Phân tích ảnh hưởng lợi ích các bên liên quan trong tái thiết đô thị: Dự án chợ Tân Bình TP HCM

LỜI CAM ĐOAN

1. CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU

1.1. Bối cảnh nghiên cứu

1.2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu

1.3. Phương pháp, đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.4. Bố cục luận văn

2. CHƯƠNG 2: KHUNG LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH

2.1. Định giá theo phương pháp thẩm định dự án đầu tư

2.2. Phương pháp so sánh và thu nhập trong thẩm định giá

2.2.1. Phương pháp so sánh

2.2.2. Phương pháp chi phí

2.2.3. Phương pháp thu nhập

3. CHƯƠNG 3: DỰ ÁN XÂY LẠI CHỢ VÀ GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH

3.1. Tổng quan về CTT Tân Bình

3.1.1. Đặc điểm của CTT

3.1.2. CTT Tân Bình

3.2. Dự án xây dựng Chợ

3.2.1. Chi tiết quy hoạch và đầu tư

3.2.2. Phương án tái bố trí, giá thuê

3.2.3. Giá trị tài chính của Dự án

3.3. Chi phí xây dựng

3.3.1. Chi phí xây dựng khái toán của Dự án

3.3.2. Chi phí xây dựng ước tính

3.3.3. Giá trị tài chính với chi phí đầu tư ước tính

3.4. Phân tích rủi ro dự án bằng mô phỏng Monte Carlo

3.5. Giá trị Chợ Tân Bình

3.5.1. Ước tính giá giao dịch ĐKD trước khi Dự án được công bố

3.5.2. Giá trị chợ hiện tại và phân chia cho các bên liên quan

3.5.3. Giá trị Chợ Tân Bình sau khi thực hiện Dự án

4. CHƯƠNG 4: PHÂN CHIA GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH SAU KHI XÂY GIỮA CÁC BÊN LIÊN QUAN – NGUYÊN NHÂN

4.1. Phân chia các đối tượng liên quan

4.1.1. Giá trị tiền sử dụng đất Khu A

4.1.2. Giá trị tiền thuê ĐKD

4.1.3. Giá trị chi phí đầu tư chênh lệch giữa khái toán và ước tính

4.1.4. Phân chia giá trị Chợ Tân Bình giữa các bên liên quan

4.2. Phân chia giá trị của tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới

4.2.1. Ước tính giá giao dịch ĐKD sau khi Dự án được công bố

4.3. Nguyên nhân phân chia giá trị

4.3.1. Chi phí đầu tư xây dựng và giá thuê

4.3.2. Quyền tài sản của tiểu thương

4.3.3. Sự phù hợp của mô hình xây lại Chợ

5. CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

5.1. Xác lập quyền tài sản của tiểu thương để xác định rõ ràng quyền, nghĩa vụ của tiểu thương kinh doanh tại chợ

5.2. Chi phí đầu tư và mức giá thuê

5.3. Chính sách phân biệt giá cho thuê giữa tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới

5.4. Nghiên cứu mô hình xây dựng Chợ phù hợp với nhu cầu của thị trường

TÀI LIỆU THAM KHẢO

I. Tái thiết đô thị và lợi ích các bên liên quan

Tái thiết đô thị là quá trình cải tạo và xây dựng lại các khu vực đô thị xuống cấp, nhằm nâng cao chất lượng sống và phát triển bền vững. Trong dự án Chợ Tân Bình TP HCM, việc tái thiết đã vấp phải sự phản đối từ các tiểu thương, những người trực tiếp bị ảnh hưởng. Lợi ích các bên liên quan bao gồm Nhà nước, chủ đầu tư, tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới. Phân tích cho thấy tiểu thương hiện tại chịu tổn thất lớn do quyền tài sản không rõ ràng, trong khi lợi ích được chia sẻ cho các nhóm khác như nhà thầu xây dựng và tiểu thương mới.

1.1. Quyền tài sản và tổn thất của tiểu thương

Quyền tài sản không được xác lập rõ ràng là nguyên nhân chính dẫn đến tổn thất của tiểu thương hiện tại. Họ sở hữu quyền tài sản hàng tỷ đồng nhưng không có quyền tham gia vào phát triển dự án hoặc yêu cầu bồi thường. Điều này tạo ra sự bất công khi lợi ích được chia sẻ cho các nhóm khác như nhà thầu xây dựng và tiểu thương mới, những người không có quyền tài sản đối với chợ hiện tại.

1.2. Phân chia lợi ích giữa các bên

Giá trị chợ sau khi xây dựng được phân chia cho 4 đối tượng: Nhà nước thu tiền sử dụng đất, chủ đầu tư thu tiền thuê điểm kinh doanh, tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới. Tiểu thương hiện tại bị tổn thất ít nhất 1.641 tỷ đồng, trong khi tiểu thương mới được hưởng lợi ích từ 712 tỷ đến 1.000 tỷ đồng. Sự phân chia này phản ánh sự bất cân xứng trong lợi ích giữa các bên liên quan.

II. Phân tích ảnh hưởng của dự án Chợ Tân Bình

Dự án Chợ Tân Bình được triển khai nhằm cải tạo chợ truyền thống đã xuống cấp, nhưng gặp phải nhiều thách thức từ cộng đồng tiểu thương. Phân tích ảnh hưởng cho thấy dự án không chỉ tác động đến kinh tế mà còn đến xã hội và cộng đồng đô thị. Giá trị chợ hiện tại là 4.828 tỷ đồng, trong đó tiểu thương sở hữu 4.615 tỷ đồng. Sau khi xây dựng, giá trị chợ tăng lên 6.293 tỷ đồng, nhưng sự phân chia lợi ích không đồng đều.

2.1. Tác động kinh tế và xã hội

Dự án Chợ Tân Bình có tác động lớn đến kinh tế đô thị và xã hội đô thị. Việc tăng giá thuê chợ từ 155.000 đồng/tháng và chi phí xây dựng cao đã gây áp lực lên tiểu thương hiện tại. Đồng thời, dự án cũng tạo ra cạnh tranh giữa tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới, làm giảm thị phần của nhóm tiểu thương cũ.

2.2. Quản lý dự án và phát triển bền vững

Quản lý dự án đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sự thành công của dự án. Việc xác lập quyền tài sản, thực hiện đấu thầu minh bạch và tăng cường giám sát chi phí đầu tư là những yếu tố cần thiết. Phát triển bền vững cần được đảm bảo thông qua việc nghiên cứu kỹ lưỡng mô hình chợ phù hợp với nhu cầu của người dân và tiểu thương.

III. Kiến nghị chính sách và thực tiễn

Để đảm bảo sự thành công của dự án Chợ Tân Bình, cần có những kiến nghị chính sách cụ thể. Việc xác lập quyền tài sản rõ ràng, thực hiện chính sách giá phân biệt giữa tiểu thương hiện tại và mới, và nghiên cứu mô hình chợ phù hợp là những giải pháp quan trọng. Những kiến nghị này không chỉ giúp hài hòa lợi ích giữa các bên mà còn đảm bảo sự phát triển bền vững của đô thị.

3.1. Xác lập quyền tài sản

Việc xác lập quyền tài sản rõ ràng là yếu tố then chốt để bảo vệ lợi ích của tiểu thương hiện tại. Điều này giúp họ có quyền tham gia vào quá trình phát triển dự án và yêu cầu bồi thường khi cần thiết. Đồng thời, nó cũng tạo ra sự minh bạch trong quản lý dự án.

3.2. Chính sách giá phân biệt

Chính sách giá phân biệt giữa tiểu thương hiện tại và mới là cần thiết để đảm bảo sự công bằng. Tiểu thương hiện tại nên được hưởng mức giá thuê ưu đãi để giảm thiểu tổn thất, trong khi tiểu thương mới có thể chịu mức giá cao hơn. Điều này giúp cân bằng lợi ích giữa các nhóm tiểu thương.

Luận Văn Thạc Sĩ Kinh Tế: Phân Tích Ảnh Hưởng Lợi Ích Các Bên Liên Quan Trong Tái Thiết Đô Thị - Dự Án Chợ Tân Bình TP HCM