CHƯƠNG 1: MỞ ðẦU 1. LÝ DO HÌNH THÀNH ðỀ TÀI Thị trường bất ñộng sản của Việt Nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng ñang trong giai ñoạn khó khăn, kéo dài từ ñầu năm 2009 ñến hiện nay và hiện vẫn chưa có dấu hiệu khôi phục trong ngắn hạn, ñặc biệt ñối với các dự án bất ñộng sản cao cấp (giá thành trên 1000USD/m2). Trong khi ñó, phân khúc bất ñộng sản căn hộ dành cho người thu nhập trung bình có giá thấp hơn 1000USD/m2 dành cho ñối tượng nhân viên công chức mua nhà với mục ñích ñể ở có nhiều thuận lợi hơn do nhắm ñến số ñông khách hàng và ñược hỗ trợ về mặt chính sách của Nhà nước. Tuy nhiên, nhìn chung thị trường bất ñộng sản ñã và ñang ñối mặt với hàng loạt các khó khăn: • Chính sách tiền tệ thắt chặt với hạn mức tăng trưởng tín dụng dưới 20%, hạn chế cho vay lĩnh vực phi sản xuất ñặc biệt là bất ñộng sản, theo ñó, tổng dư nợ cho vay giảm từ 22% vào 30/6/2011 xuống còn 16% ñến ngày 31/12/2011 (Ngân hàng nhà nước, 2011) • Chi phí xây dựng ñã tăng 25% tính từ thời ñiểm quí 1 năm 2010 ñến quí 3 năm 2011 ñược trình bày trong Bảng 1.1: Chi phí xây dựng tính theo diện tích sàn xây dựng (Langdon, Seah, 2011) Loại nhà Quí 1 Quí 2 Quí 3 Quí 4 Quí 1 Quí 2 Quí 3 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 Nhà liên kế, nhà phố 485 490 497 507 520 554 610 (USD/m2) Căn hộ trung bình, cao 615 620 629 642 655 700 770 tầng (USD/m2 Căn hộ cao cấp, cao 780 788 808 815 835 890 960 tầng (USD/m2) 2 • Lạm phát tăng cao, chỉ số giá tiêu dùng tháng 11/2011 bằng 136.76% so với cùng kỳ năm 2009 và bằng 119.83% so với cùng kỳ năm 2010, người dân có xu hướng tiết kiệm hơn hoặc chuyển kênh ñầu tư vào các kênh ñầu tư an toàn hơn là bất ñộng sản (Tổng cục thống kê, 2011) • Tỷ giá USD/VND biến ñộng theo hướng giảm giá trị ñồng VND, dẫn ñến ñặc biệt khó khăn cho các nhà ñầu tư nước ngoài.
Cụ thể, tỷ giá USD/VND tháng 11/2011 bằng 121.68% so với cùng kỳ năm 2009 và bằng 105.14% so với cùng kỳ năm 2010. ðiều này ảnh hưởng lớn ñến dòng vốn ñầu tư trực tiếp vào Việt Nam nói chung và bất ñộng sản nói riêng Phát biểu của ông Yip (2011): “Trong ngắn hạn và trung hạn, thị trường bất ñộng sản gặp rất nhiều khó khăn, tuy nhiên, xét về dài hạn, các doanh nghiệp FDI vẫn ñánh giá rất cao thị trường bất ñộng sản Việt Nam, ñặc biệt là phân khúc nhà ở có giá trung bình dành cho ñối tượng khách hàng mua nhà ñể ở”: • Dân số Việt Nam vào thời ñiểm 1/4/2009 là 85,846,997 người, trong ñó tỷ lệ thành thị là 25,436,896 người. Có thể thấy, tỷ lệ thành thị - nông thôn là khá thấp. Tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, tỷ lệ người nhập cư vào khoảng 30% dân số và tốc ñộ tăng trưởng dân số thành thị ñặc biệt ở Tp.
Hồ Chí Minh là rất cao, 3.32% số dân tăng thêm của cả nước trong 10 năm từ 1999 – 2009 và vẫn tiếp tục xu hướng ñô thị hóa này trong thời gian tới (Cục thống kê, 2011). Tỷ lệ dân số trong ñộ tuổi lao ñộng là 60% (15 – 64 tuổi) trong năm 2010 và tăng 1%/năm vào khoảng 50.4 triệu vào năm 2015 và 53.15 triệu năm 2020 trong khi dân số dự kiến của Việt Nam vào khoảng 90 triệu vào năm 2020, dự báo tỷ lệ “dân số vàng” vẫn ñược duy trì trong vòng ít nhất 20 năm tới (Quĩ dân số Liên Hiệp Quốc, 2011). Do vậy, nhu cầu nhà ở cho dân ñô thị, lao ñộng nhập cư là cực lớn. • Theo mục tiêu chiến lược phát triển nhà quốc gia ñến năm 2020, tầm nhìn ñến năm 2030 ñã ñược Chính phủ phê duyệt theo Quyết ñịnh số 2127/Qð-TTg ngày 30/11/2011.
Theo ñó, tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại Hà Nội và TPHCM ñạt trên 80%. Diện tích nhà ở bình quân toàn quốc ñạt khoảng 22 m2 sàn/người (hiện nay là khoảng 17.5 m2 sàn/người) vào năm 3 2015 và 25 m2 sàn/người vào năm 2020 và phấn ñấu xây dựng mới nhà ở mỗi năm khoảng 100 triệu mét vuông sàn. • ðể tháo gỡ một phần khó khăn cho thị trường bất ñộng sản, vào giữa tháng 11/2011, Ngân Hàng Nhà Nước ñưa bốn nhóm sản phẩm bất ñộng sản ra khỏi nhóm phi sản xuất, trong ñó có nhóm “người dân mua nhà ñể ở, trả nợ bằng lương”. ðộng thái này có tác ñộng tích cực ñến nhóm ñối tượng khách hàng có nhu cầu thực sự về nhà ở.
Với những tiềm năng và ưu ñãi của nhà nước trong lĩnh vực bất ñộng sản, ñặc biệt là phân khúc nhà ở có giá trung bình ñang có tiềm năng rất lớn. Tuy nhiên, phân khúc này ñến nay hầu như chỉ là sân chơi của các doanh nghiệp trong nước, nổi trội như, ðất Xanh, Hoàng Anh Gia Lai, Him Lam, Vạn Phát Hưng, Phát ðạt, vv…Trong khi ñó, các doanh nghiệp FDI chủ yếu ñầu tư vào bất ñộng sản cao cấp, căn hộ dịch vụ, chẳng hạn như: Keppel Land, Prudential, CapitaLand, Pak Jar, vv… với các công trình ñang lâm vào hoàn cảnh khó khăn khi sản phẩm tiêu thụ rất chậm, dẫn ñến tạm ngừng thi công hoặc giãn tiến ñộ thi công như: Estella (Keppel Land), Emperia (Prudential), Beau Rivage (CapitaLand), The Flengminton (Pak Jar), vv… Do vậy, ñể có thể tồn tại và phát triển trong dài hạn, các doanh nghiệp FDI cần phải có các ñộng thái ñiều chỉnh danh mục ñầu tư, chuyển hướng sản phẩm có giá trị trung bình, phân khúc có nhu cầu rất lớn và ñược sự ủng hộ của Chính phủ. Các nhà ñầu tư có 100% vốn nước ngoài hầu hết chỉ có kinh nghiệm ñầu tư vào phân khúc căn hộ cao cấp, ñiều mà họ rất thành công ở thị trường chính quốc chẳng hạn như Keppel Land và CapiLand ở thị trường Singapore và Trung Quốc với các công trình mang ñiểm nhấn về kiến trúc, mức ñộ xa xỉ và các vật liệu ñắt tiền. Tuy nhiên, với phân khúc căn hộ giá trung bình, mọi thứ kể trên ñều phải tinh giảm tối ña, chuẩn hóa về thiết kế, vật liệu sử dụng, tinh gọn bộ máy quản lý dự án xây dựng từ khâu thiết kế ñến thi công nhằm giảm giá thành.
Do vậy, trong phân khúc căn hộ giá trị trung bình, các doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài có rất ít kinh nghiệm về triển khai dự án và cần thiết có một mô hình chuẩn về quản lý dự án cho các công trình phân khúc giá trị trung bình nhằm khai thác tối ña phân khúc này. 4 Bên cạnh ñó, bất kỳ sự xáo trộn lớn khi áp dụng một mô hình hoàn toàn mới cho phân khúc giá trị trung bình ñều ảnh hưởng lớn ñến hoạt ñộng của doanh nghiệp FDI, do vậy, ñề tài ñược thực hiện nhằm cải tiến mô hình QLDA phân khúc cao cấp hiện hữu ñể áp dụng vào mô hình QLDA phân khúc căn hộ giá trị trung bình nhằm hạn chế tối ña sự xáo trộn này nhưng vẫn phải thỏa mãn các yêu cầu về chất lượng của các doanh nghiệp FDI này. Chính vì vậy nên không thể áp dụng một cách máy móc mô hình QLDA phân khúc căn hộ giá trị trung bình của doanh nghiệp trong nước cho doanh nghiệp FDI mà cần phải có các bước ñiều chỉnh cho phù hợp trước khi áp dụng. Từ những lý do kể trên, ñề tài “ðề xuất mô hình quản lý dự án cho phân khúc căn hộ giá trị trung bình của các doanh nghiệp FDI” cần thiết ñược thực hiện.
MỤC TIÊU CỦA ðỀ TÀI Như ñã nói ở trên, ñể có thể chuyển ñổi phân khúc ñầu tư từ phân khúc sản phẩm cao cấp sang phân khúc sản phẩm trung bình, có rất nhiều bước cần phải thực hiện chẳng hạn như: xác ñịnh khách hàng mục tiêu; xây dựng chiến lực marketing, xây dựng kế hoạch tài chính; xây dựng khung giá bán; lựa chọn vị trí dự án, vv…Tuy nhiên, Khóa luận tốt nghiệp chỉ trình bày phương án ñề xuất chuyển ñổi mô hình quản lý dự án dưới vai trò là chủ ñầu tư có vốn FDI, từ quản lý dự án xây dựng căn hộ cao cấp sang mô hình quản lý dự án căn hộ giá trị trung bình, theo hướng tinh gọn bộ máy quản lý dự án, từ ñó kỳ vọng giảm chi phí xây dựng. Các mục tiêu cụ thể là: • Tổng quan mô hình quản lý dự án dưới góc ñộ chủ ñầu tư có 100% vốn nước ngoài hiện hữu dành cho phân khúc khúc căn hộ cao cấp và các bài học từ mô hình của chủ ñầu tư trong nước, ñặc biệt là các chủ ñầu tư tập trung vào phân khúc căn hộ giá trung bình. • Phân tích thực trạng mô hình QLDA phân khúc căn hộ cao cấp hiện hữu dựa trên tiêu chí ñánh giá mức ñộ thành công của các nhóm công tác chính ñược ñề xuất trong mô hình nghiên cứu khoa học ñược ứng dụng cho ñề tài, từ ñó, xác ñịnh ñược những yếu tố phù hợp ñể ứng dụng vào mô hình QLDA cho phân khúc căn hộ giá trị trung bình 5 • Dựa vào kết quả phân tích phần trên và kết quả thu ñược từ phương pháp phỏng vấn sâu các chuyên viên QLDA của các chủ ñầu tư phân khúc căn hộ giá trị trung bình trong nước, phương án QLDA cho phân khúc căn hộ giá trung bình ñược ñề xuất và ñánh giá 1. Ý NGHĨA CỦA ðỀ TÀI ðề xuất và ñánh giá mô hình quản lý dự án cho phân khúc căn hộ giá trị trung bình trên nền tảng mô hình quản lý dự án cho phân khúc căn hộ cao cấp của doanh nghiệp FDI và mô hình quản lý dự án phân khúc căn hộ giá trị trung bình của doanh nghiệp trong nước.
Thông qua ñó, ý nghĩa thực tiễn ñược mang lại như sau: • Bộ máy quản lý dự án ñược tinh gọn cho phù hợp với phân khúc căn hộ giá trị trung bình. Theo ñó, các qui trình làm việc, phối hợp, nghiệm thu sẽ ñơn giản, rõ ràng hơn, góp phần hạn chế tình trạng ñứt gãy thông tin trong quá trình quản lý dự án. • Tận dụng tối ña nguồn lực hiện có, hạn chế thuê các ñơn vị tư vấn bên ngoài. Từ ñó, giảm ñược chi phí quản lý dự án.
PHẠM VI NGHIÊN CỨU ðề tài chỉ nghiên cứu về doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh bất ñộng sản có 100% vốn nước ngoài. ðối tượng nghiên cứu là công ty CapitaLand Việt Nam.
