Những nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai của doanh nghiệp qua nghiên cứu thực tế tại Hải Phòng

Luận án tiến sĩ phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn đất đai của doanh nghiệp, nghiên cứu thực tế tại thành phố Hải Phòng.

• Tác giả: Phùng Văn Thanh
• Người hướng dẫn: PGS. Hoàng Văn Cường
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
• Chuyên ngành: Quản trị Kinh doanh
• Đề tài: Những nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai của các doanh nghiệp qua nghiên cứu thực tế tại thành phố Hải Phòng
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ kinh tế
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG
• DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM THỰC TIỄN VỀ NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN LỰA CHỌN ĐẤT PHỤC VỤ SẢN XUẤT CỦA DOANH NGHIỆP
• 1.1. Đất và mục tiêu sử dụng đất trong nền kinh tế
• 1.1.1. Đất và vai trò của đất trong nền kinh tế
• 1.1.2. Mục tiêu của việc sử dụng đất đai trong nền kinh tế
• 1.2. Các lý thuyết liên quan đến nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn đất cho sản xuất của doanh nghiệp
• 1.2.1. Lý thuyết địa tô của K.Mark và việc vận dụng vào lựa chọn đất của các doanh nghiệp [21]
• 1.2.2. Các lý nghiên cứu hiện đại về lựa chọn đất và các nhân tố tác động đến lựa chọn đất phục vụ sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp
• 1.2.3. Lý thuyết hàm định giá đất thuê [15]
• 1.3. Kinh nghiệm về hỗ trợ các doanh nghiệp thuê đất phục vụ sản xuất ở một số địa phương trong nước
• 1.3.1. Kinh nghiệm của một số tỉnh, thành phố [32], [35]
• 1.3.2. Bài học kinh nghiệm rút ra từ thực tiễn
• 1.4. Tiểu kết chương 1
• 2. CHƯƠNG 2: ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Khái quát về đặc điểm địa bàn nghiên cứu, tình hình sử dụng đất của các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh ở Thành phố Hải Phòng
• 2.1.1. Khái quát về tình hình phát triển kinh tế xã hội tại địa bàn nghiên cứu [5], [6],[23], [37]
• 2.1.2. Khái quát chung về tình hình sử dụng đất của Thành phố Hải Phòng [5], [6], [36], [37]
• 2.1.3. Tình hình sử dụng đất ở các doanh nghiệp trên địa bàn Thành phố Hải Phòng
• 2.2. Khung nghiên cứu, phương pháp điều tra và xử lý dữ liệu
• 2.2.1. Mô hình nghiên cứu
• 2.2.2. Xây dựng bảng hỏi
• 2.2.3. Phương pháp phân tích và xử lý dữ liệu
• 3. CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN LỰA CHỌN ĐẤT ĐAI CỦA CÁC DOANH NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG TỪ KẾT QUẢ ĐIỀU TRA
• 3.1. Thực trạng sử dụng đất phục vụ sản xuất của doanh nghiệp
• 3.1.1. Tình trạng sử dụng đất của các doanh nghiệp được điều tra
• 3.1.2. Nhu cầu về diện tích đất cần tăng thêm của các doanh nghiệp điều tra
• 3.1.3. Sự tiếp cận với việc thuê đất sản xuất của các doanh nghiệp
• 3.2. Đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn đất đai của doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng
• 3.2.1. Từ phía doanh nghiệp
• 3.2.2. Từ phía cán bộ quản lý
• 3.3. Đánh giá chung về tác động của lựa chọn đất đai của Doanh nghiệp điều tra trên địa bàn thành phố Hải Phòng
• 3.3.1. Mức độ tác động của các nhân tố đến quyết định lựa chọn đất cho sản xuất của doanh nghiệp
• 3.3.2. Tác động của việc sử dụng đất của doanh nghiệp đến kinh tế xã hội Thành phố Hải Phòng
• 3.4. Đánh giá chung về các nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai của các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng [8], [9], [18], [19], [20], [22], [35], [36]
• 4. CHƯƠNG 4: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP KHUYẾN KHÍCH VÀ ĐIỀU CHỈNH CÁC DOANH NGHIỆP LỰA CHỌN ĐẤT THUÊ VẬN DỤNG CHO THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
• 4.1. Định hướng phát triển kinh tế xã hội Hải Phòng và nhu cầu đất đai của doanh nghiệp những năm tới
• 4.1.1. Định hướng phát triển kinh tế của Hải Phòng tới 2020 [14], [37], [38]
• 4.1.2. Nhu cầu đất đai của doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng trong thời gian tới
• 4.2. Định hướng lựa chọn đất đai đối với các doanh nghiệp trên đại bàn Thành phố Hải Phòng
• 4.2.1. Định hướng lựa chọn đất đai đối với doanh nghiệp nhằm nâng cao tác động về kinh tế
• 4.2.2. Định hướng lựa chọn đất đai đối với doanh nghiệp nhằm nâng cao tác động về xã hội
• 4.2.3. Định hướng lựa chọn đất đai đối với doanh nghiệp nhằm nâng cao tác động về môi trường
• 4.3. Giải pháp khuyến khích và điều chỉnh việc lựa chọn đất thuê của các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng
• 4.3.1. Hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội
• 4.3.2. Tăng cường trình độ phát triển cơ sở hạ tầng
• 4.3.3. Đẩy mạnh phát triển của thị trường lao động và mức độ sẵn có của lực lượng lao động
• 4.3.4. Hoàn thiện công tác hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận thông tin thuê đất
• 4.3.5. Hoàn thiện cải cách thủ tục hành chính liên quan đến hoạt động thuê đất của doanh nghiệp
• 4.3.6. Điều chỉnh chính sách giá thuê đất
• 4.3.7. Các giải pháp khác
• 4.4. Tiểu kết chương 4
• DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH ĐÃ CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng quan về nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn đất đai của doanh nghiệp

Nghiên cứu tập trung vào nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn đất đai của doanh nghiệp tại Hải Phòng, dựa trên các lý thuyết kinh tế và thực tiễn. Đất đai được xem là yếu tố không thể thiếu trong hoạt động sản xuất kinh doanh, đặc biệt trong bối cảnh phát triển kinh tế đa thành phần. Các lý thuyết như địa tô chênh lệch của K. Mark và hàm định giá đất thuê được áp dụng để phân tích. Nghiên cứu cũng tham khảo kinh nghiệm từ các địa phương khác, nhấn mạnh vai trò của chính sách hỗ trợ và cơ sở hạ tầng trong việc thu hút doanh nghiệp.

1.1. Lý thuyết địa tô và ứng dụng

Lý thuyết địa tô chênh lệch của K. Mark cho rằng sự khác biệt về chất lượng đất và vị trí tạo ra lợi thế kinh tế. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định lựa chọn đất của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp thường ưu tiên đất có vị trí thuận lợi, gần trung tâm hoặc có cơ sở hạ tầng tốt để giảm chi phí vận chuyển và tăng hiệu quả sản xuất.

1.2. Kinh nghiệm thực tiễn từ các địa phương

Nghiên cứu tham khảo kinh nghiệm từ các tỉnh, thành phố khác về hỗ trợ doanh nghiệp thuê đất. Các chính sách như giảm thuế, hỗ trợ cơ sở hạ tầng và đơn giản hóa thủ tục hành chính đã giúp thu hút đầu tư. Điều này cho thấy sự cần thiết của chính sách linh hoạt và hỗ trợ từ chính quyền địa phương.

II. Đặc điểm địa bàn và phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu được thực hiện tại Hải Phòng, một thành phố có tốc độ phát triển kinh tế nhanh và nhu cầu sử dụng đất cao. Phương pháp nghiên cứu bao gồm điều tra thực tế, phân tích dữ liệu từ các doanh nghiệp và cán bộ quản lý. Mô hình nghiên cứu tập trung vào các yếu tố như vị trí đất, giá thuê, cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ.

2.1. Khái quát về địa bàn nghiên cứu

Hải Phòng là một trong những trung tâm kinh tế lớn của miền Bắc, với sự gia tăng nhanh chóng số lượng doanh nghiệp từ năm 2000 đến 2010. Nhu cầu đất đai cho sản xuất công nghiệp và dịch vụ tăng mạnh, đặc biệt tại các khu công nghiệp và khu đô thị.

2.2. Phương pháp điều tra và xử lý dữ liệu

Nghiên cứu sử dụng bảng hỏi để thu thập dữ liệu từ các doanh nghiệp và cán bộ quản lý. Các câu hỏi tập trung vào khó khăn trong tiếp cận đất, yếu tố ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn đất và kỳ vọng khi thuê đất. Dữ liệu được phân tích bằng các phương pháp thống kê và mô hình hóa.

III. Thực trạng nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn đất đai

Kết quả nghiên cứu cho thấy các nhân tố ảnh hưởng chính bao gồm giá thuê đất, vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ. Các doanh nghiệp nhỏ và vừa thường gặp khó khăn trong việc tiếp cận đất do giá thuê cao và thủ tục phức tạp. Trong khi đó, các doanh nghiệp lớn có lợi thế hơn nhờ khả năng đầu tư vào cơ sở hạ tầng và đàm phán giá thuê.

3.1. Khó khăn trong tiếp cận đất đai

Nhiều doanh nghiệp phản ánh về giá thuê đất cao và thủ tục hành chính phức tạp. Điều này đặc biệt ảnh hưởng đến các doanh nghiệp nhỏ và vừa, khiến họ khó mở rộng sản xuất. Các doanh nghiệp cũng gặp khó khăn trong việc tiếp cận thông tin về đất đai và chính sách hỗ trợ.

3.2. Yếu tố ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn đất

Các yếu tố như vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ được xem là quan trọng nhất. Các doanh nghiệp ưu tiên đất gần trung tâm, có hệ thống giao thông thuận lợi và được hưởng các ưu đãi về thuế, phí thuê đất.

IV. Giải pháp và khuyến nghị

Nghiên cứu đề xuất các giải pháp như hoàn thiện quy hoạch đất đai, tăng cường cơ sở hạ tầng, đơn giản hóa thủ tục hành chính và điều chỉnh chính sách giá thuê đất. Các giải pháp này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai, thúc đẩy phát triển kinh tế tại Hải Phòng.

4.1. Hoàn thiện quy hoạch và cơ sở hạ tầng

Cần có quy hoạch đất đai chi tiết và linh hoạt, đáp ứng nhu cầu của các loại hình doanh nghiệp khác nhau. Đồng thời, đầu tư vào cơ sở hạ tầng như giao thông, cấp thoát nước và năng lượng sẽ giúp thu hút đầu tư.

4.2. Đơn giản hóa thủ tục và điều chỉnh chính sách giá

Việc đơn giản hóa thủ tục hành chính và điều chỉnh chính sách giá thuê đất sẽ giúp giảm bớt gánh nặng cho doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Các chính sách hỗ trợ cần được công bố rõ ràng và dễ tiếp cận.

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Công trình nghiên cứu khoa học "Những nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai của các doanh nghiệp qua nghiên cứu thực tế tại thành phố Hải Phòng" được nghiên cứu sinh Phùng Văn Thanh thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS. Hoàng Văn Cường tại Khoa Quản trị Kinh doanh, Viện Đào tạo Sau đại học thuộc Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (Hà Nội, 2014). Luận án thuộc chuyên ngành Quản trị Kinh doanh, mã số chuyên ngành 62 34 01 02.

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Xuất phát từ luận điểm kinh điển của William Petty: "Lao động là cha, đất là mẹ của mọi của cải", đất đai được xác định là một trong ba yếu tố đầu vào then chốt (cùng với vốn và lao động) của mọi quá trình sản xuất kinh doanh. Tại thành phố Hải Phòng, quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần đã kéo theo sự gia tăng nhanh chóng về số lượng doanh nghiệp. Số lượng doanh nghiệp trên địa bàn thành phố tăng từ 1.089 doanh nghiệp năm 2000 lên hơn 5.000 doanh nghiệp vào năm 2010 (và đạt 5.647 doanh nghiệp vào năm 2009). Sự gia tăng này dẫn tới sức ép rất lớn về nhu cầu mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.

Thực tế quản trị cho thấy các nhóm doanh nghiệp có mục tiêu và tiêu chí lựa chọn đất đai rất khác nhau: trong khi các doanh nghiệp thương mại - dịch vụ ưu tiên vị trí trung tâm đô thị, khả năng tiếp cận thị trường cao dù chi phí thuê lớn; thì các doanh nghiệp sản xuất công nghiệp lại tập trung tìm kiếm các địa điểm có giá thuê hợp lý, diện tích mở rộng lớn, giao thông kết nối thuận tiện và hạ tầng kỹ thuật đồng bộ. Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu trên thế giới phần lớn tập trung vào hành vi đầu tư của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, chưa đi sâu vào hành vi lựa chọn và mở rộng đất sản xuất của doanh nghiệp sản xuất, cũng như chưa phân tích đầy đủ ảnh hưởng của công tác quy hoạch. Tại Việt Nam, phần lớn các nghiên cứu tiếp cận quản lý đất đai ở tầm vĩ mô (chính sách giá đất, quy hoạch chung, hạn mức đất hộ gia đình), thiếu vắng các nghiên cứu hệ thống đánh giá đa chiều các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định lựa chọn đất của doanh nghiệp sản xuất trên một địa bàn kinh tế trọng điểm.

Mục tiêu nghiên cứu

1. Mục tiêu tổng quát: Làm rõ cơ sở lý luận về các nhân tố tác động đến việc lựa chọn đất đai phục vụ sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp; phân tích, đánh giá thực trạng các nhân tố và mức độ tác động của chúng đối với doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng; từ đó đề xuất hệ thống giải pháp quản lý nhà nước nhằm định hướng, thu hút và điều chỉnh việc lựa chọn đất đai của doanh nghiệp hợp lý và hiệu quả.
2. Mục tiêu cụ thể:
   • Hệ thống hóa và bổ sung làm rõ cơ sở lý luận về các nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai phục vụ sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
   • Xác định và đo lường mức độ tác động của các nhân tố: môi trường pháp lý, hạ tầng kỹ thuật, khả năng huy động nhân lực, khả năng tiếp cận thông tin, kỳ vọng của doanh nghiệp, thủ tục hành chính và giá thuê đất đến quyết định của doanh nghiệp tại thành phố Hải Phòng.
   • Chỉ ra các điểm mạnh, điểm yếu trong công tác thu hút và bố trí doanh nghiệp thuê đất sản xuất trên địa bàn thành phố.
   • Đề xuất phương hướng, giải pháp quản lý nhằm khuyến khích và điều chỉnh việc lựa chọn đất thuê của doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng đến năm 2020.

Câu hỏi nghiên cứu

1. Việc khuyến khích các doanh nghiệp thuê đất phục vụ sản xuất đem lại những mặt tích cực và tiêu cực gì về kinh tế, xã hội và môi trường cho thành phố Hải Phòng trong những năm vừa qua?
2. Các nhân tố (môi trường pháp lý, hạ tầng kỹ thuật, huy động nhân lực, tiếp cận thông tin, kỳ vọng của doanh nghiệp, thủ tục hành chính và giá thuê đất) tác động như thế nào đến tâm lý lựa chọn đất đai phục vụ sản xuất của doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng? Nhân tố nào có tác động mạnh nhất, yếu nhất và nguyên nhân tại sao?
3. Các biện pháp hỗ trợ pháp lý, hỗ trợ cung cấp thông tin và hạ tầng cơ sở kỹ thuật đã được chính quyền thành phố Hải Phòng thực hiện như thế nào để thu hút các doanh nghiệp đầu tư mở rộng đất phục vụ sản xuất?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

• Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố kinh tế (chính sách thuế, giá/phí thuê đất, thị trường tiêu thụ), xã hội (lao động, yêu cầu môi trường) và thể chế (quy hoạch sử dụng đất, chiến lược phát triển kinh tế - xã hội địa phương) có tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến quyết định lựa chọn đất đai của doanh nghiệp sản xuất công nghiệp, đặc biệt trong các khu, cụm công nghiệp tại Hải Phòng.
• Phạm vi không gian: Địa bàn thành phố Hải Phòng. Luận án không đi sâu phân tích đơn lẻ theo từng ngành kỹ thuật mà phân loại, so sánh theo hình thức sở hữu (DNNN, DNTN, DNFDI), quy mô vốn và quy mô lao động.
• Phạm vi thời gian: Dữ liệu thứ cấp về kinh tế - xã hội và quản lý đất đai được thu thập trong giai đoạn 2000 - 2010; dữ liệu sơ cấp được điều tra khảo sát thực tế vào năm 2012.

---

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Các hướng nghiên cứu quốc tế

Hành vi đầu tư và sử dụng đất đai của doanh nghiệp đã được các trường phái kinh tế học nghiên cứu từ sớm:

• Lý thuyết địa tô của Karl Marx: Phân tích nguồn gốc địa tô chênh lệch I (do độ màu mỡ tự nhiên và vị trí địa lý thuận lợi gần thị trường, gần đường giao thông) và địa tô chênh lệch II (do đầu tư thâm canh, cải tạo). Doanh nghiệp sản xuất khi thuê đất quan tâm sâu sắc đến địa tô chênh lệch vị trí nhằm tiết kiệm chi phí vận chuyển và lưu thông.
• Lý thuyết hàm định giá đất thuê (Bid-rent function): Mô hình hóa sự đánh đổi giữa khoảng cách đến trung tâm đô thị và giá thuê đất, giải thích việc các doanh nghiệp sản xuất có xu hướng dịch chuyển ra ngoại vi để tối ưu hóa diện tích mặt bằng với chi phí thuê thấp hơn.
• Lý thuyết danh mục đầu tư: Larry E. Swedroe và Jared Kizer (2008) trong công trình The Only Guide to Alternative Investment cùng Robert Hagin (2004) và Rüdiger Kiesel, Matthias Scherer, Rudi Zagst (2010) trong Alternative Investments and Strategies đã phân tích đất đai như một tài sản trong danh mục đầu tư nhằm đa dạng hóa và giảm thiểu rủi ro của tổ chức kinh tế.
• Chính sách công hỗ trợ doanh nghiệp: João Leitão và Rui Baptista (2008) trong Public Policies for Fostering Entrepreneurship: A European Perspective đã chỉ ra hai nhóm điều kiện: chính sách thuế, giá đất và thủ tục hành chính đóng vai trò "điều kiện cần"; trong khi hệ thống hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cấp thoát nước, năng lượng, viễn thông) đóng vai trò "điều kiện đủ" để thu hút doanh nghiệp đầu tư đất đai sản xuất.

Các công trình nghiên cứu trong nước

• Hoàng Việt (1997), Vấn đề sở hữu ruộng đất trong nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần ở Việt Nam: Làm rõ lịch sử và quan hệ sở hữu ruộng đất, đề xuất hoàn thiện hành lang pháp lý để Nhà nước kiểm soát và thúc đẩy phát triển kinh tế.
• Lưu Văn Nghiêm (2000), Thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam: Thực trạng và giải pháp: Xây dựng phương pháp và công thức tính toán giá trị đất đai phục vụ hoạt động thế chấp, bảo lãnh tín dụng ngân hàng.
• Ngô Đức Cát (2003), Cơ sở khoa học về giá quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường: Ứng dụng lý thuyết địa tô để xây dựng cơ chế xác định giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
• Hoàng Văn Cường (2004), Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị trường đất đai - bất động sản ở Việt Nam: Phân tích thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường đất đai và khuyến nghị các công cụ luật pháp, kinh tế, tổ chức.
• Nguyễn Thế Phán (2005), Hoàn thiện công tác quy hoạch sử dụng đất đai trong quá trình đô thị hóa ở một số quận thuộc thành phố Hải Phòng: Đánh giá thực trạng quy hoạch đất đô thị tại Hải Phòng và đề xuất biện pháp hoàn thiện.
• Trương Đức Lực và Nguyễn Đình Trung (2012), Giáo trình Quản trị tác nghiệp: Khái quát các nhân tố định vị mặt bằng doanh nghiệp như giao thông nội vùng, cấp thoát nước, nguồn điện, yêu cầu môi trường, xử lý chất thải, an ninh trật tự và quy định địa phương.

Vị trí và đóng góp học thuật của luận án

Các nghiên cứu trước đây chủ yếu dừng lại ở góc độ vĩ mô của nhà quản lý hoặc hành vi đầu tư của doanh nghiệp bất động sản thương mại. Luận án của NCS. Phùng Văn Thanh lấp đầy khoảng trống nghiên cứu bằng cách xây dựng mô hình phân tích tích hợp từ cả hai phía: đối tượng sử dụng đất (doanh nghiệp sản xuất công nghiệp theo các nhóm quy mô và loại hình sở hữu) và đối tượng quản lý nhà nước (đội ngũ cán bộ tại các sở, ban, ngành địa phương).

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết và khái niệm sử dụng

Luận án vận dụng tổng hợp các cơ sở lý luận nền tảng:

• Nguyên tắc sử dụng đất: (1) Thực hiện đúng quy hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng đất; (2) Sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả; (3) Bảo vệ môi trường sinh thái và bảo đảm lợi ích hợp pháp của các chủ thể xung quanh.
• Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai: (1) Bảo đảm sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước; (2) Kết hợp hài hòa quyền sở hữu toàn dân với quyền sử dụng ổn định, lâu dài của tổ chức, cá nhân; (3) Kết hợp hài hòa ba lợi ích: Nhà nước, Doanh nghiệp và Xã hội; (4) Bảo đảm nguyên tắc tiết kiệm và hiệu quả kinh tế - kỹ thuật.
• Lý thuyết địa tô kinh tế và hàm định giá đất thuê: Lý giải sự khác biệt về chi phí mặt bằng và lợi thế vị trí trong việc lựa chọn địa điểm sản xuất.

Khung mô hình phân tích các nhân tố tác động

Luận án xác lập khung nghiên cứu gồm 7 nhóm nhân tố chính tác động đến quyết định lựa chọn đất sản xuất của doanh nghiệp:

1. Môi trường pháp lý và quy hoạch phát triển của địa phương.
2. Trình độ phát triển của hệ thống hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cấp điện, cấp thoát nước, viễn thông).
3. Khả năng huy động và mức độ sẵn có của lực lượng lao động tại chỗ.
4. Mức độ thuận lợi và minh bạch trong tiếp cận thông tin đất đai.
5. Kỳ vọng về hiệu quả sản xuất kinh doanh và mở rộng thị trường của doanh nghiệp.
6. Thủ tục hành chính liên quan đến giao đất, cho thuê đất và cấp phép xây dựng.
7. Chính sách giá thuê đất và các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Phương pháp thu thập và xử lý dữ liệu

• Dữ liệu thứ cấp: Thu thập từ Niên giám thống kê thành phố Hải Phòng, các văn bản quy hoạch, báo cáo tổng kết kinh tế - xã hội của UBND thành phố Hải Phòng và các sở, ngành giai đoạn 2000 - 2010.
• Dữ liệu sơ cấp: Được điều tra qua phiếu khảo sát thiết kế riêng trong năm 2012 với cấu trúc gồm:
  • Nhóm câu hỏi lọc (xác định đúng đối tượng quản lý và doanh nghiệp có thuê đất sản xuất).
  • Nhóm câu hỏi định danh (loại hình sở hữu, ngành nghề, quy mô vốn, quy mô lao động).
  • Nhóm câu hỏi đóng (dạng có/không và thang đo đánh giá mức độ ảnh hưởng).
  • Nhóm câu hỏi mở (thu thập ý kiến đề xuất, khó khăn thực tế).
• Mẫu khảo sát: Gồm 2 nhóm mẫu độc lập: (1) Nhóm doanh nghiệp sản xuất công nghiệp trên địa bàn (phân tổ theo DNNN, DNTN, DNFDI; theo quy mô vốn và lao động); (2) Nhóm cán bộ quản lý nhà nước tại các sở, ban, ngành liên quan đến quản lý đất đai và đầu tư tại Hải Phòng.
• Kỹ thuật xử lý dữ liệu: Phương pháp thống kê mô tả, phân tổ thống kê, phân tích so sánh chéo giữa các nhóm quy mô doanh nghiệp và tính toán giá trị đánh giá bình quân.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan những vấn đề lý luận và kinh nghiệm thực tiễn về những nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn đất phục vụ sản xuất của doanh nghiệp

Chương 1 hệ thống hóa toàn bộ các luận điểm lý thuyết về đất đai và vai trò của đất đai đối với nền kinh tế nói chung và doanh nghiệp sản xuất nói riêng. Đất đai là điều kiện tiên quyết để đăng ký kinh doanh, thiết lập nhà xưởng, lắp đặt dây chuyền máy móc, bố trí kho bãi và tổ chức hậu cần.

Chương này phân tích sâu sự tương đồng và khác biệt giữa mục tiêu của xã hội (tối ưu hóa nguồn lực tài nguyên, bảo vệ môi trường, bảo đảm an ninh lương thực và chuyển dịch cơ cấu bền vững) với mục tiêu của doanh nghiệp (tối đa hóa lợi nhuận, giảm thiểu chi phí mặt bằng, bảo đảm an toàn pháp lý quyền sử dụng đất).

Nội dung chương tổng kết bài học kinh nghiệm thực tiễn từ hai địa phương ven biển:

• Tỉnh Quảng Ninh: Coi trọng công tác quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội gắn với hành lang kinh tế Nam Ninh - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh; đầu tư hạ tầng đồng bộ cho các khu kinh tế cửa khẩu (Móng Cái), hệ thống cảng biển nước sâu và phát triển công nghiệp gắn với bảo tồn di sản Vịnh Hạ Long.
• Thành phố Đà Nẵng: Thực hiện quy hoạch đồng bộ hạ tầng kinh tế biển, đầu tư cảng Tiên Sa kết nối tuyến hành lang kinh tế Đông - Tây (qua Myanmar, Thái Lan, Lào, Việt Nam); tổ chức dịch vụ hậu cần nghề cá Thọ Quang; phân bổ không gian phát triển 3 cụm du lịch biển trọng điểm: Cụm Non Nước - Ngũ Hành Sơn - Bắc Mỹ An (600 ha, trên 20 dự án), Cụm Mỹ Khê - Sơn Trà (190 ha ven biển, 2.200 ha bán đảo), Cụm Xuân Thiều - Nam Ô - Hải Vân (400 ha).

Từ thực tiễn trên, luận án đúc kết 3 bài học cho Hải Phòng:

1. Phải coi trọng và công khai minh bạch quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội để tạo lập niềm tin cho nhà đầu tư.
2. Xây dựng hệ thống chính sách phát triển đồng bộ giữa ưu đãi kinh tế và hỗ trợ hành chính.
3. Tập trung nguồn lực đầu tư phát triển nhanh và hiện đại hóa kết cấu hạ tầng kỹ thuật cơ bản.

Chương 2: Đặc điểm địa bàn và phương pháp nghiên cứu

Chương 2 trình bày bức tranh toàn diện về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và phương pháp luận khảo sát tại Hải Phòng:

• Đặc điểm địa bàn: Hải Phòng là đô thị loại 1 cấp quốc gia, diện tích 1.550 $km^2$, chiều dài bờ biển 128 km, vùng biển trên 4.000 $km^2$, dân số khoảng 1,9 triệu người. Có 7/15 quận, huyện giáp biển, 2 huyện đảo (Cát Hải, Bạch Long Vĩ), khu dự trữ sinh quyển thế giới Cát Bà. Thành phố giữ vị trí cửa chính ra biển của miền Bắc.
• Tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2000 - 2010: GDP năm 2010 đạt xấp xỉ 24.000 tỷ đồng (gấp 8 lần năm 1990), thu nhập bình quân 1.800 USD/người. Tăng trưởng công nghiệp bình quân trên 18%/năm; sản lượng xi măng đạt gần 5 triệu tấn/năm, phôi thép và thép xây dựng trên 1 triệu tấn/năm. Ngành đóng tàu tăng trưởng bình quân 48,2%/năm (giai đoạn 2001 - 2010), xuất khẩu sang Nhật Bản, Singapore, Đan Mạch, Hy Lạp, Anh với giá trị xuất khẩu năm 2007 đạt khoảng 100 triệu USD. Tỷ trọng nhóm ngành dịch vụ đạt khoảng 53% GDP vào năm 2010, đội tàu biển vận tải đạt khoảng 500 chiếc với trọng tải gần 1,4 triệu DWT.
• Hạ tầng kỹ thuật: Mạng lưới giao thông đối ngoại gồm QL5, QL10; các tuyến giao thông nội vùng (đường 353, 403, 212, 17, cầu Bính, cầu Khuể); hệ thống cấp nước sạch ODA; hệ thống lưới điện ngầm hóa và kéo điện lưới tới xã đảo Việt Hải năm 2009; hệ thống cảng biển Đình Vũ nâng sản lượng hàng hóa thông qua cảng năm 2010 lên trên 35 triệu tấn.
• Phát triển khu công nghiệp: Hình thành các KCN tập trung như Nomura, Đình Vũ, Đồ Sơn, Tràng Duệ, Vinashin - Shinex, Tân Liên.
• Thiết kế phương pháp nghiên cứu: Luận án trình bày chi tiết quy trình chọn mẫu, cấu trúc bảng hỏi, các biến số nghiên cứu và phương pháp xử lý số liệu sơ cấp thu thập năm 2012.

Nhóm thông tin thiết kế điều tra (Chương 2)	Nội dung cụ thể trong luận án
Đối tượng điều tra	Doanh nghiệp sản xuất công nghiệp và Cán bộ quản lý sở ban ngành
Phân loại doanh nghiệp	Theo hình thức sở hữu (DNNN, DNTN, DNFDI), quy mô vốn, quy mô lao động
Dụng cụ thu thập	Phiếu hỏi với câu hỏi lọc, câu hỏi định danh, câu hỏi đóng (Likert/Yes-No), câu hỏi mở
Phạm vi dữ liệu thứ cấp	Số liệu thống kê tổng hợp kinh tế - xã hội, đất đai giai đoạn 2000 - 2010

Chương 3: Đánh giá thực trạng nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn đất đai của các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng từ kết quả điều tra

Chương 3 trình bày các kết quả phân tích định lượng từ dữ liệu điều tra thực tế tại Hải Phòng:

• Thực trạng sử dụng đất của doanh nghiệp: Tổng hợp hiện trạng diện tích đất đang sử dụng phân theo loại hình doanh nghiệp, phân theo quy mô vốn và quy mô lao động năm 2010. Nhu cầu mở rộng mặt bằng sản xuất phân hóa rõ rệt: các doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp tư nhân quy mô vừa và lớn có nhu cầu gia tăng diện tích mặt bằng cao nhất để phục vụ mục tiêu mở rộng dây chuyền.
• Các khó khăn trong tiếp cận đất đai: Doanh nghiệp gặp nhiều trở ngại về tính minh bạch của thông tin quy hoạch, sự thiếu hụt quỹ đất sạch có hạ tầng hoàn chỉnh, thủ tục giải phóng mặt bằng kéo dài và biến động của đơn giá thuê đất.
• Đánh giá mức độ tác động của 7 nhóm nhân tố từ phía doanh nghiệp:
  1. Môi trường pháp lý: Mức độ ổn định của chính sách đất đai tác động trực tiếp đến tâm lý đầu tư dài hạn.
  2. Hạ tầng kỹ thuật: Được đánh giá là yếu tố then chốt hàng đầu đối với doanh nghiệp sản xuất, đặc biệt là hệ thống giao thông kết nối cảng và độ ổn định của lưới điện.
  3. Khả năng huy động nhân lực: Tác động lớn đối với các doanh nghiệp thâm dụng lao động (may mặc, giày da, lắp ráp cơ khí).
  4. Tiếp cận thông tin: Doanh nghiệp vừa và nhỏ gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận bản đồ quy hoạch và thông tin đấu giá thuê đất.
  5. Thủ tục hành chính: Tốc độ giải quyết hồ sơ thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp phép xây dựng còn nhiều khâu trung gian.
  6. Kỳ vọng của doanh nghiệp: Kỳ vọng về khả năng kết nối chuỗi cung ứng và mở rộng thị trường quyết định mức độ sẵn sàng chi trả tiền thuê đất.
  7. Giá thuê đất: Ảnh hưởng trực tiếp đến cơ cấu chi phí sản xuất, đặc biệt đối với các doanh nghiệp tư nhân trong nước có quy mô vốn hạn chế.
• Đánh giá từ phía cán bộ quản lý: Các sở ban ngành đánh giá cao nỗ lực hoàn thiện môi trường pháp lý và cải cách hành chính của thành phố, tuy nhiên cũng thừa nhận hạn chế về sự phối hợp liên ngành, năng lực quản lý quỹ đất và công tác hỗ trợ đào tạo nguồn nhân lực theo nhu cầu doanh nghiệp.
• Đánh giá tác động kinh tế - xã hội: Việc bố trí đất đai cho doanh nghiệp thúc đẩy tăng trưởng giá trị sản xuất công nghiệp, tạo việc làm và nâng cao thu nhập bình quân cho người lao động, nhưng cũng tạo áp lực lớn lên hạ tầng đô thị và công tác xử lý ô nhiễm môi trường công nghiệp.

Chương 4: Phương hướng, giải pháp khuyến khích và điều chỉnh các doanh nghiệp lựa chọn đất thuê vận dụng cho thành phố Hải Phòng

Chương 4 xây dựng định hướng và hệ thống giải pháp ứng dụng cho Hải Phòng đến năm 2020:

• Dự báo bối cảnh: Luận án tổng hợp các chỉ tiêu dự báo kinh tế - xã hội đến năm 2020, dự báo nhu cầu chuyển đổi đất phi nông nghiệp và dự báo sự gia tăng số lượng doanh nghiệp chế biến cùng lực lượng lao động công nghiệp.
• Định hướng lựa chọn đất đai: Phải bảo đảm hài hòa 3 mục tiêu: nâng cao giá trị gia tăng kinh tế, bảo đảm việc làm - an sinh xã hội và giảm thiểu tối đa tác động xấu đến môi trường sinh thái biển.
• Hệ thống 6 nhóm giải pháp trọng tâm:
  1. Hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch sử dụng đất: Công khai ranh giới các khu, cụm công nghiệp; tránh tình trạng quy hoạch treo hoặc chồng chéo giữa đất sản xuất công nghiệp và đất bảo tồn sinh thái, nông nghiệp.
  2. Tăng cường trình độ phát triển cơ sở hạ tầng: Tập trung nguồn vốn hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật đồng bộ (giao thông sau cảng, hệ thống xử lý nước thải tập trung tại KCN, hạ tầng điện 110kV/220kV, mạng viễn thông).
  3. Đẩy mạnh phát triển thị trường lao động: Gắn kết chính sách giao đất khu công nghiệp với quy hoạch phát triển nhà ở công nhân, thiết chế văn hóa và cơ sở đào tạo nghề kỹ thuật cao.
  4. Hoàn thiện công tác hỗ trợ tiếp cận thông tin: Xây dựng cổng thông tin điện tử công khai quỹ đất cho thuê, bản đồ quy hoạch sử dụng đất và chính sách ưu đãi đầu tư.
  5. Cải cách thủ tục hành chính: Thực hiện cơ chế "một cửa liên thông" trong quy trình thẩm định dự án, giao đất, cho thuê đất và cấp phép xây dựng.
  6. Điều chỉnh chính sách giá thuê đất: Áp dụng khung giá thuê đất linh hoạt, có cơ chế ưu đãi về giá thuê đối với các ngành công nghiệp phụ trợ, công nghệ sạch và các dự án quy mô lớn có tính chất lan tỏa.

---

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp về mặt lý luận

• Hệ thống hóa toàn diện các lý thuyết kinh tế liên quan đến đất đai và việc lựa chọn vị trí sản xuất của doanh nghiệp (lý thuyết địa tô Karl Marx, hàm định giá đất thuê, lý thuyết chính sách công).
• Xây dựng mô hình phân tích gồm 7 nhóm nhân tố ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn đất sản xuất của doanh nghiệp, làm rõ sự tương tác giữa nhà đầu tư (phía cầu đất đai) và cơ quan quản lý nhà nước địa phương (phía cung đất đai).

Đóng góp về mặt thực tiễn

• Phác thảo bức tranh thực trạng sử dụng đất sản xuất công nghiệp tại thành phố Hải Phòng giai đoạn 2000 - 2010 và kết quả điều tra thực chứng năm 2012.
• Làm rõ sự khác biệt trong mức độ ưu tiên các nhân tố lựa chọn đất giữa các nhóm doanh nghiệp theo hình thức sở hữu (DNNN, DNTN, DNFDI), quy mô vốn và quy mô lao động.
• Cung cấp luận cứ thực tiễn cho chính quyền thành phố Hải Phòng trong việc điều chỉnh quy hoạch, hoàn thiện chính sách giá thuê đất, nâng cấp hạ tầng KCN và cải cách thủ tục hành chính phục vụ thu hút đầu tư bền vững đến năm 2020.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế về phạm vi không gian và đối tượng: Dữ liệu điều tra sơ cấp thực hiện tập trung trên địa bàn thành phố Hải Phòng và chủ yếu khảo sát các doanh nghiệp sản xuất công nghiệp, chưa bao quát toàn diện các phân ngành dịch vụ logistics chuyên sâu hay kinh tế nông nghiệp công nghệ cao.
• Hạn chế về phương pháp phân tích: Luận án sử dụng chủ yếu các phương pháp thống kê mô tả, phân tổ so sánh chéo và tính toán giá trị trung bình; chưa áp dụng các mô hình kinh tế lượng hồi quy đa biến bậc cao (như hồi quy Logistic đa thức hoặc mô hình cấu trúc tuyến tính SEM) để lượng hóa trọng số tác động biên của từng nhân tố.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng khảo sát so sánh liên tỉnh tại vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ (Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh); đi sâu phân tích tác động của các hiệp định thương mại tự do thế hệ mới đến nhu cầu dịch chuyển và lựa chọn đất sản xuất công nghiệp.

---

Giá trị tham khảo

• Đối với cơ quan quản lý nhà nước: Là tài liệu tham khảo cho Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Ban Quản lý Khu kinh tế Hải Phòng trong việc lập quy hoạch sử dụng đất, xây dựng bảng giá đất thuê và cải tiến quy trình giải quyết thủ tục hành chính.
• Đối với các doanh nghiệp và nhà đầu tư: Giúp các nhà quản trị doanh nghiệp nhận diện các tiêu chí đánh giá mặt bằng, dự báo các rủi ro pháp lý và chi phí phát sinh khi thuê đất mở rộng sản xuất.
• Đối với công tác nghiên cứu và giảng dạy: Cung cấp tài liệu tham khảo cho giảng viên, nghiên cứu sinh, học viên cao học ngành Quản trị kinh doanh, Quản lý kinh tế và Quản lý đất đai về phương pháp khảo sát thực tế và khung phân tích nhân tố định vị doanh nghiệp.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Luận án khảo sát và đo lường những nhóm nhân tố cụ thể nào tác động đến quyết định lựa chọn đất của doanh nghiệp?

Luận án khảo sát 7 nhóm nhân tố chính:

1. Môi trường pháp lý và định hướng quy hoạch của địa phương.
2. Trình độ phát triển hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện, cấp thoát nước, viễn thông).
3. Khả năng huy động và mức độ sẵn có của lực lượng lao động.
4. Mức độ tiếp cận thông tin về đất đai và quy hoạch.
5. Thủ tục hành chính liên quan đến thuê đất và cấp phép.
6. Kỳ vọng về hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
7. Chính sách giá thuê đất và các nghĩa vụ tài chính.

2. Sự khác biệt cơ bản giữa mục tiêu sử dụng đất của doanh nghiệp và của xã hội theo luận án là gì?

• Doanh nghiệp hướng tới mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận, tìm kiếm mặt bằng có chi phí đầu tư thấp, vị trí thuận lợi cho lưu thông hàng hóa, pháp lý ổn định và khả năng sinh lời lâu dài.
• Xã hội (do Nhà nước đại diện) hướng tới mục tiêu quản lý chặt chẽ theo quy hoạch, sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, phát triển kinh tế bền vững, bảo vệ môi trường sinh thái, bảo đảm an ninh lương thực và an ninh quốc phòng.

3. Kinh nghiệm thực tiễn từ Quảng Ninh và Đà Nẵng được đúc kết thành những bài học gì trong luận án?

Luận án rút ra 3 bài học:

1. Coi trọng công tác quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội đồng bộ và công khai, minh bạch lịch trình thực hiện để tạo niềm tin cho nhà đầu tư.
2. Xây dựng đồng bộ các chính sách phát triển kinh tế và các biện pháp hỗ trợ doanh nghiệp.
3. Tập trung đầu tư phát triển nhanh và hiện đại hóa kết cấu hạ tầng kỹ thuật (giao thông kết nối cảng biển, hạ tầng khu kinh tế, dịch vụ hậu cần).

4. Bức tranh kinh tế và biến động số lượng doanh nghiệp tại Hải Phòng giai đoạn 2000 - 2010 được luận án ghi nhận như thế nào?

• GDP năm 2010 đạt xấp xỉ 24.000 tỷ đồng (gấp 8 lần năm 1990), thu nhập bình quân đạt 1.800 USD/người. Nhóm ngành dịch vụ chiếm khoảng 53% GDP năm 2010.
• Số lượng doanh nghiệp tăng trưởng nhanh chóng từ 1.089 doanh nghiệp năm 2000 lên 5.647 doanh nghiệp năm 2009 và vượt trên 5.000 doanh nghiệp năm 2010, tạo ra nhu cầu rất lớn về mặt bằng sản xuất phi nông nghiệp.

5. Luận án đề xuất những nhóm giải pháp trọng tâm nào để định hướng lựa chọn đất thuê của doanh nghiệp tại Hải Phòng đến năm 2020?

Luận án đề xuất 6 nhóm giải pháp:

1. Hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch sử dụng đất.
2. Tăng cường đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
3. Đẩy mạnh phát triển thị trường lao động và nguồn nhân lực.
4. Nâng cao hiệu quả hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận thông tin đất đai.
5. Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong giao đất, cho thuê đất.
6. Điều chỉnh chính sách giá thuê đất hợp lý và linh hoạt.

---

Kết luận

Luận án tiến sĩ của NCS. Phùng Văn Thanh đã hệ thống hóa cơ sở lý luận và đánh giá thực chứng các nhân tố tác động đến quyết định lựa chọn đất đai của doanh nghiệp sản xuất tại thành phố Hải Phòng. Kết quả nghiên cứu khẳng định vai trò quyết định của hệ thống hạ tầng kỹ thuật, môi trường pháp lý, thủ tục hành chính và giá thuê đất đối với hành vi mở rộng mặt bằng của các thành phần kinh tế. Hệ thống giải pháp đề xuất tại công trình có giá trị thực tiễn cao, đóng góp cơ sở khoa học cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và định hướng thu hút đầu tư công nghiệp bền vững trên địa bàn thành phố Hải Phòng đến năm 2020.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM THỰC TIỄN VỀ NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN LỰA CHỌN ĐẤT PHỤC VỤ SẢN XUẤT CỦA DOANH NGHIỆP 1. Đất và mục tiêu sử dụng đất trong nền kinh tế 1. Đất và vai trò của đất trong nền kinh tế 1. Đất và nguyên tắc sử dụng đất Trong cuộc sống đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng, nó là một phần thiết yếu của đời sống con người cũng như bất kể loài sinh vật nào trên trái đất.

Đất theo nghĩa thông thường nhất là phần mỏng nằm trên bề mặt của trái đất mà không bị nước bao phủ. Tuy nhiên, trong các ngành khoa học có liên quan đến đất đai như kinh tế học, thổ nhưỡng học, địa chất học v.v thì có những khái niệm hay thuật ngữ hoàn toàn khác nhau khi nói tới đất. Trong thổ nhưỡng học, đất được hiểu như là các loại vật chất tạo thành lớp mỏng nằm ở bề mặt trái đất, có khả năng hỗ trợ việc sinh trưởng của giới thực vật. Trong xây dựng, đất được coi là nền chịu lực của đa số các công trình xây dựng.

Được nghiên cứu về tính chất vật lý và cơ học trong các môn khoa học. Đất trong xây dựng là một đối tượng công tác trong thi công xây dựng, quy hoạch xây dựng (san, lấp, đào, đắp…). Trong kinh tế học, đất bao gồm tất cả các tài nguyên có nguồn gốc tự nhiên như vị trí địa lý, các tài nguyên khoáng sản dưới lòng đất, và thậm chí các thành phần của phổ điện tử. Trong kinh tế học cổ điển nó được coi là một trong các yếu tố sản xuất, bên cạnh các yếu tố khác như là tư bản và sức lao động.

Đất là tài nguyên vô cùng quý giá. Đất là giá đỡ cho toàn bộ sự sống của con người và là tư liệu sản xuất chủ yếu của ngành nông nghiệp và là điều kiện không thể thiếu cho các ngành kinh tế khác. Vai trò của đất càng gia tăng trước những biến đổi về dân số, bởi sự gia tăng dân số là giă tăng nhu cầu về nơi cư trú, và cũng thúc 10 đẩy sự phát triển của các doanh nghiệp. Nhu cầu sử dụng đất cho sinh hoạt và sản xuất gia tăng.

[3] Nguyên tắc sử dụng đất: [7], [26 Thứ nhất, thực hiện đúng quy hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng đất. Trong đó cần khoanh định hợp lí đất đai, phân định rạch ròi giữa đất phục vụ các ngành, các lĩnh vực, tránh chồng chéo, lấn chiếm gây tranh chấp. Đất dành cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, cơ sở kết cấu hạ tầng, phát triển đô thị cần được mở rộng nhằm phục vụ mục tiêu đô thị hóa, công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước. Tuy vậy cũng cần khoanh định hợp lí quỹ đất phục vụ sản xuất nông nghiệp, bảo vệ quỹ đất trồng lúa, đảm bảo mục tiêu an ninh lương thực quốc gia.Ranh giới đất quy hoạch dành cho sản xuất nông nghiệp và lâm nghiệp không rõ rang, khó xác định có thể gây ra tình trạng phá rừng trồng cây công nghiệp, cây lương thực và nuôi trồng thủy sản.

Bên cạnh đó, để tránh tình trạng thực hiện các dự án bị thừa hoặc thiếu đất thì trong quy trình lập kế hoạch sử dụng đất cần có những dự báo tốt, được tính toán khoa học về nhu cầu sử dụng quỹ đất. Tính dân chủ, minh bạch cần được đề cao trong quá trình quy hoạch sử dụng đất, cần đề cao vai trò giám sát của người dân. Các ý kiến phản hồi của người dân địa phương là cần thiết nhằm kiểm soát các sai phạm cũng như để điểu chỉnh lại kế hoạch một cách hợp lí, linh hoạt. Thứ hai, sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả đất đai.

Để sử dụng đất tiết kiệm cần phải sử dụng đúng mục đích sao cho sát với nhu cầu thực tế và đạt hiệu quả cao nhất, tránh tình trạng xây dựng dàn trải, các công trình bị dừng thi công giữa chừng, đất chổ thừa chỗ thiếu. Chẳng hạn, có những người nông dân thiếu đất hay thậm chí không có đất nông nghiệp để cày cấy, trong khi có những mảnh đất nông nghiệp được quy hoạch thành những khu công nghiệp nhưng làm ăn kém hiệu quả hoặc bị bỏ hoang trong nhiều năm. Do đó để việc sử dụng đất có hiệu quả thì quan trọng nhất là trước đó phải có công tác quy hoạch khoa học, thực tế. Đối với đất sản xuất nông nghiệp, cần tính toán nhu cầu lương thực thực phẩm cụ thể để tính toán quỹ đất cần thiết cho sản xuất lương thực.

Việc xây dựng các khu công nghiệp mới cần dựa trên cơ sở lợi thế cạnh tranh, chú trọng quy hoạch theo vùng theo địa giới hành 11 chính. Quy hoạch các khu đô thị cần căn cứ vào mức độ phát triển kinh tế, khả năng tài chính của nhà đầu tư, thu nhập và nhu cầu của người dân, bảo đảm cân đối cung cầu, chống đầu cơ. Đầu tư phát triển khu đô thị phải đồng bộ, đảm bảo quan hệ hợp lí giữa diện tích xây dựng với diện tích cơ sở hạ tầng, diện tích cây xanh, đảm bảo điều kiện sinh hoạt của dân cư. Thứ ba, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

Việc sử dụng đất cần lồng ghép với bảo vệ môi trường. Quy hoạch phải phù hợp chức năng môi trường của từng khu đất, tránh tình trạng vượt quá sức chịu tải ô nhiễm của môi trường; khai thác sử dụng tài nguyên đất và nước không vượt quá khả năng đáp ứng. Cần xem xét lợi ích về kinh tế- xã hội trước khi chuyển đổi quy hoạch. Đồng thời, phải dành quỹ đất xây dựng hế thống hạ tầng kỹ thuật bảo vệ môi trường, bảo tồn đa dạng sinh học và ứng phó, thích nghi với thiên tai và biến đổi khí hậu.

Người sử dụng đất thực hiện và các quyền và nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai. Để sử dụng đất có hiệu quả thì các qui định pháp luật về sử dụng đất đai cần được thực hiện một cách nghiêm túc, minh bạch. Cần kiểm soát nghiêm ngặt để hạn chế tối đa những tiêu cực trong quá trình này. Có như thế mới tránh được những kiện tụng, tranh chấp về sử dụng đất.

Nguyên tắc quản lý đất đai [27] Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai là các quy tắc xử sự, những tiêu chuẩn cơ bản về hành vi mà các cơ quan quản lý nhà nước và các chủ thể sử dụng đất đai phải tuân thủ trong quá trình quản lý. Các nguyên tắc quản lý do con người đặt ra, nhưng chúng không phải do sự suy nghĩ chủ quan của con người, mà chính là sự phản ánh, sự thể hiện các yêu cầu của các quy luật khách quan. Như vậy, các nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai được hình thành, trước hết bắt nguồn từ yêu cầu của các quy luật khách quan, do các quy luật khách quan chi phối. 12 Một là, đảm bảo sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước về đất đai Đất đai là tài sản quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của cả dân tộc.

Vì vậy không thể có bất kỳ một cá nhân nào, hay một nhóm người nào có thể chiếm hữu tài sản chung thành của riêng và tùy ý áp đặt quyền định đoạt cá nhân đối với tài sản chung đó. Chỉ có Nhà nước - người đại diện hợp pháp duy nhất của mọi tầng lớp nhân dân mới được giao quyền quản lý tối cao về đất đai. Trên phương diện này chúng ta có thể thấy tất cả các quốc gia trên thế giới từ xưa đến nay, nhà nước đều thực hiện quản lý tập trung thống nhất về đất đai. Mặt khác, đất đai là yếu tố đầu vào của các ngành sản xuất, của các doanh nghiệp, là cơ sỏ, nền tảng của các tổ chức chính trị xã hội khác, được Nhà nước giao quyền quản lý, sử dụng với mục tiêu là tăng cường quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý có hiệu quả đất đai.

Tuy nhiên quyền sử dụng đất phải trong khuôn khổ luật pháp và quản lý thống nhất của Nhà nước. Quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước được thực hiện theo luật pháp và được thể hiện trên nhiều mặt như: đại diện chủ quyền quốc gia về lãnh thổ; quyền giao đất sử dụng lâu dài cho các tổ chức kinh tế, xã hội và cá nhân; quyền cho các tổ chức nước ngoài thuê đất; quyền xác định khung giá đất, kiểm tra, giám sát và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai, nhà ở V. Để thực hiện quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước, trước hết Nhà nước phải nắm và sử dụng tốt các công cụ quản lý cơ bản của mình như: vấn đề quy hoạch đất, nhà ở; kế hoạch sử dụng đất và xây dựng nhà ở; các công cụ tài chính và đặc biệt là công cụ luật pháp và các chính sách kinh tế vĩ mô khác. Cùng với các công cụ quản lý, việc Nhà nước nắm và sử dụng các phương pháp quản lý thích hợp cũng là điều kiện để duy trì việc bảo đảm quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước về đất đai.

Thực tế đã cho chúng ta thấy: Nếu nhà nước sử dụng tốt công cụ quản lý và phương pháp quản lý thì quyền quản lý tập trung thông nhất về đất đai được duy trì và bảo đảm ỏ mức độ cao. Ngược lại, nếu có những thời điểm nào đó, các công cụ quản lý sử dụng không tốt, không đồng bộ, các phương pháp quản lý sử dụng không 13 mềm dẻo thì quyền quản lý tập trung thống nhất đất đai, nhà ở có phần giảm đi, tình trạng tranh chấp, lấn chiếm, cấp phát và sử dụng đất đai, nhà ở bừa bãi sẽ tăng lên rất nhiều. Những tồn tại trên đây có thể gây ra nhiều hậu quả không tốt đối với nhiều vấn đề về trật tự và an toàn xã hội, hiệu quả sử dụng đất đai, nhà ỏ, làm suy giảm quyền quản lý tập trung thống nhất về đất đai. Hai là, đảm bảo sự kết hợp quyền sở hữu và sử dụng đất đai Muốn kết hợp tốt quyền sỏ hữu và sử dụng phải có cơ chế kết hợp, trong đó trách nhiệm và quyền lợi của người sử dụng phải được công nhận và được thể chế hóa bằng các văn bản luật pháp và mọi đối tượng sử dụng đều phải là người chủ đích thực của nó.