CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀQUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ 1. Khái niệm về nhà ở và nhà ở tái định cư 1. Khái niệm về nhà ở Nhà ở là nơi cư trú của con người, là chỗ để con người tái tạo sức lao động của mình để tồn tại và phát triển. Theo luật nhà ở số 65/2014/QH13, nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Khái niệm "nhà ở" quy định tại Luật Nhà ở bao gồm các hình thức: - Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập. - Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. - Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. - Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.
- Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật. - Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này [40]. Khái niệm và đặc điểm về nhà ở tái định cư Nhà ở tái định cư được hiểu là nhà ở được xây sẵn bố trí cho cá nhân, hộ gia đình thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước giải tỏa, thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai cũng như Luật nhà ở. Việc phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư có các đặc điểm cơ bản theo quy định tại Điều 35 Luật nhà ở năm 2014.
Cụ thể các đặc điểm này như sau: Thứ nhất, theo quy định của Luật nhà ở thì trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để xây dựng công trình khác tại khu vực nội đô thuộc đô thị loại đặc biệt, tại đô thị loại 1 và loại 2 được quy định cụ thể như sau: Đối với các loại nhà ở do bị thu hồi đất và giải tỏa nhà ở thì Nhà nước chuẩn bị quỹ nhà ở thông qua việc sử dụng nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội được xây dựng theo dự án để bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất và giải tỏa nhà ở, trừ trường hợp Hộ gia đình, cá nhân được thanh toán tiền để tự lựa chọn việc mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại trên địa bàn làm nhà ở tái định cư hoặc được Nhà nước giao đất ở để tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch được phê duyệt. Thứ hai, đối với các trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để xây dựng công trình khác tại khu vực không thuộc quy định vừa nêu trên mà có nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội được xây dựng theo dự án thì Nhà nước sử dụng nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội được xây dựng theo dự án này để bố trí tái định cư. Trong trường hợp nếu không có nhà ở thương mại, nhà ở xã hội thì Nhà nước thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư trước khi thu hồi đất và giải tỏa nhà ở như đã nêu trên thì trừ trường hợp Hộ gia đình, cá nhân được thanh toán tiền để các cá nhân, hộ gia đình này có thể tự lựa chọn việc mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại trên địa bàn làm nhà ở tái định cư hoặc được Nhà nước giao đất ở để tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch được phê duyệt. Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo quy 8 hoạch được phê duyệt để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư.
Hình thức này thì Hộ gia đình, cá nhân sẽ được mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại từ nhà ở thương mại có vốn đầu tư từ nhà nước. Thứ ba, trong trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì chủ đầu tư dự án phải ưu tiên bố trí nhà ở thương mại ngay trong dự án đó để phục vụ tái định cư khi những người bị thu hồi đất này đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Thứ tư, trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở của các cá nhân, hội gia đình để thực hiện dự án hạ tầng khu công nghiệp mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư thì chủ đầu tư dự án phải xây dựng nhà ở để bố trí tái định cư trong cùng khu vực được quy hoạch xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp hoặc bố trí nhà ở tại nơi khác cho người được tái định cư khi những người bị thu hồi đất này đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Thứ năm, trường hợp phải đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư thì phải thực hiện theo dự án; đối với khu vực nông thôn thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư phải bao gồm cả việc bố trí quỹ đất để phục vụ sản xuất cho người thuộc diện được tái định cư.
Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư là các tổ chức sau: Ban quản lý dự án chuyên ngành thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nhà ở để phục vụ tái định cư phải có đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế được phê duyệt và tuân thủ các tiêu chuẩn sau: + Nhà ở tái định cư phải phù hợp với nhu cầu về nhà ở của các đối tượng khác nhau và điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước, của từng địa phương, từng vùng, miền trong từng thời kỳ nhằm đáp ứng điều kiện về nhà ở cho các hộ gia đình, cá nhân được cấp nhà ở tái định cư. + Nhà ở tái định cư phải phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và có trong chương trình, kế 9 hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng giai đoạn. Điều này nhằm đồng bộ hóa và phù hợp với lộ trình phát triển nhà ở của nhà nước.
+ Nhà ở tái định cư phải phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở; tiêu chuẩn, quy chuẩn, chất lượng xây dựng; thực hiện đúng các yêu cầu về phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh, môi trường, an toàn trong quá trình xây dựng và có khả năng ứng phó với thiên tai, biến đổi khí hậu; sử dụng tiết kiệm năng lượng, tài nguyên đất đai. Điều này nhằm mục đích đảm bảo chất lượng nhà ở cho các hộ gia đình, cá nhân được cấp nhà tái định cư cũng như đảm bảo các điều kiện kiên cố cho một ngôi nhà, đủ điều kiện để phòng tránh thiên tai và các biến đổi khí hậu. + Đối với khu vực đô thị thì việc phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng và chủ yếu được thực hiện theo dự án. Đối với khu vực nông thôn, miền núi, biên giới, hải đảo thì việc phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch điểm dân cư nông thôn, chương trình xây dựng nông thôn mới, phong tục, tập quán của từng dân tộc, điều kiện tự nhiên của từng vùng, miền.
Điều này nhằm mục đích phù hợp với các lộ trình phát triển, phù hợp với đời sống văn hóa xã hội của hộ gia đình, cá nhân được cấp nhà ở tái định cư. Ngoài ra các đặc điểm riêng của nhà ở tái định cư bao gồm: Thứ nhất, về diện tích bị giới hạn theo quy định của từng dự án, thông thường có diện tích không lớn. Thứ hai, giá trị nhà chung cư thường thấp hơn nhà ở thương mại do nguồn lực về tài chính. Thứ ba, hạ tầng các khu vực tái định cư thường hạn chế, do đôi khi còn mang tính tạm thời.
Thứ tư, các điều kiện để bảo đảm được mua nhà tái định cư phải theo quy định của Nhà nước và theo từng dự án. Thứ năm, nhà ở tái định cư được cơ quan có thẩm quyền chứng nhận tài sản nhằm tạo thuận lợi tối đa cho người sử dụng. Thứ sáu, do các đặc điểm trên thì nhà ở tái định cư thường khó khăn 10 trong mua bán, trao đổi, đặc điểm này cũng là một hạn chế trong việc thực hiện các dự án nhà ở tái định cư. Hình thức đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư Hình thức đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư Điều 26 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định các hình thức đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư như sau: - Nhà nước trực tiếp đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước để xây dựng nhà ở hoặc mua nhà ở thương mại để làm nhà ở phục vụ tái định cư.
- Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở thông qua hình thức xây dựng - chuyển giao (BT).