng dự án đầu tư để vay vốn. Thẩm định dự án là việc làm cần thiết đối với tổ chức tín dụng khi quyết định cho vay. Theo tài liệu gốc, đầu tư kinh doanh bất động sản có nhu cầu vốn lớn, thời gian sử dụng vốn dài, và rủi ro cao.

1.2. Mục Đích và Nội Dung Thẩm Định Tài Chính Dự Án

Mục đích của thẩm định tài chính dự án là đánh giá khả năng sinh lời, khả năng trả nợ, và rủi ro của dự án. Nội dung thẩm định bao gồm phân tích dòng tiền, tính toán các chỉ số tài chính (NPV, IRR, thời gian hoàn vốn), và đánh giá tài sản đảm bảo. Thẩm định giúp ngân hàng xác định mức vốn cho vay phù hợp và các điều kiện vay vốn. Theo tài liệu gốc, thị trường bất động sản mới được thừa nhận và mở rộng ở Việt Nam từ đầu thế kỷ XXI, với nhiều thăng trầm.

II. Thách Thức Trong Thẩm Định Dự Án Bất Động Sản Hiện Nay

Thị trường bất động sản biến động gây khó khăn cho thẩm định. Khi thị trường trầm lắng, nguồn vốn giảm, nhiều dự án dở dang. Giá bất động sản giảm làm thay đổi tính toán hiệu quả tài chính dự án. Việc tính toán hiệu quả tài chính trước đây có sự biến đổi mạnh. Tài sản thế chấp cần định giá lại. Thẩm định dự án có sử dụng đất cần tổng kết và đưa ra cơ sở khoa học để khắc phục các khoản vay trước đây và tạo sự vững chắc cho các khoản vay mới.

2.1. Rủi Ro Từ Biến Động Thị Trường Bất Động Sản

Biến động thị trường bất động sản ảnh hưởng lớn đến khả năng trả nợ của dự án. Giá bất động sản giảm làm giảm giá trị tài sản đảm bảo, tăng rủi ro cho ngân hàng. Ngân hàng cần có phương pháp thẩm định linh hoạt để ứng phó với biến động thị trường. Theo tài liệu gốc, khi thị trường bất động sản trầm lắng, nguồn vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp giảm sút, nguồn vốn cung cấp giảm, nhiều công trình đầu tư ở tình trạng dở dang.

2.2. Hạn Chế Về Thông Tin và Dữ Liệu Thẩm Định Dự Án

Thiếu thông tin chính xác và đầy đủ về thị trường bất động sản, quy hoạch sử dụng đất, và tình hình tài chính của chủ đầu tư gây khó khăn cho thẩm định. Ngân hàng cần đầu tư vào hệ thống thu thập và xử lý thông tin để nâng cao chất lượng thẩm định. Theo tài liệu gốc, việc tính toán hiệu quả tài chính trước đây có sự biến đổi mạnh nhất, thậm chí trong các hoạt động cho vay, các tài sản thế chấp cần phải định giá lại.

III. Phương Pháp Thẩm Định Tài Chính Dự Án Đầu Tư Bất Động Sản

Phương pháp thẩm định tài chính dự án bao gồm phân tích dòng tiền, tính toán các chỉ số tài chính, và đánh giá rủi ro. Phân tích dòng tiền giúp xác định khả năng sinh lời của dự án. Các chỉ số tài chính (NPV, IRR, thời gian hoàn vốn) giúp đánh giá hiệu quả đầu tư. Đánh giá rủi ro giúp xác định các yếu tố có thể ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của dự án. Ngân hàng cần sử dụng kết hợp các phương pháp để có cái nhìn toàn diện về dự án.

3.1. Phân Tích Dòng Tiền và Các Chỉ Số Tài Chính Quan Trọng

Phân tích dòng tiền là bước quan trọng để đánh giá tính khả thi của dự án. Dòng tiền được dự báo dựa trên doanh thu, chi phí, và vốn đầu tư. Các chỉ số tài chính (NPV, IRR, thời gian hoàn vốn) được tính toán dựa trên dòng tiền. NPV dương cho thấy dự án có khả năng sinh lời. IRR cao hơn lãi suất chiết khấu cho thấy dự án hiệu quả. Thời gian hoàn vốn ngắn cho thấy dự án ít rủi ro.

3.2. Đánh Giá Rủi Ro và Phân Tích Độ Nhạy của Dự Án

Đánh giá rủi ro giúp xác định các yếu tố có thể ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của dự án. Rủi ro có thể đến từ thị trường, chính sách, hoặc quản lý dự án. Phân tích độ nhạy giúp xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố rủi ro đến hiệu quả dự án. Ngân hàng cần có biện pháp phòng ngừa rủi ro để bảo vệ vốn cho vay.

IV. Ứng Dụng Thẩm Định Tại Ngân Hàng TMCP Sài Gòn Hà Nội

Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội (SHB) đang ngày càng năng động trong việc tiếp cận và tài trợ cho các dự án. Tuy nhiên, chất lượng thẩm định tài chính các dự án đầu tư tại SHB còn tồn tại nhiều bất cập và tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt tại các Chi nhánh nằm cách xa trụ sở chính. Nhận thức được vấn đề này, tác giả lựa chọn đề tài: “Thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất tại ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn- Hà Nội CN Thái Bình” làm đề tài luận văn thạc sĩ, với mong muốn góp phần tăng cường hiệu quả công tác thẩm định và cho vay các dự án đầu tư có sử dụng đất tại tỉnh Thái Bình của Ngân hàng.

4.1. Thực Trạng Thẩm Định Dự Án Tại SHB CN Thái Bình

SHB CN Thái Bình đã đạt được một số kết quả trong thẩm định và cho vay dự án bất động sản. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại một số hạn chế về quy trình, nhân sự, và phương pháp thẩm định. Cần có giải pháp để nâng cao chất lượng thẩm định và giảm thiểu rủi ro. Theo tài liệu gốc, SHB đang ngày càng trở lên năng động trong việc tiếp cận và tài trợ cho các dự án.

4.2. Giải Pháp Hoàn Thiện Thẩm Định Tại SHB CN Thái Bình

Giải pháp bao gồm hoàn thiện công tác tổ chức, điều hành thẩm định, nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ thẩm định, nâng cao chất lượng công tác thu thập và xử lý thông tin, và hoàn thiện nội dung và phương pháp thẩm định tài chính dự án. Cần có sự phối hợp giữa SHB CN Thái Bình và trụ sở chính để triển khai các giải pháp hiệu quả. Theo tài liệu gốc, cần tăng cường hiệu quả công tác thẩm định và cho vay các dự án đầu tư có sử dụng đất tại tỉnh Thái Bình của Ngân hàng.

V. Giải Pháp Hoàn Thiện Thẩm Định Tài Chính Dự Án Bất Động Sản

Để hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất, cần nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ thẩm định, hoàn thiện quy trình thẩm định, tăng cường thu thập và xử lý thông tin, và áp dụng các phương pháp thẩm định hiện đại. Cần có sự phối hợp giữa ngân hàng, chủ đầu tư, và các cơ quan quản lý nhà nước để tạo môi trường thuận lợi cho đầu tư bất động sản.

5.1. Nâng Cao Năng Lực Cán Bộ Thẩm Định Dự Án

Cán bộ thẩm định cần có kiến thức chuyên sâu về tài chính, bất động sản, và pháp luật. Ngân hàng cần tổ chức các khóa đào tạo, bồi dưỡng để nâng cao trình độ chuyên môn cho cán bộ thẩm định. Cần có chính sách đãi ngộ hợp lý để thu hút và giữ chân cán bộ giỏi. Theo tài liệu gốc, cần hoàn thiện công tác tổ chức, điều hành thẩm định tài chính DAĐT có sử dụng đất.

5.2. Hoàn Thiện Quy Trình Thẩm Định và Thu Thập Thông Tin

Quy trình thẩm định cần rõ ràng, minh bạch, và tuân thủ các quy định của pháp luật. Ngân hàng cần xây dựng hệ thống thu thập và xử lý thông tin hiệu quả để có được thông tin chính xác và đầy đủ về dự án. Cần có sự phối hợp giữa các bộ phận trong ngân hàng để đảm bảo chất lượng thẩm định. Theo tài liệu gốc, cần nâng cao chất lượng công tác thu thập và xử lý thông tin phục vụ công tác thẩm định.

VI. Kết Luận và Triển Vọng Thẩm Định Dự Án Bất Động Sản

Thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất là hoạt động quan trọng để đảm bảo an toàn vốn cho vay của ngân hàng. Hoàn thiện công tác thẩm định giúp ngân hàng lựa chọn được các dự án khả thi, giảm thiểu rủi ro, và góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Cần có sự nỗ lực từ ngân hàng, chủ đầu tư, và các cơ quan quản lý nhà nước để nâng cao hiệu quả thẩm định và tạo môi trường đầu tư thuận lợi.

6.1. Tóm Tắt Kết Quả Nghiên Cứu và Đề Xuất

Nghiên cứu đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất, đánh giá thực trạng thẩm định tại SHB CN Thái Bình, và đề xuất các giải pháp hoàn thiện. Các giải pháp tập trung vào nâng cao năng lực cán bộ, hoàn thiện quy trình, và tăng cường thu thập thông tin. Theo tài liệu gốc, luận văn đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài chính đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất của ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn - Hà Nội CN Thái Bình.

6.2. Hướng Nghiên Cứu Tiếp Theo và Ứng Dụng Thực Tiễn

Hướng nghiên cứu tiếp theo có thể tập trung vào đánh giá tác động của các yếu tố vĩ mô đến hiệu quả thẩm định dự án bất động sản. Cần có các nghiên cứu thực nghiệm để đánh giá hiệu quả của các giải pháp đề xuất. Kết quả nghiên cứu có thể được ứng dụng để hoàn thiện quy trình thẩm định tại các ngân hàng thương mại. Theo tài liệu gốc, cần có điều kiện hoàn thiện tốt hơn những nội dung của luận văn nhằm đạt được tính hiệu quả, hữu ích khi áp dụng vào trong thực tiễn.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Cơ sở lý luậnvềThẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất tạingân hàng thương mại Chương 2: Thực trạngThẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất tại ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội CN Thái Bình Chương 3: Giải pháp hoàn thiệnThẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất tại ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội CN Thái Bình 9 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀTHẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢCÓ SỬ DỤNG ĐẤTTẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.Dự án đầu tƣcósử dụng đất 1. Kháiniệmdự án và dự án đầu tư có sử dụng đất “Đầu tư có vai trò hết sức quan trọng không chỉ đối với chủđầu tưmà còn liên quan tới rất nhiều các chủ thể khác nhau,trênnhiềuphương diện và ở mứcđộkhác nhau. Đây làmột trongnhững lí do quan trọng để tiến hành các hoạt động đầu tư theo dự án.Đócũng lại là lí do giải thích có nhiều khái niệmvềdự án đầu tư(DAĐT), trong đó códự án đầu tư có sử dụng đất;nhưng người tavẫn chưa đưa ra một định nghĩa thật hoàn chỉnh à chính xác.” “Mỗi chủ thể liên quan đến hoạt động đầu tư dưới những góc độ khác nhau sẽ đưa ra xem xét nhữngđịnh nghĩa khác nhauvề DAĐT. Cụ thể là: Theo luậtđầu tưnăm2014: “Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hànhcác hoạt độngđầutưtrên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”.Các đề xuấtđầu tưcó thể vào các ngành và lĩnh vực khác nhau, được phân thành các loại các nhau theo tên từng ngành đó, nhưđầu tư nông nghiệp, đầu tưcông nghiệp,đầu tưvăn hóa giáo dục.

Cácdự áncó thể hướng đến sự phát triển gọi là dự án đầu tưphát triển và hướng tới lợi nhuận gọi làdự ánkinh doanh. Trong phạm vi luận văn, nhữngdự án có sử dụng đấtvào hoạt độngđầu tư được coi là dự án đầu tư có sử dụng đất. DAĐT nói chung,có sử dụng đất nói riêng còn cóthể được xem xét từnhiều góc độ: Về mặt hình thức, theo giáo trình Lậpdự án đầu tưphát triển nông nghiệp, nông thôn “Dự án đầu tư có sử dụng đất là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định 10 trong tương lai”. - Xét về mặt nội dung:“Dự án đầu tư có sử dụng đất là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai” Như vậy, một DAĐTbao gồm 4 thành phần chính: - Mục tiêu củadự ánđược thể hiện ở hai mức: + Mục tiêuphát triển thể hiện sự đóng góp củadự ánvào việcthực hiện cácmục tiêu chung của một quốc gia.Mục tiêu nàyđược thực hiện thông qua những lợi íchdự ánmang lại cho nền kinh tếxã hội.

+ Mục tiêu trực tiếp của chủ đầu tư: Đó làcác mục tiêu cụ”thể cần đạt đượccủa việc thực hiệndự án.Mục tiêu nàyđược thực hiện thông qua những lợi ích tài chính mà chủđầu tư thu được từcácdự án. Vai trò của DAĐT, DADTcó sử dụng đất Trong thực tế, DAĐT“có sử dụng đấtcó vai tròhết sức to lớn đối với rất nhiều chủ thể kinh tế khácnhau. DAĐT là căncứ, cơ sở tốt nhấtgiúp cácnhà đầu tư,các ngân hàng thương mại,các cơ quan quản lí Nhà nước có thể đưa ra các quyết định đầu tư”đúng đắn. Cụ thể: Đối vớichủ đầu tư, DAĐT là căn cứ để quyết địnhcóđầu tư hay không, đầu tưtheo kế hoạchnhư thế nào.

Đồngthời đây cũnglà tài liệu quan trọng nhất để nhà đầu tư có thể huy động các nguồn tài trợ cho dự ántrong trường hợp họ không muốn hoặc không đủkhả năng tài trợ cho dự án. Đối vớicác nhà tài trợ nói chung, vớicácngân hàng thương mạinói riêng thìdự án đầu tưlà một trong những cơ sở quan trọng nhất để họ xem xét có nên tài trợ chodự án hay không. Đối với các cơ quan quản lí Nhà nước, dự án đầu tưlàcơ sở để xemxét,phê duyệt, cấp phép,vàcấp vốn đầu tư.Dự áncòn làcơ sở để giải quyết mối quan hệ về quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên. Đặc điểmdự án đầu tư có sử dụng đất Xuất phát từ khái niệm của DAĐTcó sử dụng đất,trong đó có vấn đề sử dụng nguồn lực đất,có thể nhận biết cácđặc điểmcơ bản của dự ánbao gồm: - Một là, DAĐTcó sử dụng đấtcó tính phổ biến trong các hoạt động đầu tưphát triển kinh tế - xã hội.

Đất là nguồn lực tự nhiên có vai trò trong hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội, vừa là cơ sở tự nhiên tạo ra sản phẩm nông nghiệp đối vớiđầu tưvào nông nghiệp, vừa là chỗ“dựa điểm trongcác dự ánđầu tưvào các ngành phi nông nghiệp.Vì vây,dự án đầu tư cósửdụng đấtchiếm tỷ trọng lớn trongcác dự án đầutưphát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên, mỗidự án đầu tư tạo giá trị gia tăng của đầu tưkhác nhau, vì vậy việc tính toán giá trị và mức độ đóng góp của đất có khác nhau. Kinh tế sử dụng đất đã chỉ ra rằng, trong nông nghiệp yếu tố độ phì, nhất là độ phì tự nhiên và qua đó là địa tô tuyệt đối và địa tô chênh lệch là yếu tố tham gia vào quá trình tạo nêncác sản phẩm củadự án.”Trong khi đó, đối vớicác dự ánđầu tưvào các ngành phi nông nghiệp, địa tô chênh lệch là yếu tố tham gia vào quá trình tạo nên giá trị gia tăng của sản phẩm. Đây là vấn đề cần lưu ý khi thẩm định các yếu tố chi phí, khi xem xét đến yếu tố chi phí từ đất đai.

- Hai là, DAĐTcó sử dụng đấtthường là cácdự áncó giá trị lớn, nhất là các dự ánkinh doanh bất động sản. “Đặc điểm này của DADTcó sử dụng đấtbắt nguồn từ đặc tính sinh lời của đất đai, trong đó tính sinh lời gắn liền với sự tồn tại của đất, sự tồn tại của đất lại gần như vĩnh viễn.”Vì vậy, giá cả của đất nếu gắn liền với quyển sở hữu, hay quyền sử dụng dài hạn. Mỗi chế độ sở hữu gắn với đất đai khác nhau đòi hỏi sự tính toán giá trị của đất có khác nhau về phương pháp và về giá trị đất. Cụ thể: Trong chế độ sở hữu tư nhân về đất, giá trị đất được coi là vĩnh viễn đối với chủ thể sở hữu.

Vì vậy, khi tính toán giá trị của đất vào hoạt độngdự án người ta tính giá trị của đất theo thời gian của chu kỳ dự án.Trong chế độ sở hữu toàn dân về đất như ở Việt Nam, giá trị của đất được tính là giá trị của quyền sử dụng đất và phụ thuộc vào thời hạn giao đất, thời hạn của quyền sử dụng đất được giao. Đây cũng là 12 đặc điểm cần chú ý khi tính toánhiệu quả tài chính dự ánvàThẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất, nhất là các dự án đầu tư có sử dụng đấtở Việt Nam. Ba là, DADTcó sử dụng đấtcó tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm trên của dự án có sử dụng đấtcũng bắt nguồn đặc điểm của đất đai. Kinh tế sử dụng đất, khi nghiên cứu đặc điểm của tài nguyên đất đã chỉ ra rằng, đất đai có giới hạn về mặt số lượng, sự giới hạn đó được thể hiện ở giới hạn của vỏ trái đất, từ ranh giới của mỗi quốc gia, mỗi vùng, địa phương và trong từng cơ sở kinh doanh nhất định.

Sự giới hạn đó tạo thuận lợi khi xác định nguồn đất của các địa phương, nhất là các chủ đầu tư. Nhưng, đòi hỏi sử dụng đất trong các chủ thể, vớicác dự án đầu tưmột cách đầy đủ và hợp lý, tạo nên sự đa dạng trong nguồnđầu tư chi phí trong khai thác sử dụng đất và đa dạng khi tính toán khi lập dự án. Tài nguyên đất tuy giới hạn về mặt số lượng, nhưng lại tạo sức sinh lời vô hạn. Sức sinh lời vô hạn trên phương diện đầu cơ là mức độ thay đổi quan hệ cung cầu, là khả năng tạo giá trị gia tăng do biến đổi địa tô chênh lệch khiđầu tưvào đất, trong đó có sự chuyển hóa từ địa tô chênh lệch 1 sang địa tô chênh lệch 2.

Trên thực tế, một vùng đất bình thường, nhưng khi trở thành vùng“dự án đầu tư”thì giá trị của nó được tăng lên khá nhanh, ở Việt Nam tăng ở mức độ rất nhanh. Vì vậy, tính toán giá trị của đất trongdự áncần chú ý tới đặc điểm này. Nhất là khi tính toán giá trị của đất để cho vay đối với các ngân hàng. Bốn là, trong một số DADTcó sử dụng đấtquy mô lớn, vấn đề thu hồi đất cho dự ánlà rất phức tạp và có thể kéo dài.

Là mộttập hợp các hoạt động đặc thù nên dự ánphải có thời gian kết thúc.Trong bối cảnhdự án có sử dụng đất cần phải thu hồi, mọi sự chậm trễ trong thực hiện dự án sẽlàm mất đi cơ hội phát triển, kéo theo những bất lợi, tổn thất cho nhàđầu tưvà cho nền kinh tế.Phân loạidự án đầu tư cósử dụng đất  Theotính chất đầu tư Trong trường hợp các hoạtđộngđầu tư gắn với đầu tư xây dựng cơ bản, hoạt 13 động đầu tưđược chia thành hình thứcđầu tư mới,đầu tư chiều sâu và đầu tưmở rộng. - “Đầu tưmới:Là đưa toàn bộ số vốn đầu tư đểxây dựng một công trình mới,mua sắm và lắp đặt các trang thiết bị mới hoặc đầu tưthành lập một đơn vị sản xuất kinh doanh mới có tư cách pháp nhân riêng. - Đầu tưmở rộng: Là đầu tưnhằmmở rộng công trình cũ để nâng cao năng suất của công trình cũ hoặc tăng thêm mặt hàng. - Đầu tư chiều sâu: Là đầu tư để cải tạo, hiện đại hóa, đồng bộ hóa dây chuyền sản xuất sản phẩm trên cơ sở công trình hiện có nhằm tăng thêm công suất hoặc thay đổi mặt hàng, hoặc nâng cao chất lượng sản phẩm hoặc thay đổi tốt hơn môi trường trong khu vực có công trình đầutư.

So vớiđầu tư mới, đầu tưchiềusâu đòi hỏi ít vốn hơn, thời gian thu hồi vốn nhanh, chi phí đào tạo lao động thấp, bộ máy quản lý”ít thay đổi.  Theo nguồn vốn -“Đầu tư trực tiếp: Là hình thức đầu tưmàngười bỏ vốn trực tiếp tham gia quản lý quá trình sử dụng vốn đầu tư. - Đầu tư gián tiếp: Là hình thức đầu tư mà người bỏ vốn không trực tiếp tham gia quản lý quá trình sử dụng vốn, đây còn gọi là đầu tưtàichính.