Chương I ; Co sở lý luận, pháp lý và thực tiên về quản lý, sử dung dat dai đô thị. Cơ sở lý luận và pháp lý về quản lý, sử dụng dat và đất đô thị. Tổng quan về đất đai 1. Khái niệm đất đai Dat là phân năm ở vỏ ngoài cùng của Trái Dat, là một lop rat mỏng so với kích thước của Trái Đât tuy nhiên đó lại là nơi sinh sông và phát triên của tât cả các loài, sinh vật.
Tại Điều 4 tại Thông tư 14/2014/TT-BTNMT đã quy định: “Dat dai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ồn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tô tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người. Phân loại đất Tại Điều 10 Luật Dat đai số 45/2013/QH13 năm 2013 về phân loại đất, đã quy định: “Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau: (i) Nhóm dat nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: a) Dat trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa va đất trồng cây hàng năm khác; b) Dat trồng cây lâu năm; c) Đất rừng sản xuất; 12 d) Dat rừng phòng hộ; đ) Đất rừng đặc dụng; e) Dat nuôi trồng thủy san; g) Dat làm muối; h) Dat nông nghiệp khác gồm dat sử dụng dé xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kế cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh; (ii) Nhóm dat phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; b) Dat xây dựng trụ sở cơ quan; c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; d) Dat xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tô chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; e) Dat sử dụng vào mục đích công cộng gồm dat giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất 13 công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; g) Dat cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; i) Dat sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên ding; k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghị, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà dé chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gan liền với đất ở; (ii) Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. Tổng quan về đất đô thị 1. Khái niệm đất đô thị Khái niệm đất đô thị được xét theo hai phương diện: Về luật pháp: “Dat đô thị là đất được các cấp có thẩm quyên phê duyệt cho việc xây dung đô thi” Về đo lường chất lượng: “Dat đồ thị la dat có mang lưới ha tang cơ sở về đường xá, cấp thoát nước, điện chiếu sáng” Theo Điều 1 Nghị định 88-CP: “Đất Đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị tran duoc sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tang phục vụ công cộng, quốc phòng, an ninh và các mục đích khác.
Dat ngoại thành, ngoại thi đã có quy hoạch được co quan Nha nước có thẩm quyên phê duyệt dé phát triển Đô thị cũng được quản ly như đất Đô thi. Phân loại đất đô thị Tại Điều 2 Nghị định 88-CP dựa vào mục đích SDD đô thị sẽ phân ra các loại như sau: Đất dùng cho mục đích công cộng: loại đất này được dùng dé xây dựng các dự án công cộng như đường xá, khu thể dục thể thao, trường học, vườn quốc gia, công viên,. Ngoài ra đất còn dé xây dựng nhà máy điện, sân ga, tượng đài, nghĩa trang, V. Dat quốc phòng, an ninh: vẫn đề này là rất quan trọng với mỗi nước trên thé giới, loại đất này là đất được Nhà nước cấp cho lực lượng vũ trang nhân dân.
Bao gồm: đất xây dựng khu quân sự, trường bắn, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, trận địa, v. Dat ở đô thị: là phần diện tích đất thuộc nội thành, nội thi tran, thị xã và được dùng dé ở, xây dựng công viên. Dat chuyên dùng: là phan đất dùng với mục đích xây dựng các công trình công nghiệp; hệ thống khoa học, kỹ thuật mà không phải dùng cho mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, làm nhà ở. Đắt nông nghiệp, đất lâm nghiệp: là phần đất thuộc đất đô thị được dùng cho mục đích nông nghiệp và lâm nghiệp đề sản xuất ra các sản phẩm nông, lâm nghiệp đáp ứng về nhu cầu của người dân.
Dat chưa sử dụng: là đất chưa được đưa vào sử dụng và đất không thé sử dụng được. Tại đô thị, loại đất này thường chiếm một tỷ lệ nhỏ và được đưa vào trong quy hoạch dé tiếp tục phát triển đô thị. Quản lý nhà nước về đất đai 1. Các khái niệm cơ bản a.
Khái niệm về quản lý Nhà nước Khái niệm QLNN nói chung được hiểu theo hai nghĩa: 15 Theo nghĩa rộng: “Quản lý Nhà nước là sự tác động của các chủ thể mang quyên lực Nhà nước, chủ yếu bằng pháp luật tới các đối tượng quản lý, nhằm thực hiện các chức năng doi nội, doi ngoại cua Nhà nước” Theo nghĩa hep: “Quán lý Nhà nước là hoạt động chấp hành và điều hành của các cơ quan Nhà nước (hoặc các tổ chức xã hội nếu được Nhà nước uy quyền) được tiễn hành trên cơ sở và dé thực hiện luật” b. Khái niệm quản lý Nhà nước về đất đai Dựa trên cơ sở khái niệm về QLNN nói chung, từ điển giải thích thật ngữ Luật học đã đưa ra khái niệm như sau: “Quản lý Nhà nước đối với dat dai là tổng hợp các hoạt động của các co quan nhà nước có thẩm quyền dé thực hiện và bảo vệ quyển sở hữu Nhà nước về đất dai” 1. Trách nhiệm quản lý Nhà nước về đất dai. Theo Điều 23 Luật đất đai 2013, Trách nghiệm QLNN về đất đai như sau: “(i) Chính phủ thống nhất quản ly nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước.
(ii) Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Bộ, cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyên hạn của mình có trách nhiệm giúp Chính phủ trong quản lý nhà nước về đất đai. (iii) Uy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thâm quyền quy định tại Luật này. Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý, sử dụng dat đô thị Có nhiều yếu tố ảnh hưởng tới QL, SDD đô thị.
Tuy nhiên, với phạm vi của nghiên cứu, các nhóm yếu tố sau là điền hình va dễ nhận biết được mối quan hệ: 16 Nhóm các yếu té về cơ chế chính sách như là: chính sách đất đai xã hội, chính sách thu hút đầu tư. Việc có một chính sách phù hợp sẽ làm giảm nhẹ các vấn đề đất đai. Ví dụ: với đất đai đô thị sẽ có chính sách điều chỉnh hệ số K sao cho phù hợp tránh mat cân bang giá giữa các loại đất. Đối với chính sách đất đai đô thị sẽ có mỗi quan hệ tỷ lệ thuận ở mức độ cao với QL, SDD đô thi trong nội dung lập và quan lý QHSDĐ.
Farvacque et al (1992) cho răng: “thé chế đất đô thị và chính sách dat dai ở địa phương là nhân tô cấu thành nên hệ thong quản lý dat đô thị và cũng là yếu t6 tác động đến sự vận hành của thị trường dat đô thi” do đó cần phải cải cách các chính sách theo từng giai đoạn. Nhóm các yếu tổ tự nhiên và CSHT như là: vị trí đất, quy mô diện tích đất, CSHT. Đối với đất đô thị, vị trí thửa đất đánh giá mức độ thuận lợi của người sử dụng đất như khả năng tiếp cận các công trình phúc lợi xã hội đô thị và công cộng hay như là mỗi thửa đất có vị trí khác nhau thì giá trị sinh lợi sẽ khác và giá sẽ chênh lệch. Đối với quy mô diện tích dat, trong các điều kiện cụ thể, tùy theo diện tích và kích thước đất có thé quyết định mục đích phù hợp với hiệu quả kinh tế tối ưu nhất, thông thường tại đô thị, những thửa đất có quy mô vừa ( 70-100m? sẽ bán dé hơn là đất có quy mô lớn bởi phù hợp với “khả năng chỉ trả” của nhiều người.
Điều kiện CSHT tốt sẽ thu hút nhu cầu và tạo sự thuận lợi cho việc SDĐ. Nhóm các yếu tổ KTXH: có tác động đến quyết định SDD của các cá nhân, hộ gia đình. Trong SDD đô thị, các yêu tố có thé kế đến như “kha năng sinh lợi từ đất” và thu nhập của các cá nhân, hộ gia đình có thể tác động đến việc SDĐ đô thị. Đối với người dân thuộc đô thị, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là chủ yếu thì “khả năng sinh lợi từ đất” là yếu tố dé quyết định có nên dau tư kinh doanh hay không.