MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên chứa đựng tiềm năng sự sống, trên đó loài người có thể hình thành và phát triển. Từ thời tiền sử, loài người đã dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển. Đất đai rất cần thiết cho mọi ngành nghề và hoạt động của con người.
Để đảm bảo quyền sở hữu và quản lý đất đai, chính phủ Việt Nam là đại diện sở hữu và chủ sở hữu đất đai. Mọi của cải vật chất đều bắt nguồn từ đất, và đất cũng là một tư liệu sản xuất trong quá trình sản xuất. Đất đai là trung tâm và nền tảng của các lĩnh vực kinh tế, chính trị và xã hội, cùng với các vấn đề liên quan đến sở hữu và sử dụng đất. Loại vật liệu này rất tuyệt vời vì nó không bị hao mòn.
Nó không những không mất đi mà còn tốt lên nếu bạn biết cách sử dụng nó. Với những lợi ích lớn đó, vấn đề đất đai ngày càng trở nên hot hơn và giá đất đang tăng cao. Trong nền kinh tế quốc dân, "giá đất" là mối liên hệ giữa thị trường, quản lý nhà nước và đất đai. Giá đất đai phản ánh tác động của đất đai trong kinh tế, thu nhập từ việc mua bán và giá trị của quyền sở hữu tài sản.
Ngoài ra, giá đất là công cụ quan trọng để Chính phủ thực hiện các biện pháp kinh tế liên quan đến quản lý đất đai. Do đó, giá đất giúp nhà nước quản lý và sử dụng đất đai. Giá đất được quản lý hiệu quả sẽ là một công cụ quan trọng. Điều này sẽ đảm bảo rằng ngân sách nhà nước sẽ nhận được lợi nhuận ổn định trong một thời gian dài, đồng thời khắc phục các vấn đề trong quản lý và sử dụng đất đai.
Thực tế giá đất hiện nay gây ra nhiều lo lắng và bức xúc cho người dân cũng như chính quyền địa phương khi thường xuyên biến động, khiến giá đất tăng cao và nhanh qua từng năm. Tuy nhiên, giá quy định vẫn không tăng để đảm bảo ổn định kinh tế và xã hội, tạo ra sự khác biệt lớn so với thị trường. Điều này gây ra nhiều vấn đề trong quản lý và sử dụng đất. Do đó, những bất 2 hợp lý liên quan và các yếu tố ảnh hưởng đến nó là một vấn đề quan trọng.
Vậy nên, việc xác định tác động và mức độ tác động của các yếu tố đến giá đất đó là cần thiết. Nó sẽ hỗ trợ giải quyết các thắc mắc liên quan đến đất như đô thị hóa, chuyển quyền sử dụng đất. Xã Cao Ngạn ở phía Bắc thành phố Thái nguyên và cách khoảng 6km tính từ trung tâm. Xã nằm ở phía bắc của xã Hóa Thượng, ở phía tây của xã Sơn Cẩm, ở phía nam của xã Quang Vinh và ở phía đông của phường Chùa Hang và Đồng Bẩm.
Vào tháng 9/2008, Xã Cao Ngạn chính thức trở thành thành phố Thái Nguyên. Xã Cao Ngạn không nằm ngoài các quy luật trong bối cảnh bất động sản ở Thái Nguyên đang "ấm dần", giá đất ở tăng và thị trường trở nên sôi động.Vậy những yếu tố nào đã và đang ảnh hưởng đến giá đất của xã Cao Ngạn? Do đó, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở cũng như nguyên nhân khiến vấn đề này ngày càng trở nên quan trọng. Nhận thức được tầm quan trọng của việc nghiên cứu các yếu tố đến giá đất như thế nào gây nên biến động giá đất tại khu vực, em đã lựa chọn đề tài “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2022” để dựa trên cơ sở kiến thức lý thuyết cũng những thực trạng tại xã, đề xuất các giải pháp giúp quản lý giá đất hợp lý. Mục tiêu nghiên cứu - Xác định được thực trạng biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn giai đoạn 2017 - 2022 - Đánh giá và xếp thứ tự các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại xã Cao Ngạn giai đoạn 2017 - 2022.
- Đề xuất giải pháp quản lí giá đất ở tại khu vực xã Cao Ngạn trong thời gian tới. Ý nghĩa của đề tài - Giúp sinh viên nắm bắt và áp dụng những gì đã học tại trường cũng như những gì đã học được từ thực tế trong quá trình thực hiện đề tài tại địa phương; góp phần nâng cao chiều sâu và tính thực tiễn của kiến thức. - Góp phần giúp cho công tác quản lí nhà nước giá đất đai của địa phương được hoàn thiện hơn. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 2.
Cơ sở khoa học của nghiên cứu 2. Khái niệm, đặc điểm giá đất 2. Khái niệm về giá đất Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” (Khoản 19, Điều 3) 2.
Đặc điểm của giá đất - Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp. - Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. - Giá đất không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất. - Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường.
Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành: đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát 5 triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên - Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng. Nguyễn Thế Huấn, 2008) 2. Cơ sở khoa học của giá đất 2. Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản. Nguyễn Thế Huấn, 2008) 2. Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Nguyễn Thế Huấn, 2008) Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô.
Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Quan hệ cung – cầu Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu.
Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất. (2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng.
Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình Hình 2. là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình, minh họa sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình. Giá đất đai được xác định ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E). Điểm E được gọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L).
Nếu giá được cố định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng những người cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó. Tình huống này sẽ không ổn định (Nguyễn Thế Huấn, 2008). Nguyên tắc, phương pháp định giá đất 2. Nguyên tắc định giá đất - Nguyên tắc thay thế - Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất - Nguyên tắc biến động 2.
Phương pháp định giá đất a.