Tổng quan nghiên cứu

Tái thiết đô thị là một xu hướng phát triển quan trọng tại các thành phố lớn ở Việt Nam nhằm cải tạo các khu vực xuống cấp, trong đó có các chợ truyền thống. Chợ Tân Bình, một trong những chợ truyền thống lớn tại TP.HCM, đã xuống cấp nghiêm trọng và được quy hoạch xây dựng lại từ năm 2008-2010. Tuy nhiên, khi dự án được công bố triển khai vào tháng 9/2014, đã gặp phải sự phản đối mạnh mẽ từ tiểu thương hiện tại – những người trực tiếp kinh doanh tại chợ. Giá trị hiện tại của Chợ Tân Bình được ước tính khoảng 4.828 tỷ đồng, trong đó tiểu thương sở hữu giá trị lên đến 4.615 tỷ đồng. Sau khi xây dựng lại, giá trị chợ dự kiến tăng thêm khoảng 1.465 tỷ đồng chi phí đầu tư hợp lý, nâng tổng giá trị lên khoảng 6.293 tỷ đồng. Tuy nhiên, sự phân chia lợi ích giữa các bên liên quan lại không đồng đều, tiểu thương hiện tại chịu tổn thất lớn trong khi nhà thầu xây dựng và tiểu thương mới được hưởng lợi. Nghiên cứu nhằm phân tích chi tiết sự phân chia lợi ích này, xác định nguyên nhân và đề xuất các chính sách hài hòa lợi ích các bên trong quá trình tái thiết chợ truyền thống. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào dự án xây dựng lại Chợ Tân Bình tại TP.HCM trong giai đoạn 2008-2015, sử dụng số liệu giao dịch thực tế, khảo sát tiểu thương và phân tích tài chính dự án. Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả quản lý dự án tái thiết đô thị, bảo vệ quyền lợi tiểu thương và phát triển bền vững các chợ truyền thống.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình sau:

  • Phân tích chi phí - lợi ích (Cost-Benefit Analysis): Áp dụng để đánh giá giá trị tài chính của dự án tái thiết chợ, xác định dòng tiền vào ra và hiện giá các dòng tiền bằng tỷ suất chiết khấu bình quân có trọng số (WACC).

  • Phương pháp thẩm định giá (Valuation Methods): Bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập để ước tính giá trị quyền khai thác điểm kinh doanh (ĐKD) tại chợ.

  • Lý thuyết quyền tài sản (Property Rights Theory): Phân tích vai trò của quyền tài sản trong việc xác lập quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan, ảnh hưởng đến sự phân chia lợi ích và hiệu quả đầu tư.

Các khái niệm chính bao gồm: quyền tài sản, giá trị hiện tại ròng (NPV), chi phí vốn chủ sở hữu (rE), chi phí nợ vay (rD), tỷ suất vốn hóa, và hệ số lợi thế kinh doanh.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích định tính kết hợp định lượng dựa trên tình huống thực tế dự án xây dựng lại Chợ Tân Bình. Nguồn dữ liệu bao gồm:

  • Số liệu giao dịch quyền khai thác ĐKD tại Chợ Tân Bình và các chợ tương đồng như Chợ An Đông, Sài Gòn Square.

  • Thông tin khảo sát trực tiếp từ tiểu thương, Ban quản lý chợ và các cơ quan quản lý địa phương.

  • Số liệu tài chính dự án, chi phí xây dựng, giá thuê ĐKD, và dự báo lạm phát từ IMF.

Phương pháp phân tích gồm:

  • Thẩm định giá dự án bằng mô hình chi phí - lợi ích và mô hình Monte Carlo để phân tích rủi ro.

  • Phân tích phân chia giá trị tài chính giữa các bên liên quan dựa trên giả định thị trường cạnh tranh hoàn hảo, không thay đổi tổng cầu và chi phí.

  • So sánh các kịch bản phân chia lợi ích với các mức giá thuê và chi phí xây dựng khác nhau.

Cỡ mẫu khảo sát gồm gần 3.000 tiểu thương hiện tại và các giao dịch ĐKD được thu thập trong giai đoạn 2010-2015. Phương pháp chọn mẫu là chọn mẫu thuận tiện và mẫu ngẫu nhiên có trọng số nhằm đảm bảo tính đại diện cho các nhóm tiểu thương.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Giá trị tài chính của Chợ Tân Bình hiện tại và sau xây dựng: Giá trị hiện tại của chợ ước tính khoảng 4.828 tỷ đồng, trong đó tiểu thương sở hữu 4.615 tỷ đồng. Sau khi xây dựng lại với chi phí đầu tư hợp lý ước tính 1.465 tỷ đồng, tổng giá trị chợ tăng lên khoảng 6.293 tỷ đồng.

  2. Phân chia lợi ích không đồng đều: Tiểu thương hiện tại chịu tổn thất lớn, giảm giá trị quyền khai thác ĐKD từ 4.615 tỷ xuống còn khoảng 2.967 tỷ đồng (giảm khoảng 935 tỷ đồng). Ngược lại, nhà thầu xây dựng hưởng lợi từ chi phí xây dựng cao hơn ước tính khoảng 607 tỷ đồng, và tiểu thương mới được hưởng lợi khoảng 712 tỷ đồng.

  3. Giá thuê ĐKD tăng mạnh: Giá thuê mới tăng gấp 2,5 lần so với hiện tại, từ 155.000 đồng/m2/tháng lên khoảng 380.000 đồng/m2/tháng, làm tăng chi phí kinh doanh cho tiểu thương hiện tại.

  4. Quyền tài sản không được xác lập rõ ràng: Tiểu thương hiện tại không có hợp đồng thuê dài hạn rõ ràng, nhiều người chỉ có giấy phép kinh doanh hoặc hợp đồng ngắn hạn, dẫn đến không được bồi thường thỏa đáng khi dự án triển khai.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của sự phân chia lợi ích bất hợp lý là do quyền tài sản của tiểu thương hiện tại không được xác lập rõ ràng, khiến họ không có quyền tham gia vào phát triển dự án và không được yêu cầu bồi thường tương xứng khi dự án gây tổn thất. Chi phí xây dựng chợ Tân Bình cao hơn nhiều so với các chợ và trung tâm thương mại tương đương (56 triệu đồng/m2 so với 26-52 triệu đồng/m2), dẫn đến giá thuê ĐKD tăng cao, làm giảm giá trị quyền khai thác của tiểu thương hiện tại. Mô hình hợp tác công tư trong dự án cũng tạo điều kiện cho nhà thầu xây dựng hưởng lợi từ chi phí đầu tư chênh lệch.

So sánh với các nghiên cứu về tái thiết đô thị tại Việt Nam và quốc tế cho thấy, việc xác lập quyền tài sản rõ ràng và minh bạch là yếu tố then chốt để đảm bảo hài hòa lợi ích các bên và thúc đẩy đầu tư hiệu quả. Ngoài ra, mô hình xây dựng chợ truyền thống kết hợp trung tâm thương mại chưa phù hợp với thói quen mua sắm của người dân và tiểu thương, dẫn đến nguy cơ hoạt động kém hiệu quả sau khi xây dựng.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ phân chia giá trị giữa các bên liên quan, biểu đồ so sánh chi phí xây dựng và giá thuê, cũng như bảng phân tích giá trị quyền khai thác ĐKD trước và sau dự án.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Xác lập quyền tài sản rõ ràng cho tiểu thương hiện tại: Ban quản lý chợ và các cơ quan chức năng cần hoàn thiện hợp đồng thuê dài hạn, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng sạp kinh doanh để bảo vệ quyền lợi tiểu thương, tạo động lực tham gia phát triển dự án. Thời gian thực hiện: 6-12 tháng; Chủ thể: UBND Quận Tân Bình, Ban quản lý chợ.

  2. Kiểm soát chi phí đầu tư và giá thuê hợp lý: Thực hiện đấu thầu minh bạch, tăng cường giám sát chi phí xây dựng để tránh chi phí đầu tư bị đội lên không hợp lý, từ đó kiểm soát giá thuê ĐKD ở mức phù hợp, giảm áp lực tài chính cho tiểu thương. Thời gian: trong quá trình triển khai xây dựng; Chủ thể: UBND TP.HCM, Ban quản lý dự án.

  3. Chính sách giá thuê phân biệt giữa tiểu thương hiện tại và mới: Áp dụng mức giá thuê ưu đãi cho tiểu thương hiện tại nhằm giảm tổn thất và giữ chân họ, đồng thời áp dụng giá thị trường cho tiểu thương mới để đảm bảo công bằng và hiệu quả kinh tế. Thời gian: ngay khi chợ đi vào hoạt động; Chủ thể: Ban quản lý chợ, UBND Quận.

  4. Nghiên cứu và lựa chọn mô hình xây dựng chợ phù hợp: Tổ chức khảo sát nhu cầu thực tế của người dân và tiểu thương để thiết kế mô hình chợ truyền thống kết hợp trung tâm thương mại phù hợp, tránh tình trạng ế ẩm, đảm bảo hiệu quả kinh doanh lâu dài. Thời gian: trước khi triển khai xây dựng; Chủ thể: Sở Công Thương, Ban quản lý chợ.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Cơ quan quản lý nhà nước về đô thị và thương mại: Giúp hiểu rõ các vấn đề về quyền tài sản, phân chia lợi ích trong dự án tái thiết đô thị, từ đó xây dựng chính sách phù hợp.

  2. Ban quản lý chợ và các đơn vị đầu tư xây dựng chợ: Hỗ trợ trong việc lập kế hoạch đầu tư, quản lý chi phí và thiết kế mô hình chợ phù hợp với nhu cầu thực tế.

  3. Tiểu thương và các tổ chức đại diện tiểu thương: Nắm bắt quyền lợi, nghĩa vụ và các chính sách liên quan đến quyền khai thác điểm kinh doanh, từ đó bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

  4. Các nhà nghiên cứu và sinh viên chuyên ngành chính sách công, quản lý đô thị, kinh tế phát triển: Cung cấp cơ sở lý thuyết và thực tiễn về phân tích lợi ích các bên liên quan trong dự án tái thiết đô thị.

Câu hỏi thường gặp

  1. Tại sao tiểu thương hiện tại lại chịu tổn thất lớn trong dự án?
    Do quyền tài sản của tiểu thương không được xác lập rõ ràng, họ không có quyền tham gia quyết định dự án và không được bồi thường tương xứng khi dự án làm thay đổi quyền khai thác ĐKD.

  2. Chi phí xây dựng chợ Tân Bình có cao hơn các chợ khác không?
    Có, chi phí xây dựng khoảng 56 triệu đồng/m2, cao hơn nhiều so với mức 26-52 triệu đồng/m2 của các chợ và trung tâm thương mại tương đương tại TP.HCM và Hà Nội.

  3. Giá thuê ĐKD tăng ảnh hưởng thế nào đến tiểu thương?
    Giá thuê tăng gấp 2,5 lần làm tăng chi phí kinh doanh, giảm giá trị quyền khai thác ĐKD của tiểu thương hiện tại, gây áp lực tài chính và có thể dẫn đến phản đối dự án.

  4. Mô hình xây dựng chợ truyền thống kết hợp trung tâm thương mại có phù hợp không?
    Theo khảo sát, mô hình này chưa phù hợp với thói quen mua sắm và kinh doanh của tiểu thương cũng như người dân, dẫn đến nguy cơ hoạt động kém hiệu quả sau khi xây dựng.

  5. Làm thế nào để hài hòa lợi ích các bên trong dự án tái thiết chợ?
    Cần xác lập quyền tài sản rõ ràng, kiểm soát chi phí đầu tư, áp dụng chính sách giá thuê phân biệt và lựa chọn mô hình xây dựng phù hợp với nhu cầu thực tế.

Kết luận

  • Giá trị tài chính của Chợ Tân Bình hiện tại khoảng 4.828 tỷ đồng, dự kiến tăng lên 6.293 tỷ đồng sau khi xây dựng lại với chi phí đầu tư hợp lý.
  • Tiểu thương hiện tại chịu tổn thất lớn do quyền tài sản không được xác lập rõ ràng và giá thuê ĐKD tăng cao.
  • Nhà thầu xây dựng và tiểu thương mới được hưởng lợi từ dự án, tạo ra sự phân chia lợi ích không công bằng.
  • Chi phí xây dựng cao và mô hình chợ chưa phù hợp là nguyên nhân chính gây ra các vấn đề trong dự án.
  • Cần thực hiện các chính sách xác lập quyền tài sản, kiểm soát chi phí, phân biệt giá thuê và nghiên cứu mô hình phù hợp để tái thiết thành công chợ truyền thống.

Next steps: Triển khai các đề xuất chính sách trong vòng 12 tháng tới, đồng thời tiến hành khảo sát nhu cầu mô hình chợ mới trước khi xây dựng.

Call-to-action: Các cơ quan quản lý, nhà đầu tư và tiểu thương cần phối hợp chặt chẽ để đảm bảo quyền lợi và phát triển bền vững dự án tái thiết chợ Tân Bình.