lời mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn thạc sỹ có kết cấu bao gồm 3 chƣơng chính: Chƣơng 1: Tổng quan cơ sở lý luận về hoạt động marketing và marketing trong ngành bất động sản. Chƣơng 2: Thực trạng hoạt động marketing mix tại công ty CPĐT Nam Long. Chƣơng 3: Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động Marketing sản phẩm bất động sản của công ty CPĐT Nam Long. 6 Luan van CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ MARKETING VÀ MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN 1.
Khái niệm về Marketing 1. Định nghĩa marketing. Trong hoạt động kinh doanh của một tổ chức, Marketing giữ vai trò rất quan trọng. Marketing chính là cầu nối giữa ngƣời mua và ngƣời bán, giúp ngƣời bán hiểu đƣợc những nhu cầu đích thực của ngƣời mua nhằm thỏa mãn một cách tối ƣu nhất.
Các định nghĩa Marketing đều nhấn mạnh đến tầm quan trọng của sự trao đổi lợi ích qua đó thỏa mãn các mục tiêu của cả ngƣời mua lẫn ngƣời bán dù họ là cá nhân hay là tổ chức. "Marketing là một quy trình hoạch định và thực hiện quan điểm, giá cả, chiêu thị và phân phối của ý tưởng, hàng hoá và dịch vụ nhằm tạo ra những trao đổi thoả mãn cho mục tiêu của cá nhân, của tổ chức và của xã hội" (Hiệp hội Marketing Mỹ) “Marketing là một quá trình quản lý mang tính xã hội, nhờ đó mà các cá nhân và tập thể có được những gì họ cần và mong muốn thông qua việc tạo ra, chào bán và trao đổi những sản phẩm có giá trị với những người khác” (Philip Kotler) “Marketing là hiểu được nhu cầu của khách hàng, chỉ cần biết rõ họ cần gì, muốn gì rồi sáng tạo ra những sản phẩm dịch vụ đáp ứng được những nhu cầu đó, thông qua quá trình phân phối và xúc tiến phù hợp thì tự khắc sản phẩm sẽ được bán rất dễ dàng” ( Peter Drucker) “ Marketing là quá trình quản lý gồm: xác định, dự đoán, và thỏa mãn nhu cầu của khách hàng một cách có hiệu quả (có lợi nhuận/đạt được mục tiêu của tổ chức đặt ra)”. ( The chartered Institute of Marketing) Nhƣ vậy, có thể hiểu: “Marketing là chức năng quản lý kinh doanh của Công ty từ việc phát hiện ra nhu cầu, biến nhu cầu đó thành nhu cầu thị trƣờng đến việc sản xuất ra các loại hàng hóa, dịch vụ phù hợp với nhu cầu thị trƣờng và sử dụng các hệ thống chính sách, biện pháp, nghệ thuật ứng xử linh hoạt, hợp lý với sự biến động của thị trƣờng để bán hàng nhanh, thỏa mãn tối đa nhu cầu thị trƣờng nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh và mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận”. Marketing trong lĩnh vực bất động sản Bất động sản theo nghĩa thông thƣờng nhất đƣợc hiểu là đất đai và các công trình xây dựng cố định trên đất đai.
Từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trƣờng, vai trò của thị trƣờng bất động sản ngày càng trở thành yếu tố có tầm quan trọng và từng bƣớc đƣợc nhận thức đầy đủ hơn. Việc hình thành và phát triển thị trƣờng bất động sản sẽ tạo thêm các yếu tố đầu vào cho quá trình sản xuất và sử dụng nguồn nội lực có hiệu quả. Chính vì thế, muốn hiểu rõ đƣợc nội dung của đề tài ta phải bắt đầu từ những cái cơ bản nhất, mà trƣớc tiên đó là các khái niệm, vai trò và các yếu tố có liên quan của thị trƣờng bất động sản. Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nƣớc Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 107 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Marketing trong lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóa thông thƣờng ở chỗ, nó đòi hỏi ngƣời làm marketing cần có những hiểu biết tổng thể về nền kinh tế; sự phát triển của cơ sở hạ tầng; đặc điểm của vị trí, xu hƣớng của xã hội trong quá khứ, hiện tại và tƣơng lai. Yếu tố thời điểm là rất quan trọng trong việc phát triển một bất động sản và một trong những đặc thù của “sản phẩm” bất động sản là thời gian chế tạo. Một dự án bất động sản thông thƣờng đều mất tối thiểu từ 3 đến 5 năm để mang ra đƣợc thị trƣờng. Do vậy, ngoài việc ngƣời làm marketing cần có một tầm nhìn chiến lƣợc tốt còn phải thực hiện tốt việc nghiên cứu thị trƣờng tại thời điểm hiện tại để đƣa ra những quyết định chiến lƣợc có kết quả trong vòng vài ba năm sau đó.
Họ cần phải có những nghiên cứu và những thống kê đầy đủ về thị trƣờng, sản phẩm trong quá khứ hiện tại và dự báo trong tƣơng lai. Cũng giống nhƣ các lĩnh vực khác, sự sáng tạo là rất cần thiết trong marketing bất động sản đòi hỏi cần có sự sáng tạo, mƣu mẹo. Bất động sản thông thƣờng là tài sản lớn đối với mọi ngƣời nên việc quyết định mua/ bán thông thƣờng đƣợc các khách hàng cân nhắc rất kỹ lƣỡng. Vì vậy việc marketing trong bất động sản có thể đƣợc ví von là “marketing cảm xúc”.
8 Luan van Marketing trong bất động sản cũng không chỉ đơn thuần bán sản phẩm mà còn là việc xây dựng đƣợc thƣơng hiệu của sản phẩm, các nhóm khách hàng tiềm năng, cách thức phục vụ chuyên nghiệp. Marketing trong lĩnh vực Bất động sản hƣớng tới các công việc nhƣ sau: - Tìm giải pháp phát triển một dự án, phát triển một Bất động sản, nâng cao giá trị Bất động sản qua giải pháp Marketing. - Đánh giá lại hoạt động Marketing của đơn vị cho các sản phẩm Bất động sản hiện tại. Từ đó tìm ra giải pháp tốt nhất để ứng dụng trong các dự án sắp tới.
- Cân đối kinh phí: Cắt giảm kinh phí hay có thể quyết định gia tăng kinh phí phù hợp cho hoạt động Marketing Bất động sản. - Xây dựng cơ cấu Marketing phù hợp cho sự phát triển dự án Bất động sản. Vai trò của Marketing trong lĩnh vực bất động sản Thị trƣờng bất động sản Việt Nam năm 2018 chứng kiến sự tăng trƣởng mạnh mẽ đồng hành cùng nền kinh tế vĩ mô của Việt Nam. GDP đạt mức cao nhất trong 11 năm trở lại đây, tăng 7,08%.
FDI đầu tƣ vào ngành Bất động sản Việt Nam đạt khoảng 6,6 tỷ USD có chất lƣợng hơn và tỷ lệ vốn thực hiện cao hơn, lạm phát thấp, lãi suất ổn định.là nền tảng vững chắc cho ngành Bất động sản. Vai trò của Marketing là rất quan trọng cho một công ty kinh doanh nhà ở trong nền kinh tế thị trƣờng. Những kết quả Marketing đƣợc thể hiện trong việc chiếm lĩnh thị phần, đẩy mạnh bán ra, tạo ra thƣơng hiệu, thích nghi với môi trƣờng của mình một cách sáng tạo và cơ lợi. Hay nói một cách khác, công việc của Marketing là việc tìm hiểu các nhu cầu xã hội, nghiên cứu đánh giá thị trƣờng, năng lực của công ty, tìm ra những biện pháp, phƣơng pháp đặc thù để khai thác những cơ hội sinh lời.
Trong nền kinh tế thị trƣờng hiện nay, Marketing là chức năng của công ty để tìm kiếm thị trƣờng, kích thích thị trƣờng, tạo ra thị trƣờng cho nhiệm vụ kinh doanh của công ty, nhằm thỏa mãn các khách hàng mục tiêu, tìm những biện pháp tốt nhất, tiết kiệm nhất, hiệu quả nhất, nhanh nhất để thỏa mãn những nhu cầu của họ hơn hẳn các đối thủ cạnh tranh, để từ đó thu đƣợc lợi nhuận cao nhất. 9 Luan van Marketing bao gồm các hoạt động liên quan đến việc phân tích, nghiên cứu, tìm hiểu, kích thích và tạo ra thị trƣờng cho một loại hàng hóa nào đó, tức là biến những khả năng tiềm tàng của trao đổi một loại hàng hóa nào đó trở thành hiện thực. Chiến lƣợc Marketing là một sự quản trị có ý thức những hoạt động cần thiết trong thị trƣờng để đạt tới trao đổi mong muốn thực tế xảy ra với các thị trƣờng mục tiêu. Nhiệm vụ cơ bản của ngƣời làm quản trị Marketing là tác động đến các hoạt động để tìm ra thị trƣờng, kích thích hay tạo ra thị trƣờng cho các mức độ, thời điểm và cơ cấu của nhu cầu có khả năng thanh toán về sản phẩm, dịch vụ, tổ chức,địa điểm hay ý tƣởng.
Nói tóm lại Marketing có vai trò rất quan trọng trong việc định hƣớng phát triển sản phẩm cốt lõi của công ty, trong sản xuất kinh doanh cũng nhƣ trong phát triển và bảo vệ thƣơng hiệu của doanh nghiệp. Marketing có vai trò là cầu nối trung gian giữa hoạt động của doanh nghiệp và thị trƣờng, đảm bảo cho hoạt động của doanh nghiệp hƣớng đến thị trƣờng, lấy thị trƣờng làm mục tiêu kinh doanh, lấy khách hàng làm làm trung tâm. Nói cách khác, Marketing có nhiệm vụ tạo ra khách hàng cho doanh nghiệp. Sử dụng Marketing trong công tác lập kế hoạch kinh doanh sẽ giúp cho doanh nghiệp thực hiện phƣơng châm kế hoạch phải xuất phát từ thị trường.
Một số nhân tố ảnh hƣởng đến hoạt động Marketing bất động sản. Môi trƣờng kinh tế và xã hội Tốc độ tăng trƣởng kinh tế Kinh tế phát triển với tốc độ cao phản ánh tốc độ phát triển cao của thị trƣờng, do đó sẽ góp phần làm giảm áp lực cạnh tranh. Sức mua tổng thể của thị trƣờng cao tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển kinh doanh của doanh nghiệp. Triển vọng GDP dài hạn tính trên đầu ngƣời, kết cấu tiết kiệm và nợ, kết cấu chi tiêu, tình trạng việc làm và thu nhập của dân cƣ,… cũng phản ánh đƣợc tốc độ tăng trƣởng kinh tế và ảnh hƣởng đến thị trƣờng bất động sản.
L i suất Lãi suất đặc biệt quan trọng và nó gắn với chính sách tiền tệ của một quốc gia. Đối với thị trƣờng bất động sản, chính sách tiền tệ và lãi suất có tầm ảnh hƣởng rất 10 Luan van lớn. Một minh chứng rất lớn đó là thị trƣờng bất động sản năm 2008-2009, khi chính phủ thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, lãi suất theo đó tăng cao, ngân hàng không cho vay tiêu dùng,… Chính điều này đã dẫn đến thị trƣờng bất động sản đóng băng một thời gian dài. Tỷ lệ lạm phát Lạm phát là một chỉ tiêu tổng hợp phản ánh tính chất ổn định hay bất ổn của nền kinh tế quốc dân.
Lạm phát cao phản ánh mức cung tiền tệ lớn, do đó làm tăng mức cầu và kích thích kinh doanh phát triển.