CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI 1.1 Nhu cầu và các yếu tố ảnh hưởng đến cầu nhà ở bất động sản 1.1 Khái niệm nhu cầu Từ lâu nhu cầu đã là đối tượng nghiên cứu của hầu hết các ngành khoa học nghiên cứu sinh học và xã hội. Trong lĩnh vực kinh tế - xã hội vấn đề về nhu cầu được tìm thấy trong nghiên cứu của các nhà khoa học tên tuổi như Jeremy Bentham, Benfild, William Stanley Jevons, John Ramsay McCulloch, Edward S. Đó là hiện tượng phức tạp, đa diện, đặc trưng cho mọi sinh vật. Sự hiện diện của nhu cầu ở bất kì sinh vật nào, ngay cả ở bất kì xã hội nào được xem như cơ thể sống phức tạp, là đặc điểm để phân biệt chủ thể đó với môi trường xung quanh.
Theo bách khoa toàn thư mở Wikipedia: “Nhu cầu là cảm giác thiếu hụt một cái gì đó mà con người cảm nhận được”. Nhu cầu này không phải do xã hội hay người làm Marketing tạo ra, chúng tồn tại như một bộ phận cấu thành con người. Trong phạm vi nhận thức hiện tại có thể định nghĩa nhu cầu là tính chất của cơ thể sống, biểu hiện trạng thái thiếu hụt của chính cá thể đó và do đó phân biệt nó với môi trường sống. Nhu cầu tối thiểu nhất, hay còn gọi là nhu yếu tuyệt đối, đã được lập trình qua quá trình rất lâu dài tồn tại, phát triển và tiến hóa.
(Theo An Introduction to Cybernetics, Chapmam & Hall, 1956) Tính đa dạng của đối tượng tạo nên sự vô hạn của nhu cầu. Theo Alfred Marshall, năm 1993 viết rằng: “Không có số để đếm nhu cầu và ước muốn”. Về vấn đề cơ bản của khoa học kinh tế - vấn đề nhu cầu con người - hầu hết các sách đều nhận định rằng nhu cầu không có giới hạn.1- Một số quan điểm khác về nhu cầu 5 Henrry Musay, khi nghiên cứu về vấn đề nhu cầu khẳng định: nhu cầu là một tổ chức cơ động, hướng dẫn và thúc đẩy hành vi. Nhu cầu ở mỗi người khác nhau về cường độ mức độ, đồng thời các loại nhu cầu chiếm ưu thế cũng khác nhau ở mỗi người.
Ảnh hưởng của phâm tâm học, ông cho rằng nhu cầu quy định xu hướng nhân cách đều xuất phát từ nguồn năng lượng libido vô thức. Tuy nhiên, ông cũng đưa ra quan điểm tiến bộ về nhu cầu: thể nghiệm ban đầu là cảm giác băn khoăn luôn ám ảnh, con người cũng như con người đều thiếu thốn một cái gì đó, nó là cần thiết của chủ thể cần cho hoạt động sống và do đó, gây cho chủ thể một mục đích tính tích cực nhất định. Phillip Kotler khi nghiên cứu về nhu cầu trong hoạt động quản trị kinh doanh đã đưa ra quan điểm phân biệt nhu cầu, mong muốn và yêu cầu. Theo ông, nhu cầu là trạng thái cảm giác thiếu hụt một sự thoả mãn cơ bản nào đó của cơ thể, tồn tại như một bộ phận cấu thành cơ thể và nhân thân của con người.
Mong muốn là ước ao có được những thứ cụ thể để được thoả mãn nhu cầu sâu xa nào đó. Nó không ngừng phát triển và được định hình bởi các lực lượng và chế định xã hội. Yêu cầu là mong muốn có được những thứ cụ thể được hậu thuẫn của khả năng có thể chiếm lĩnh và thái độ sẵn sàng chiếm lĩnh chúng (trong kinh doanh, nó là những sảm phẩm cụ thể được hậu thuẫn bởi khả năng và thái độ sẵn sàng mua chúng) Từ đó, ông khẳng định: “những người làm makerting không tạo ra nhu cầu, nhu cầu đã tồn tại trước khi có những người làm maketting”. Ông cũng chia nhu cầu ra 5 kiểu khác nhau: 1.
Nhu cầu đựơc nói ra 2. Nhu cầu thực tế 3. Nhu cầu không đựơc nói ra 4. Nhu cầu được thích thú 5.
Nhu cầu thầm kín 6 Nhìn chung, quan điểm của ông về nhu cầu chỉ là ứng dụng trong hoạt động quản trị kinh doanh. Nhưng nó cũng đóng góp một phần trong việc tìm hiểu nhu cầu của con người. Nguồn: Tâm lý học phát triển, Vũ Thị Nho, NXB Đại học Quốc Gia Hà Nội- 1999 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu nhà ở bất động sản Theo cục quản lý nhà và thị trường BĐS- Bộ Xây Dựng và báo cáo nghiên cứu của VietRees, thì cầu của thị trường bất động sản bị ảnh hưởng bởi các nhân tố sau: 1.1 Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên. Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS.
Độ co giãn của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: quy mô gia đình, thu nhập và giá cả.1- Mối quan hệ giữa cầu BĐS và quy mô gia đình Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu về diện tích nhà ở và đất ở tăng theo. Tuy nhiên hệ số co giãn này không chỉ đơn thuần phụ thuộc vào sự thay đổi của quy mô, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của 7 gia đình. Sự thay đổi về quy mô giữa một gia đình độc thân và một gia đình của một cặp vợ chồng hoặc khi gia đình có thêm con nhỏ làm thay đổi không đáng kể về cầu nhà ở, hay nói cách khác độ co giãn của cầu so với quy mô khi đó là rất nhỏ. Tóm lại, sự thay đổi về quy mô gắn liền với sự thay đổi về kết cấu trong gia đình (lập gia đình của con cái, con bước sang tuổi trưởng thành, sự hiện diện của người cao tuổi, của nhiều thế hệ cùng sống chung v.) sẽ tạo ra độ co giãn khá lớn về cầu nhà ở.2- Dự báo dân số và cơ cấu dân số Tp.
Hồ Chí Minh Trong danh sách 20 thành phố tăng trưởng nhanh nhất thế giới về dân số và GDP vừa được trang tin The Daily Beast công bố dựa trên số liệu về dự báo tăng trưởng dân số và GDP của Liên Hợp Quốc và PricewaterhouseCoopers, Tp. HCM xếp thứ hai. Theo số liệu này, dân số hiện tại của Tp. HCM là 6,2 triệu người, và dự báo đạt 9 triệu người vào năm 2025.
Tốc độ tăng dân số năm 2025 của Tp. HCM có thể đạt 45,2%. Trong danh sách này có đến 8 thành phố của Ấn Độ và thành phố Trường Xuân của Trung Quốc. Cơ cấu dân số của Tp.
HCM có rất nhiều điểm thuận lợi. Kết quả của cuộc thống kê dân số năm 2009 tại Tp.HCM cho thấy rõ cơ cấu dân số trẻ với 42% dân số có độ tuổi từ 20 - 39, là độ tuổi mà người ta bắt đầu khởi nghiệp, lập gia đình, có con cái. Và nhu cầu tất yếu trong độ tuổi này là có nhà riêng khi có điều kiện. 22% dân số ở độ tuổi từ 40 – 59 tuổi là độ tuổi mà sự nghiệp bắt đầu chín muồi thì chắc chắn sẽ có không ít người có nhu cầu thay đổi nhà để nâng cao điều kiện sống.
Nguồn: Viện nghiên cứu Trung Ương Rõ ràng, tốc độ phát triển kinh tế nhanh khiến cho thu nhập bình quân tăng lên đi kèm với nhu cầu nâng cao chất lượng cuộc sống. Dân số Tp.HCM theo ước tính hơn 8 triệu người, tỷ trọng lớn ở những người có nhu cầu về nhà ở cộng 8 với thực trạng hiện tại nhiều người dân vẫn đang thiếu nhà ở là những yếu tố khác chứng tỏ sức cầu nhà ở vẫn rất mạnh.2 Thu nhập của dân cư Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân. Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm. Đến một giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại và thậm chí giảm đi thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao cấp.
Trong giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu về nhà ở tối thiểu giống như một đường thẳng, không co giãn so với thay đổi mức thu nhập. Tổng nhu cầu về nhà ở có thể được xác định bằng phương trình tuyến tính giữa tổng số dân (hoặc tổng số hộ) nhân với mức sử dụng tối thiểu trung bình của xã hội.Như vậy, tổng cầu có thể xuất hiện trên thị trường là hiệu số giữa tổng nhu cầu tối thiểu với tổng quỹ nhà hiện có. Khi mức thu nhập tăng lên qua giới hạn đói nghèo, cầu về nhà ở thiết yếu bắt đầu tăng nhanh theo một hàm phi tuyến và chậm dần khi đã đến mức bão hoà về nhu cầu nhà ở tối thiểu. Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết yếu có xu hướng giảm dần và cầu về nhà ở cao cấp tăng lên.3- Thu nhập đầu người Việt Nam năm 2012 Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng cho biết, nếu như thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam tại thời điểm năm 1992 chỉ mới ở mức 140 USD thì hiện nay, thu nhập bình quân đầu người năm 2012 đã gần 1.
Như vậy, sau 20 năm phát triển, thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam đã tăng 11,43 lần. Hồi cuối năm ngoái, Bộ Công thương cho biết, tổng GDP năm 2011 của cả nước ước khoảng 119 tỷ USD và GDP đầu người đạt 1.300 USD/người/năm. Điều này có nghĩa là, trong năm nay, GDP bình quân đầu người đã tăng 300 USD. Nguồn: Dân trí Thu nhập bình quân đầu người Việt Nam tăng hơn 10 lần sau 20 năm, đây là tín hiệu tốt.
Một khi thu nhập tăng cao, nhu cầu về nhà ở sẽ tăng đồng thời những yếu tố đi kèm một ngôi nhà cũng được người mua đòi hỏi cao hơn. Tuy 9 nhiên, trong bối cảnh trao đổi thương mại toàn cầu suy giảm, kinh tế mỗi quốc gia đối tác đều gặp khó khăn, tình hình thị trường bất động sản cũng rất khó khăn đang nhờ những chính sách kịp thời, tình hình kinh tế xã hội chuyển biến tích cực. Nếu xét riêng cho Tp.HCM, thu nhập bình quân đầu người của Tp.HCM năm 2012 đạt gần 3.600 USD so với cả nước là 1. Điều đó chứng tỏ khả năng chi trả của người dân tại Tp.HCM khá cao.3 Giá cả tiêu dùng Thặng dư tiêu dùng về nhà ở cũng thay đổi rất nhanh khi quy mô tiêu dùng nhà ở còn thấp và tăng lên rất chậm khi quy mô tiêu dùng đã vượt quá giới hạn cần thiết.