HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM CHU VĂN ANH NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN PHONG, TỈNH BẮC NINH Ngành: Quản lý đất đai Mã ngành: 8850103 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Hồ Thị Lam Trà TS. Vũ Xuân Thanh NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019 c LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày 19 tháng 08 năm 2019 Tác giả luận văn Chu Văn Anh i c LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Hồ Thị Lam Trà và TS. Vũ Xuân Thanh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn.
Hà Nội, ngày 19 tháng 08 năm 2019 Tác giả luận văn Chu Văn Anh ii c MỤC LỤC Lời cam đoan. ii Mục lục. iii Danh mục chữ viết tắt. vi Danh mục bảng.
vii Danh mục hình. viii Trích yếu luận văn. ix Thesis abstract. Tính cấp thiết của đề tài.
Mục tiêu nghiên cứu. Phạm vi của đề tài. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn. Tổng quan tài liệu.
Đất đai và thị trường đất đai. Thị trường đất đai. Khái quát về giá đất. Khái niệm về giá đất, giá đất ở.
Đặc điểm của giá đất. Cơ sở khoa học hình thành giá đất. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Định giá đất.
Khái niệm định giá đất. Nguyên tắc định giá đất. Các phương pháp định giá đất. Công tác định gıá đất ở một số nước trên thế gıớı và ở Vıệt Nam.
Công tác định giá đất ở một số quốc gia trên thế giới. Một số quy định liên quan đến công tác định giá đất ở Việt Nam. Công tác định giá đất tại tỉnh Bắc Ninh. Một số công trình nghiên cứu về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Một số công trình nghiên cứu về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thế giới. Một số công trình nghiên cứu về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Việt Nam. Nội dung và phương pháp nghiên cứu. Địa điểm nghiên cứu.
Thời gian nghiên cứu. Đối tượng nghiên cứu. Nội dung nghiên cứu. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Yên Phong.
Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Yên Phong. Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn huyện Yên Phong. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Yên Phong. Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá đất trên địa bàn huyện Yên Phong.
Phương pháp nghiên cứu. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp.
Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu. Phương pháp so sánh. Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính. Kết quả và thảo luận.
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Yên Phong. Điều kiện tự nhiên. Điều kiện kinh tế xã hội. Nhận xét chung về điều kiện kinh tế xã hội.
Tình hình quản lý, sử dụng và biến động đất đai huyện Yên Phong. Tình hình quản lý đất đai của huyện Yên Phong. Hiện trạng sử dụng đất. Giá đất ở trên địa bàn huyện Yên Phong giai đoạn 2016 - 2018.
Giá đất Nhà nước quy định tại địa bàn huyện Yên Phong. So sánh sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn huyện Yên Phong. Xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở.
Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở. Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá đất trên địa bàn huyện Yên Phong. Đánh giá chung. Một số giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá đất.
Kết luận và kiến nghị. 80 Tài liệu tham khảo. 85 v c DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam CN - TTCN Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp BN Bắc Ninh GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GDP Tổng sản phẩm quốc nội GPMB Giải phóng mặt bằng KV Khu vực MTTQ Mặt trận tổ quốc NN - TS Nông nghiệp - thủy sản SPSS Statistical Package for the Social Sciences TSCQ Trụ sở cơ quan TT Thị trường TP Thành phố TT - BTNMT Thông tư Bộ Tài nguyên môi trường UBND Ủy ban nhân dân USD Đô la Mỹ VT Vị trí VN Việt Nam VNĐ Việt Nam đồng XHCN Xã hội chủ nghĩa vi c DANH MỤC BẢNG Bảng 3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đến yếu tố ảnh hưởng Yên Phong.
Quy mô và cơ cấu kinh tế tính theo giá trị hàng hoá của Huyện Yên Phong giai đoan 2016 - 2018. Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Phong năm 2018. Giá đất ở do Nhà nước quy định tại huyện Yên Phong giai đoạn 2016 - 2018. Giá đất ở thị trường Khu vực trung tâm huyện Yên Phong giai đoạn 2016 - 2018.
Giá đất ở thị trường Khu vực cận trung tâm huyện Yên Phong giai đoạn 2016 - 2018. Giá đất ở thị trường Khu vực xa trung tâm huyện Yên Phong giai đoạn 2016 - 2018. So sánh giá thị trường và giá Nhà nước quy định tại các tuyến đường khu vực trung tâm. So sánh giá thị trường và giá Nhà nước quy định tại các tuyến đường khu vực cận trung tâm.
So sánh giá thị trường và giá Nhà nước quy định tại các tuyến đường khu vực xa trung tâm. Kết quả phân tích độ tin cậy - Cronbach’s Alpha .11 Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s Test. Tổng hợp phương sai giải thích và trọng số tải của ma trận xoay cho biến độc lập. Kết quả trọng số tải của ma trận xoay.
Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính. 75 vii c DANH MỤC HÌNH Hình 2. Đồ thị cung và cầu đất đai. Sơ đồ vị trí huyện Yên Phong.
Cơ cấu diện tích các loại đất huyện Yên Phong năm 2018. 64 viii c TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Chu Văn Anh Tên đề tài: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh”. Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Nghiên cứu giá đất ở do Nhà nước quy định và giá đất ở thị trường trên địa bàn huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. - Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất ở trên địa bàn huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp đối với công tác định giá đất trên địa bàn huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh Phương pháp nghiên cứu Để thực hiện các nội dung nghiên cứu, đề tài đã sử dụng các phương pháp sau: phương pháp chọn điểm nghiên cứu; phương pháp thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu; phương pháp so sánh và phương pháp hồi quy tuyến tính. Kết quả chính và kết luận 1. Yên Phong là một huyện nằm trong vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng, nằm ở phía Tây Bắc của tỉnh Bắc Ninh và cách thành phố Bắc Ninh 13 km, có 14 đơn vị hành chính gồm: 1 thị trấn và 13 xã. Tổng diện tích đất tự nhiên của huyện là 9.095,88 ha đất nông nghiệp, chiếm 62,93% tổng diện tích đất tự nhiên; 3.555,96 ha đất phi nông nghiệp chiếm 36,71% tổng diện tích đất tự nhiên và đất chưa sử dụng chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ (khoảng 0,36%).
Huyện Yên Phong có điều kiện thuận lợi để phát triển không chỉ về mặt vị trí địa lý, khí hậu, tài nguyên mà còn có nhiều tiềm năng phát triển về mặt kinh tế xã hội. Trong giai đoạn 2016 - 2018, công tác quản lý sử dụng đất được đi vào nề nếp, công tác ban hành giá đất đúng theo quy định, đáp ứng được phần nào yêu cầu phát triển của thành phố. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển kinh tế giá đất cũng có nhiều biến động đặc biệt là khu vực thị trấn. Trong những năm qua, huyện Yên Phong đã thực hiện bám sát các quy định của Chính phủ, các văn bản, thông tư hướng dẫn.
Huyện có 1 thị trấn và 13 xã lập bản đồ địa chính tỷ lệ 1/1. Kết quả cấp Giấy chứng nhận đối với đất sản xuất nông nghiệp là 71.977 giấy (đạt 98,7%) và đất ở là 60. Trong giai đoạn 2016 - 2018, số lượng giao dịch về quyền sử dụng đất thực hiện tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Yên Phog, tỉnh Bắc Ninh là 7.907 giao dịch, nhiều nhất là các giao dịch về thế chấp (2.854 trường hợp) và chuyển nhượng (2.792 trường hợp). Trong tổng số 4.507 đơn tiếp nhận từ 2014 - 2018, UBND huyện Yên Phong đã chỉ đạo giải quyết xong 165/170 đơn khiếu nại; 05 đơn đang trong quá trình thụ lý giải quyết; 18/20 đơn tố cáo; 02 đơn đang trong quá trình thụ lý, xác minh; 4.