Luận văn thạc sĩ quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với các nhà đầu tư nước ngoài tại việt nam

Luận văn thạc sĩ luật học phân tích quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với các nhà đầu tư nước ngoài tại việt nam, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất

• Tác giả: Lê Lưu Hương
• Người hướng dẫn: PGS. Đoàn Năng
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật quốc tế
• Đề tài: Quy Định Của Pháp Luật Về Kinh Doanh Bất Động Sản Đối Với Các Nhà Đầu Tư Nước Ngoài Tại Việt Nam
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2012
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU CHỈNH PHÁP LÝ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Khái niệm bất động sản và vai trò của bất động sản
• 1.2. Hoạt động kinh doanh bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản
• 1.3. Đặc điểm điều chỉnh pháp lý hoạt động kinh doanh bất động sản
• 1.4. Kinh nghiệm điều chỉnh pháp lý hoạt động kinh doanh bất động sản ở một số nước trên thế giới
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI CÁC NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM
• 2.1. Khái niệm chung về đầu tư - đầu tư bất động sản
• 2.2. Khái niệm về kinh doanh nhà, công trình xây dựng, kinh doanh quyền sử dụng đất
• 2.3. Quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với các nhà đầu tư nước ngoài trước khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời
• 2.4. Quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 về kinh doanh bất động sản đối với nhà đầu tư nước ngoài
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH ĐỐI VỚI PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM
• 3.1. Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư người nước ngoài tại Việt Nam
• 3.2. Phương hướng và các giải pháp hoàn thiện hệ thống các quy định về kinh doanh bất động sản đối với nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về quy định pháp luật kinh doanh bất động sản cho nhà đầu tư nước ngoài

Quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đã có những thay đổi đáng kể trong những năm gần đây, đặc biệt là sau khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 được ban hành. Luật này đã tạo ra một khung pháp lý rõ ràng cho các nhà đầu tư nước ngoài, giúp họ dễ dàng tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều thách thức và vấn đề cần giải quyết để thu hút thêm đầu tư từ nước ngoài.

1.1. Khái niệm và vai trò của bất động sản trong kinh doanh

Bất động sản không chỉ là tài sản vật chất mà còn là nguồn lực quan trọng cho sự phát triển kinh tế. Nó bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất. Vai trò của bất động sản trong nền kinh tế là rất lớn, chiếm tỷ trọng cao trong tổng giá trị tài sản của quốc gia.

1.2. Các loại hình bất động sản phổ biến tại Việt Nam

Tại Việt Nam, bất động sản được phân loại thành nhiều loại hình khác nhau như bất động sản nhà ở, thương mại, công nghiệp và nông nghiệp. Mỗi loại hình đều có những đặc điểm và quy định pháp lý riêng, ảnh hưởng đến cách thức đầu tư và kinh doanh của các nhà đầu tư nước ngoài.

II. Thách thức trong quy định pháp luật kinh doanh bất động sản cho nhà đầu tư nước ngoài

Mặc dù có nhiều quy định hỗ trợ, nhưng các nhà đầu tư nước ngoài vẫn gặp phải nhiều thách thức khi tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam. Những thách thức này bao gồm sự phức tạp trong thủ tục pháp lý, rủi ro về chính sách và sự thiếu minh bạch trong thông tin thị trường.

2.1. Rủi ro pháp lý và chính sách đối với nhà đầu tư nước ngoài

Nhà đầu tư nước ngoài thường phải đối mặt với những rủi ro liên quan đến thay đổi chính sách và quy định pháp luật. Điều này có thể ảnh hưởng đến quyết định đầu tư và lợi nhuận của họ.

2.2. Thiếu minh bạch trong thông tin thị trường bất động sản

Sự thiếu minh bạch trong thông tin về thị trường bất động sản có thể gây khó khăn cho nhà đầu tư trong việc đưa ra quyết định đầu tư chính xác. Việc này cũng làm tăng rủi ro và chi phí cho các nhà đầu tư nước ngoài.

III. Phương pháp và giải pháp cải thiện quy định pháp luật kinh doanh bất động sản

Để thu hút thêm nhà đầu tư nước ngoài, cần có những phương pháp và giải pháp cải thiện quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản. Các giải pháp này bao gồm việc đơn giản hóa thủ tục pháp lý, tăng cường minh bạch thông tin và cải thiện môi trường đầu tư.

3.1. Đơn giản hóa thủ tục pháp lý cho nhà đầu tư nước ngoài

Việc đơn giản hóa các thủ tục pháp lý sẽ giúp nhà đầu tư nước ngoài dễ dàng hơn trong việc tiếp cận và tham gia vào thị trường bất động sản. Điều này có thể bao gồm việc rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và giảm bớt các yêu cầu không cần thiết.

3.2. Tăng cường minh bạch thông tin thị trường bất động sản

Cải thiện minh bạch thông tin sẽ giúp nhà đầu tư có được cái nhìn rõ ràng hơn về thị trường, từ đó đưa ra quyết định đầu tư chính xác hơn. Các cơ quan chức năng cần cung cấp thông tin đầy đủ và kịp thời về thị trường bất động sản.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về đầu tư bất động sản nước ngoài

Nghiên cứu về quy định pháp luật kinh doanh bất động sản cho nhà đầu tư nước ngoài đã chỉ ra rằng, việc áp dụng các quy định này có thể mang lại nhiều lợi ích cho nền kinh tế. Các nhà đầu tư nước ngoài không chỉ mang lại vốn mà còn cả công nghệ và kinh nghiệm quản lý.

4.1. Lợi ích từ đầu tư bất động sản nước ngoài

Đầu tư bất động sản từ nước ngoài không chỉ tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nước mà còn góp phần vào sự phát triển hạ tầng và đô thị hóa. Điều này tạo ra nhiều cơ hội việc làm và nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân.

4.2. Kết quả nghiên cứu về thị trường bất động sản Việt Nam

Các nghiên cứu cho thấy rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà phát triển mạnh mẽ, với sự gia tăng đáng kể trong số lượng dự án đầu tư từ nước ngoài. Điều này cho thấy tiềm năng lớn của thị trường bất động sản Việt Nam trong tương lai.

V. Kết luận và tương lai của quy định pháp luật kinh doanh bất động sản

Quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản cho nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam đang dần hoàn thiện. Tuy nhiên, cần tiếp tục cải thiện để tạo ra một môi trường đầu tư thuận lợi hơn. Tương lai của thị trường bất động sản Việt Nam hứa hẹn sẽ còn phát triển mạnh mẽ hơn nữa.

5.1. Tương lai của thị trường bất động sản Việt Nam

Với sự gia tăng đầu tư từ nước ngoài, thị trường bất động sản Việt Nam có tiềm năng phát triển mạnh mẽ trong những năm tới. Điều này sẽ tạo ra nhiều cơ hội cho cả nhà đầu tư và người dân.

5.2. Đề xuất cải cách quy định pháp luật trong tương lai

Cần có những cải cách mạnh mẽ trong quy định pháp luật để thu hút thêm nhà đầu tư nước ngoài. Các chính sách cần phải linh hoạt và phù hợp với thực tiễn để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh hội nhập quốc tế và thu hút đầu tư nước ngoài. Theo ước tính, thị trường BĐS chiếm khoảng 30% tổng hoạt động kinh tế, với giá trị vốn chưa khai thác ẩn chứa trong BĐS lên tới hàng nghìn tỷ USD. Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 có hiệu lực từ ngày 01/01/2007 đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho sự phát triển thị trường này, nhất là đối với các nhà đầu tư nước ngoài sau khi Việt Nam gia nhập WTO năm 2007.

Tuy nhiên, các quy định pháp luật về kinh doanh BĐS đối với nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam vẫn còn nhiều hạn chế, chưa đầy đủ và chưa đồng bộ, ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động và sự phát triển bền vững của thị trường. Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là làm rõ các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài, đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành và đề xuất các giải pháp hoàn thiện nhằm nâng cao hiệu quả thị trường BĐS trong giai đoạn hội nhập.

Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các quy định pháp luật về kinh doanh BĐS áp dụng cho nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam từ sau thống nhất đất nước đến nay, với trọng tâm là các chính sách, luật và nghị định có liên quan. Nghiên cứu có ý nghĩa thiết thực trong việc hỗ trợ hoàn thiện khung pháp lý, tạo môi trường đầu tư minh bạch, ổn định, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình nghiên cứu sau:

• Lý thuyết về quyền sở hữu và sử dụng bất động sản: Phân tích các khái niệm về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai và tài sản gắn liền với đất theo Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 và các hệ thống pháp luật quốc tế, làm rõ đặc điểm pháp lý của BĐS.
• Mô hình điều chỉnh pháp luật kinh doanh bất động sản: Nghiên cứu các nguyên tắc điều chỉnh pháp lý, bao gồm nguyên tắc bình đẳng, minh bạch, điều kiện kinh doanh và trách nhiệm pháp lý của các chủ thể tham gia thị trường.
• Khái niệm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản: Phân biệt rõ hai loại hình kinh doanh này theo Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006, làm rõ phạm vi, đối tượng và các hoạt động liên quan.
• Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản: Bao gồm yếu tố kinh tế xã hội (dân số, hoạt động kinh tế, tín dụng), chính sách nhà nước và môi trường pháp lý.

Phương pháp nghiên cứu

• Nguồn dữ liệu: Luận văn sử dụng dữ liệu thứ cấp từ các văn bản pháp luật Việt Nam (Luật Kinh doanh Bất động sản 2006, Luật Đất đai 2003, Nghị định 153/2007/NĐ-CP), các báo cáo ngành, tài liệu học thuật trong và ngoài nước, cùng các nghiên cứu so sánh quốc tế về pháp luật BĐS tại Trung Quốc, Mỹ, Indonesia, Philippines và Singapore.
• Phương pháp phân tích: Phân tích nội dung pháp luật, tổng hợp, so sánh các quy định pháp lý trong nước và quốc tế, đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp. Phương pháp luận dựa trên chủ nghĩa duy vật biện chứng và lịch sử, kết hợp phân tích định tính.
• Timeline nghiên cứu: Nghiên cứu tập trung vào giai đoạn từ năm 2006 đến năm 2012, giai đoạn Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực và Việt Nam gia nhập WTO, nhằm đánh giá tác động của các quy định pháp luật mới đối với nhà đầu tư nước ngoài.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Khái niệm và đặc điểm pháp lý của bất động sản tại Việt Nam
   BĐS bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất và các tài sản khác theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005. BĐS có tính cá biệt, khan hiếm, bền lâu và chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Tính cố định và giá trị phụ thuộc vào mục đích sử dụng là đặc điểm nổi bật.
   Ví dụ, nhà ở, BĐS thương mại và công nghiệp có các đặc điểm và vai trò khác nhau trong thị trường.

2. Thực trạng pháp luật về kinh doanh BĐS đối với nhà đầu tư nước ngoài
   Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 đã tạo ra khung pháp lý cho nhà đầu tư nước ngoài tham gia thị trường, nhưng còn nhiều hạn chế về điều kiện đầu tư, quyền sử dụng đất và thủ tục hành chính.
   Theo báo cáo ngành, số lượng dự án BĐS có vốn đầu tư nước ngoài tăng khoảng 15% mỗi năm sau năm 2007, nhưng tỷ lệ dự án hoàn thành đúng tiến độ chỉ đạt khoảng 60%.

3. Vai trò và quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản
   Các dịch vụ môi giới, định giá, tư vấn, đấu giá, quảng cáo và quản lý BĐS được pháp luật công nhận và điều chỉnh chặt chẽ.
   Ví dụ, cá nhân môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền, và chịu trách nhiệm pháp lý về thông tin cung cấp.
   Mức thù lao môi giới được thỏa thuận, không phụ thuộc vào giá trị giao dịch, tạo điều kiện cạnh tranh lành mạnh.

4. So sánh kinh nghiệm quốc tế

   • Trung Quốc cho phép quyền sử dụng đất được chuyển nhượng với thời hạn từ 40 đến 70 năm, tạo động lực phát triển BĐS đô thị.
   • Mỹ có hệ thống pháp luật đất đai hoàn chỉnh, quyền sở hữu cá nhân được bảo vệ, đóng góp 12% GDP từ ngành BĐS.
   • Indonesia, Philippines và Singapore có các quy định hạn chế quyền sở hữu đất đai của người nước ngoài nhưng vẫn tạo điều kiện đầu tư thông qua các hình thức thuê đất hoặc sở hữu căn hộ chung cư.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của những hạn chế trong pháp luật Việt Nam là do sự mới mẻ của ngành kinh doanh BĐS và quá trình hoàn thiện pháp luật còn chậm so với tốc độ phát triển thị trường. So với các nước phát triển, Việt Nam cần tăng cường minh bạch, đơn giản hóa thủ tục và bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư nước ngoài.

Việc quy định chặt chẽ về vốn pháp định (tối thiểu 6 tỷ đồng) và điều kiện tài chính của chủ đầu tư nhằm hạn chế rủi ro, nhưng cũng gây khó khăn cho các nhà đầu tư nhỏ và vừa. Các quy định về chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá giúp nâng cao chất lượng dịch vụ, tạo niềm tin cho thị trường.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ tăng trưởng số lượng dự án đầu tư nước ngoài, bảng so sánh điều kiện pháp lý giữa Việt Nam và các nước trong khu vực, giúp minh họa rõ nét hơn về thực trạng và khoảng cách cần cải thiện.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện khung pháp lý về quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư nước ngoài

   • Đề xuất sửa đổi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản để mở rộng quyền sử dụng đất, kéo dài thời hạn thuê đất lên 70 năm hoặc hơn.
   • Mục tiêu: Tăng tính hấp dẫn đầu tư, giảm rủi ro pháp lý.
   • Chủ thể thực hiện: Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường.
   • Timeline: 2-3 năm.

2. Đơn giản hóa thủ tục hành chính và minh bạch thông tin thị trường

   • Xây dựng hệ thống thông tin điện tử công khai về dự án BĐS, quy trình cấp phép, và các điều kiện đầu tư.
   • Mục tiêu: Rút ngắn thời gian cấp phép, tăng cường minh bạch, giảm tiêu cực.
   • Chủ thể thực hiện: Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng các địa phương.
   • Timeline: 1-2 năm.

3. Nâng cao chất lượng và quản lý hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS

   • Tăng cường đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá, tư vấn cho cả người Việt và người nước ngoài.
   • Mục tiêu: Đảm bảo dịch vụ chuyên nghiệp, bảo vệ quyền lợi khách hàng.
   • Chủ thể thực hiện: Bộ Xây dựng, các cơ sở đào tạo được Bộ phê duyệt.
   • Timeline: 1 năm.

4. Khuyến khích đầu tư vào các khu vực vùng sâu, vùng xa và phát triển đô thị mới

   • Áp dụng chính sách ưu đãi thuế, miễn giảm tiền sử dụng đất cho dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài tại các khu vực này.
   • Mục tiêu: Phát triển kinh tế vùng, giảm áp lực đô thị trung tâm.
   • Chủ thể thực hiện: Chính phủ, UBND các tỉnh.
   • Timeline: 3-5 năm.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản

   • Lợi ích: Hiểu rõ khung pháp lý, điều kiện đầu tư, quyền và nghĩa vụ, giúp ra quyết định đầu tư chính xác và hiệu quả.
   • Use case: Chuẩn bị hồ sơ đầu tư, đàm phán hợp đồng, tuân thủ pháp luật Việt Nam.

2. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và xây dựng

   • Lợi ích: Cơ sở để hoàn thiện chính sách, nâng cao hiệu quả quản lý, tạo môi trường đầu tư thuận lợi.
   • Use case: Xây dựng văn bản pháp luật, cải cách thủ tục hành chính.

3. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản (môi giới, định giá, tư vấn)

   • Lợi ích: Nắm bắt quy định pháp luật, nâng cao năng lực chuyên môn, phát triển thị trường dịch vụ chuyên nghiệp.
   • Use case: Đào tạo nhân sự, xây dựng quy trình hoạt động.

4. Học giả, nghiên cứu sinh và sinh viên ngành Luật quốc tế, Luật kinh doanh

   • Lợi ích: Tài liệu tham khảo toàn diện về pháp luật kinh doanh BĐS và đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
   • Use case: Nghiên cứu, viết luận văn, phát triển đề tài học thuật.

Câu hỏi thường gặp

1. Nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu đất đai tại Việt Nam không?
   Nhà đầu tư nước ngoài không được sở hữu đất đai mà chỉ được quyền sử dụng đất theo thời hạn quy định, thường là 50 năm, có thể gia hạn. Quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng, cho thuê theo quy định pháp luật.

2. Điều kiện để doanh nghiệp nước ngoài kinh doanh bất động sản tại Việt Nam là gì?
   Doanh nghiệp phải thành lập theo pháp luật Việt Nam, có vốn pháp định tối thiểu 6 tỷ đồng, đăng ký kinh doanh bất động sản và đáp ứng các điều kiện về năng lực tài chính, chứng chỉ hành nghề nếu kinh doanh dịch vụ.

3. Chứng chỉ môi giới bất động sản có bắt buộc không?
   Có, cá nhân và tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề do cơ quan có thẩm quyền cấp, đảm bảo năng lực và tuân thủ pháp luật.

4. Nhà đầu tư nước ngoài có được tham gia các dịch vụ bất động sản như môi giới, định giá không?
   Có thể tham gia nếu đáp ứng các điều kiện về chứng chỉ hành nghề, đăng ký kinh doanh và tuân thủ quy định pháp luật Việt Nam về kinh doanh dịch vụ bất động sản.

5. Pháp luật Việt Nam có quy định gì về sàn giao dịch bất động sản?
   Sàn giao dịch phải được thành lập theo quy định, có tư cách pháp nhân, cơ sở vật chất phù hợp, nhân sự có chứng chỉ hành nghề, hoạt động minh bạch và chịu sự quản lý của cơ quan nhà nước.

Kết luận

• Luận văn làm rõ khái niệm, đặc điểm pháp lý và vai trò của bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam, đặc biệt đối với nhà đầu tư nước ngoài.
• Đánh giá thực trạng pháp luật kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, chỉ ra những hạn chế và bất cập trong quy định hiện hành.
• So sánh kinh nghiệm quốc tế từ Trung Quốc, Mỹ, Indonesia, Philippines và Singapore để rút ra bài học phù hợp cho Việt Nam.
• Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả quản lý và thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản bền vững.
• Khuyến nghị các bước tiếp theo bao gồm sửa đổi luật, cải cách thủ tục hành chính, nâng cao năng lực dịch vụ và khuyến khích đầu tư vùng sâu vùng xa.

Các nhà hoạch định chính sách, nhà đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần phối hợp chặt chẽ để triển khai các giải pháp đề xuất, góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, hiệu quả và hội nhập quốc tế.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1; Khái niệm về bất động sản, đặc điểm điều chỉnh pháp lý hoạt động kinh doanh bất động sản. Chương 2; Thực trạng các quy định của pháp luật về hoạt động kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Chƣơng 3; Phương hướng và giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về hoạt động kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam 8 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] Chƣơng 1 KHÁI NIỆM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU CHỈNH PHÁP LÝ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm bất động sản và vai trò của bất động sản 1.Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất.

Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS.

Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích 9 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước. Ở Việt Nam tùy theo chức năng sử dụng bất động sản có thể được phân loại như sau: Nhà ở: BĐS nhà ở là các ngôi nhà độc lập cũng như các khu chung cư, cũng như các khu đất dành để xây dựng các ngôi nhà/khu nhà ở. Loại bất động sản này có thể nằm ở các thành phố , vùng ngoại ô, vùng nông thôn.

Bất động sản thƣơng mại: Các khu văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng, khách sạn, nhà hàng, khu nghỉ mát, các khu đất trống dành cho việc xây dựng các bất động sản thương mại kể trên. Hầu hết các bất động sản thương mại là những bất động sản đem lại thu nhập là tiền cho thuê sử dụng và thường được gọi là bất động sản tạo thu nhập và thường thấy nhiều ở thành phố, nơi diễn ra thường xuyên các hoạt động kinh doanh dịch vụ. 10 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] Bất động sản công nghiệp: Bất động sản công nghiệp bao gồm các nhà máy, kho tàng, các công trình tiện ích đi kèm, mỏ, các khu đất trống để xây dựng các bất động sản công nghiệp. Những bất động sản công nghiệp lớn thường nằm ở các vùng ngoại ô các thành phố vì thường công việc ở đây phụ thuộc vào nguồn nhân lực có tại các đô thị.

Một số loại bất động sản công nghiệp có thể ở các vùng nông thôn hoặc các vùng có các tài nguyên thiên nhiên tùy mức độ phụ thuộc của ngành công nghiệp đó và nguyên liệu đầu vào là nông sản ( công nghiệp chế biến thực phẩm) hoặc tài nguyên thiên nhiên ( chế biến quặng khai thác từ mỏ, thủy điện…). Trong trường hợp này, lao động ở vùng khác sẽ được chuyển tới và xung quanh khu vực đó sẽ mọc lên các đô thị mới. Bất động sản nông, lâm, ngƣ nghiệp: Những cánh rừng, những cánh đồng trồng cây hoặc nuôi trồng thủy sản, trại chăn nuôi, trang trại, hệ thống tưới tiêu…là các bất động sản điển hình của nhóm này. Nó có thể nằm ở vùng sâu xa và cũng có thể nằm gần các khu đô thị và trong một tương lai nào đó thường được chuyển đổi sang mục đích sử dụng khác có hiệu quả hơn.

Bất động sản công cộng: Các khu văn phòng của các cơ quan Nhà nước, các bất động sản phục vụ các lợi ích chung do Nhà nước đầu tư như các bệnh viện công, công viên, đường xá , trường học công… thông thường các bất động sản này thường được xây dựng và sử dụng lâu dài và ít khi được mua bán trên thị trường bất động sản trừ những trường hợp đặc biệt. Các loại bất động sản khác: đó là các bất động sản không thuộc nhóm trên như nhà thờ, chùa chiền, mứu mạo, các cơ sở từ thiện… 1. Bất động sản có một số thuộc tính sau đây A. Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.

Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. 11 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau.

Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v. Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp.

Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó.

Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, 12 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.

Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.

Các tính chất khác: a. Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác.

Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài.