Quan Hệ Giữa Các Yếu Tố Kinh Tế Vĩ Mô và Bong Bóng Bất Động Sản: Nghiên Cứu Tại TP Hồ Chí Minh

Luận văn thạc sĩ kinh tế nghiên cứu quan hệ giữa các yếu tố kinh tế vĩ mô và bong bóng bất động sản nghiên cứu thực tế tại tp hồ chí, khảo sát thực trạng, phân tích nguyên nhân,

• Tác giả: Phan Hoàng Long
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Lưu Bảo Đoan
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế TP.Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Kinh Tế Phát Triển
• Đề tài: Nghiên Cứu Mối Quan Hệ Giữa Các Yếu Tố Kinh Tế Vĩ Mô và Bong Bóng Bất Động Sản Tại TP Hồ Chí Minh
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
• Năm xuất bản: 2020
• Địa điểm: Thành Phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• TRANG PHỤ BÌA
• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG
• DANH MỤC BIỂU ĐỒ
• TÓM TẮT
• ABSTRACT
• 1. CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU
• 1.1. Lý do lựa chọn đề tài
• 1.2. Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu
• 1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu
• 1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 1.4. Phương pháp nghiên cứu
• 1.5. Cấu trúc của luận văn
• 2. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN
• 2.1. Khái niệm bong bóng bất động sản
• 2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành bong bóng bất động sản
• 2.3. Phương pháp đo lường bong bóng bất động sản
• 2.3.1. Phương pháp tiếp cận giá trị cơ bản
• 2.3.2. Phương pháp tiếp cận nhân tố cơ bản
• 2.4. Khảo lược các nghiên cứu liên quan
• 2.4.1. Bong bóng giá nhà tại thị trường nhà ở Trung Quốc giai đoạn 1998-2010
• 2.4.2. Bong bóng nhà đất tại Israel giai đoạn 2008-2013
• 2.4.3. Bong bóng nhà đất tại Thổ Nhĩ Kỳ giai đoạn 2010-2014
• 2.4.4. Bong bóng nhà đất tại Việt Nam
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN SỰ HÌNH THÀNH BONG BÓNG BĐS TẠI KHU VỰC TP HCM
• 3.1. Khung phân tích
• 3.2. Mô hình kinh tế lượng
• 3.3. Dữ liệu nghiên cứu
• 4. CHƯƠNG 4: TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
• 4.1. Khái niệm bất động sản
• 4.2. Khái niệm nhà chung cư
• 4.3. Lịch sử phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam
• 5. CHƯƠNG 5: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 5.1. Nhận diện bong bóng BĐS nhà đất ở tại khu vực TPHCM
• 5.2. Kiểm định tính dừng của chuỗi giá nhà (PRICE), tiền thuê nhà (RENT)
• 5.3. Kiểm tra mối quan hệ giữa chuỗi giá nhà (PRICE), tiền thuê nhà (RENT) trong giai đoạn nghiên cứu
• 5.4. Kết quả hồi quy bằng mô hình VAR
• 5.4.1. Thống kê mô tả các biến trong mô hình VAR
• 5.4.2. Kiểm định nghiệm đơn vị
• 5.4.3. Chọn độ trễ cho mô hình VAR
• 5.4.4. Kiểm định Granger Causality
• 5.4.5. Kết quả ước lượng mô hình VAR
• 5.4.6. Kết quả phân tích hàm phản ứng đẩy
• 5.4.7. Kết quả phân rã phương sai
• 6. CHƯƠNG 6: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH
• 6.1. Tóm lược nội dung nghiên cứu
• 6.2. Những đóng góp của nghiên cứu
• 6.3. Hàm ý chính sách
• 6.4. Hạn chế của nghiên cứu và hướng mở rộng
• Tài liệu tham khảo
• Phần phụ lục

Tóm tắt

I. Tổng Quan Nghiên Cứu Bong Bóng Bất Động Sản TP HCM

Nghiên cứu tập trung vào mối quan hệ giữa các yếu tố kinh tế vĩ mô và hiện tượng bong bóng bất động sản tại TP Hồ Chí Minh. Thành phố này, với tốc độ phát triển kinh tế nhanh chóng, thu hút lượng lớn lao động nhập cư, tạo áp lực lớn lên nhu cầu nhà ở. Tuy nhiên, giá nhà đất cao so với thu nhập bình quân khiến việc sở hữu nhà trở nên khó khăn. Nghiên cứu này nhằm mục đích tìm hiểu các yếu tố tác động đến giá nhà đất cao bất thường này và xác định liệu có tồn tại bong bóng bất động sản hay không. Nếu có, các yếu tố kinh tế nào đóng vai trò quan trọng? Nghiên cứu này sẽ sử dụng mô hình kinh tế lượng để phân tích mối quan hệ này, kế thừa kết quả nghiên cứu của các học giả trong và ngoài nước. "Quan hệ giữa các yếu tố kinh tế vĩ mô và bong bóng bất động sản: Nghiên cứu thực tế tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận" là một chủ đề mang tính thời sự và cấp thiết.

1.1. Thực Trạng Giá Nhà Đất và Khả Năng Chi Trả

Giá nhà đất ở TP.HCM, đặc biệt là phân khúc chung cư, cao hơn nhiều so với thu nhập bình quân của người dân. Chỉ số giá nhà/thu nhập (P/I) của Việt Nam thuộc nhóm cao nhất khu vực và thế giới. Điều này gây khó khăn cho người lao động nhập cư muốn ổn định cuộc sống. Nghiên cứu sẽ phân tích chi tiết thực trạng này và đánh giá mức độ ảnh hưởng của nó đến thị trường bất động sản nhà ở.

1.2. Mục Tiêu và Phạm Vi Nghiên Cứu Bong Bóng BĐS

Mục tiêu chính của nghiên cứu là xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà chung cư tại TP.HCM. Nghiên cứu sẽ đánh giá liệu có tồn tại bong bóng bất động sản trên thị trường hay không. Phạm vi nghiên cứu giới hạn trong khu vực TP.HCM, giai đoạn từ 2005 đến 2018.

II. Cách Nhận Diện Bong Bóng Bất Động Sản Tổng Quan Lý Thuyết

Một trong những khái niệm quan trọng nhất là định nghĩa về bong bóng bất động sản. Theo Case và Shiller (2003), bong bóng bất động sản là tình trạng thị trường trong đó kỳ vọng quá mức về giá tăng trong tương lai lan rộng, đẩy giá lên cao hơn giá trị thực tế. Marc Labonte (2003) cho rằng bong bóng bất động sản tồn tại khi giá tăng không thể giải thích bằng các yếu tố cung và cầu cơ bản. Việc nhận diện bong bóng bất động sản là một thách thức, vì các yếu tố cung và cầu thay đổi theo thời gian và khó dự đoán. Hơn nữa, bong bóng BĐS không dễ dàng phát hiện vì các yều tố xác định cung cầu thường xuyên thay đổi và không dự đoán được. Khi mà bong bóng BĐS dễ dàng xác định được thì chúng cũng không bao giờ phát triển được.

2.1. Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Hình Thành Bong Bóng BĐS

Nhiều yếu tố có thể góp phần vào sự hình thành bong bóng bất động sản, bao gồm: Lãi suất thấp, tín dụng bất động sản dễ dàng, kỳ vọng lạc quan quá mức, và tâm lý đám đông. Sự đầu cơ cũng có thể thổi phồng giá trị bất động sản. Nghiên cứu sẽ xem xét vai trò của từng yếu tố này trong bối cảnh TP Hồ Chí Minh.

2.2. Phương Pháp Đo Lường Bong Bóng Bất Động Sản

Có nhiều phương pháp đo lường bong bóng bất động sản, bao gồm: tiếp cận giá trị cơ bản (so sánh giá thị trường với giá trị nội tại), tiếp cận nhân tố cơ bản (xem xét các yếu tố kinh tế vĩ mô). Nghiên cứu này sẽ sử dụng mô hình kinh tế lượng, cụ thể là mô hình VAR (Vector Autoregression), để phân tích mối quan hệ giữa giá bất động sản và các yếu tố kinh tế.

III. Phương Pháp Nghiên Cứu Mô Hình VAR và Dữ Liệu Kinh Tế

Luận văn này ứng dụng mô hình véctơ tự hồi quy (VAR) để kiểm tra mối liên hệ giữa các biến kinh tế vĩ mô và chỉ số giá nhà trên tiền thuê nhà (PR), đại diện cho bong bóng bất động sản. Các biến kinh tế bao gồm tốc độ tăng trưởng GDP, chỉ số giá tiêu dùng (CPI), đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), lãi suất vay dài hạn, dư nợ cho vay bất động sản, và chỉ số chứng khoán VNI. Mục tiêu là xem xét sự tác động hai chiều giữa các biến này trong quá trình hình thành bong bóng bất động sản ở TP.HCM. Dữ liệu được thu thập từ năm 2005 đến 2018. Mô hình VAR sẽ được sử dụng để phân tích sự tác động lẫn nhau giữa các biến này, từ đó đánh giá sự tồn tại và mức độ ảnh hưởng của bong bóng bất động sản

3.1. Lựa Chọn Biến Số và Nguồn Dữ Liệu

Việc lựa chọn biến số phù hợp là rất quan trọng để đảm bảo tính chính xác của kết quả nghiên cứu. Các biến số được lựa chọn phải có liên quan chặt chẽ đến thị trường bất động sản và kinh tế vĩ mô. Nguồn dữ liệu được sử dụng phải đáng tin cậy và có tính đại diện cao. Dữ liệu sẽ được thu thập từ Tổng cục Thống kê, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, và các tổ chức tài chính khác. Ngoài ra, cần đảm bảo tính nhất quán và đầy đủ của dữ liệu trong suốt giai đoạn nghiên cứu, từ năm 2005 đến 2018.

3.2. Kiểm Định Tính Dừng và Lựa Chọn Độ Trễ

Trước khi ước lượng mô hình VAR, cần kiểm định tính dừng của các chuỗi thời gian để tránh hồi quy giả mạo. Các kiểm định như Augmented Dickey-Fuller (ADF) và Phillips-Perron (PP) sẽ được sử dụng. Nếu chuỗi không dừng, cần lấy sai phân để đạt được tính dừng. Việc lựa chọn độ trễ phù hợp cho mô hình VAR cũng rất quan trọng. Các tiêu chí như Akaike Information Criterion (AIC) và Bayesian Information Criterion (BIC) sẽ được sử dụng để lựa chọn độ trễ tối ưu.

IV. Phân Tích Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam Thực Trạng và Xu Hướng

Để hiểu rõ hơn về hiện tượng bong bóng bất động sản tại TP Hồ Chí Minh, cần có cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam. Thị trường này đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển, từ giai đoạn sơ khai đến giai đoạn bùng nổ và suy thoái. Các chính sách của nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc định hình thị trường. Nhu cầu nhà ở tăng cao do dân số tăng và quá trình đô thị hóa cũng là một yếu tố quan trọng. Hiện tại, thị trường bất động sản Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi sau giai đoạn khó khăn.

4.1. Lịch Sử Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm, chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố kinh tế vĩ mô và chính sách của nhà nước. Nghiên cứu sẽ xem xét các giai đoạn chính trong lịch sử phát triển của thị trường, từ khi mở cửa kinh tế đến nay, để hiểu rõ hơn về động lực và xu hướng của thị trường.

4.2. Nhận Diện Bong Bóng Bất Động Sản tại TP.HCM

Nghiên cứu sẽ sử dụng các chỉ số và phương pháp phân tích để nhận diện bong bóng bất động sản tại TP.HCM. Các chỉ số như giá nhà/thu nhập (P/I) và giá nhà/giá thuê (P/R) sẽ được xem xét. Phân tích thống kê và kinh tế lượng sẽ được sử dụng để xác định liệu giá bất động sản có vượt quá giá trị cơ bản hay không.

V. Kết Quả Nghiên Cứu Chứng Minh Bong Bóng BĐS Tại TP

Kết quả nghiên cứu cho thấy thị trường bất động sản TP.HCM đã xuất hiện bong bóng bất động sản đối với phân khúc nhà chung cư trong giai đoạn từ quý I/2005 đến quý IV/2018. Điều này giải thích tại sao giá bất động sản chung cư tại khu vực này tăng quá nhanh trong thời gian qua. Các yếu tố như dư nợ tín dụng bất động sản, tăng trưởng GDP, và lãi suất có tác động đáng kể đến sự hình thành bong bóng.

5.1. Tác Động của Tín Dụng Bất Động Sản và GDP

Dư nợ tín dụng bất động sản có tác động lớn đến giá nhà đất. Khi tín dụng dễ dàng, nhiều người có thể mua nhà, đẩy giá lên cao. Tăng trưởng GDP cũng góp phần làm tăng nhu cầu nhà ở, từ đó làm tăng giá. Nghiên cứu sẽ phân tích chi tiết mối quan hệ giữa các yếu tố này và giá bất động sản.

5.2. Ảnh Hưởng của Lạm Phát và Đầu Tư Nước Ngoài FDI

Lạm phát có thể làm giảm giá trị thực của tiền, khiến mọi người tìm đến bất động sản như một kênh trú ẩn an toàn, đẩy giá lên cao. Đầu tư nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản cũng góp phần làm tăng nguồn cung và cầu, từ đó ảnh hưởng đến giá. Nghiên cứu sẽ đánh giá tác động của các yếu tố này đến bong bóng bất động sản.

VI. Hàm Ý Chính Sách và Hướng Nghiên Cứu Tương Lai Về BĐS

Nghiên cứu này cung cấp các hàm ý chính sách quan trọng để quản lý thị trường bất động sản một cách hiệu quả. Cần kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản, điều chỉnh lãi suất phù hợp, và có các biện pháp can thiệp kịp thời khi thị trường có dấu hiệu bong bóng. Cần tăng cường minh bạch thông tin thị trường và nâng cao nhận thức của người dân về rủi ro đầu tư bất động sản. Hạn chế của nghiên cứu và hướng mở rộng bao gồm việc mở rộng phạm vi nghiên cứu ra các tỉnh thành khác và sử dụng các phương pháp phân tích phức tạp hơn.

6.1. Đề Xuất Giải Pháp Kiểm Soát Bong Bóng Bất Động Sản

Để kiểm soát bong bóng bất động sản, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa các chính sách kinh tế vĩ mô. Ngân hàng Nhà nước cần kiểm soát chặt chẽ tăng trưởng tín dụng, đặc biệt là tín dụng cho lĩnh vực bất động sản. Chính phủ cần có các biện pháp điều tiết thị trường, như tăng thuế bất động sản và hạn chế đầu cơ.

6.2. Hướng Mở Rộng Nghiên Cứu và Ứng Dụng Thực Tiễn

Nghiên cứu có thể được mở rộng ra các tỉnh thành khác để có cái nhìn toàn diện hơn về thị trường bất động sản Việt Nam. Các phương pháp phân tích phức tạp hơn, như mô hình cân bằng tổng thể động, có thể được sử dụng. Kết quả nghiên cứu có thể được sử dụng để đưa ra các quyết định đầu tư bất động sản sáng suốt và để xây dựng các chính sách quản lý thị trường hiệu quả.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản đô thị Việt Nam ghi nhận sự mất cân đối sâu sắc giữa tốc độ tăng giá nhà và mức tăng trưởng thu nhập thực tế của người dân. Theo thống kê quốc tế, chỉ số giá nhà trên thu nhập (Price-to-Income - PI) của Việt Nam đạt mức 28,87 điểm, trong đó Hà Nội ghi nhận 35,86 điểm và Thành phố Hồ Chí Minh đạt 23,62 điểm. Các chỉ số này đưa hai đô thị hạt nhân của Việt Nam vào nhóm các thành phố có giá nhà đắt đỏ hàng đầu thế giới, vượt qua nhiều đô thị phát triển như Tokyo (23,65 điểm) và Thượng Hải (30,91 điểm). Thực tế tại TP. Hồ Chí Minh giai đoạn 2005 - 2018 cho thấy giá bán căn hộ chung cư bình quân đã tăng từ 724 USD/m² năm 2005 lên mức 1.706 USD/m² vào năm 2018, tương đương mức tăng hơn 135,6%.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm xuất phát từ nghịch lý: nguồn cung dự án bất động sản liên tục mở rộng với sự tham gia của nhiều tập đoàn lớn và quỹ đầu tư quốc tế, nhưng giá nhà để ở không điều chỉnh giảm theo quy luật cung - cầu truyền thống mà liên tục lập đỉnh mới. Tình trạng này khiến người lao động có mức thu nhập bình quân khoảng 2.000 - 3.000 USD/năm gần như không có khả năng tự sở hữu nhà ở. Mục tiêu của luận văn là xác định cơ sở khoa học để khẳng định sự tồn tại của hiện tượng bong bóng bất động sản tại phân khúc nhà chung cư TP. Hồ Chí Minh, đồng thời lượng hóa mức độ tác động tương hỗ giữa các biến số kinh tế vĩ mô đến sự phình to của bong bóng này.

Phạm vi nghiên cứu bao quát thị trường nhà ở chung cư TP. Hồ Chí Minh trong khoảng thời gian 56 quý liên tục (từ quý 1/2005 đến quý 4/2018). Luận văn mang ý nghĩa thực tiễn to lớn khi cung cấp bộ công cụ định lượng hỗ trợ các nhà hoạch định chính sách và tổ chức tài chính nhận diện sớm rủi ro hệ thống, ngăn ngừa nguy cơ đóng băng thanh khoản và bất ổn kinh tế vĩ mô tương tự giai đoạn khủng hoảng 2008 - 2011.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên ba trụ cột lý thuyết kinh tế hiện đại:

• Thuyết giá trị cơ bản (Fundamental Value Theory) của Case và Shiller: Khẳng định giá trị kinh tế cơ bản của một bất động sản nhà ở được đo lường bằng hiện giá của toàn bộ dòng thu nhập từ tiền cho thuê trong tương lai, chiết khấu theo tỷ suất vốn hóa thị trường. Khi giá bán phân kỳ quá lớn khỏi giá thuê, thị trường xuất hiện trạng thái định giá sai lệch nghiêm trọng.
• Thuyết chu kỳ kinh doanh Áo (Austrian Business Cycle Theory - ABC): Giải thích hiện tượng mở rộng tín dụng nhân tạo từ hệ thống ngân hàng thương mại làm sai lệch tín hiệu lãi suất, dẫn đến tình trạng đầu tư sai hướng (malinvestment) và tạo lập các chu kỳ bùng nổ - sụp đổ tài sản.
• Thuyết tài chính hành vi (Behavioral Finance): Phân tích tác động của tâm lý bầy đàn và kỳ vọng phi lý trí về việc giá nhà sẽ tiếp tục tăng trong tương lai, thúc đẩy làn sóng đầu cơ thứ cấp.

Mô hình nghiên cứu chuẩn hóa năm khái niệm cốt lõi:

1. Bong bóng bất động sản: Trạng thái giá thị trường tăng cao bất thường, vượt xa các yếu tố nền tảng và tách rời khỏi giá trị kinh tế cơ bản.
2. Giá trị cơ bản của nhà ở: Lợi ích kinh tế thu được thuần túy từ hoạt động khai thác công năng sử dụng, đại diện qua biến tiền thuê nhà (RENT).
3. Chỉ số Price-to-Rent (PR): Tỷ số giữa giá bán căn hộ và tiền thuê căn hộ bình quân, đóng vai trò là biến đại diện đo lường mức độ phình to của bong bóng.
4. Tỷ số Price-to-Income (PI): Chỉ tiêu phản ánh tương quan giữa giá bất động sản và thu nhập khả dụng của hộ gia đình.
5. Mô hình Vector tự hồi quy (VAR): Hệ phương trình kinh tế lượng đa biến đồng thời, đánh giá các tác động đa chiều và phản ứng lan truyền giữa các cú sốc vĩ mô.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu chuỗi thời gian thứ cấp được thu thập đồng bộ theo quý trong 14 năm (56 quan sát từ quý 1/2005 đến quý 4/2018), trích xuất từ Tổng cục Thống kê (GSO), Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chi nhánh TP.HCM, Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), kết hợp đối chiếu với báo cáo thẩm định thị trường định kỳ của Savills, CBRE và Jones Lang LaSalle (JLL).

Cỡ mẫu bao quát toàn bộ các giao dịch căn hộ chung cư trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh, được phân loại thành 3 phân khúc chuẩn hóa gồm Hạng A, Hạng B và Hạng C theo quy định tại Thông tư 31/2016/TT-BXD. Phương pháp tính toán áp dụng công thức bình quân gia quyền theo diện tích và tỷ trọng giao dịch thực tế của từng phân khúc trong từng quý, nhằm triệt tiêu hiện tượng sai lệch thống kê do thanh khoản không đồng đều giữa các giai đoạn.

Lý do lựa chọn mô hình VAR xuất phát từ đặc tính tương tác hai chiều phức tạp giữa thị trường tài sản và các biến số vĩ mô. Quy trình thực nghiệm bao gồm: kiểm định nghiệm đơn vị ADF (Augmented Dickey-Fuller) để đảm bảo tính dừng của chuỗi dữ liệu; xác định độ trễ tối ưu thông qua 5 tiêu chí thống kê (AIC, SC, HQ, FPE, LR); thực hiện kiểm định quan hệ nhân quả Granger; phân tích hàm phản ứng đẩy (Impulse Response Function - IRF) theo phân rã Choleski và phân rã phương sai (Variance Decomposition) nhằm bóc tách định lượng mức độ đóng góp của từng cú sốc kinh tế vào sự biến thiên của chỉ số PR.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình kiểm định kinh tế lượng mang lại bốn phát hiện then chốt:

Thứ nhất, kiểm định nghiệm đơn vị ADF xác nhận chuỗi giá nhà (PRICE), chuỗi tiền thuê (RENT) và chuỗi chỉ số PR đều là chuỗi không dừng ở bậc gốc I(0) và chỉ đạt trạng thái dừng sau khi lấy sai phân bậc một I(1) ở mức ý nghĩa 1%. Hồi quy bình phương bé nhất (OLS) giữa PRICE và RENT cho thấy chuỗi phần dư (RESID) là không dừng với giá trị kiểm định t-statistic đạt -2,3716 (lớn hơn giá trị tới hạn -4,1766 ở mức ý nghĩa 1%). Điều này chứng minh tốc độ tăng của giá nhà đã tách rời hoàn toàn khỏi tốc độ tăng của tiền thuê nhà. Chỉ số PR tăng liên tục từ ngưỡng 22 - 28 điểm trong giai đoạn 2005 - 2011 lên tới mức đỉnh 36 điểm vào năm 2018, xác nhận sự hiện diện thực tế của bong bóng bất động sản chung cư tại TP. Hồ Chí Minh.

Thứ hai, kiểm định nhân quả Granger tại độ trễ tối ưu bậc 2 xác định mối quan hệ tác động hai chiều có ý nghĩa thống kê giữa chỉ số bong bóng bất động sản (DLNPR) với dư nợ tín dụng bất động sản (DLNREL, P-value = 0,0050) và tốc độ tăng trưởng kinh tế (DGDP, P-value = 0,0313).

Thứ ba, nghiên cứu ghi nhận tác động truyền dẫn một chiều từ lạm phát (DCPI, P-value = 0,0501), dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (DLNFDI, P-value = 0,0371) và lãi suất cho vay dài hạn (DR, P-value = 0,0128) lên chỉ số bong bóng bất động sản. Điển hình, sự bùng nổ của dòng vốn FDI đăng ký vào bất động sản năm 2007 đạt khoảng 10 tỷ USD (chiếm 42% tổng FDI) và năm 2008 đạt xấp xỉ 25 tỷ USD (chiếm hơn 40% tổng FDI) đã tạo áp lực thanh khoản trực tiếp đẩy giá tài sản tăng vọt.

Thứ tư, cơ cấu tín dụng địa ốc tại TP. Hồ Chí Minh giai đoạn 2007 - 2015 cho thấy sự thiên lệch nghiêm trọng: trên 60% tổng nguồn vốn tín dụng ngân hàng tập trung tài trợ cho nhóm tạo nguồn cung (chủ đầu tư phát triển dự án, xây dựng khu đô thị, cao ốc văn phòng), trong khi dư nợ cho vay phục vụ nhu cầu tạo cầu thực tế (người dân vay mua nhà để ở) chỉ chiếm tỷ trọng khiêm tốn khoảng 20%.

Thảo luận kết quả

Sự phân kỳ giữa giá bán và giá thuê phản ánh hành vi đầu cơ tích trữ tài sản dựa trên kỳ vọng giá tương lai thay vì giá trị sử dụng nội tại. Khi chi phí vay vốn ngân hàng ở mức dễ tiếp cận, các chủ đầu tư dựa vào đòn bẩy tài chính (vốn vay ngân hàng thường chiếm 70% - 80% tổng mức đầu tư dự án) để phát triển phân khúc cao cấp nhằm tối đa hóa tỷ suất sinh lời, dẫn đến tình trạng lệch pha cung - cầu.

Biểu đồ hàm phản ứng đẩy (IRF) mô tả rõ nét cơ chế truyền dẫn: một cú sốc từ bong bóng bất động sản tác động làm gia tăng mạnh dư nợ tín dụng ngân hàng với độ trễ khoảng 2 quý, duy trì biên độ ảnh hưởng tích lũy ở mức cao và chỉ bắt đầu suy giảm từ quý thứ 9 trước khi triệt tiêu hoàn toàn tại quý thứ 11. Biểu đồ cơ cấu dư nợ theo mục đích vay giải thích rõ nguyên nhân thị trường rơi vào khủng hoảng thừa cục bộ: việc hơn 60% vốn vay đổ vào phía cung khiến lượng hàng tồn kho cao cấp gia tăng nhanh chóng, trong khi người có nhu cầu ở thực bị giới hạn khả năng tiếp cận vốn.

Kết quả này hoàn toàn nhất quán với các nghiên cứu thực nghiệm quốc tế của Chen tại thị trường Bắc Kinh (tăng trưởng GDP thúc đẩy mạnh giá nhà với độ nhạy cao), Caspi tại Israel (lãi suất và đòn bẩy tín dụng kích hoạt bong bóng) và nghiên cứu của Lê Thanh Ngọc tại Việt Nam. Kết quả khẳng định cung tiền, tín dụng ngân hàng và dòng vốn ngoại là những chất xúc tác chủ đạo định hình chu kỳ bong bóng tài sản.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả thực nghiệm mô hình VAR, luận văn đề xuất bốn nhóm giải pháp điều hành vĩ mô trọng tâm:

Thứ nhất, kiểm soát chọn lọc dòng vốn tín dụng ngân hàng. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cần xây dựng lộ trình giai đoạn 2021 - 2023 nhằm khống chế tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản chung ở mức dưới 15%/năm. Cần nâng hệ số rủi ro đối với các khoản vay kinh doanh bất động sản và các khoản vay mua nhà phân khúc cao cấp từ mức 150% lên 200%, đồng thời duy trì hệ số ưu đãi 50% cho các khoản vay mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp.

Thứ hai, tái cơ cấu nguồn cung sản phẩm nhà ở đô thị. Ủy ban Nhân dân TP. Hồ Chí Minh và Sở Xây dựng cần phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2025 với mục tiêu nâng tỷ trọng căn hộ bình dân (Hạng C) từ mức dưới 25% hiện nay lên tối thiểu 50% tổng nguồn cung toàn thị trường. Cần đơn giản hóa thủ tục cấp phép đầu tư dự án nhà ở xã hội, rút ngắn thời gian xử lý pháp lý xuống dưới 12 tháng.

Thứ ba, hoàn thiện chính sách thuế nhằm hạn chế đầu cơ thứ cấp. Bộ Tài chính cần nghiên cứu trình Quốc hội ban hành Luật Thuế tài sản trong giai đoạn 2023 - 2024, áp dụng thuế suất lũy tiến đối với quyền sử dụng đất và nhà ở từ bất động sản thứ hai trở đi, kết hợp áp thuế thu nhập cá nhân cao đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản diễn ra trong vòng 12 - 24 tháng kể từ khi mua. Mục tiêu kéo giảm chỉ số PI đô thị về mức an toàn dưới 15 điểm.

Thứ tư, thiết lập hệ thống giám sát và cảnh báo sớm rủi ro bong bóng. Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM phối hợp cùng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản vận hành cơ sở dữ liệu số liên thông, theo dõi định kỳ theo quý chỉ số Price-to-Rent (PR). Khi chỉ số PR vượt quá 2 lần độ lệch chuẩn so với giá trị trung bình chuỗi lịch sử (ngưỡng 30 điểm), cơ quan quản lý cần tự động kích hoạt các biện pháp can thiệp thắt chặt tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo (LTV) xuống dưới 50%.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang lại giá trị ứng dụng cụ thể cho 4 nhóm đối tượng:

1. Cơ quan quản lý nhà nước và nhà hoạch định chính sách: Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng có thể sử dụng kết quả kiểm định VAR và hàm phản ứng đẩy với độ trễ 2 - 11 quý để chủ động xây dựng kịch bản điều hành cung tiền M2, kiểm soát room tín dụng và điều tiết dòng vốn FDI linh hoạt.
2. Doanh nghiệp và chủ đầu tư bất động sản: Các nhà phát triển dự án có thể dựa vào phân tích cơ cấu dư nợ và chu kỳ biến động giá nhà giai đoạn 2005 - 2018 để tái cấu trúc danh mục đầu tư, giảm tỷ lệ đòn bẩy nợ vay ngân hàng từ mức 70% - 80% xuống ngưỡng an toàn 40% - 50%, tập trung vào phân khúc căn hộ có tỷ lệ hấp thụ cao.
3. Các ngân hàng thương mại và tổ chức tín dụng: Khối quản trị rủi ro có cơ sở định lượng để thiết lập khẩu vị rủi ro cho vay thế chấp, đánh giá chính xác tác động trễ của lãi suất và định giá lại tài sản đảm bảo khi thị trường có dấu hiệu phân kỳ giữa giá bán và giá thuê.
4. Nhà đầu tư cá nhân và chuyên gia nghiên cứu học thuật: Cung cấp khung phương pháp luận tiếp cận chỉ số PR, nhận diện thời điểm bùng nổ và thoái trào của thị trường địa ốc, tránh rơi vào bẫy tâm lý đầu cơ trong các giai đoạn sốt giá cục bộ.

Câu hỏi thường gặp

1. Dấu hiệu định lượng then chốt nào khẳng định thị trường bất động sản xuất hiện bong bóng? Nghiên cứu sử dụng kiểm định nghiệm đơn vị ADF trên chuỗi chỉ số Price-to-Rent (PR) và chuỗi phần dư từ mô hình hồi quy giá bán theo tiền thuê. Khi các chuỗi này không dừng và chỉ số PR tăng vọt từ 22 lên 36 điểm trong giai đoạn 2005 - 2018, điều đó khẳng định giá bán đã tách rời khỏi giá trị kinh tế cơ bản, xác lập trạng thái bong bóng tài sản.

2. Yếu tố kinh tế vĩ mô nào có mức độ tác động mạnh nhất đến sự hình thành bong bóng bất động sản tại TP.HCM? Dư nợ tín dụng bất động sản (REL) và dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là hai nhân tố chi phối mạnh mẽ nhất. Giai đoạn 2007 - 2008 ghi nhận tăng trưởng tín dụng vượt 50% và vốn FDI vào bất động sản đạt mức 25 tỷ USD (chiếm trên 40% tổng FDI), trực tiếp đẩy giá căn hộ chung cư leo thang nhanh chóng.

3. Vì sao giá thuê nhà được xem là thước đo chuẩn xác cho giá trị cơ bản của căn hộ? Theo lý thuyết chiết khấu dòng tiền của Case và Shiller, tiền thuê nhà phản ánh giá trị khai thác công năng sử dụng thực tế mà người tiêu dùng sẵn sàng chi trả. Khi giá bán chung cư tăng từ 724 USD/m² lên 1.706 USD/m² nhưng giá thuê không tăng tương ứng, phần chênh lệch phát sinh thuần túy do kỳ vọng đầu cơ của thị trường.

4. Tại sao cơ cấu tín dụng bất động sản lệch pha lại tạo ra nguy cơ rủi ro hệ thống? Thực tế giai đoạn 2007 - 2015 cho thấy hơn 60% tổng nguồn vốn tín dụng tập trung cho phía cung phát triển dự án, trong khi phía cầu chỉ tiếp cận khoảng 20%. Sự mất cân đối này dẫn đến dư thừa nguồn cung phân khúc cao cấp nhưng lại thiếu hụt trầm trọng nhà ở thực, khiến thanh khoản tắc nghẽn khi lãi suất biến động.

5. Độ trễ tác động của các cú sốc vĩ mô đến thị trường bất động sản kéo dài trong bao lâu? Phân tích hàm phản ứng đẩy từ mô hình VAR xác định các cú sốc về tín dụng và chính sách tiền tệ bắt đầu tác động rõ rệt lên chỉ số bong bóng sau 2 quý (khoảng 6 tháng), duy trì sức ảnh hưởng tích lũy và chỉ triệt tiêu hoàn toàn sau 11 quý (gần 3 năm).

Kết luận

• Luận văn khẳng định sự tồn tại khách quan của hiện tượng bong bóng bất động sản tại phân khúc chung cư TP. Hồ Chí Minh giai đoạn 2005 - 2018 thông qua kiểm định định lượng tính dừng của chuỗi chỉ số PR và phần dư OLS.
• Chứng minh mối quan hệ nhân quả hai chiều có ý nghĩa thống kê giữa chỉ số bong bóng địa ốc với quy mô dư nợ tín dụng ngân hàng và tốc độ tăng trưởng GDP thực tế.
• Lượng hóa sự bất cập trong cơ cấu vốn vay khi trên 60% dư nợ tập trung tài trợ cho phía cung dự án thương mại, tạo nguy cơ dư thừa nguồn cung cao cấp và đẩy giá nhà vượt xa thu nhập bình quân của 80% người dân đô thị.
• Đóng góp hệ thống chỉ tiêu cảnh báo rủi ro vĩ mô dựa trên mô hình Vector tự hồi quy (VAR) với độ trễ tối ưu 2 quý, hỗ trợ định vị chính xác thời điểm can thiệp chính sách.
• Đề xuất khung giải pháp can thiệp đồng bộ từ kiểm soát tỷ trọng tín dụng dưới 15%, cải cách thuế bất động sản thứ hai đến quy hoạch mở rộng tối thiểu 50% nguồn cung nhà ở bình dân giai đoạn 2021 - 2025.

Công trình cung cấp luận cứ khoa học chuẩn xác giúp các cơ quan quản lý và doanh nghiệp nâng cao năng lực quản trị rủi ro tài chính. Để đảm bảo thị trường bất động sản vận hành minh bạch và bền vững, các đơn vị quản lý cần khẩn trương số hóa dữ liệu giao dịch và triển khai hệ thống cảnh báo sớm chỉ số Price-to-Rent định kỳ ngay trong chu kỳ điều hành tiếp theo.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG I. GIỚI THIỆU CHƯƠNG II. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHẢO LƯỢC CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN CHƯƠNG III. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN SỰ HÌNH THÀNH BONG BÓNG BĐS TẠI KHU VỰC TP HCM CHƯƠNG IV.

TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM CHƯƠNG V: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CHƯƠNG VI. KẾT LUẬN (LUAN.can TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 6 CHƯƠNG II. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN 2. Khái niệm bong bóng bất động sản.

Theo Case và Shiller (2003) bong bóng bất động sản nhà đất ở là một trạng thái của thị trường nhà đất trong đó sự kỳ vọng quá mức về giá tăng trong tương lai lan rộng khắp thị trường khiến cầu và giá nhà đất ở tăng lên nhiều trong hiện tại so với giá trị thực tế. Theo quan điểm này thì những người mua tham gia thị trường nhận thấy đầu tư trong BĐS nhà ở ít rủi ro do giá hiện tại có thể chấp nhận được và sự chênh lệch giá BĐS nhà ở so với giá trị thực sẽ được bù đắp bởi sự chênh lệch giá trong tương lai. Chính những kỳ vọng không thực tế về tăng giá trong tương lai và sự giữ hành vi niềm tin về kết quả giá BĐS nhà ở tăng đã tạo điều kiện cho sư hình thành bong bóng cho thị trường BĐS nhà ở. Marc Labonte (2003) bong bóng BĐS được cho là tồn tại khi giá tăng vì một lý do không thể giải thích bởi những thay đổi trong các yếu tố cung và cầu cơ bản của đối tượng đó.

Vấn đề với bong bóng BĐS là chúng không thể được xác định với bất kỳ nguyên nhân chắc chắn nào vì các yếu tố quyết định cung và cầu theo thời gian sẽ thay đổi, thường không thể đoán trước được. Nếu bong bóng BĐS có thể được xác định chính xác, chúng sẽ không bao giờ phát triển bởi vì mọi người sẽ phản ứng với sự tăng lên của bong bóng bằng cách bán tài sản để tránh tổn thất trong tương lai, do đó bong bóng không thể xảy ra. Himmelberg và cộng sự (2005) cung cấp khái niệm sau cho bong bóng nhà ở: Bong bóng BĐS nhà ở được hình thành do người mua nhà sẵn sàng trả giá tăng cao cho các căn nhà ngày hôm nay vì họ mong đợi sự tăng giá nhà ở trong tương lai. “Phần giá tăng cao” được đề cập trong nghiên cứu là tỷ lệ tăng trưởng giá nhà không phụ thuộc vào các nguyên tắc cơ bản của thị trường nhà ở.

Warwick McKibbin (2006) định nghĩa bong bóng BĐS nhà đất ở là hiện tượng đầu cơ giá nhà đất ở lan rộng khiến giá nhà đất trên thị trường tăng cao vượt xa thu (LUAN.can TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 7 nhập người tiêu dùng và các yếu tố cơ bản. Các yếu tố cơ bản được được tác giả đề cập là các lợi ích kinh tế do khai thác tài sản mang lại như thu nhập từ việc cho thuê tài sản hay tiền thuê nhà. Theo Gadi Barlevy (2007) cho rằng bong bóng BĐS nhà đất ở là hiện tượng giá nhà đất ở trên thị trường vượt xa giá trị cơ bản của nhà đất. Giá trị cơ bản chính là giá trị kỳ vọng của những lợi ích kinh tế mà nhà đất ở mang lại trong suốt đời sống hữu ích của nó và được chiết khấu về thời điểm hiện tại, giá trị này được quy định bởi lợi ích kinh tế do việc sử dụng, khai thác nhà đất mang lại hoàn toàn không phải giá trị do việc đem bán nhà đất đó trên thị trường.

Vì vậy, nếu giá nhà đất ở vượt xa giá trị cơ bản thì nó được xem như định giá cao. Theo Lê Thanh Ngọc (2014) cho rằng bong bóng bất động sản nhà đất ở là một trong những trạng thái của thị trường bất động sản nhà đất khi tâm lý kỳ vọng “giá tiếp tục tăng trong tương lai” lan khắp thị trường khiến cầu cũng như giá nhà đất ở gia tăng hàng loạt với tốc độ cao, kéo dài trong một thời gian nhất định và mức giá này vượt xa giá trị cơ bản, mức giá này cũng vượt khả năng chi trả của nhiều người có nhu cầu mua nhà để sinh sống. Sau giai đoạn tăng giá cao thì thị trường thường có sự điều chỉnh giá về giá trị cơ bản. Từ những khái niệm của các nhà nghiên cứu về bong bóng BĐS nhà đất trong nước và trên thế giới, tác giả lý giải hiện tượng bong bóng BĐS nhà đất như sau: Bong bóng BĐS nhà đất là hiện tượng giá BĐS nhà đất ở gia tăng nhanh một cách bất thường, sự tăng giá này không dựa trên những yếu tố kinh tế hợp lý như: thu nhập từ cho thuê BĐS đó, thu nhập thực của người dân có nhu cầu nhà ở, tốc độ phát triển kinh tế, dân số khu vực….

Chính điều này sẽ làm nảy sinh sự nghi ngờ giá BĐS nhà đất đang được định giá quá cao so với giá trị thực của nó. Do đó có khả năng sẽ tồn tại một rủi ro điều chỉnh giá hoặc sự sụp đổ giá trong tương lai gần để đưa giá BĐS nhà ở về giá trị thực của nó hoặc sẽ làm cho thị trường BĐS bị “đóng băng” gây ảnh hưởng đến các ngành nghề, đến sự tăng trưởng của thị trường BĐS và các thị trường khác có liên quan.can TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail. Các yếu tố tác động đến việc hình thành bong bóng bất động sản Sự hình thành bong bóng của thị trường BĐS nhà ở được biểu hiện qua việc giá BĐS nhà ở tăng nhanh và liên tục tăng trong một khoảng thời gian nhất định. Tuy nhiên, để có sự tăng giá của BĐS thì thị trường BĐS cần có những tín hiệu tích cực tác động đến thị trường (Case & Shiller, 2003).

Dựa vào các tài liệu nghiên cứu về bong bóng BĐS ở các nước trên thế giới, những đặc điểm của thị trường BĐS Việt Nam. Tác giả đã tổng hợp được các yếu tố tác động đến việc hình thành bong bóng BĐS bao gồm: 2. Tác động của GDP đến thị trường BĐS Nghiên cứu của Pillay (2005) tại Singapore, Yanbing (2012), Chen và cộng sự (2013) ở Trung quốc cho thấy GDP có ảnh hưởng khá mạnh đến sự tăng giá nhà ở các quốc gia này, khi GDP thực tăng đồng nghĩa với thu nhập của hộ gia đình tăng. Do đó, khi thu nhập tăng thì những tiết kiệm của người dân sẽ được đầu tư vào các kênh tài sản an toàn như BĐS.

Mặc khác, do đặc điểm của BĐS là hàng hóa có độ co giãn của cung rất thấp, quá trình hình thành sản phẩm BĐS thường mất nhiều thời gian. Vì vậy, trong ngắn hạn khi lượng cầu BĐS tăng lên sẽ làm cho giá BĐS tăng nhanh. Tại một nghiên cứu khác của Zhang (2012) khi khảo sát mối quan hệ của GDP và giá nhà tại Trung Quốc trong giai đoạn 1999-2009 cho kết luận biến tốc độ tăng trưởng GDP có tác động mạnh lên giá nhà ở tại thị trường này. Tác động của lạm phát đến thị trường BĐS Lạm phát là một trong những chỉ tiêu để đo lường tác động của chính sách tiền tệ của Chính phủ.

Khi Chính phủ mở rộng chính sách tiền tệ trong khi các điều kiện khác không đổi sẽ làm cho lạm phát tăng theo tác động đến giá của các loại hàng hóa trên thị trường cũng tăng theo, trong đó có giá thuê nhà (Ting Lan, 2014). Trong thị trường BĐS, giá thuê nhà được xem là chi phí cơ hội của việc sở hữu nhà. Vì vậy, theo Pillay (2005) thì lạm phát và giá nhà có mối quan hệ hai chiều, khi lạm phát tăng sẽ thúc đẩy giá nhà tăng lên do giá thuê nhà tăng dẫn đến cầu về nhà ở tăng, mặc khác giá nhà tăng sẽ tác động trở lại dẫn đến lạm phát tăng.can TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 9 Mặt khác, theo một nghiên cứu của Kuang và Liu (2015) tại 35 thành phố lớn của Trung Quốc trong giai đoạn từ năm 1996 đến 2010 cho kết luận là giá nhà và lạm phát có mối quan hệ hai chiều. Thông qua mô hình VAR cho thấy lạm phát có tác động mạnh đến giá nhà ở, ở chiều ngược lại thì giá nhà ít tác động đến lạm phát hơn.

Điều này cho thấy rằng khi lạm phát tăng thì bất động sản là một kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn để đối phó với sự mất giá của đồng tiền. Tác động của chính sách tiền tệ đến thị trường BĐS Trong nền kinh tế của một quốc gia thì tín dụng từ hệ thống ngân hàng có một vai trò quan trọng cùng với sự phát triển của nền kinh tế nói chung cũng như của thị trường BĐS nói riêng (Lê Xuân Nghĩa, 2011). Sự tăng giảm cung cầu và giá cả trên thị trường BĐS có quan hệ mật thiết với sự tăng giảm dòng vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng (Philip và Zhu, 2004). Khi tín dụng từ các NHTM nới lỏng thì thị trường BĐS có xu hướng sôi động, có tốc độ tăng trưởng cao và ngược lại khi tín dụng được thắt chặt thì thị trường BĐS chững lại và đóng băng.

Khi lãi suất cho vay thấp, điều kiện cho vay được nới lỏng thì những người có nhu cầu mua BĐS sẽ dựa vào các vay thế chấp để mua BĐS, điều này sẽ làm cho lượng cầu BĐS tăng lên dẫn đến giá BĐS cũng tăng theo. Tsatsaronis & Zhu (2004) đã sử dụng mô hình VAR để đánh giá mối quan hệ giữa lãi suất cho vay và giá nhà dựa vào số liệu chuỗi thời gian từ năm 1970 đến năm 2002 của các nuớc đã từng xảy ra bong bóng BĐS như Anh, Pháp, Mỹ, Đức, Canada, Nhật… Kết quả nghiên cứu cho thấy, lãi suất cho vay giải thích khoảng 10,8% sự thay đổi trong giá nhà và tại những quốc gia duy trì lãi suất thả nổi thì lãi suất cho vay ngắn hạn có xu hướng tác động lên giá nhà mạnh hơn so với lãi suất dài hạn. Xu và Chen (2012) đã sử dụng mô hình VAR để nghiên cứu sự tác động của các biến tài chính tiền tệ gồm lãi suất dài hạn (R), sự tăng trưởng cung tiền (M2) và dư nợ tính dụng (REL) đến việc tăng giá nhà ở Trung Quốc, kết quả cho thấy khi lãi suất cho vay thấp, nhà nước mở rộng cung tiền sẽ làm tăng giá nhà ở và ngược lại. Lãi cho cho vay của ngân hàng thương mại có ảnh hưởng tích cực đến việc tăng giá nhà của thị trường BĐS.can TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.

Tác động của vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đến thị trường BĐS Tại một số nghiên cứu khác cũng cho thấy dòng vốn đầu tư nước ngoài tăng làm ảnh hưởng tăng đến lạm phát và chỉ số chứng khoán của nước sở tại.