phần mở đầu và kết luận, Luận văn gồm có 3 chƣơng: Chƣơng 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu , cơ sở lý luận về quản lý tiêu thụ sản phẩm bất động sản Chƣơng 2: Phƣơng pháp nghiên cứu Chƣơng 3:Thực trạng về quản lý tiêu thụ sản phẩm bất động sản tại Tổng công ty đầu tƣ phát triển nhà và đô thị (HUD) Chƣơng 4: Phƣơng hƣớng và giải pháp hoàn thiện công tác quản lý tiêu thụ sản phẩm bất động sản tại Tổng công ty đầu tƣ phát triển nhà và đô thị (HUD) 3 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ TIÊU THỤ SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu Thị trƣờng BĐS là một thị trƣờng lớn, đóng góp một phần đáng kể cho thu nhập quốc dân, là một thị trƣờng ảnh hƣởng trực tiếp đến kinh tế-xã hội của đất nƣớc, đặc biệt là ảnh hƣởng trực tiếp đến thu nhập, đời sống, sinh hoạt của ngƣời dân. Kinh doanh BĐS sao cho vừa đem lại hiệu quả cho doanh nghiệp, vừa đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho ngƣời dân theo chủ trƣơng, chính sách của Nhà nƣớc là một bài toán khó đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Chính vì vậy đã có rất nhiều công trình nghiên cứu của các nhà khoa học, sách giáo khoa, báo, tạp chí và các diễn đàn về vấn đề quản lý và phát triển bất động sản nhƣ: 1.
Trên thế giới: Công trình nghiên cứu của (Klaus Deininger, 2011): “Các thể chế về đất đai và thị trường bất động sản”. Đây là công trình nghiên cứu dài hơi, công phu của tác giả với những phân tích có tính thuyết phục về các quy định, thể chế về đất đai và thị trƣờng bất động sản nhằm quản lý có hiệu quả về đất đai và cân bằng cung cầu, lợi ích trong thị trƣờng bất động sản. Công trình đã luận giải, phân tích rõ quá trình hoàn thiện chính sách, thể chế về đất đai cũng nhƣ những vấn đề đặt ra trong quá trình phát triển thị trƣờng bất động sản. Công trình nghiên cứu của (Gavin Adlington và nhiều tác giả, 2012): “Xây dựng thị trường bất động sản ở các nền kinh tế chuyển đổi”.
Đã đƣa ra cái nhìn tổng quan nhất về thị trƣờng bất động sản tại các nƣớc có nền kinh tế chuyển đổi. Đồng thời công trình cũng đƣa ra đƣợc những bài học hữu ích về phát triển thị trƣờng bất động sản đối với các nƣớc có nền kinh tế chuyển đổi. Công trình nghiên cứu của (Denise DePasquale & William C. Wheaton, 2011): “Kinh tế học đô thị và thị trường bất động sản”.
Đã đề cập đến nhiều nội dung quan trọng liên quan những vấn đề cơ bản về thị trƣờng bất động sản nhìn từ góc độ kinh tế học nhƣ: Hệ thống các quy luật kinh tế đối với thị trƣờng bất động 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com sản, thị trƣờng bất động sản tại các đô thị lớn, các giải pháp mới áp dụng vào phát triển các đô thị xanh… 1. Tại Việt nam: Hiện nay cũng có nhiều bài báo và một số công trình nghiên cứu về bất động sản, tiêu biểu nhƣ: Sách chuyên khảo (Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam, 2003): "Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam". Đề án (Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ƣơng, 2001): "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam". Đề tài cấp bộ (Cục Công sản, Bộ Tài chính, 2000): "Cơ sở khoa học và giải pháp hình thành thị trường bất động sản ở Việt Nam".
(Bộ Xây dựng, 2/2004): “Đề án phát triển thị trường bất động sản”. (Ngô Doãn Vịnh và Lƣu Đức Hải, 2012): “Chiến lược và quy hoạch phát triển kinh tế xã hội và thị trường bất động sản”. Nhìn chung, các công trình trên đã tập trung giải quyết các vấn đề chủ trƣơng, chính sách ở tầm vĩ mô về lĩnh vực bất động sản trên phạm vi toàn quốc. Thêm vào đó, những công trình này chủ yếu nghiên cứu về thị trƣờng bất động sản, chƣa đi sâu nghiên cứu một cách hệ thống về quản lý tiêu thụ sản phẩm đối với loại thị trƣờng quan trọng này.
Đối với Tổng công ty đầu tƣ phát triển nhà và đô thị (HUD) nói riêng và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói chung hiện chƣa có công trình nào nghiên cứu về quản lý tiêu thụ sản phẩm bất động sản. Vì vậy, đây sẽ là luận văn đầu tiên nghiên cứu một cách hệ thống về việc quản lý tiêu thụ sản phẩm bất động sản. Trong đó, tác giả nghiên cứu vấn đề cơ sở lý luận về bất động sản, tình hình tiêu thụ sản phẩm bất động sản tại Tổng công ty đầu tƣ phát triển nhà và đô thị. Tác giả cũng tổng hợp những quan điểm, ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nƣớc, các chủ đầu tƣ dự án bất động sản và các nhà quản lý bất động sản đối với vấn đề này hiện nay.
5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Cơ sở lý luận về quản lý tiêu thụ sản phẩm bất động sản 1. Một số khái niệm cơ bản 1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại bất động sản * Khái niệm bất động sản Bất động sản (BĐS) là một khái niệm đƣợc dùng phổ biến ở nhiều quốc gia trên thế giới.
Trong tiếng Anh, ngƣời ta thƣờng sử dụng từ real estate (hoặc real property, realty) để nói về BĐS: “Về mặt luật pháp, đó là khái niệm chỉ đất và hầu hết những thứ gắn với nó với quyền sở hữu từ dưới lòng đất lên đến không gian. Về mặt kinh tế, đó là khái niệm chỉ các tài sản dưới dạng đất đai hoặc công trình xây dựng và các hoạt động liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng các tài sản này”. Bộ Luật Dân sự Việt Nam (Quốc Hội, 2015, điều 107) quy định: “Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ở đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định. Động sản là những tài sản không phải bất động sản”.
Khái niệm của Bộ Luật Dân sự Việt Nam đƣa ra nhìn nhận BĐS một cách bao quát nhất, phổ biến nhất là đất và vật kiến trúc trên đất. Khái niệm này sẽ đƣợc tác giả sử dụng xuyên suốt đề tài nghiên cứu. * Đặc điểm của bất động sản Bất động sản có những đặc điểm khác biệt so với những hàng hoá khác, những đặc điểm nổi bật nhất của BĐS là BĐS có tính cố định và giá trị của nó phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng. + Tính cố định: là đặc trƣng khác biệt của BĐS so với các loại hàng hoá khác.
Đặc tính này đòi hỏi phải có phƣơng thức giao dịch và quản lý hoạt động giao dịch khác với các thị trƣờng hàng hoá khác. Hàng hoá BĐS không thể đem đi trƣng bày ở nơi khác mà thƣờng phải đƣợc giới thiệu thông qua hình ảnh, bản vẽ hoặc các tài liệu, hình thức mô tả khác. 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com + Giá trị BĐS: BĐS thƣờng đƣợc coi là các tài sản có giá trị lớn và có thể gia tăng giá trị (thông qua đầu tƣ, kinh doanh…). Do đó, BĐS trở thành đối tƣợng để đầu tƣ hoặc đơn giản là để bảo toàn giá trị đồng tiền tích luỹ và cũng là đối tƣợng thu hút đầu cơ.
Giá trị của BĐS đất đai phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng, hay nói cách khác, là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con ngƣời làm tăng khả năng sinh lời của BĐS. + Tính hữu hạn: Bất động sản đất đai là loại tài sản bị hạn chế về mặt gia tăng về số lƣợng. Bản thân đất không tự sinh sôi thêm đƣợc mà chỉ có thể có các công trình đƣợc xây trên đất. Quỹ đất là có giới hạn và do đó, việc xây dựng cũng không thể là vô hạn.
Đặc điểm này sẽ có lúc làm cho đất đai trở nên khan hiếm do mục đích đầu tƣ nào đó và giá đất sẽ bị biến động theo. * Phân loại bất động sản Theo khái niệm đã nêu trên thì BĐS có rất nhiều loại. Tuỳ theo mục đích nghiên cứu và tiếp cận khái niệm BĐS, có nhiều cách phân loại BĐS. Về mặt quản lý xây dựng và phát triển BĐS, có thể chia BĐS thành ba nhóm: + BĐS có đầu tư xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, nhà xƣởng, công trình thƣơng mại dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc,.
Trong nhóm này, BĐS nhà đất (gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản. Nhóm này cũng tác động lớn đến quá trình phát triển của nền kinh tế và phát triển đô thị bền vững. Nhóm này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trƣờng BĐS ở tất cả các nƣớc trên thế giới. + BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS ở nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dƣới dạng tƣ liệu sản xuất) bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm.
+ BĐS đặc biệt: Là những BĐS nhƣ các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đền chùa, nghĩa trang,. Nhóm này có đặc điểm là khả năng tham gia thị trƣờng rất thấp. Về mặt kinh tế, nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đã phân chia bất động sản thành 5 loại chủ yếu theo từng lĩnh vực: 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com + Nhà ở là loại bất động sản đƣợc sử dụng làm nơi cƣ ngụ cho các gia đình, cá nhân + Bất động sản công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp, xƣởng máy, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nƣớc. + Bất động sản nông nghiệp bao gồm các đồn điền, trang trại, vƣờn cây lâu năm, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, đất canh tác rau quả, các trại nuôi trồng thuỷ sản,.
+ Bất động sản thƣơng mại bao gồm các toàn nhà văn phòng, trung tâm thƣơng mại, căn hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng, các bãi đỗ xe, các tiện nghi công ích, khu vui chơi, thể thao,. + Bất động sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt bao gồm giảng đƣờng, trƣờng học, bất động sản thuộc nhà nƣớc quản lý và sử dụng,.