Định Giá Nhà Ở Thương Mại Xây Dựng Mới Tại Doanh Nghiệp Đầu Tư: Nghiên Cứu và Phân Tích

Luận án tiến sĩ phân tích định giá nhà ở thương mại mới tại các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở, cung cấp giải pháp hiệu quả.

• Tác giả: Lục Mạnh Hiển
• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Thế Phán
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh
• Đề tài: Nghiên Cứu Định Giá Nhà Ở Thương Mại Xây Dựng Mới Tại Doanh Nghiệp Đầu Tư
• Loại tài liệu: Luận Án Tiến Sĩ
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ÐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: TÍNH CẤP THIẾT CỦA ÑỀ TÀI
• 1.1. Tổng quan nghiên cứu
• 1.1.1. Tổng hợp các công trình nghiên cứu liên quan ñến vấn ñề nghiên cứu
• 1.2. Mục ñích, ý nghĩa luận án
• 1.2.1. Mục ñích nghiên cứu của luận án
• 1.2.2. Ý nghĩa nghiên cứu của luận án
• 1.3. Câu hỏi nghiên cứu
• 1.4. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 1.4.1. ðối tượng nghiên cứu
• 1.4.2. Phạm vi nghiên cứu
• 1.5. Các kết quả nghiên cứu dự kiến
• 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ÐỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ÐẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở
• 2.1. ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới của doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở
• 2.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại và ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới
• 2.1.2. Mục ñích, nguyên tắc và ñặc ñiểm của ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
• 2.1.3. Quy trình tổ chức và phương pháp ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
• 2.1.3.1. Quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở
• 2.1.3.2. Phương pháp ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở
• 2.1.3.2.1. Phương pháp ñịnh giá ẩn (Hedonic)
• 2.1.4. Các nhân tố ảnh hưởng ñến ñịnh giá ở thương mại xây dựng mới
• 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Khung lý thuyết nghiên cứu và cách tiếp cận nghiên cứu
• 3.2. Quy trình nghiên cứu
• 3.3. Phương pháp nghiên cứu
• 4. THỰC TRẠNG ÐỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ÐẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở
• 4.1. Tổng quan về phát triển nhà ở tại Việt Nam trong thời gian qua
• 4.2. Thực trạng ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở
• 4.2.1. Thực trạng giá cả nhà ở thương mại tại Việt Nam
• 4.2.2. Thực trạng về chính sách và căn cứ trong ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở
• 4.2.3. Thực trạng về mô hình tổ chức ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà ở
• 4.2.4. Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà ở
• 4.2.5. Thực trạng mục tiêu và phương pháp ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở
• 4.2.6. ðánh giá về thực trạng ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở
• 4.2.6.1. Những kết quả ñã ñạt ñược
• 4.2.6.2. Những hạn chế và nguyên nhân
• 5. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ÐỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ÐẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở
• 5.1. Xác ñịnh quan ñiểm về ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở
• 5.2. Các giải pháp hoàn thiện công tác ñịnh giá tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở
• 5.3. Ứng dụng mô hình Hedonic xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá nhà ở TMXDM
• 5.4. Hoàn thiện và xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở
• 5.5. Xây dựng ñội ngũ nhân sự cho bộ phận ñịnh giá của doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở
• 5.6. Hoàn thiện mô hình tổ chức ñịnh giá nhà ở tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở
• 5.7. Hoàn thiện quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở
• 5.8. Một số kiến nghị

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Nghiên Cứu Định Giá Nhà Ở Thương Mại

Nghiên cứu định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại doanh nghiệp đầu tư là một lĩnh vực quan trọng trong ngành bất động sản. Định giá chính xác không chỉ giúp doanh nghiệp tối ưu hóa lợi nhuận mà còn đảm bảo sự công bằng trong giao dịch. Các phương pháp định giá hiện nay đang được áp dụng rộng rãi, từ phương pháp so sánh đến các mô hình hồi quy phức tạp. Tuy nhiên, việc áp dụng các phương pháp này cần phải phù hợp với thực tiễn thị trường Việt Nam.

1.1. Khái Niệm Định Giá Nhà Ở Thương Mại

Định giá nhà ở thương mại là quá trình xác định giá trị của bất động sản dựa trên các yếu tố như vị trí, diện tích và các đặc điểm khác. Việc hiểu rõ khái niệm này giúp các doanh nghiệp có cái nhìn tổng quan về giá trị thực của tài sản.

1.2. Tầm Quan Trọng Của Định Giá Chính Xác

Định giá chính xác giúp doanh nghiệp đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn trong việc mua bán và phát triển dự án. Nó cũng ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh và sự phát triển bền vững của doanh nghiệp trong thị trường bất động sản.

II. Những Thách Thức Trong Định Giá Nhà Ở Thương Mại

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức trong việc định giá nhà ở thương mại. Sự biến động của giá cả, thiếu thông tin minh bạch và các quy định pháp lý không đồng nhất là những yếu tố gây khó khăn cho doanh nghiệp. Việc áp dụng các phương pháp định giá không đồng bộ cũng dẫn đến sự sai lệch trong kết quả định giá.

2.1. Biến Động Giá Cả Trên Thị Trường

Giá cả nhà ở thương mại thường xuyên thay đổi do ảnh hưởng của nhiều yếu tố như kinh tế, chính trị và xã hội. Sự biến động này tạo ra khó khăn trong việc xác định giá trị thực của bất động sản.

2.2. Thiếu Thông Tin Minh Bạch

Nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc thu thập thông tin chính xác về giá cả và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị nhà ở. Điều này dẫn đến việc định giá không chính xác và ảnh hưởng đến quyết định đầu tư.

III. Phương Pháp Định Giá Nhà Ở Thương Mại Hiện Nay

Có nhiều phương pháp định giá nhà ở thương mại được áp dụng hiện nay, bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập. Mỗi phương pháp có ưu điểm và nhược điểm riêng, và việc lựa chọn phương pháp phù hợp là rất quan trọng để đạt được kết quả chính xác.

3.1. Phương Pháp So Sánh

Phương pháp so sánh dựa trên việc so sánh giá trị của bất động sản với các bất động sản tương tự đã giao dịch. Đây là phương pháp phổ biến nhất nhưng cũng có nhiều hạn chế do sự khác biệt giữa các bất động sản.

3.2. Phương Pháp Chi Phí

Phương pháp chi phí xác định giá trị bất động sản dựa trên chi phí xây dựng và phát triển. Phương pháp này thường được sử dụng cho các dự án mới nhưng có thể không phản ánh đúng giá trị thị trường.

3.3. Phương Pháp Thu Nhập

Phương pháp thu nhập dựa trên khả năng sinh lời của bất động sản. Phương pháp này thường được áp dụng cho các bất động sản cho thuê và có thể cung cấp cái nhìn sâu sắc về giá trị thực của tài sản.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Của Định Giá Nhà Ở Thương Mại

Việc áp dụng các phương pháp định giá nhà ở thương mại không chỉ giúp doanh nghiệp tối ưu hóa lợi nhuận mà còn tạo ra sự công bằng trong giao dịch. Các doanh nghiệp cần phải nắm vững các phương pháp này để có thể đưa ra quyết định đầu tư chính xác và hiệu quả.

4.1. Kết Quả Nghiên Cứu Thực Tế

Nghiên cứu cho thấy rằng việc áp dụng các phương pháp định giá hiện đại giúp doanh nghiệp cải thiện khả năng cạnh tranh và tăng cường sự tin tưởng từ khách hàng. Các doanh nghiệp đã áp dụng thành công các mô hình hồi quy để định giá nhà ở thương mại.

4.2. Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Định Giá

Nhiều yếu tố như vị trí, tiện ích xung quanh và tình trạng pháp lý của bất động sản ảnh hưởng lớn đến giá trị nhà ở. Doanh nghiệp cần xem xét kỹ lưỡng các yếu tố này trong quá trình định giá.

V. Kết Luận Về Định Giá Nhà Ở Thương Mại Tại Doanh Nghiệp Đầu Tư

Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới là một lĩnh vực phức tạp nhưng rất quan trọng trong ngành bất động sản. Việc áp dụng các phương pháp định giá hiện đại và chính xác sẽ giúp doanh nghiệp tối ưu hóa lợi nhuận và phát triển bền vững. Tương lai của định giá nhà ở thương mại tại Việt Nam sẽ phụ thuộc vào việc cải thiện thông tin thị trường và áp dụng các công nghệ mới.

5.1. Tương Lai Của Định Giá Nhà Ở

Tương lai của định giá nhà ở thương mại sẽ được định hình bởi sự phát triển của công nghệ và các phương pháp định giá mới. Doanh nghiệp cần phải thích ứng nhanh chóng với những thay đổi này để duy trì vị thế cạnh tranh.

5.2. Khuyến Nghị Đối Với Doanh Nghiệp

Doanh nghiệp cần đầu tư vào công nghệ và đào tạo nhân sự để nâng cao khả năng định giá. Việc xây dựng hệ thống thông tin minh bạch và chính xác cũng là yếu tố quan trọng để cải thiện quy trình định giá.

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Luận án tiến sĩ kinh tế chuyên ngành Quản trị kinh doanh (mã số 62.02) của tác giả Lục Mạnh Hiển, được thực hiện tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân năm 2014 dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS. Nguyễn Thế Phán, mang tiêu đề: "Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở".

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Trong nền kinh tế thị trường, hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh (DNĐTXD&KD) nhà ở chịu sự chi phối trực tiếp của các quy luật kinh tế khách quan gồm quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh và quy luật giá trị. Nhà ở thương mại xây dựng mới (TMXDM) là một loại hàng hóa đặc thù. Tại Việt Nam trong giai đoạn nghiên cứu, công tác định giá loại hình nhà ở này tại các doanh nghiệp chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn hành chính, kinh nghiệm cảm tính hoặc phương pháp so sánh đơn giản với các quan điểm không thống nhất về giá trị và cung cầu.

Thực tế thị trường đã bộc lộ nhiều bất cập: năm 2007 xuất hiện tình trạng khách hàng xếp hàng tranh mua căn hộ tại các dự án như The Vista, Sky Garden, Hoàng Anh Gia Lai tại Thành phố Hồ Chí Minh, hay năm 2009 tại dự án Nam Cường (đường Lê Văn Lương kéo dài, Hà Nội); trong khi đó, nhiều dự án lân cận có vị trí và chất lượng tương đương lại rơi vào tình trạng thanh khoản kém. Bên cạnh đó, mức giá "gốc" do doanh nghiệp định giá thường thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế trên thị trường tại cùng thời điểm, dẫn đến hiện tượng đầu cơ, sai lệch trong bồi thường giải phóng mặt bằng và thất thu ngân sách. Các mô hình hồi quy định lượng dù đã được một số ít doanh nghiệp thử nghiệm nhưng chỉ mang tính cục bộ ở từng tuyến đường hoặc khu vực nhỏ hẹp, chưa gắn kết được các thông số cấu trúc đô thị tổng thể. Khoảng trống nghiên cứu đặt ra là cần xây dựng một mô hình và quy trình định giá khoa học, có khả năng lượng hóa các thuộc tính cấu thành giá trị nhà ở TMXDM phù hợp với bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam.

Mục tiêu nghiên cứu

Luận án xác định mục đích tổng quát là phân tích thực trạng công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá, vừa đáp ứng mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận của doanh nghiệp, vừa đảm bảo tính phù hợp với nhu cầu thị trường. Các mục tiêu cụ thể gồm:

1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá nhà ở TMXDM, làm rõ các khái niệm, nguyên tắc, quy trình và phương pháp định giá liên quan.
2. Đánh giá và chỉ rõ những bất cập, hạn chế cùng nguyên nhân trong thực tiễn tổ chức định giá tại các DNĐTXD&KD nhà ở tại Việt Nam.
3. Xác định các nhân tố ảnh hưởng và đo lường mức độ tác động của từng nhân tố đến giá bán nhà ở chung cư TMXDM thông qua việc xây dựng hàm hồi quy định giá.
4. Đề xuất các giải pháp hoàn thiện mô hình tổ chức, quy trình định giá, xây dựng cơ sở dữ liệu và ứng dụng mô hình định giá ẩn (Hedonic) tại các DNĐTXD&KD nhà ở.

Câu hỏi nghiên cứu

Luận án giải quyết 04 câu hỏi nghiên cứu:

1. Công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở còn có những vấn đề gì bất cập và tồn tại? Nguyên nhân dẫn đến các vấn đề bất cập và tồn tại đó?
2. Giá nhà ở TMXDM được các DNĐTXD&KD nhà ở định giá có phù hợp với nhu cầu của thị trường và đảm bảo mục tiêu của doanh nghiệp?
3. Những yếu tố nào ảnh hưởng đến giá nhà ở chung cư TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở?
4. Các DNĐTXD&KD nhà ở cần làm gì để hoàn thiện công tác định giá nhà ở TMXDM?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

• Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở.
• Phạm vi nội dung: Tập trung vào mục tiêu định giá, quy trình định giá, mô hình tổ chức định giá và các phương pháp định giá nhà ở TMXDM.
• Phạm vi không gian: Khảo sát thực trạng tại các DNĐTXD&KD nhà ở và các dự án điển hình trên địa bàn Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
• Phạm vi thời gian: Thu thập dữ liệu thực trạng trong giai đoạn 2008 – 2012. Mẫu khảo sát định lượng phục vụ xây dựng hàm hồi quy tập trung vào phân khúc nhà ở chung cư TMXDM.

---

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Các hướng nghiên cứu quốc tế

Luận án tổng hợp và phân loại các công trình quốc tế theo các hướng tiếp cận lý thuyết và kỹ thuật định giá bất động sản:

• Hướng tiếp cận mô hình thống kê và hội tụ giá: Max Kummerow và Galfalvy (2002) qua các công trình "Theory For Real Estate Valuation", "A statistical definition of value", "Error Trade-offs in Regression Appraisal Methods" đã xem giá bán là một biến ngẫu nhiên phản ánh sự không đồng nhất và thông tin bất đối xứng; từ đó xây dựng mô hình dự báo giá dựa trên điểm hội tụ và phương trình hiệu chỉnh sai số: $P(t) = P(t-1) + \beta$.
• Hướng tiếp cận không gian và khoảng cách địa lý: Wang, Ko và Marvin Wolverton trong công trình "Real Estate Valuation Theory" (tập hợp 18 bài nghiên cứu) đã ứng dụng kỹ thuật thống kê không gian, lượng hóa giá trị chênh lệch của bất động sản thông qua biến số khoảng cách địa lý tới các trung tâm kinh tế - xã hội.
• Hướng tiếp cận ước lượng sai số và giả định giao dịch: RTM - Whipple trong công trình "Property Valuation and Analysis" đã hệ thống hóa việc xác định giá trị dựa trên phân tích sai số dự toán, độ ổn định của ước tính theo thời gian và các điều kiện pháp lý, tài chính của giao dịch.
• Hướng tiếp cận hành vi và kỹ năng đàm phán: Richard Ratcliff với bài báo "Restatement of valuation theory" xem định giá là việc dự báo tính không chắc chắn trong hành vi người mua, thiết lập mô hình: $\text{Giá} = \text{Hệ số} \times \text{Giá cơ bản} + \text{Sai số}$, trong đó hệ số phản ánh độ thỏa dụng của khách hàng.
• Lịch sử và sự phát triển của mô hình Hedonic: Haas (1922a) và Wallace (1926) tại Đại học Minnesota áp dụng mô hình giá trị ẩn định giá đất nông nghiệp; Court (1939) phát triển chỉ số giá xe hơi dạng bán logarit (semi-log); Lancaster (1966) thiết lập lý thuyết đặc tính thỏa dụng; Rosen (1974) hoàn thiện nền tảng kinh tế học vi mô cho mô hình định giá ẩn phi tuyến; Follain và Malpezzi (1980), Malpezzi (2003) phân tích lợi thế của dạng hàm semi-log trong kiểm soát phương sai thay đổi; Jud, Seaks và Winkler (1996), Forgey, Rutherford và Springer (1996), Haag, Rutherford và Thomson (2000), Rutherford, Springer và Yavas (2001), Johnson, Salter, Zumpano và Anderson (2001), Knight (2002), Anglin, Rutherford và Springer (2003) kiểm định mối quan hệ tương tác giữa giá bán và thời gian tồn lưu trên thị trường (time-on-market).

Các nghiên cứu trong nước

Luận án điểm luận các công trình tiêu biểu tại Việt Nam:

• Nguyễn Ngọc Bình (2008) với luận văn thạc sĩ về hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM, phân tích vai trò của định giá tài sản thế chấp.
• TS. Nguyễn Ngọc Vinh (2008), đề tài cấp Bộ về hoàn thiện phương pháp thẩm định giá đất đai tại Trường Đại học Kinh tế TP.HCM, làm rõ nguyên tắc và kỹ thuật so sánh, thu nhập, chi phí.
• ThS. Võ Đức Hoàng Vũ (2008), đề tài cấp Bộ đánh giá tác động của bảng giá đất và khung thuế đất đến thị trường bất động sản TP.HCM.
• Chuyên đề "Xác định giá bất động sản" của Công ty Đầu tư tài chính Hà Nội (2007); bài báo của TS. Trần Quốc Hùng (2006) và Bùi Ngọc Tuân (2007) hệ thống hóa các phương pháp và nguyên tắc định giá bất động sản cơ bản.
• Nguyễn Thị Bàng (2009) nghiên cứu biến động thị trường bất động sản dưới tác động của khủng hoảng tài chính toàn cầu.
• Nhóm nghiên cứu Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành, Trần Thanh Hùng, Hoàng Hữu Phê (2008) ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng để định giá bất động sản tại TP.HCM.

Khoảng trống luận án lựa chọn giải quyết

Các nghiên cứu trước đây chủ yếu tập trung vào thẩm định giá đất đai phục vụ quản lý nhà nước hoặc định giá tài sản thế chấp phục vụ tín dụng ngân hàng; các mô hình định lượng quốc tế chưa được chuẩn hóa theo điều kiện dữ liệu của Việt Nam. Chưa có công trình nào nghiên cứu toàn diện và có hệ thống về công tác định giá nhà ở TMXDM từ góc độ quản trị doanh nghiệp, bao gồm việc xây dựng khung lý thuyết, đánh giá quy trình tổ chức thực tế, kiểm định hàm hồi quy định giá bằng mô hình Hedonic cho phân khúc chung cư và thiết lập mô hình tổ chức phòng định giá chuyên biệt.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý luận và các khái niệm nền tảng

• Nhà ở thương mại: Căn cứ Điều 3 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ, nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán hoặc cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường.
• Nhà ở thương mại xây dựng mới (TMXDM): Là sản phẩm xây dựng được tạo mới hoàn toàn, làm gia tăng quỹ nhà ở xã hội, chưa từng đưa vào sử dụng, còn nguyên giá trị và chưa có hao mòn lũy kế.
• Định giá nhà ở TMXDM tại DNĐTXD&KD nhà ở: Là việc doanh nghiệp sử dụng các phương pháp định giá khoa học để ước tính mức giá bán hoặc giá cho thuê tại các thời điểm cụ thể trong chu kỳ dự án nhằm bù đắp chi phí đầu tư, đảm bảo tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng và phù hợp với quy luật cung cầu thị trường.
• Thời điểm định giá trong chu kỳ dự án:
  1. Thời điểm lập hồ sơ dự án: Doanh nghiệp tính toán giá bán dự kiến nhằm đánh giá hiệu quả tài chính và lập luận chứng khả thi xin cấp phép đầu tư (chủ yếu dùng phương pháp chi phí).
  2. Thời điểm được phép huy động vốn: Thực hiện theo Nghị định số 153/2007/NĐ-CP khi đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng, nhằm xác định mức giá bán nhà hình thành trong tương lai ký kết trong hợp đồng góp vốn.
  3. Thời điểm hoàn thành phần thô: Doanh nghiệp rà soát chi phí thực tế phát sinh và điều chỉnh mức giá bán cho các căn hộ còn lại phù hợp với biến động thị trường.

Hệ thống nguyên tắc định giá nhà ở TMXDM

Luận án dựa trên 05 nguyên tắc cốt lõi:

1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: Đánh giá trên 4 khía cạnh: vật chất, pháp lý, hiệu quả sử dụng (tạo thu nhập ròng cao nhất) và thời gian duy trì thu nhập tối đa.
2. Nguyên tắc cung - cầu: Giá thị trường biến động tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung; định giá phải phân tích xu thế cân bằng thị trường.
3. Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tạo ra thu nhập: Đánh giá sự tham gia đồng bộ của 4 yếu tố sản xuất: đất đai, lao động, vốn và năng lực quản lý.
4. Nguyên tắc nhất quán: Đảm bảo tính thống nhất giữa mục đích sử dụng đất và mục đích đầu tư công trình xây dựng.
5. Nguyên tắc cân đối: Giá trị bất động sản đạt cực đại khi có sự kết hợp tối ưu giữa các yếu tố sản xuất đầu vào và sự cân đối với quỹ đất xây dựng của toàn khu vực.

Các phương pháp định giá được sử dụng

Luận án phân tích chi tiết ưu, nhược điểm và quy trình áp dụng của các phương pháp:

• Phương pháp so sánh trực tiếp: Dựa trên việc phân tích giao dịch thực tế của 3-5 bất động sản tương đồng để điều chỉnh mức chênh lệch theo tỷ lệ phần trăm.
• Phương pháp chi phí: Ước tính giá trị đất trống theo giả định sử dụng tốt nhất, cộng chi phí xây dựng mới công trình tương đương (chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế), trừ hao mòn lũy kế.
• Phương pháp thu nhập: Chuyển đổi dòng thu nhập ròng tương lai về giá trị hiện tại thông qua mô hình vốn hóa trực tiếp ($V = I / R$, trong đó $V$ là giá trị tài sản, $I$ là thu nhập ròng hàng năm, $R$ là tỷ suất vốn hóa) hoặc mô hình chiết khấu dòng tiền (DCF).
• Phương pháp định giá ẩn (Hedonic Price Model): Thiết lập hàm hồi quy đa biến dạng bán logarit ($\ln P = \beta_0 + \sum \beta_i X_i + \varepsilon$), trong đó giá trị căn hộ được phân rã thành tổng giá trị ngầm định của các đặc tính vật lý (diện tích, số phòng, tầng), đặc tính vị trí (khoảng cách trung tâm, hạ tầng kỹ thuật) và tiện ích dịch vụ.

Phương pháp thu thập và phân tích dữ liệu

• Phương pháp định tính: Khảo sát thực địa, phỏng vấn chuyên sâu cán bộ lãnh đạo và chuyên viên định giá tại các DNĐTXD&KD nhà ở; phân tích tài liệu thứ cấp từ các văn bản pháp quy, báo cáo ngành và hồ sơ dự án.
• Phương pháp định lượng: Thu thập mẫu số liệu giao dịch căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM; tiến hành mã hóa biến, phân tích thống kê mô tả, phân tích tương quan và chạy hồi quy đa biến từng bước (Stepwise Multiple Regression) trên phần mềm chuyên dụng, kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến, phân phối chuẩn của phần dư và phân tích phương sai (ANOVA).

---

Nội dung chính theo từng chương

CHƯƠNG 1. Tính cấp thiết của đề tài và tổng quan nghiên cứu

Chương 1 làm rõ bối cảnh phát triển của thị trường nhà ở thương mại tại Việt Nam trong giai đoạn chuyển đổi sang cơ chế thị trường. Tác giả chỉ ra sự thiếu hụt các công cụ định lượng khoa học trong hoạt động định giá của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Chương này hệ thống hóa chi tiết các tài liệu nghiên cứu trong và ngoài nước, chỉ rõ ưu điểm và khiếm khuyết của từng công trình, từ đó xác lập tính cấp thiết, mục tiêu, 4 câu hỏi nghiên cứu, đối tượng, phạm vi thời gian (2008–2012) và các kết quả dự kiến đóng góp của luận án.

CHƯƠNG 2. Cơ sở lý luận của định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở

Chương 2 thiết lập nền tảng lý luận toàn diện về sản phẩm nhà ở TMXDM và bản chất kinh tế của công tác định giá tại doanh nghiệp. Nội dung trọng tâm bao gồm:

• Phân tích bản chất 3 thời điểm định giá trong vòng đời dự án (lập dự án, huy động vốn theo Nghị định 153/2007/NĐ-CP, hoàn thành phần thô).
• Luận giải 5 nguyên tắc định giá cơ bản (sử dụng cao nhất tốt nhất, cung cầu, các yếu tố tạo thu nhập, tính nhất quán, cân đối).
• Trình bày kỹ thuật và điều kiện áp dụng của 5 phương pháp định giá truyền thống (so sánh, chi phí, thu nhập, thặng dư, lợi nhuận).
• Giới thiệu chi tiết mô hình định giá ẩn Hedonic, dạng hàm semi-log và cơ chế tác động của các nhóm nhân tố (vị trí, kiến trúc, môi trường, pháp lý, kinh tế - xã hội) đến cấu trúc giá nhà ở TMXDM.

CHƯƠNG 3. Phương pháp nghiên cứu

Chương 3 xây dựng khung logic nghiên cứu (Sơ đồ 3.1, 3.2, 3.3, 3.4), xác định quy trình nghiên cứu gồm 2 giai đoạn:

1. Nghiên cứu định tính: Phân tích văn bản pháp lý, khảo sát quy trình và mô hình tổ chức định giá tại các doanh nghiệp địa bàn Hà Nội và TP.HCM.
2. Nghiên cứu định lượng: Xây dựng bảng hỏi, thu thập dữ liệu giao dịch căn hộ chung cư TMXDM, xác định các biến độc lập và biến phụ thuộc (giá bán/m²), thiết lập mô hình hồi quy Stepwise để loại trừ các biến không có ý nghĩa thống kê và kiểm định các vi phạm giả định mô hình hồi quy tuyến tính cổ điển.

CHƯƠNG 4. Thực trạng định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở

Chương 4 cung cấp bức tranh thực trạng sinh động về công tác định giá tại Việt Nam giai đoạn 2008–2012 thông qua hệ thống dữ liệu khảo sát:

• Quy mô doanh nghiệp và bối cảnh: Thống kê quy mô các DNĐTXD&KD nhà ở đến năm 2012 (Bảng 4.1) và diễn biến giá thuê căn hộ (Bảng 4.2).
• Thực trạng mô hình tổ chức: Hầu hết các doanh nghiệp chưa thành lập bộ phận định giá chuyên trách mà thành lập Hội đồng xác định giá tạm thời (Sơ đồ 4.1) gồm ban giám đốc, phòng kế toán, phòng kinh doanh và phòng kỹ thuật dự án.
• Thực trạng quy trình: Tác giả khảo sát và phân loại các quy trình định giá thực tế tại doanh nghiệp thành 4 nhóm (Bảng 4.3, Sơ đồ 4.2 đến 4.6). Kết quả chỉ ra sự phân hóa trong việc tuân thủ các bước thu thập thông tin và khảo sát thị trường.
• Mức giá định giá qua các thời điểm: Phân tích dữ liệu mức giá được định theo các nhóm quy trình tại các thời điểm khác nhau ở một số dự án cụ thể (Bảng 4.4, 4.5, 4.6, 4.7).
• Nghiên cứu điển hình về chi phí: Bóc tách tổng chi phí đầu tư tại dự án chung cư Betexco II (Bảng 4.8), phản ánh cấu trúc chi phí đất đai, xây lắp và lãi vay trong giá thành.
• So sánh giá định giá và giá thị trường: Bảng 4.9 đối chiếu mức giá do doanh nghiệp công bố và mức giá bình quân giao dịch thành công trên thị trường, chứng minh độ lệch lớn giữa giá gốc của chủ đầu tư và giá thị trường.

Chỉ tiêu / Nhóm nội dung thực trạng	Kết quả và phát hiện chính từ khảo sát
Mô hình tổ chức	Chưa có phòng định giá chuyên trách; hoạt động thông qua Hội đồng định giá kiêm nhiệm (Sơ đồ 4.1).
Quy trình áp dụng (Bảng 4.3)	Tồn tại 4 nhóm quy trình khác nhau; nhiều doanh nghiệp bỏ qua bước thẩm định độc lập và cập nhật biến động thị trường.
Phương pháp sử dụng	Kết hợp phương pháp chi phí (tính giá sàn) và so sánh trực tiếp; phụ thuộc nặng nề vào cảm tính lãnh đạo.
Chênh lệch giá (Bảng 4.9)	Giá gốc doanh nghiệp đưa ra thấp hơn đáng kể so với giá thị trường thứ cấp tại thời điểm mở bán.

• Đánh giá chung: Doanh nghiệp đã chủ động xác lập giá bán bù đắp chi phí và tạo vốn quay vòng; tuy nhiên, hạn chế lớn nhất là phương pháp định tính chiếm ưu thế, thiếu cơ sở dữ liệu lịch sử chuẩn hóa, nhân sự định giá thiếu chứng chỉ chuyên môn và thiếu mô hình lượng hóa các yếu tố ngoại cảnh.

CHƯƠNG 5. Giải pháp hoàn thiện công tác định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở

Chương 5 đề xuất hệ thống giải pháp toàn diện trên cơ sở kết quả hồi quy định lượng và phân tích thực tiễn:

• Xây dựng hàm hồi quy định giá Hedonic: Trình bày danh mục mô tả các biến độc lập (Bảng 5.1). Sử dụng phương pháp hồi quy đa biến Stepwise (Bảng 5.2), xác định các hệ số hồi quy có ý nghĩa thống kê (Bảng 5.3), kiểm định phân tích phương sai ANOVA (Bảng 5.4) và kiểm tra phân phối chuẩn phần dư (Hình 5.1). Mô hình cho phép ước tính giá bán căn hộ dựa trên các tham số vị trí, hạ tầng và chất lượng hoàn thiện.
• Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu: Đề xuất danh mục cấu trúc hệ thống dữ liệu thông tin bất động sản phục vụ định giá (Sơ đồ 5.1).
• Hoàn thiện nhân sự và mô hình tổ chức: Đề xuất thành lập Phòng xác định giá chuyên biệt trong cơ cấu tổ chức doanh nghiệp (Sơ đồ 5.2), quy định rõ chức năng, tiêu chuẩn chức danh của thẩm định viên.
• Chuẩn hóa quy trình định giá: Thiết lập quy trình định giá nhà ở TMXDM 6 bước chuẩn hóa (Sơ đồ 5.3).
• Kiến nghị vĩ mô: Kiến nghị Nhà nước hoàn thiện khung pháp lý về kinh doanh bất động sản, minh bạch hóa thông tin thị trường và quản lý chứng chỉ hành nghề định giá.

---

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp mới về lý luận và học thuật

1. Hệ thống hóa và làm rõ cơ sở lý luận về định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, phân định rõ tính chất đặc thù của 3 thời điểm định giá trong chu kỳ đầu tư dự án (lập hồ sơ dự án, huy động vốn, hoàn thành phần thô).
2. Tổng hợp, phân loại và chuẩn hóa hệ thống các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở chung cư TMXDM tại các đô thị Việt Nam thành các nhóm biến số có thể đo lường được.
3. Ứng dụng mô hình kinh tế lượng Hedonic để thiết lập hàm hồi quy đa biến bán logarit, chứng minh tính khả thi của việc lượng hóa giá trị ngầm định của các thuộc tính căn hộ tại thị trường Việt Nam.

Đóng góp mới về thực tiễn và quản trị doanh nghiệp

1. Cung cấp dữ liệu thực nghiệm toàn diện về thực trạng tổ chức, quy trình và mức độ sai lệch giá tại các dự án nhà ở thương mại ở Hà Nội và TP.HCM giai đoạn 2008–2012.
2. Đề xuất mô hình tổ chức "Phòng xác định giá" chuyên trách độc lập với phòng kinh doanh, giúp DNĐTXD&KD nhà ở khắc phục tình trạng định giá cảm tính, kiêm nhiệm.
3. Chuẩn hóa quy trình định giá nhà ở TMXDM gồm các bước logic từ thu thập, xử lý thông tin, áp dụng hàm hồi quy đến thẩm định lại giá trước khi ban hành bảng giá mở bán.
4. Đưa ra các điều kiện kỹ thuật và yêu cầu tổ chức cơ sở dữ liệu nội bộ để doanh nghiệp có thể vận dụng hiệu quả hàm hồi quy định giá trong thực tiễn.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế:
  • Phạm vi dữ liệu định lượng phục vụ xây dựng hàm hồi quy Hedonic mới tập trung khảo sát trên phân khúc nhà ở chung cư thương mại xây dựng mới tại các đô thị lớn (Hà Nội, TP.HCM), chưa mở rộng sang các phân khúc nhà ở phân lô, biệt thự hoặc các thị trường đô thị loại hai, loại ba.
  • Khung thời gian khảo sát thực trạng tập trung trong giai đoạn 2008–2012, chịu ảnh hưởng của chu kỳ đóng băng và suy giảm thanh khoản của thị trường bất động sản sau khủng hoảng tài chính.
• Hướng nghiên cứu tiếp:
  • Mở rộng kiểm định hàm hồi quy Hedonic cho các loại hình nhà ở thương mại thấp tầng (biệt thự, nhà liền kề) và mở rộng phạm vi không gian sang các vùng phụ cận.
  • Nghiên cứu tích hợp các công cụ mạng thần kinh nhân tạo (Artificial Neural Networks) hoặc hệ thống thông tin địa lý (GIS) nhằm giải quyết các tương tác không gian phi tuyến phức tạp trong định giá bất động sản.

---

Giá trị tham khảo

Luận án là tài liệu tham khảo chuyên khảo hữu ích cho nhiều nhóm đối tượng:

• Doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở: Ban lãnh đạo, chuyên viên phòng kinh doanh, phòng tài chính kế toán có thể tham khảo Sơ đồ mô hình tổ chức Phòng xác định giá (Sơ đồ 5.2), Quy trình định giá chuẩn hóa (Sơ đồ 5.3) và phương pháp xây dựng hàm Hedonic để thiết lập bảng giá mở bán sát với giá thị trường, tối ưu hóa doanh thu.
• Thẩm định viên và tổ chức tư vấn định giá: Tham khảo hệ thống biến số mô tả đặc tính căn hộ (Bảng 5.1) và kỹ thuật phân tích hồi quy Stepwise phục vụ nghiệp vụ định giá tài sản độc lập.
• Nghiên cứu sinh, học viên cao học và giảng viên: Chuyên ngành Quản trị kinh doanh, Kinh tế bất động sản, Kinh tế phát triển có thể sử dụng khung lý luận Chương 2 và phương pháp nghiên cứu Chương 3 làm tài liệu giảng dạy và nghiên cứu mở rộng.
• Cơ quan quản lý nhà nước: Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, cơ quan quản lý đất đai tham khảo để xây dựng các chính sách quản lý giao dịch bất động sản, minh bạch hóa cơ chế định giá và chống thất thu thuế.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Nhà ở thương mại xây dựng mới được định nghĩa như thế nào trong luận án?
Nhà ở thương mại xây dựng mới là nhà ở chưa qua sử dụng do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng làm gia tăng quỹ nhà ở với mục đích để bán hoặc cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường, được tạo mới hoàn toàn và còn nguyên giá trị, chưa có yếu tố hao mòn (căn cứ Điều 3 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP).

2. Doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở thực hiện định giá tại những thời điểm nào?
Doanh nghiệp thường tiến hành định giá tại 03 thời điểm: (1) Thời điểm xây dựng hồ sơ dự án để tính toán tính khả thi và luận chứng xin cấp phép; (2) Thời điểm được phép huy động vốn theo Nghị định số 153/2007/NĐ-CP để xác định giá bán nhà hình thành trong tương lai; (3) Thời điểm dự án hoàn thành phần thô để rà soát chi phí thực tế và điều chỉnh giá bán các sản phẩm còn lại theo diễn biến thị trường.

3. Tại sao các doanh nghiệp không nên chỉ sử dụng duy nhất phương pháp chi phí khi định giá?
Phương pháp chi phí chỉ phản ánh các hao phí đầu vào của quá trình sản xuất và mức lợi nhuận kỳ vọng chủ quan của doanh nghiệp (đáp ứng tái sản xuất). Chi phí tạo ra tài sản không phải lúc nào cũng bằng hoặc phản ánh đúng giá trị thị trường; nếu thị trường biến động hoặc cung cầu thay đổi, việc chỉ dùng phương pháp chi phí sẽ dẫn đến việc định giá quá cao (không bán được hàng) hoặc quá thấp (gây thất thoát lợi nhuận doanh nghiệp).

4. Luận án đã sử dụng phương pháp định lượng nào để xây dựng hàm định giá căn hộ chung cư?
Luận án ứng dụng mô hình định giá ẩn Hedonic với dạng hàm bán logarit (semi-log) và sử dụng kỹ thuật phân tích hồi quy đa biến từng bước (Stepwise Multiple Regression), kết hợp kiểm định F trong phân tích phương sai ANOVA để chọn lọc các thuộc tính có ý nghĩa thống kê tác động đến đơn giá căn hộ.

---

Kết luận

Luận án tiến sĩ của tác giả Lục Mạnh Hiển đã giải quyết một cách có hệ thống cả về mặt lý luận và thực tiễn vấn đề định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Bằng việc kết hợp phương pháp nghiên cứu định tính và mô hình định lượng Hedonic, tác giả đã chỉ rõ các điểm nghẽn trong công tác định giá thực tế tại Hà Nội và TP.HCM giai đoạn 2008–2012, đồng thời lượng hóa được các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán chung cư. Công trình đã đề xuất hoàn chỉnh hệ thống giải pháp từ chuẩn hóa quy trình, thiết lập cơ sở dữ liệu đến tái cơ cấu phòng định giá chuyên trách, tạo cơ sở khoa học giúp các doanh nghiệp nâng cao hiệu quả kinh doanh và góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch, bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 Nội dung của chương này ñã tập trung làm rõ lý do chọn ñề tài, ñồng thời tiến hành phân tích và so sánh các nghiên cứu tại Việt Nam và trên thế giới về ñịnh giá BðS nói chung và ñịnh giá nhà ở TMXDM nói riêng. Qua nghiên cứu cho thấy có nhiều nghiên cứu về vấn ñề ñịnh giá BðS, tuy nhiên chưa có nghiên cứu nào cụ thể và ñầy ñủ về ñịnh giá nhà ở TMXDM. Trong khí ñó, những nghiên cứu về ñịnh giá nhà ở tại Việt Nam mới chỉ nêu nên những vấn ñề bất cập trong ñịnh giá nhưng chưa nêu ra ñược các minh chứng mang tính khoa học cho những vấn ñề bất cập ñó. Bên cạnh ñó có một số nghiên cứu có ñề cập ñến việc ñịnh giá nhà ở cần phải tính ñến các yếu tố ảnh hưởng như một yếu tố cấu thành giá bán, nhưng các nghiên cứu chưa chỉ ra cụ thể các nhân tố nào và xác ñịnh ra hệ số ảnh hưởng của các nhân tố ñó ñối với loại nhà ở cần ñịnh giá.

ðây là khoảng trống cho các nghiên cứu tiếp theo nhằm hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở. Từ ñó luận án xác ñịnh mục tiêu nghiên cứu của luận án và ñược cụ thể bằng 4 câu hỏi nghiên cứu. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 2. ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới của doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở Nhà ở là loại hình kiến trúc xuất hiện sớm nhất, ñó là những không gian kiến trúc phục vụ cho ñời sống sinh hoạt gia ñình và con người.

Hiện nay có nhiều loại hình nhà ở như: Nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tư nhân và nhà ở thương mại. Trong ñó nhà ở thương mại, ñặc biệt là nhà chung cư có xu thế phát triển của xã hội hiện ñại với mục tiêu ñáp ứng tối ña nhu cầu về nhà ở của một ñất nước. Khái niệm nhà ở thương mại và ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới 2. Khái niệm nhà ở thương mại ðiều 3 của Nghị ñịnh 71/2010/Nð-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ ñã quy ñịnh “Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế ñầu tư xây dựng ñể bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường; Trong ñó, nhà ở ñược ñầu tư xây dựng ñể bán và cho thuê sẽ có hai hình thức cơ bản là ñầu tư xây dựng mới hoàn toàn và ñầu tư cải tạo, tu sửa, nâng cấp” [12].

Nhà ở xây dựng mới ñược hiểu là một sản phẩm của xây dựng ñược tạo mới hoàn toàn, hay nói cách khác ñây là tài sản nhà ở tăng thêm sau quá trình ñầu tư xây dựng; nhà ở ñược tăng thêm này là nhà ở chưa từng ñược ñưa vào sử dụng. Như vậy, nhà ở thương mại xây dựng mới ñược hiểu là nhà ở chưa qua sử dụng do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế ñầu tư xây dựng làm tăng thêm quỹ nhà ở với mục ñích ñể bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường. Các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài ñều ñược quyền tham gia ñầu tư phát triển nhà ở thương mại. Tổ chức, cá nhân trong nước ñầu tư phát triển nhà ở thương mại phải có ñăng ký kinh doanh nhà ở; ñối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận ñầu tư theo quy ñịnh của pháp luật về ñầu tư.

Trên thị trường nhà ở hiện nay, các tổ chức, cá nhân thường ñầu tư xây dựng các loại nhà ở thương mại sau ñây ñể kinh doanh: nhà ở biệt thự, nhà ở phân lô và nhà ở chung cư. Khái niệm ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới • Khái niệm ñịnh giá tài sản 15 ðịnh giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thế giới. ðịnh giá là hoạt ñộng khách quan tồn tại trong ñời sống kinh tế xã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hoá, ñặc biệt ñối với những nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường. Ở nước ta, trong những năm gần ñây, nghề ñịnh giá tài sản cũng ñược phát triển rất nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia thị trường và ñội ngũ cán bộ ñịnh giá chuyên nghiệp.

ðịnh nghĩa về ñịnh giá, cho tới hiện nay, có nhiều ñịnh nghĩa khác nhau, tuy nhiên, các ñịnh nghĩa ñều coi ñịnh giá là việc ước tính giá cả của tài sản tại một thời ñiểm nhất ñịnh. Theo từ ñiển Oxford, ñịnh giá tài sản ñược hiểu như sau: “ðịnh giá tài sản là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời ñiểm, theo những tiêu chuẩn cho mục ñích nhất ñịnh”. Theo nghiên cứu của các giáo sư viện ñại học Potstmouth, Vương quốc Anh: “ñịnh giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục ñích xác ñịnh”. Mặc dù có nhiều ñịnh nghĩa khác nhau về ñịnh giá, nhưng về cơ bản ñịnh giá tài sản trong nền kinh tế thị trường có những ñặc ñiểm cơ bản sau: - ðịnh giá tài sản là sự ước tính giá trị tài sản tại thời ñiểm ñánh giá; - ðịnh giá tài sản ñược biểu hiện dưới hình thái tiền tệ; - ðịnh giá tài sản ñược thực hiện trong một thị trường nhất ñịnh với những ñiều kiện nhất ñịnh (kinh tế, xã hội, khuôn khổ pháp lý, quan hệ cung cầu…); - ðịnh giá tài sản ñược thực hiện tại một thời ñiểm cụ thể; - ðịnh giá tài sản ñược thực hiện theo yêu cầu, mục ñích nhất ñịnh; - ðịnh giá tài sản phải tuân thủ theo những tiêu chuẩn, chuẩn mực và phương pháp nhất ñịnh.

Ở nước ta, ñịnh giá tài sản mới ñược coi là nghề cung cấp dịch vụ cho nền kinh tế từ những năm cuối của thập kỷ 1990. Tiền thân của các doanh nghiệp hoạt ñộng trong nghề ñịnh giá là các Trung tâm Thẩm ñịnh giá thuộc Ban Vật giá Chính phủ, nay thuộc Bộ tài chính. Lúc ñó, từ “ñịnh giá” không ñược sử dụng trong hoạt ñộng ước tính giá trị thị trường của tài sản. Thay vào ñó, hoạt ñộng ước tính giá trị thị trường của tài sản, hàng hoá ñược coi là hoạt ñộng “thẩm ñịnh giá”.

Cho ñến nay, vẫn còn nhiều tranh cãi về việc nên dùng từ “ñịnh giá” hay từ “thẩm ñịnh gía” trong hoạt ñộng cung cấp dịch vụ tư vấn về ước tính giá cả của các hàng hoá, tài sản. Trên thực tế, từ ñịnh giá tài sản và thẩm ñịnh giá 16 tài sản ñang ñược sử dụng trong nhiều văn bản pháp luật cũng như trong thực tế với cùng nội dung và ý nghĩa kinh tế. Theo Pháp lệnh Giá ñược công bố ngày 8 tháng 2 năm 2002, chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1 tháng 7 năm 2002, ñã giải thích về “Thẩm ñịnh giá” tại ñiều 4 khoản 3 là: “Thẩm ñịnh giá là việc ñánh giá và ñánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với một thị trường tại một ñịa ñiểm, thời ñiểm nhất ñịnh theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế” [19]. Tuy tên gọi là Thẩm ñịnh giá, nhưng trong giải thích từ ngữ của Pháp lệnh Giá thì thừa nhận ñó là việc ñánh giá và ñánh giá lại giá trị của tài sản hay là ñịnh giá tài sản và thẩm ñịnh giá tài sản.

Như vậy, ñịnh giá tài sản là việc ñánh hoặc ñánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một ñiểm, thời ñiểm nhất ñịnh theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. • Khái niệm ñịnh giá bất ñộng sản Theo qui ñịnh tại Luật Kinh doanh bất ñộng sản, ñịnh giá bất ñộng sản là hoạt ñộng tư vấn, xác ñịnh giá của một bất ñộng sản cụ thể tại một thời ñiểm xác ñịnh. Việc ñịnh giá bất ñộng sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất ñộng sản và giá thị trường tại thời ñiểm ñịnh giá. Việc ñịnh giá bất ñộng sản phải ñộc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.

Như vậy, những hoạt ñộng chính của ñịnh giá bất ñộng sản có thể ñược mô tả như sau: ðịnh giá BðS là việc ước tính giá của bất ñộng sản cụ thể; việc ước tính giá của bất ñộng sản ñó ñược thực hiện tại một thời ñiểm nhất ñịnh; ñược thực hiện tại một thị trường nhất ñịnh; việc ñịnh giá phải ñược thực hiện cho một ñích ñã ñược xác ñịnh trước; ñồng thời việc ñịnh giá bất ñộng sản phải ñược thực hiện theo tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, qui mô, thực trạng BðS và theo những phương pháp, tiêu chuẩn nhất nhất ñịnh Ở ñây, cần lưu ý là hoạt ñộng ñịnh giá bất ñộng sản là việc “ước tính” giá cả của bất ñộng sản. Kết quả của hoạt ñộng ñịnh giá là ñưa ra mức giá của bất ñộng sản. Tuy nhiên, mức giá (do các tổ chức ñịnh giá ñưa ra) này không phải là giá cả thị trường (giá cả thực sự giao dịch trên thị trường của bất ñộng sản). Mức giá do các tổ chức ñịnh giá xác ñịnh có thể bằng với giá thị trường, có thể cao hơn hoặc thấp hơn.

Mức ñộ chính xác của mức giá ước tính phụ thuộc vào trình ñộ của người ñịnh giá, uy tín của các tổ chức (doanh nghiệp) cung cấp dịch vụ ñịnh giá BðS và các ñiều kiện kinh tế xã hội khác. 17 Như vậy, ñịnh giá bất ñộng sản là việc ước tính giá trị của bất ñộng sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh rõ trong những ñiều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất ñịnh với những phương pháp phù hợp. • Khái niệm ñịnh giá nhà ở Thông thường nhà ở sẽ bao gồm ñất ñai và các tài sản khác gắn liền với ñất nên ñịnh giá nhà ở thực chất là ñịnh giá ñất và ñịnh giá các tài sản gắn liền với ñất. Do nhà ở là một ñơn vị thống nhất: thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục ñích sử dụng, nên việc ñịnh giá nhà ở cũng không thể tách rời ñịnh giá ñất với ñịnh giá tài sản gắn liền ñất, hơn nữa nhà ở gồm nhiều loại, mỗi loại ngoài những ñặc ñiểm chung còn có những ñặc trưng riêng, chịu tác ñộng của các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội với mức ñộ rất khác nhau.