Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ 1. Khái niệm bất động sản 1. Khái niệm bất động sản theo pháp luật một số nước Việc phân loại tài sản thành bất động sản và động sản có nguồn gốc từ cổ luật La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Một trong những cách phân loại vật được xem là chính thống, quan trọng nhất bắt nguồn từ cổ luật La Mã và cho đến nay vẫn được ghi nhận trong các BLDS của nhiều nước trên thế giới. Tài sản được phân chia thành động sản và bất động sản. Tuy nhiên, tiêu chí để phân loại cũng như quan điểm phân loại trong các BLDS của các nước có những điểm khác nhau, đẫn đến những tài sản nào được coi là động sản, bất động sản cũng khác nhau. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản. Khoản 1 Điều 86 BLDS Nhật Bản có hiệu lực từ năm 1889 quy định: “Đất đai và các vật gắn liền với đất là bất động sản” [32]. Đất được biểu hiện là một diện tích nhất định với không gian về chiều cao và bề sâu (đá, cát, sỏi, phù sa là một phần của đất). Vật gắn liền với đất là những vật liên quan chặt chẽ với đất.
Điều 100 BLDS&TM Vương quốc Thái Lan có hiệu lực từ năm 1925 quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai. Nó bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” [34]. 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất như Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức. Tuy nhiên, BLDS Liên bang Nga quy định cụ thể bất động sản là mảnh đất chứ không phải là đất đai nói chung.
Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Mặt khác, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 BLDS Pháp quy định: “Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”[31]. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện trong BLDS Nhật Bản.
Trong khi đó, Điều 100 BLDS&TM Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” [34] và pháp luật dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là gắn liền với đất đai và do vậy là bất động sản; Thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai. BLDS Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các BLDS truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các BLDS truyền thống, mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến đối tượng và mục đích sử dụng của nó” [17, tr22] trong đó bao gồm rừng, vườn cây lâu năm, nhà ở và các công trình xây dựng.
Bên cạnh đó, luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ… cũng là các bất động sản. 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản. Việc phân loại tài sản thành động sản hay bất động sản theo pháp luật của đa số các quốc gia khác trên thế giới đều dựa vào tính chất di dời hay không di dời được của tài sản. Ngoài ra, một số tài sản được quy định là bất động sản do tính chất, công dụng của tài sản hoặc do pháp luật mỗi nước quy định.
Khái quát quá trình phát triển của pháp luật Việt Nam về bất động sản 1. Quy định của pháp luật việt nam về bất động sản trước khi ban hành BLDS 2005 Trong cổ luật Việt Nam không có sự phân biệt tài sản thành động sản và bất động sản, nhưng đất đai được coi là một loại tài sản đặc biệt, bởi đất đai được coi là tài sản có giá trị nhất. Từ thời Lý – Trần cũng như sau này các quy định về sở hữu tài sản trong Quốc triều Hình luật cũng như trong Hoàng Việt luật lệ chủ yếu đề cập đến đất đai hoặc các tài sản liên quan đến đất đai. Những quy định này xuất phát từ điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam vào thời kỳ lịch sử đó khi mà nền nông nghiệp chiếm vai trò chủ đạo, đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng nhất trong sản xuất nông nghiệp.
Trên cơ sở quy định nguyên tắc chung là Nhà nước (vua) thực hiện quyền sở hữu tối cao đối với đất đai. Các quy định của pháp luật chủ yếu bảo vệ quyền sở hữu tư nhân về đất đai. Việc phân ruộng đất thành công điền (ruộng đất công thuộc sở hữu của nhà nước, của làng xã) và tư điền (ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân) thể hiện rõ quan niệm này. Các hình thức sở hữu khác về đất đai vẫn tồn tại, tuy nhiên, bao trùm lên tất cả là quyền sở hữu của Nhà nước.
Mức độ của quyền lực thực tế giảm dần từ sở hữu nhà nước đến sở hữu làng xã và sở hữu tư nhân. Thời kỳ Pháp thuộc, Nước Việt Nam chia thành 3 kỳ: Bắc Kỳ, Trung Kỳ và Nam Kỳ. Mỗi kỳ áp dụng các BLDS khác nhau. Dân luật giản yếu Nam Kỳ ban hành ngày 26/03/1983 được áp dụng tại Nam Kỳ.
Bắc Kỳ áp dụng BLDS Bắc Kỳ thay thế cho Hoàng Việt luật lệ. Tại Trung Kỳ áp dụng Hoàng Việt Trung kỳ Hộ luật ban hành vào các ngày 13/07/1936 ; 08/01/1938; 28/09/1939, BLDS giản yếu 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com cùng với BLDS Pháp. Riêng ở Nam Kỳ sử dụng đồng thời Dân luật giản yếu Nam Kỳ và các quy định của Luật Hồng Đức, Luật Gia Long cho đến khi ban hành BLDS Sài Gòn ngày 28/06/1972. Điểm thống nhất trong các BLDS có hiệu lực ở Việt Nam trước đây, bất động sản và động sản chỉ được quy định theo dạng liệt kê.
Điều 312 Dân luật Sài Gòn quy định: “Tài sản chia làm động sản và bất động sản” [30, Điều 312 ] sau đó liệt kê những tài sản nào là bất động sản. BLDS Bắc Kỳ trực tiếp liệt kê bất động sản mà không quy định tài sản bao gồm động sản và bất động sản. Điều 449 BLDS Bắc Kỳ quy định: “Bất động sản có ba thứ, hoặc bởi tính chất của nó, hoặc bởi mục đích của nó hoặc bởi quyền sử dụng vì cớ gì”. [2] Điều 363 DLSG tương tự như quan niệm về bất động sản trong BLDS Pháp.
Bất động sản được quy định tại điều 517 BLDS Pháp: “Tài sản là bất động sản bởi tính chất hoặc mục đích sử dụng của chúng hoặc bởi đối tượng mà chúng gắn liền với nó ” [31, Điều 517]. Điều 363 DLSG quy định: “Bất động sản chia làm ba loại: Bất động sản vì bản chất tự nhiên; Bất động sản vì công dụng riêng; Bất động sản vì có đối tượng trên bất động sản” [30, Điều 363]. Quan niệm về bất động sản của DLSG không có sự khác biệt đáng kể so với BLDS Pháp, đều chia bất động sản thành 3 loại căn cứ vào bản chất tự nhiên hoặc do công dụng của chúng hoặc bởi đối tượng mà chúng gắn liền với nó. Như vậy, khái niệm bất động sản trong BLDS Pháp, BLDS Bắc Kỳ, BLDS Sài Gòn không có sự khác biệt đáng kể bởi vì đều quy định bất động sản theo tính chất tự nhiên, bất động sản do công dụng, bất động sản do có đối tượng trên bất động sản.
Thứ nhất, đối với bất động sản do bản chất tự nhiên, Điều 373 DLSG quy định nhà ở là bất động sản nhưng đã loại ra một số loại nhà ở có thể tháo ra được và các nhà cửa bằng vật liệu nhẹ tranh, tre, cây, tôn không có nền móng vững chắc hoặc Khoản 2 Điều 450 BLDS Bắc Kỳ quy định tương tự nhà cửa là bất động sản trừ những nhà lá có thể tháo ra, lắp lại được. Quy định này có sự khác biệt đáng kể so với quy định về các tài sản là bất động sản trong BLDS Pháp. Sự khác biệt này có thể giải thích mặc dù BLDS Sài Gòn, BLDS Bắc Kỳ được xây dựng trên cơ sở 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com tiếp thu thành tựu lập pháp của BLDS Pháp nhưng có sự cải biến cho phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội Việt Nam thời kỳ này. Do điều kiện kinh tế Việt Nam chủ yếu là làm nông nghiệp nên nhà ở nông thôn chủ yếu là nhà dựng tạm có lợp lá nên các loại nhà ở này không có kết cấu bền vững, cố định và theo tính chất tự nhiên là có thể di dời được nên không thể coi loại nhà ở này là bất động sản do bản chất tự nhiên.