Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị đặc biệt với quy mô dân số gần 8 triệu người, đối mặt với áp lực gay gắt về nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp và người thuộc diện chính sách. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, giai đoạn 2012 - 2015 khu vực đô thị toàn quốc cần khoảng 700.000 căn hộ nhà ở xã hội và đến năm 2020 cần bổ sung thêm khoảng 200.000 căn. Riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu thực tế vượt 134.000 căn hộ, nhưng tính đến tháng 7/2015 thành phố mới chỉ bàn giao được khoảng 2.000 căn hộ, một con số quá nhỏ so với chủ trương đầu tư các dự án nhà ở xã hội quy mô 41.000 căn. Mục tiêu chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đặt ra đến năm 2020 là cần xây dựng thêm ít nhất 22,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội đô thị.

Trong bối cảnh nguồn ngân sách nhà nước có hạn và gánh nặng chi tiêu công rất lớn, việc kêu gọi nguồn lực từ khu vực kinh tế tư nhân - vốn đóng góp hơn 40% GDP và chiếm 38,4% tổng vốn đầu tư toàn xã hội năm 2014 - thông qua mô hình Hợp tác công tư (PPP) trở thành giải pháp tất yếu. Luận văn thạc sĩ chuyên ngành Kế toán của tác giả Hoàng Thị Vình, do PGS.TS Vương Đức Hoàng Quân hướng dẫn tại Đại học Công nghệ TP.HCM, tập trung đánh giá mức độ sẵn sàng của các doanh nghiệp tư nhân khi tham gia đầu tư theo phương thức PPP trong các dự án nhà ở xã hội tại Thành phố Hồ Chí Minh. Dữ liệu sơ cấp được thu thập thực địa trong giai đoạn từ tháng 9/2015 đến tháng 12/2015. Ý nghĩa của nghiên cứu giúp lượng hóa các rào cản thực tế, xác định mức độ tác động của từng nhân tố và cung cấp cơ sở khoa học để chính quyền thành phố xây dựng cơ chế thu hút hiệu quả nguồn vốn tư nhân.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên nền tảng lý thuyết Hợp tác công tư (Public - Private Partnership - PPP) theo khuyến nghị của Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) và lý thuyết hành vi doanh nghiệp về tối đa hóa lợi nhuận trong kinh tế học vi mô. Hợp tác công tư được hiểu là cơ chế hợp đồng dài hạn (từ 10 đến 30 năm) giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư tư nhân, qua đó kỹ năng, tài sản và nguồn lực tài chính được phân bổ bổ sung cho nhau, lợi ích và rủi ro được chia sẻ để tối ưu hóa hiệu quả cung cấp dịch vụ công. Đề tài cũng kế thừa các khung nghiên cứu thực nghiệm về các nhân tố thành công của mô hình PPP từ các công trình nghiên cứu của Phan Thị Bích Nguyệt và Phạm Dương Phương Thảo (2014), Huỳnh Thị Thúy Giang (2012), và Bùi Viết Sang (2012).

Các khái niệm then chốt được chuẩn hóa bao gồm: Mô hình hợp tác công tư (PPP), Nhà ở xã hội theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Luật Nhà ở 2014, Mức độ sẵn sàng đầu tư của doanh nghiệp tư nhân, Cơ chế phân bổ rủi ro dự án và Năng lực quản trị công. Mô hình nghiên cứu đề xuất bao gồm 6 biến độc lập:

  1. Lợi nhuận đầu tư
  2. Tìm kiếm đối tác tin cậy
  3. Môi trường pháp lý
  4. Kinh tế vĩ mô ổn định
  5. Năng lực các bên tham gia dự án
  6. Chia sẻ rủi ro phù hợp

Sáu nhân tố này được giả thuyết là có tác động cùng chiều trực tiếp đến 1 biến phụ thuộc là Mức độ sẵn sàng tham gia đầu tư của các doanh nghiệp tư nhân.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu triển khai theo quy trình kết hợp chặt chẽ giữa phương pháp định tính và phương pháp định lượng qua 2 giai đoạn:

Giai đoạn nghiên cứu sơ bộ định tính: Tác giả tiến hành thảo luận nhóm và phỏng vấn trực tiếp 5 chuyên gia, cán bộ quản lý trong lĩnh vực xây dựng và nhà ở xã hội tại Thành phố Hồ Chí Minh. Kết hợp với việc rà soát các văn bản pháp quy như Nghị định 15/2015/NĐ-CP và Nghị định 100/2015/NĐ-CP, bảng câu hỏi sơ bộ được hiệu chỉnh và hoàn thiện với 27 biến quan sát sử dụng thang đo Likert 5 điểm.

Giai đoạn nghiên cứu chính thức định lượng: Khảo sát thực địa được tiến hành từ tháng 10/2015 đến tháng 12/2015 bằng phương pháp phát bảng câu hỏi trực tiếp đến lãnh đạo và nhà quản lý tại 210 doanh nghiệp tư nhân thuộc lĩnh vực xây dựng, bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Kết quả thu về 185 phiếu, trong đó có 180 phiếu khảo sát hợp lệ đưa vào xử lý dữ liệu (đạt tỷ lệ 97,3%). Cỡ mẫu n=180 hoàn toàn thỏa mãn nguyên tắc Bollen (1989), yêu cầu kích thước mẫu tối thiểu gấp 5 lần số biến quan sát (35 câu hỏi x 5 = 175 quan sát).

Dữ liệu được làm sạch và xử lý bằng phần mềm SPSS 22.0. Các phương pháp phân tích gồm: thống kê mô tả, kiểm định độ tin cậy thang đo bằng hệ số Cronbach's Alpha (chấp nhận hệ số Alpha lớn hơn 0,6 và hệ số tương quan biến - tổng lớn hơn 0,3), phân tích nhân tố khám phá EFA (với phép quay Varimax, điểm dừng Eigenvalue lớn hơn 1, chỉ số KMO từ 0,5 đến 1 và tổng phương sai trích lớn hơn 50%), phân tích hồi quy tuyến tính bội OLS để kiểm định các giả thuyết, và phân tích phương sai ANOVA để kiểm tra sự khác biệt theo quy mô vốn và lĩnh vực kinh doanh.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Kết quả thống kê mô tả từ 180 doanh nghiệp tư nhân phản ánh một thực tế đáng chú ý: có tới 86% doanh nghiệp được khảo sát cho biết họ không sẵn sàng hoặc hoàn toàn không sẵn sàng tham gia đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội theo hình thức PPP tại Thành phố Hồ Chí Minh. Tỷ lệ doanh nghiệp thể hiện mức độ sẵn sàng đầu tư chỉ chiếm khoảng 14%.

Sau khi kiểm định Cronbach's Alpha và phân tích nhân tố khám phá EFA, toàn bộ các thang đo đều đạt tiêu chuẩn về độ tin cậy và giá trị hội tụ. Phân tích hồi quy tuyến tính bội bằng phương pháp bình phương bé nhất (OLS) chỉ ra rằng cả 6 nhân tố đều có tác động cùng chiều có ý nghĩa thống kê đến Mức độ sẵn sàng tham gia của doanh nghiệp. Mức độ tác động được sắp xếp theo thứ tự giảm dần như sau:

  1. Lợi nhuận đầu tư: Nhân tố có mức độ ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định đầu tư.
  2. Năng lực các bên tham gia: Yếu tố then chốt về tiềm lực vốn và kỹ thuật của cả khối công lẫn khối tư.
  3. Tìm kiếm đối tác tin cậy: Yêu cầu về tính minh bạch và uy tín trong thực hiện cam kết hợp đồng.
  4. Môi trường pháp lý: Mức độ hoàn thiện, đồng bộ của hệ thống luật pháp về PPP.
  5. Môi trường kinh tế vĩ mô: Độ ổn định của lạm phát, lãi suất và tốc độ tăng trưởng kinh tế.
  6. Chia sẻ rủi ro phù hợp: Cơ chế phân bổ rủi ro công bằng giữa Nhà nước và doanh nghiệp.

Đặc biệt, kết quả kiểm định ANOVA cho thấy không có sự khác biệt có ý nghĩa thống kê về mức độ sẵn sàng đầu tư giữa các nhóm quy mô vốn khác nhau (dưới 20 tỷ đồng, từ 20 đến 50 tỷ đồng, và trên 50 tỷ đồng) cũng như giữa các lĩnh vực kinh doanh khác nhau với mức ý nghĩa p-value đều lớn hơn 0,05.

Thảo luận kết quả

Thực trạng 86% doanh nghiệp chưa sẵn sàng tham gia bắt nguồn chủ yếu từ yếu tố Lợi nhuận đầu tư chưa tương xứng với rủi ro. Theo các quy định hiện hành, định mức lợi nhuận của các dự án nhà ở xã hội thường bị khống chế ở mức tối đa 10%, trong khi thời gian hoàn vốn kéo dài từ 10 đến 30 năm. Doanh nghiệp tư nhân chịu chi phí cơ hội rất cao so với việc rót vốn vào các dự án bất động sản thương mại vốn có tỷ suất sinh lời từ 20% đến 30%.

Yếu tố Năng lực các bên và Tìm kiếm đối tác tin cậy thể hiện sự lo ngại của khối tư nhân đối với năng lực thực thi, đặc biệt là công tác giải phóng mặt bằng và quy trình giải ngân vốn từ phía chính quyền địa phương. Khi tiến độ bàn giao đất bị chậm trễ, chi phí vốn vay của doanh nghiệp sẽ bị đội lên đáng kể. Về phương diện pháp lý, dù Nghị định 15/2015/NĐ-CP đã mở đường cho PPP trong nhà ở xã hội, các chính sách ưu đãi về miễn giảm tiền sử dụng đất, hỗ trợ lãi suất vay tín dụng vẫn còn rườm rà trong khâu thực thi.

Các kết quả định lượng này được trình bày trực quan thông qua đồ thị phân tán Scatterplot thể hiện rõ mối liên hệ tuyến tính không bị vi phạm, cùng các bảng tổng hợp phương sai trích EFA (đều vượt mức 50%) và bảng thông số thống kê hồi quy, cung cấp minh chứng rõ ràng cho các nhà hoạch định chính sách đô thị.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả phân tích mô hình thực nghiệm, tác giả đề xuất 4 nhóm giải pháp trọng tâm nhằm tháo gỡ rào cản và thu hút doanh nghiệp tư nhân đầu tư vào nhà ở xã hội theo phương thức PPP:

  1. Nâng cao tính hấp dẫn về tài chính và điều chỉnh mức trần lợi nhuận: Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng cần xem xét điều chỉnh tăng tỷ suất lợi nhuận định mức cho chủ đầu tư nhà ở xã hội từ 10% lên mức 12% - 15%. Cần áp dụng mức ưu đãi thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp từ 5% - 10% và miễn giảm 50% thuế giá trị gia tăng (VAT) cho các hợp đồng PPP nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016 - 2018.

  2. Cắt giảm thủ tục hành chính và chuẩn hóa quy trình cấp phép: Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cùng Sở Kế hoạch & Đầu tư cần triển khai cơ chế một cửa liên thông, rút ngắn thời gian thẩm định và phê duyệt dự án PPP xuống dưới 45 ngày làm việc. Xây dựng các mẫu hợp đồng dự án chuẩn hóa (BOT, BT, BLT) từ quý 1/2016 đến hết năm 2017.

  3. Thiết lập cơ chế chia sẻ rủi ro và bảo đảm quỹ đất sạch: Chính quyền thành phố cần thành lập quỹ bồi thường giải phóng mặt bằng chuyên biệt, cam kết bàn giao 100% diện tích đất sạch đúng tiến độ cam kết cho nhà thầu tư nhân. Ban hành cơ chế hỗ trợ bù lãi suất vay thương mại từ 2% đến 4%/năm cho doanh nghiệp khi có biến động lãi suất vĩ mô trong chu kỳ 2016 - 2020.

  4. Nâng cao năng lực thẩm định và xây dựng hệ thống dữ liệu đối tác: Sở Xây dựng và Ban Quản lý Đầu tư Đô thị cần tổ chức các chương trình đào tạo chuyên môn về quản lý dự án PPP cho 100% cán bộ chuyên trách. Đồng thời, xây dựng cổng thông tin minh bạch xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp nhằm tạo điều kiện kết nối đối tác công - tư uy tín giai đoạn 2016 - 2017.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang lại giá trị tham khảo ứng dụng cao cho 4 nhóm đối tượng chính:

  1. Cơ quan quản lý nhà nước và nhà hoạch định chính sách (Bộ Xây dựng, UBND TP.HCM, Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch & Đầu tư): Hiểu rõ nguyên nhân khiến 86% doanh nghiệp e ngại, từ đó điều chỉnh chính sách ưu đãi thuế, đất đai và hoàn thiện khung pháp lý về hợp tác công tư.

  2. Lãnh đạo các doanh nghiệp tư nhân trong ngành xây dựng và bất động sản: Sử dụng mô hình 6 nhân tố tác động để đánh giá mức độ sẵn sàng nội tại, nhận diện cấu trúc rủi ro và xây dựng chiến lược đàm phán hợp đồng PPP hiệu quả với cơ quan nhà nước.

  3. Các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại và quỹ đầu tư phát triển: Nắm bắt các biến số vĩ mô và năng lực tài chính dự án để thiết kế các gói tài trợ tín dụng ưu đãi, các giải pháp bảo lãnh thanh toán cho các dự án nhà ở xã hội quy mô trên 20 tỷ đồng.

  4. Giảng viên, học viên cao học và nghiên cứu sinh chuyên ngành Kế toán, Kinh tế phát triển, Quản lý công: Tham khảo phương pháp luận kết hợp định tính và định lượng, quy trình phân tích EFA, hồi quy OLS và kiểm định ANOVA trên phần mềm SPSS trong nghiên cứu đầu tư công tư đô thị.

Câu hỏi thường gặp

  1. Tại sao có tới 86% doanh nghiệp tư nhân chưa sẵn sàng đầu tư PPP vào nhà ở xã hội? Nguyên nhân cốt lõi là lợi nhuận định mức bị khống chế ở mức 10%, quá thấp so với chi phí cơ hội khi đầu tư nhà ở thương mại. Đồng thời, dự án PPP nhà ở xã hội có chu kỳ thu hồi vốn kéo dài từ 10 đến 30 năm, kèm theo rủi ro chậm giải phóng mặt bằng và thủ tục hành chính phức tạp.

  2. Yếu tố nào có tác động mạnh nhất đến quyết định tham gia của doanh nghiệp? Phân tích hồi quy OLS chỉ ra rằng Lợi nhuận đầu tư là biến có hệ số hồi quy chuẩn hóa cao nhất trong 6 yếu tố tác động. Kế tiếp là yếu tố Năng lực các bên tham gia và Tìm kiếm đối tác tin cậy, khẳng định doanh nghiệp đặc biệt coi trọng hiệu quả tài chính và tính minh bạch của cơ quan công quyền.

  3. Quy mô vốn của doanh nghiệp có tạo ra sự khác biệt về mức độ sẵn sàng đầu tư không? Kết quả kiểm định phân tích phương sai ANOVA cho thấy sự khác biệt về quy mô vốn (dưới 20 tỷ đồng, từ 20 đến 50 tỷ đồng, hay trên 50 tỷ đồng) không tạo ra sự khác biệt có ý nghĩa thống kê đối với mức độ sẵn sàng tham gia (p-value lớn hơn 0,05), do mọi doanh nghiệp đều đối mặt với rào cản chính sách chung.

  4. Mô hình hợp đồng PPP nào phù hợp nhất cho các dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM? Các hình thức hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT), Xây dựng - Kinh doanh - Chuyển giao (BOT) hoặc Xây dựng - Thuê dịch vụ - Chuyển giao (BLT) theo Nghị định 15/2015/NĐ-CP được xem là phù hợp nhất, giúp nhà đầu tư cân đối dòng tiền hoàn vốn thông qua quỹ đất đối ứng hoặc phí dịch vụ định kỳ từ ngân sách.

  5. Nghiên cứu sử dụng quy mô mẫu khảo sát bao nhiêu và có đảm bảo tính đại diện không? Đề tài khảo sát 210 doanh nghiệp tư nhân tại TP.HCM và thu về 180 mẫu hợp lệ (tỷ lệ 97,3%) trong giai đoạn cuối năm 2015. Quy mô mẫu n=180 vượt mức tối thiểu 175 theo quy tắc Bollen cho bảng hỏi gồm 35 câu hỏi, đảm bảo độ tin cậy và giá trị thống kê cao cho phân tích SPSS 22.0.

Kết luận

  • Xác lập thành công mô hình thực nghiệm gồm 6 nhân tố tác động cùng chiều đến mức độ sẵn sàng tham gia PPP trong các dự án nhà ở xã hội.
  • Lượng hóa thực trạng 86% doanh nghiệp tư nhân tại TP.HCM chưa sẵn sàng tham gia đầu tư do rào cản lợi nhuận và thủ tục.
  • Xác định Lợi nhuận đầu tư và Năng lực các bên tham gia là hai nhân tố có mức độ ảnh hưởng quyết định nhất đến quyết định rót vốn.
  • Chứng minh bằng kiểm định ANOVA rằng không có sự khác biệt về mức độ sẵn sàng đầu tư giữa các nhóm quy mô vốn và lĩnh vực kinh doanh.
  • Đề xuất 4 nhóm giải pháp liên ngành đồng bộ về chính sách thuế, rút ngắn thời gian cấp phép dưới 45 ngày và cơ chế chia sẻ rủi ro quỹ đất sạch.

Về định hướng tiếp theo, chính quyền thành phố và các cơ quan quản lý cần khẩn trương cụ thể hóa các cơ chế ưu đãi tài chính và cải cách quy trình thủ tục trong giai đoạn 2016 - 2020 nhằm đáp ứng mục tiêu xây dựng 22,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội. Hãy tham khảo toàn văn luận văn thạc sĩ để nắm bắt chi tiết bộ thang đo 27 biến quan sát và hệ thống giải pháp tài chính tối ưu cho các dự án hợp tác công tư đô thị.