Tổng quan luận án

Luận án tiến sĩ kinh tế với đề tài "Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà" do nghiên cứu sinh Trương Thành Hiệp thực hiện tại Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh (UEH), chuyên ngành Kinh tế phát triển (mã ngành: 9310105), dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Nguyễn Hoàng Bảo và TS. Trần Anh Tuấn, hoàn thành năm 2022.

  • Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu: Theo quy luật cầu thông thường, khi giá hàng hóa giảm, lượng cầu sẽ tăng lên để đưa thị trường về trạng thái cân bằng. Tuy nhiên, trên thị trường nhà ở thực tế tồn tại một hiện tượng nghịch lý: trong các giai đoạn thị trường suy thoái, mặc dù giá nhà sụt giảm nhưng khối lượng giao dịch mua bán vẫn tiếp tục suy giảm nghiêm trọng và thời gian rao bán bị kéo dài, gây tắc nghẽn thanh khoản (Stein, 1995; Genesove & Mayer, 2001; Sun & Seiler, 2013). Các mô hình lý thuyết trước đây chủ yếu tiếp cận hiện tượng này từ phía cung (hành vi của người bán), bao gồm lý thuyết giới hạn tiền đặt cọc (Stein, 1995), lập luận về ác cảm mất mát (Genesove & Mayer, 2001) và mô hình thiên vị hiện tại (Sun & Seiler, 2013). Dữ liệu thị trường (như chỉ số TBI Liquidity Metric của MIT/CRE giai đoạn 2007–2009 tại Mỹ) cho thấy mức giá ngưỡng mua của người mua đã giảm mạnh trước và sâu hơn mức giá ngưỡng bán của người bán. Hiện tại, y văn kinh tế học bất động sản còn thiếu vắng các mô hình lý thuyết vi mô giải thích sự thay đổi hành vi từ phía cầu (người mua) khi hạ thấp mức giá ngưỡng mua trong giai đoạn thị trường đi xuống.

  • Mục tiêu nghiên cứu:

    • Mục tiêu tổng quát: Phát triển các mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà, từ đó giải thích nguyên nhân hiện tượng người mua hạ thấp mức giá ngưỡng mua, làm suy giảm khối lượng giao dịch và tính thanh khoản của thị trường nhà ở trong giai đoạn suy thoái.
    • Mục tiêu cụ thể 1: Phát triển mô hình lý thuyết phân tích hành vi tìm kiếm của người mua nhà dưới tác động của tâm lý ác cảm mất mát để kiểm tra xem liệu ác cảm mất mát có phải là nguyên nhân khiến người mua hạ giá ngưỡng mua nhằm trì hoãn giao dịch hay không.
    • Mục tiêu cụ thể 2: Phát triển mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà nhằm làm rõ cơ chế tác động của kỳ vọng sinh lời thấp đến việc hạ mức giá ngưỡng mua.
    • Mục tiêu cụ thể 3: Đo lường thực nghiệm tác động của sự mong đợi về khả năng sinh lời lên mức giá mua bán và thời gian rao bán nhà ở trên thị trường nhà ở riêng lẻ tại TP. Hồ Chí Minh nhằm kiểm chứng kết luận từ mô hình lý thuyết.

  • Câu hỏi nghiên cứu:

    1. Câu hỏi 1: Các mô hình lý thuyết nào đã được phát triển để giải thích hiện tượng suy giảm khối lượng mua bán nhà ở khi giá nhà giảm trong giai đoạn thị trường đi xuống? Những giải thích này có hợp lý, toàn diện không và luận án kế thừa những điểm nào?
    2. Câu hỏi 2: Cơ sở của khuôn khổ lý thuyết về hành vi tìm kiếm của người mua nhà là gì, được phát triển như thế nào và có phù hợp để làm cơ sở xây dựng mô hình lý thuyết mới trong luận án không?
    3. Câu hỏi 3: Dưới góc độ mô hình lý thuyết được phát triển, sự ác cảm mất mát có tác động như thế nào đến hành vi tìm kiếm của người mua nhà và có phải là nguyên nhân làm họ trì hoãn quyết định mua nhà khi giá giảm?
    4. Câu hỏi 4: Sự mong đợi về khả năng sinh lời có tác động như thế nào đến hành vi tìm kiếm của người mua nhà theo mô hình lý thuyết và có làm giảm khối lượng giao dịch trong giai đoạn thị trường đi xuống?
    5. Câu hỏi 5: Kết quả phân tích thực nghiệm có ủng hộ các lập luận và kết luận rút ra từ mô hình lý thuyết đã phát triển hay không?

  • Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

    • Đối tượng nghiên cứu: Hành vi tìm kiếm của người mua nhà (đặc biệt là mức giá ngưỡng mua và thời gian tìm kiếm) dưới tác động của tâm lý ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời.
    • Phạm vi không gian và thời gian: Về mặt lý thuyết, luận án xây dựng các mô hình toán kinh tế vi mô tổng quát; về mặt thực nghiệm, nghiên cứu thu thập và phân tích dữ liệu khảo sát giao dịch nhà ở riêng lẻ tại địa bàn TP. Hồ Chí Minh.

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Luận án thực hiện hệ thống hóa toàn diện hai nhánh y văn lý thuyết lớn trong kinh tế học bất động sản và kinh tế học hành vi:

                               CƠ SỞ Y VĂN LÝ THUYẾT
[Lý thuyết giải thích sụt giảm giao dịch]                [Lý thuyết hành vi tìm kiếm (Search Theory)]
  - Stein (1995): Ràng buộc đặt cọc                         - Simon (1955), McCall (1970)
  - Genesove & Mayer (2001): Ác cảm mất mát                 - Diamond (1984), Mortensen & Pissarides (1994)
  - Sun & Seiler (2013): Lệch thiên vị hiện tại             - Lý thuyết khớp nối (Matching): Wheaton (1990),
  - Bokhari & Geltner (2011), Bao & Meng (2017)               Albrecht et al. (2007, 2015), Breen et al. (2010)
                                                            - Lý thuyết tìm kiếm một phía của người mua:
                                                              Courant (1978), Turnbull & Sirmans (1993),
                                                              Tu et al. (2016), Qiu & Zhao (2018)

1. Các mô hình giải thích hiện tượng suy giảm khối lượng giao dịch nhà ở (tiếp cận phía cung)

  • Mô hình giới hạn tiền đặt cọc của Stein (1995): Stein xây dựng mô hình phân tích 3 giai đoạn dựa trên giả định các hộ gia đình đều mang các khoản nợ thế chấp ($K_i$). Khi giá nhà giảm, số tiền ròng thu được sau khi bán nhà cũ và tất toán nợ tài chính $(P - K_i)$ không đủ đáp ứng tỷ lệ đặt cọc tối thiểu ($\gamma$) cho ngôi nhà mới, dẫn đến điều kiện ràng buộc: $\gamma \cdot PH \le P - K_i$. Do đó, nhóm hộ gia đình chịu giới hạn đặt cọc (constrained movers) buộc phải hoãn việc bán nhà, làm tổng cầu và giao dịch thị trường giảm.
  • Lập luận ác cảm mất mát của Genesove & Mayer (2001): Dựa trên Lý thuyết Triển vọng (Prospect Theory) của Kahneman & Tversky (1979) và Tversky & Kahneman (1991), hai tác giả cho rằng khi thị trường đi xuống, người bán đối mặt với nguy cơ thua lỗ so với giá mua trong quá khứ nên có xu hướng nâng mức giá bán yêu cầu (seller's reservation price) cao hơn khoảng 35% so với giá trị kỳ vọng để trì hoãn việc hiện thực hóa khoản lỗ, tạo ra khoảng cách lớn với giá người mua sẵn lòng trả.
  • Mô hình tâm lý lệch thiên vị hiện tại của Sun & Seiler (2013): Dựa trên khái niệm sự không đồng nhất về giá trị thời gian (Laibson, 1997; O'Donoghue & Rabin, 1999; Frederick et al., 2002), Sun & Seiler chỉ ra rằng người bán có tâm lý lệch thiên vị giá trị hiện tại (present-biased preferences) sẽ cảm thấy khoản lỗ trong tương lai gần nặng nề hơn tương lai xa. Do đó, người bán đưa ra mức giá chào bán cao vượt mức giá thị trường (hành vi "câu cá" - fishing behavior) để đẩy thời điểm phát sinh thua lỗ về tương lai.
  • Các nghiên cứu phản biện và giới hạn: Buisson (2016) lập luận rằng người bán chịu giới hạn thời gian nếu nâng giá sẽ phải đối mặt với rủi ro đánh bạc không chắc chắn, còn người không bị giới hạn có thể chọn rời khỏi thị trường thay vì neo giá cao. Bokhari & Geltner (2011) và Bao & Meng (2017) phát hiện thực nghiệm rằng tác động của ác cảm mất mát từ phía người bán chỉ tồn tại khi quy mô khoản lỗ nhỏ ở đầu chu kỳ suy thoái; khi thị trường suy giảm sâu, người bán buộc phải hạ giá nhanh.

2. Các mô hình lý thuyết về hành vi tìm kiếm (Search Theory)

Luận án phân loại lý thuyết tìm kiếm trên thị trường bất động sản thành hai nhánh:

  • Lý thuyết tìm kiếm hai chiều (Khớp nối - Matching Theory): Wheaton (1990) nghiên cứu tỷ lệ nhà trống; Albrecht et al. (2007) phân tích sự phân tán giá; Breen et al. (2010) đánh giá thông tin không hoàn hảo; Albrecht et al. (2015) giải thích cơ chế định giá khi giá giao dịch sai lệch so với giá chào bán.
  • Lý thuyết tìm kiếm một phía của người mua nhà: Mô hình của Simon (1955) và McCall (1970) đặt nền móng; Courant (1978) mô hình hóa tác động của sự phân biệt chủng tộc; Turnbull & Sirmans (1993) phân tích vai trò tích lũy thông tin theo thời gian; Tu et al. (2016) đưa yếu tố vốn xã hội địa phương vào hàm tìm kiếm; Qiu & Zhao (2018) phân tích chi phí khoảng cách địa lý.
  • Lý thuyết kỳ vọng hợp lý trên thị trường nhà ở: Clayton (1996), Li & Chand (2015), Kaplan, Mitman & Violante (2020) chỉ tập trung giải thích giá cân bằng vĩ mô dựa trên kỳ vọng về tiền thuê, thu nhập, dân số hoặc nhu cầu tương lai, chưa đi sâu vào hành vi vi mô của người mua.

3. Khoảng trống nghiên cứu được luận án giải quyết

Tất cả các mô hình lý thuyết trước đó chưa từng áp dụng khung phân tích tìm kiếm vi mô để mô hình hóa: (1) Tác động của tâm lý ác cảm mất mát lên quyết định định giá ngưỡng và thời gian tìm kiếm của người mua nhà; (2) Tác động của sự mong đợi về khả năng sinh lời lên mức giá ngưỡng mua của người mua nhà trong điều kiện thị trường suy thoái. Luận án định vị là công trình phát triển khung lý thuyết toán học vi mô giải quyết đồng thời hai khoảng trống này.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

1. Cơ sở lý thuyết và khung phân tích

  • Khung lý thuyết tìm kiếm một phía (One-sided Search Theory): Áp dụng nguyên lý quy tắc dừng tối ưu (optimal stopping rule) kế thừa từ McCall (1970), Courant (1978) và Turnbull & Sirmans (1993) để mô tả quá trình người mua nhà khảo sát tuần tự các căn nhà trên thị trường, cân đối giữa chi phí tìm kiếm bỏ ra trên mỗi lượt và lợi ích kỳ vọng thu về.
  • Lý thuyết Triển vọng (Prospect Theory): Vận dụng hàm giá trị phi tuyến của Kahneman & Tversky (1979) với giả định độ dốc vùng tổn thất dốc hơn vùng lợi nhuận (loss aversion parameter $\lambda > 1$) để mô hình hóa tâm lý lo ngại rủi ro tài sản giảm giá tiếp sau khi mua.
  • Khung phân tích kỳ vọng về khả năng sinh lời: Mô hình hóa kỳ vọng của người mua về suất sinh lợi tương lai của bất động sản vào cấu trúc hàm hữu dụng ròng và điều kiện biên của mức giá chấp nhận tối đa.

2. Phương pháp nghiên cứu

Luận án kết hợp phương pháp nghiên cứu suy diễn toán học (phát triển mô hình lý thuyết) và phương pháp định lượng thực nghiệm:

Hướng tiếp cận Phương pháp cụ thể Công cụ / Kỹ thuật phân tích Mục tiêu áp dụng
Lý thuyết vi mô Xây dựng mô hình toán tối ưu hóa tĩnh và động Thiết lập hàm tối đa hóa kỳ vọng hữu dụng $E(U)$, đạo hàm bậc nhất, xác định điều kiện cần và đủ ($U' = 0, U'' \le 0$), giải tích biên tìm nghiệm mức giá ngưỡng mua tối ưu ($x^*$) Chứng minh tác động của ác cảm mất mát (Chương 3) và kỳ vọng sinh lời (Chương 4) lên hành vi định giá của người mua
Thực nghiệm định lượng Hồi quy kinh tế lượng trên dữ liệu chéo Mô hình giá hưởng thụ (Hedonic price model) và mô hình thời gian rao bán (Time on Market - TOM) Kiểm định tác động của biến kỳ vọng sinh lời lên giá giao dịch thực tế và thời gian bán (Chương 5)

3. Nguồn tư liệu và dữ liệu

  • Dữ liệu thứ cấp vĩ mô: Dữ liệu chỉ số thanh khoản bất động sản TBI Liquidity Metric từ Viện Công nghệ Massachusetts (MIT Center for Real Estate); Dữ liệu chỉ số giá nhà ở (Transactions House Price Index) và tỷ lệ nhà trống từ Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Federal Reserve Economic Data - FRED).
  • Dữ liệu sơ cấp thực nghiệm: Bộ dữ liệu khảo sát thực tế các giao dịch nhà ở riêng lẻ tại TP. Hồ Chí Minh, bao gồm thông tin chi tiết về đặc tính vật lý của ngôi nhà, vị trí, giá mua bán thực tế, thời gian rao bán trên thị trường và mức độ mong đợi/kỳ vọng về khả năng sinh lời của người mua.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Giới thiệu nghiên cứu và đặt vấn đề

Chương 1 đặt vấn đề về hiện tượng nghịch lý suy giảm thanh khoản và khối lượng mua bán nhà ở khi giá giảm trong các giai đoạn khủng hoảng. Tác giả chỉ ra sự thiếu hụt của các mô hình lý thuyết giải thích từ phía cầu, đồng thời xây dựng 3 mục tiêu nghiên cứu cụ thể, 5 câu hỏi nghiên cứu, phạm vi và bố cục 5 chương chính của luận án.

Chương 2: Tổng quan các mô hình lý thuyết liên quan

Chương 2 trình bày chi tiết hai nhóm lý thuyết nền tảng:

  1. Các mô hình giải thích sự sụt giảm khối lượng giao dịch: Phân tích toán học mô hình ràng buộc đặt cọc của Stein (1995) với 3 nhóm hộ gia đình; phân tích mô hình hành vi câu cá do lệch thiên vị hiện tại của Sun & Seiler (2013) với hàm phân phối xác suất mũ $p(x) = \lambda e^{-\lambda(x - P_t)}$ và nghiệm giá chào bán tối ưu: $$x^* = \frac{1}{\lambda} + \beta\delta(P_0 - V_0) + V_0$$ Từ đó, tác giả đưa ra phát hiện bổ sung: tần suất người mua xuất hiện ($\lambda$) có quan hệ nghịch biến với hành vi câu cá của người bán.
  2. Các mô hình lý thuyết tìm kiếm: Tổng thuật từ Simon (1955), McCall (1970), các mô hình khớp nối (Diamond, Mortensen, Pissarides, Wheaton, Albrecht) đến các mô hình tìm kiếm một phía của người mua (Courant 1978, Turnbull & Sirmans 1993, Tu et al. 2016, Qiu & Zhao 2018).
                        CÁC NHÓM ĐỐI TƯỢNG TRONG MÔ HÌNH STEIN (1995)
[Nhóm 1: Unconstrained]            [Nhóm 2: Constrained]               [Nhóm 3: Nonmovers]
  - Nợ thấp: $K_i \le K^*$           - Nợ trung bình: $K^* < K_i \le K^{**}$  - Nợ quá cao: $K_i > K^{**}$
  - Cầu phản ứng chuẩn với giá       - Chi phối thị trường, giá giảm       - Không đủ tiền đặt cọc mới,
    ($dD_1/dP < 0$)                    làm giảm cầu mua ($dD_2/dP > 0$)        không tham gia thị trường

Chương 3: Phát triển mô hình lý thuyết phân tích hành vi tìm kiếm của người mua nhà với ảnh hưởng của tâm lý ác cảm mất mát

  • Lập luận ban đầu: Giả thuyết đặt ra là liệu trong thị trường đi xuống, người mua có hạ mức giá ngưỡng mua do sợ thua lỗ danh nghĩa khi giá tiếp tục giảm hay không.
  • Nội dung mô hình: Tác giả xây dựng khuôn khổ tìm kiếm tuần tự, tích hợp hàm lợi ích có tham số ác cảm mất mát theo Lý thuyết Triển vọng.
  • Phát hiện của mô hình: Ngược lại với trực giác ban đầu, kết quả giải tích chứng minh rằng tâm lý ác cảm mất mát không phải là nguyên nhân làm giảm mức giá sẵn lòng mua. Người mua càng có tâm lý ác cảm mất mát cao thì càng có xu hướng thiết lập mức giá ngưỡng mua cao hơn, sẵn sàng chấp nhận trả giá cao hơn và rút ngắn thời gian tìm kiếm. Nguyên nhân là do người mua lo sợ nếu kéo dài thời gian thương lượng để đòi giảm giá thêm, họ sẽ đối mặt với rủi ro đánh bạc bị người mua khác tranh mất căn nhà ưng ý.

Chương 4: Phát triển mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi của người mua nhà

  • Nội dung mô hình: Khắc phục kết quả bác bỏ ở Chương 3, tác giả xây dựng mô hình tìm kiếm mới đưa biến kỳ vọng về khả năng sinh lời (suất sinh lợi kỳ vọng trong tương lai) vào hàm mục tiêu tối ưu hóa của người mua nhà.
  • Phát hiện của mô hình: Khi người mua có sự mong đợi bi quan về khả năng sinh lời của thị trường trong tương lai, mức giá ngưỡng mua tối ưu ($x^*$) của họ sẽ giảm xuống rõ rệt. Việc hạ thấp mức giá ngưỡng mua này làm giảm xác suất khớp lệnh với mức giá chào bán của người bán, dẫn đến việc người mua trì hoãn giao dịch, kéo dài thời gian tìm kiếm và làm sụt giảm khối lượng giao dịch tổng thể trên thị trường nhà ở.

Chương 5: Kiểm định tác động của sự mong đợi về suất sinh lợi lên hành vi mua nhà

  • Khung thực nghiệm: Kiểm định hai phương trình hồi quy chính nhằm đánh giá tác động của kỳ vọng sinh lời lên: (1) Mức giá giao dịch của nhà ở; và (2) Thời gian rao bán của nhà ở (Time on Market - TOM).
  • Dữ liệu nghiên cứu: Dữ liệu khảo sát thực tế các giao dịch nhà ở riêng lẻ tại TP. Hồ Chí Minh (trình bày tại Bảng 5.1 và Hình 5.2).
  • Kết quả kiểm định:
    • Kết quả hồi quy tác động lên mức giá nhà (Bảng 5.2) xác nhận sự mong đợi về khả năng sinh lời có tác động dương có ý nghĩa thống kê lên mức giá giao dịch.
    • Kết quả kiểm định đối với thời gian rao bán (Bảng 5.3) chứng minh kỳ vọng sinh lời thấp làm kéo dài thời gian rao bán của bất động sản.
    • Kết quả thực nghiệm hoàn toàn ủng hộ các kết luận rút ra từ mô hình lý thuyết được xây dựng tại Chương 4.
Bảng số liệu trong luận án Nội dung thống kê / Kiểm định Ý nghĩa học thuật
Bảng 5.1 Thống kê tóm tắt dữ liệu khảo sát nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM (trang 132) Cung cấp các tham số thống kê mô tả về giá bán, diện tích, thời gian rao bán và biến kỳ vọng
Bảng 5.2 Kiểm định ảnh hưởng của sự mong đợi của người mua nhà đối với mức giá nhà ở (trang 133) Chứng minh thực nghiệm mối quan hệ đồng biến giữa kỳ vọng sinh lời và mức giá mua bán
Bảng 5.3 Kiểm định ảnh hưởng của sự mong đợi của người mua đối với thời gian rao bán (trang 136) Chứng minh thực nghiệm kỳ vọng bi quan làm kéo dài thời gian thanh khoản căn nhà

Kết quả và những đóng góp mới

1. Đóng góp mới về mặt lý luận

  • Phát hiện lý thuyết về ác cảm mất mát của người mua: Luận án chứng minh bằng mô hình toán rằng sự ác cảm mất mát không làm giảm mức giá ngưỡng mua mà ngược lại, thúc đẩy người mua thiết lập giá ngưỡng cao hơn và giao dịch nhanh hơn để tránh rủi ro mất căn nhà phù hợp vào tay người khác. Phát hiện này bác bỏ giả định trực giác ban đầu về việc người mua hạ giá do ác cảm mất mát.
  • Bổ sung mô hình lý thuyết tìm kiếm dựa trên kỳ vọng sinh lời: Luận án xây dựng mô hình lý thuyết vi mô đầu tiên giải thích cơ chế hành vi của người mua nhà chịu tác động bởi sự mong đợi khả năng sinh lời. Mô hình chứng minh sự kỳ vọng sinh lời suy giảm là nguyên nhân cốt lõi khiến người mua hạ thấp giá sẵn lòng trả, tạo nên khoảng cách giá với người bán và gây tắc nghẽn thanh khoản thị trường.
  • Mở rộng nhận thức về tương tác cung - cầu: Luận án bổ sung giả thuyết mới từ mô hình của Sun & Seiler (2013), chỉ ra rằng tần suất người mua giảm sút trên thị trường là tín hiệu kích hoạt hành vi câu cá (tăng giá rao bán) của người bán trong giai đoạn đầu suy thoái.

2. Đóng góp mới về mặt thực tiễn và giải pháp đề xuất

  • Cung cấp bằng chứng thực nghiệm tại thị trường mới nổi: Luận án cung cấp các ước lượng định lượng cụ thể tại TP. Hồ Chí Minh chứng minh tác động đồng biến của kỳ vọng sinh lời lên giá nhà và tác động nghịch biến lên thời gian rao bán.
  • Kiến nghị chính sách:
    • Để khôi phục thanh khoản thị trường nhà ở trong giai đoạn đóng băng, cơ quan quản lý cần tập trung vào các biện pháp can thiệp phía cầu, đặc biệt là củng cố niềm tin và sự mong đợi về khả năng sinh lời ổn định của thị trường.
    • Minh bạch hóa thông tin quy hoạch, dữ liệu giao dịch và các chỉ số kinh tế vĩ mô để giảm thiểu tình trạng bất đối xứng thông tin, hạn chế tâm lý kỳ vọng quá mức bi quan của người mua cũng như hành vi neo giá/câu cá của người bán.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế về phạm vi mẫu dữ liệu: Luận án mới chỉ thực hiện kiểm định thực nghiệm trên phân khúc nhà ở riêng lẻ tại địa bàn TP. Hồ Chí Minh; chưa mở rộng sang các phân khúc bất động sản khác như căn hộ chung cư, bất động sản nghỉ dưỡng hoặc các vùng địa lý khác ngoài TP.HCM.
  • Đo lường các biến tâm lý học hành vi: Do đặc thù các biến số tâm lý (như mức độ ác cảm mất mát cá nhân) rất khó quan sát và đo lường trực tiếp trong môi trường thị trường thực tế mà không qua môi trường kinh tế học thực nghiệm phòng thí nghiệm (lab experiments), phần kiểm định thực nghiệm của luận án tập trung chủ yếu vào biến sự mong đợi về khả năng sinh lời.
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng mô hình toán kết hợp đồng thời cả hai phía mua và bán trong một khung lý thuyết khớp nối động (dynamic matching model); tiến hành các nghiên cứu thực nghiệm trong phòng thí nghiệm để lượng hóa trực tiếp tham số ác cảm mất mát của người mua trong điều kiện thị trường thay đổi.

Giá trị tham khảo

Luận án là tài liệu tham khảo có giá trị học thuật và thực tiễn cho nhiều nhóm đối tượng:

  • Nghiên cứu sinh và học viên cao học ngành Kinh tế, Kinh tế phát triển, Tài chính - Bất động sản: Cung cấp phương pháp mẫu mực về việc toán học hóa hành vi kinh tế vi mô, cách tích hợp các khái niệm kinh tế học hành vi vào lý thuyết tìm kiếm cổ điển, và quy trình xây dựng mô hình kiểm định thực nghiệm.
  • Giảng viên và nhà nghiên cứu học thuật: Là tài liệu tham khảo chuyên sâu cho các học phần Kinh tế học Bất động sản nâng cao, Kinh tế học Hành vi và Lý thuyết Tìm kiếm & Khớp nối thị trường. Phần phát triển toán học tại Chương 3 và Chương 4 có giá trị trích dẫn cao.
  • Các cơ quan quản lý nhà nước và người hoạch định chính sách: Cung cấp cơ sở khoa học để đánh giá chính xác nguyên nhân gây đóng băng thanh khoản thị trường bất động sản, giúp thiết kế các gói kích cầu và công cụ điều tiết vĩ mô nhắm trúng vào tâm lý kỳ vọng của người mua thay vì chỉ tập trung giải cứu phía nguồn cung.

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao tâm lý ác cảm mất mát lại không làm người mua nhà hạ giá sẵn lòng mua trong giai đoạn thị trường đi xuống?
Trả lời: Theo mô hình lý thuyết tại Chương 3, đối với người mua nhà, việc tiếp tục kéo dài thời gian tìm kiếm và thương lượng để đòi giảm giá sâu hơn là một hành vi "đánh bạc" mang tính rủi ro cao. Người mua có tâm lý ác cảm mất mát mạnh sẽ sợ mất đi căn nhà ưng ý vào tay những người mua cạnh tranh khác nếu họ trì hoãn, do đó họ sẵn sàng nâng mức giá ngưỡng mua lên cao hơn và chốt giao dịch nhanh hơn để triệt tiêu rủi ro mất cơ hội sở hữu căn nhà.

2. Yếu tố nào từ phía người mua thực sự gây ra hiện tượng sụt giảm khối lượng giao dịch khi thị trường đi xuống?
Trả lời: Kết quả mô hình lý thuyết tại Chương 4 và kiểm định thực nghiệm tại Chương 5 chứng minh rằng chính sự mong đợi bi quan về khả năng sinh lời của bất động sản trong tương lai là nguyên nhân trực tiếp khiến người mua hạ thấp mức giá ngưỡng mua ($x^*$). Mức giá ngưỡng mua thấp làm nới rộng khoảng cách với giá chào bán của người bán, khiến xác suất giao dịch thành công giảm mạnh và thị trường suy giảm khối lượng mua bán.

3. Giới hạn chính của các mô hình Stein (1995) và Sun & Seiler (2013) là gì?
Trả lời: Cả hai mô hình đều chỉ tiếp cận từ phía người bán. Mô hình của Stein (1995) phụ thuộc vào giả định người bán có nợ thế chấp lớn (không phù hợp với thị trường có tỷ lệ tiết kiệm cao), trong khi mô hình Sun & Seiler (2013) và lập luận Genesove & Mayer (2001) chỉ giải thích được hành vi neo giá cao ở giai đoạn đầu suy thoái, không giải thích được vì sao giá ngưỡng mua của người mua lại giảm sút sớm và sâu hơn giá người bán.

4. Luận án đã sử dụng những nguồn dữ liệu nào để minh họa và kiểm định?
Trả lời: Luận án sử dụng dữ liệu vĩ mô của MIT Center for Real Estate (TBI Liquidity Metric) và Federal Reserve Economic Data (FRED) về thị trường Mỹ giai đoạn 2001–2019 để minh họa hiện tượng lý thuyết, cùng bộ dữ liệu khảo sát thực tế các giao dịch nhà ở riêng lẻ tại TP. Hồ Chí Minh để kiểm định mô hình kinh tế lượng ở Chương 5.

Kết luận

Luận án tiến sĩ của tác giả Trương Thành Hiệp đã giải quyết thành công khoảng trống lý thuyết quan trọng trong kinh tế học bất động sản bằng việc phát triển mô hình vi mô giải thích hành vi tìm kiếm của người mua nhà. Công trình chứng minh rằng sự sụt giảm thanh khoản thị trường trong giai đoạn suy thoái xuất phát từ sự suy giảm kỳ vọng về khả năng sinh lời của người mua chứ không phải do tâm lý ác cảm mất mát. Kết quả nghiên cứu kết hợp hài hòa giữa lập luận toán học giải tích chặt chẽ và bằng chứng thực nghiệm tại TP. Hồ Chí Minh, đóng góp cơ sở khoa học thiết thực cho công tác hoạch định chính sách điều tiết thị trường nhà ở.