CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN CỦA NHTM 1.1 Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay của NHTM 1.1 Khái niệm, vai trò và các hoạt động có bản của NHTM Khái niệm NHTM NHTM là một trong các tổ chức tài chính đóng vai trò quan trọng của nền kinh tế. Ngân hàng là một trung gian tài chính, đó là một tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân thực hiện các chức năng trung gian giữa hai hay nhiều bên trong một hoạt động tài chính nhất định. Ở mỗi nước có một cách định nghĩa riêng về NHTM. - Tại Mỹ: NHTM được xem là một công ty kinh doanh chuyên cung cấp các dịch vụ tài chính và các hoạt động trong ngàng dịch vụ tài chính - Tại Pháp: NHTM đó là những xí nghiệp hay cơ sở nào thường xuyên nhận tiền của công chúng dười hình thức kí thác hay hình thức khác các số tiền mà họ dùng cho chính họ vào nhiệm vụ triết khấu, tín dụng hay dịch vụ ngân hàng.
- Tại Ấn Độ: NHTM là cơ sở nhận các khoản ký thác để cho vay hay tại trợ và đầu tư - Tại Việt Nam: Theo pháp lệnh ngân hàng ngày 23/05/1990 của Hội đồng Nhà nước Việt Nam xác định: NHTM là tổ chức hoạt động tiền tệ mà hoạt động chủ yếu và thường xuyên là nhận tiền ký gửi từ khách hàng với trách nhiệm hoàn trả và sử dụng số tiền đó để cho vay, thực hiện nhiệm vụ chiết khấu và làm phương tiện thanh toán. Ngân hàng vừa cung cấp đồng vốn, vừa tiêu thụ đồng vốn của khách hàng. Tất cả các hoạt động mua bán này thường được thông qua một số công cụ và nghiệp vụ ngân hàng. NHTM luôn tìm cách tối đa hóa lợi nhuận, NHTM tìm kiếm lợi nhuận bằng cách cho vay và đi vay.
Vì vậy, chúng ta có thể rút ra một số nguyên tắc kinh doanh mang nét đặc thù của NHTM: - Dịch vụ tài chính được cung cấp trước hết phải đảm bảo lợi ích cho khách hàng và trong đó có lợi ích của mình. 5 - Cần thực hiện các biện pháp đảm bảo an toàn trong hoạt động kinh doanh như: Duy trì mức vốn nhất định nhằm tương hợp ý muốn với người tiết kiệm, có khả năng chống đỡ với những biến động của thị trường tài chính. NHTM đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế, tầm quan trọng của NHTM được thể hiện qua các chức năng của nó, có thể được nêu ra dưới nhiều khía cạnh khác nhau, nhưng nhìn chung NHTM có các chức năng cơ bản sau: - Chức năng trung gian tín dụng: Đây là chức năng đặc trưng và cơ bản nhất của NHTM, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc trong việc thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Trung gian tài chính là hoạt động cầu nối giữa cung và cầu vốn trong xã hội, khơi nguồn vốn từ những người có thể vì lí do gì đó không dùng nó một cách sinh lời sang những người có ý muốn dùng nó để sinh lời.
- Chức năng làm trung gian thanh toán và quản lý các phương tiện thanh toán: chức năng này là sự kế thừa và phát triển chức năng ngân hàng là thủ quỷ của các doanh nghiệp đó là ngân hàng tiến hành nhập tiền vào tài khoản hoặc chi trả theo lệnh của chủ tài khoản. - Chức năng tạo ra tiền ngân hàng trong hệ thống ngân hàng hai cấp: từ khi ra đời cho đến nay, hoạt động kinh doanh tiền tệ đã có được bước phát triển mới. Trong quá trình kinh doanh ngoại tệ, các ngân hàng đã phát hiện các khách hàng đã sử dụng giấy chứng nhận tiền gửi (chứng thư) mà ngân hàng đã cấp cho họ để chi trả các khoản nợ. Phát hiện này thúc đẩy các ngân hàng đưa vào lưu thông các loại.
Các hoạt động cơ bản của NHTM Thay đổi tiền dự trữ. Nhìn chung, các NHTM thu lợi nhuộn bằng cách bán các tài sản nợ có một số đặc tính (một kết hợp riêng về tính lỏng, rủi ro và lợi tức) và dùng tiền thu được để mua những tài sản có một số đặc tính khác. Như vậy các NHTM cung cấp một số dịch vụ chuyển một loại tài sản thành một loại tài sản khác cho công chúng. Quá trình chuyển các tài sản và cung cấp một loạt dịch vụ như thanh toán séc, ghi chép sổ sách, phân tích tín dụng.
cũng giống như bất cứ quá tŕnh sản xuất nào khác trong một hãng kinh doanh. Nếu một ngân hàng tạo ra những dịch vụ hữu ích với chi phí thấp và có được doanh thu nhờ vào tài sản của mình, thì NHTM đó thu được lợi nhuận. Hoạt động của NHTM là huy động tiền gửi và cho khách hàng vay hoặc khách hàng rút tiền gửi, lượng tiền này khi đưa vào ngân hàng sẽ được 6 chuyển vào khoản tiền dự trữ của Ngân hàng. Như vậy khi một NHTM nhận thêm tiền gửi th́ ì tiền dự trữ tăng thêm đúng bằng số tiền gửi đó.
Ngược lại khi tiền gửi rót ra thì nó bị mất một số lượng tiền dự trữ đúng bằng với số tiền gửi rót ra. Tạo lợi nhuận từ việc cho vay. Khi NHTM nhận tiền gửi theo luận định NHTM phải gửi dự trữ bắt buộc một tỷ lệ nhất định trên tiền gửi đó, phần còn lại được gọi là dự trữ vượt mức. Vì tiền dự trữ không đem lại tiền tài, NHTM không có thu nhập từ số tiền gửi này, do đó muốn có lợi nhuận NHTM phải sử dụng toàn bộ hoặc một phần số tiền dự trữ quá mức để cho vay hoặc đầu tư.
Như vậy NHTM thu được một khoản tiền lãi từ việc cho vay do sử dụng những món tiền gửi ngắn hạn để mua, tài sản dài hạn, hay có thể nói rằng NHTM kinh doanh theo kiều vay ngắn hạn và cho vay dài hạn.2 Hoạt động cho vay theo dự án tại NHTM Khái niệm hoạt động cho vay theo dự án Cho vay theo dự án là phương thức cho vay trong đó NHTM chấp nhận cấp tín dụng cho chủ đầu tư nhằm đáp ứng nhu cầu vốn thực hiện các dự án đầu tư mới, dự án sản mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, đầu tư dây chuyền sản xuất, mua sắm máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, văn phòng làm việc, xây dựng di dời nhà xưởng sản xuất vào khu chế xuất – khu công nghiệp…đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và các dự án đầu tư phục vụ cuộc sống. Với loại hình thức cho vay này thì chủ đầu tư là khách hàng vay, các chi phí của dự án là đối tượng cho vay. Khi thực hiện cho vay theo dự án, những vấn đề NHTM cần quan tâm nhất đó là: - Vốn chủ sở hữu tham gia vào dự án: Cho vay theo dự án thường có đặc điểm là thời gian dài, rủi ro cao. Vì vậy, để muốn giảm thiểu rủi ro, ngoài việc quy định tài sản bảo đảm, NHTM cho vay còn quy định khách hàng phải có vốn chủ sở hữu tham gia vào dự án.
Tỷ lệ vốn chủ sở hữu tham gia vào dự án cao hay thấp tùy thuộc vào độ rủi ro và hiệu quả của dự án. - Thời hạn trả nợ và nguồn vốn trả nợ. Thời hạn trả nợ vay phụ thuộc vào tính chất đặc điểm của dự án đầu tư. Nhưng thời hạn trả nợ vay cũng có thể rút ngắn trong trường hợp hiệu quả của dự án mang lại cao.
Trả nợ trước hạn sẽ giúp NHTM thu được nợ chắc chắn tuy nhiên đôi khi nó 7 ảnh hưởng tới kế hoạch sử dụng vốn của ngân hàng. Các nguồn trả nợ đối với khoản vay dự án được hình thành từ nhiều nguồn, nhưng chủ yếu là nguồn khấu hao và một phần từ lợi nhuận của dự án. - Giải ngân trong cho vay dự án: Khoản cho vay một dự án có thể được giải ngân một lần (với dự án nhỏ) hoặc nhiều lần (với dự án lớn và dài hạn). Trong trường hợp giải ngân nhiều lần, NHTM không cho khách hàng rút vốn khi các nhu cầu chi tiêu trong các dự án chưa phát sinh và nhằm đảm bảo cho các khách hàng sử dụng vốn vay đúng mục đích.
Việc giải ngân có thể được tiến hành căn cứ vào tiến độ côn việc hoàn thành của dự án. - Lãi suất cho vay: Lãi suất cho vay theo dự án là lãi suất cho vay trung – dài hạn nên cao hơn lãi suất cho vay ngắn hạn. Tùy thuộc vào thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng mà hợp đồng tín dụng quy định lãi suất thả nổi hay cố định. Việc thu tiền lãi có thể thu hàng tháng, năm theo số dự nợ thực tế.
Khách hàng có thể trả tiền lãi cùng nợ gốc tại mỗi kỳ hạn trả nợ hoặc trả tiền lãi vào một ngày nào đó trong kỳ hạn theo thỏa thuận. - Quy trình thủ tục cho vay và hoạt động thẩm định đon giản, đảm bảo mức độ chính xác cao: Hiệu quả nổi bật của cho vay theo dự án là giảm đáng kể khối lượng công việc cho cán bộ ngân hàng. Lựa chọn hình thức cho vay theo hạn mức, ngoài công việc thẩm định cho món vay năm đầu tiên, cán bộ ngân hàng phải tái thẩm định cho các năm tiếp theo để đánh giá hạn mức tín dụng hợp lý. Theo dõi hoạt động và tình hình tài chính của doanh nghiệp khách hàng cũng phức tạp và kéo dài liên tục.
Trong khi đó với hoạt động cho vay theo dự án, công việc thẩm định chỉ tiến hành vào lần đầu cho một dự án kéo dài nhiều năm. Về cơ bản khâu thẩm định dự án cũng không có nhiều khác biệt so với thẩm định tín dụng hạn mức cho vay nằm đầu tiên của hạn vay. Thậm chí ở một khía cạnh nào đó thẩm định dự án còn phức tạp với khối lượng công việc lớn. Bên cạnh những thông tin quan trọng của doanh nghiệp khách hàng như chứng nhận pháp lý, tình hình tài chính, tài sản bảo đảm.Thẩm định dự án còn phải tiến hành phân tích và dự báo dòng tiền, tính toán các chỉ tiêu hiệu quả.
Tuy nhiên, công việc phức tạp đó được hỗ trợ lớn về mặt kỹ thuận. Với các phần mềm thẩm định và quản lý dự án, khối lượng công việc của cán 8 bộ ngân hàng giảm đáng kể. Bên cạnh đó, việc áp dụng công nghệ hiện đại vào quy trình thẩm định cũng đem lại kết quả chính xác hơn. - Việc sử dụng vốn vay của khách hàng có đúng mục đích không? Nhu cầu vay vốn thực sự của khách hàng là bao nhiêu?