Chương I: Những quy định chung” của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 về Quy định chi tiết và hướng dấn thi hành Luật Nhà ở, chúng ta có khái niệm về “nhà ở xã hội” được dùng nhất thể hóa với nhà ở cho công nhân, người lao động tại các KCN, KCX như sau: “Nhà ở xã hội” được hiểu là nhà ở do nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại điều 53 và điều 54 của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mướn theo cơ chế do Nhà nước quy định.” 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Vai trò của khu đất ở này chủ yếu giải quyết nhu cầu nhà ở cho người lao động trong các KCN, đồng thời góp phần vào việc làm giảm mật độ dân số ngày càng tăng đối với khu vực nội thành, vừa từng bước đô thị hoá các vùng ngoại vi. Như vậy, khái niệm khu dân cư phục vụ KCN được hiểu là khu vực bao gồm khu ở và các công trình công cộng phục vụ cho người lao động trực tiếp hoặc làm dịch vụ trong các KCN và gia đình họ. Khu vực này được đầu tư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, nằm ngoài hàng rào KCN có ranh giới , chức năng đươ ̣c xác đinh ̣ phù hơ ̣p với quy hoa ̣ch chung xây dựng đô thị và đươ ̣c cơ quan nh à nước có thẩm quyền phê duyê ̣t. Các loại hình nhà ở cho công nhân tại các KCN, KCX Nhà ở cho công nhân tại các KCN, KCX hiện nay rất đa dạng và có nhiều hình thức, tuy nhiên có thể chia thành ba loại chính như sau: - Nhà ở do nhà nước xây dựng.
- Nhà ở do các doanh nghiệp xây dựng. - Nhà ở do các hộ dân xây dựng. Thứ nhất là loại nhà ở do nhà nước xây dựng. Đây là loại hình nhà ở có chất lượng tương đối tốt so với tất cả các loại hình nhà ở dành cho công nhân, người lao động trong các KCN, KCX thuê vì loại nhà ở này được xây dựng theo tiêu chuẩn của Nhà nước ban hành.
[23] Ưu điểm nổi bật của hình thức Nhà nước xây dựng nhà ở để cho thuê là: Nhà nước vẫn là người giữ vai trò chủ sở hữu. Nhà nước sẽ quy định mức trần của giá cho thuê nhà ở phù hợp để đảm bảo khả năng chi trả của công nhân. Nhà nước có thể hỗ trợ giá thuê bằng cách miễn tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế. Tóm lại, công nhân sẽ có nhà ở phù hợp với thu nhập của họ.
Thứ hai là loại nhà do các doanh nghiệp xây dựng, được chia làm hai loại đó là: loại do các doanh nghiệp xây dựng để cho thuê và loại do các doanh nghiệp sản xuất xây dựng cho công nhân ở. Đây là loại nhà ở được thiết kế trên diện tích đất tại các KCN, được xây dựng khoảng 3-5 tầng theo tiêu chuẩn của Bộ xây dựng. Những 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com khu nhà ở này hiện nay đang tiếp tục triển khai xây dựng và hoàn chỉnh để đưa vào sử dụng. Tuy nhiên doanh nghiệp và nhà nước mới chỉ đảm bảo được một phần nhỏ số lượng nhà cho công nhân tại các KCN, KCX.
[23]Đây là những khu nhà đảm bảo chất lượng tốt thứ hai sau loại nhà ở do nhà nước xây dựng. Chất lượng của nó hơn hẳn so với những loại nhà ở do doanh nghiệp tư nhân và các hộ gia đình xây dựng để cho thuê. Khu nhà này đã đảm bảo được chất lượng cuộc sống của người công nhân. Nhà ở do doanh nghiệp xây dựng hầu hết được đặt trong khuôn viên đất của doanh nghiệp trong KCN.
Vì vậy chất lượng cuộc sống trong này bị tách biệt với cộng đồng dân cư, đồng thời những hạ tầng xã hội đi kèm với chất lượng cuộc sống cũng có nhiều bất cập. Thứ ba là loại nhà ở do các hộ dân xây dựng, hiện nay loại nhà ở này khá phổ biến ở hầu hết các KCN trên cả nước. [23] Những loại nhà ở do người dân tự phát xây lên theo xu hướng phát triển của các KCN và sự gia tăng của nó để đáp ứng nhu cầu của người lao động tại đây. Chính điều đó làm cho phần lớn nhà trọ này có chất lượng rất kém.
Loại nhà ở do người dân tự phát xây lên hiện nay có thể là loại nhà xây mới, nhà do hộ gia đình ngăn từ diện tích còn thừa của gia đình mình để cho thuê hoặc là nhà xây tạm trên đất vườn, đất thổ cư hay công trình phụ trước đó. Những cơ chế chính sách của nhà nƣớc về việc sử dụng đất ở cho công nhân tại các khu công nghiệp 1. Các chính sách văn bản liên quan Trước những năm 1990, nhà nước luôn quan tâm, đầu tư xây dựng các khu nhà tập thể, khu nhà ở chung cư để giải quyết chỗ ở cho công nhân ngay khi hình thành các nhà máy, xí nghiệp. Sau khi xóa bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở, nhà nước đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng.
Với các cơ chế, chính sách phù hợp, trong những năm qua tốc độ tốc độ phát triển nhà ở cả nước tăng nhanh, nhiều người dân có điều kiện cải thiện chỗ ở tốt hơn trước. Tuy nhiên, thiếu sự tham gia, hỗ trợ của 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nhà nước, cũng không ít đối tượng thu nhập thấp trong đó có công nhân, lao động các KCN gặp rất nhiều khó khăn về chỗ ở (do nhiều đối tượng là lao động nhập cư). Vì vậy, trong những năm qua, chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế chính sách nhằm hỗ trợ, thúc đẩy việc phát triển nhà ở để đáp ứng chỗ ở cho các đối tượng có thu nhập thấp nói chung và đặc biệt là công nhân lao động tại các KCN nói riêng. Quy chế KCN, KCX, khu công nghệ cao ban hành kèm theo Nghị định 36/CP ngày 24/4/1997 của Chính phủ đã quy định “Việc đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng trong và ngoài KCN, có tính đến đầu mối kỹ thuật ngoài KCN, khu dân cư phục vụ công nhân, lao động làm việc tại các KCN; các trường học, cơ sở khám chữa bệnh phục vụ KCN; các giải pháp về nguồn vốn, cấp điện, cấp thoát nước, giao thông, thông tin, môi trường, lao động để đảm bảo tính khả thi của KCN”.
Theo quy định của Luật Nhà ở (ban hành năm 2005) các tổ chức, cá nhân, các thành phần kinh tế được tham gia phát triển Quỹ nhà ở xã hội để cho cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang và công nhân lao động tại các KCN thuê, thuê mua. Tuy nhiên, sau đó việc phát triển nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp nói chung và cho công nhân nói riêng thuê, thuê mua theo quy định của Luật nhà ở chưa đạt được nhiều kết quả. Nghị định 36/CP ngày 24/4/1997 đã được thay thế bằng Nghị định 108/NĐ- CP ngày 22/9/2006 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư. Tuy nhiên còn nhiều nội dung liên quan đến Nghị định 36/CP ngày 24/4/1997 còn chưa được làm rõ, vì vậy thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng chính phủ tại công văn số 1422/VPCP-CN ngày 19/3/2007 của Văn phòng chính phủ về việc giao cho Bộ kế hoạch và đầu tư chủ trì , phối hợp với các Bộ, ngành liên quan dự thảo Nghị định của Chính phủ về quản lý nhà nước đối với các KCN, KCX, khu công nghệ cao và khu kinh tế.
Vì nội dung về nhà ở cho công nhân trong các KCN, KCX lại liên quan đến nhiều các nội dung bên ngoài hàng 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com rào khu này, do đó mà Nghị định này khi được ban hành cũng không đề cập được nhiều đến nội dung của vấn đề này. Việc giải quyết nhà ở cho công nhân tại các KCN là hết sức cấp bách, do vậy để đảm bảo điều kiện sinh sống cho người lao động tại các KCN, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu xây dựng và ban hành Quyết định số 17/2006/QĐ-BXD ngày 07/06/2006 quy định về điều kiện tối thiểu về nhà ở cho người lao động thuê để ở, yêu cầu chính quyền địa phương kiểm tra và có lộ trình giám sát việc thực hiện cải tạo lại nhà ở cho thuê. Đến Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 Chính phủ đã quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở tại mục 3 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Tuy nhiên các nội dung quy định tại Nghị định này bao gồm một diện khá rộng người được hưởng thụ, vì thế mà công nhân trong các KCN, KCX chỉ là một nhóm đối tượng.
Do đó mà chưa thể có chính sách cụ thể, trực tiếp đối với những công nhân trong các KCN, KCX. Ngoài ra một số địa phương và doanh nghiệp lớn cũng thực hiện một số trào lưu, mô hình, chính sách đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân, người lao động tại các KCN, KCX chẳng hạn như một số địa phương sau: Thành phố Hồ Chí Minh có Quyết định 322/2003/QĐ-UBND phê duyệt kế hoạch đầu tư xây dựng nhà ở xã hội , trong đó có nhà lưu trú cho công nhân. Thành phố cũng đã có Quyết định 75 về quy định quy chế nhà cho thuê. Các tỉnh như: Thái Nguyên, Hải Dương, Bắc Ninh, Đà Nẵng…cũng có những cơ chế chính sách về việc tạo điều kiện cho doanh nghiệp và các hộ dân xây dựng nhà ở cho công nhân thuê.
Để tạo bước đột phá thực sự trong chính sách phát triển nhà ở xã hội, ngày 24/4/2009, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 18/NQ-CP trong đó có Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg về cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho công nhân thuê nhằm tạo điều kiện cho người lao động làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế (dưới đây gọi chung là khu công nghiệp - KCN) có nơi ăn chốn ở ổn định, góp phần bảo đảm cuộc sống. Mục tiêu là trong vòng 6 năm nữa 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 50% công nhân lao động cũng như cán bộ có thu nhập thấp có nhà ở. Quyết định này được thực hiện từ ngày 10/6/2009. Ngoài những cơ chế chính sách về việc tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, hộ dân trong vấn đề xây dựng nhà ở cho công nhân tại các KCN, KCX thì Nhà nước còn ban hành chính sách về quản lý hộ khẩu lao động nhập cư tới các đô thị, KCN, KCX.