Chương 1: Giới thiệu Chương 2: Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu Chương 3: Thực trạng công tác định giá đất tại Thành phố Vĩnh Long Luan van 4 Chương 4: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long Chương 5: Kết luận và kiến nghị Luan van 5 CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2. Tổng quan về đất đai 2. Khái niệm đất đai Đất đai là một khái niệm để chỉ một diện tích cụ thể trên bề mặt trái đất, nó bao gồm tập hợp những yếu tố theo chiều thẳng đứng: lớp đất phủ trên bề mặt, mặt nước, hệ động thực vật trong lòng đất, trong nước, bầu khí quyển, khoáng sản trong lòng đất và hệ thống cơ sở hạ tầng con người để lại trong quá trình cải tạo và sử dụng đất. Luật đất đai 1993 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là điạ bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng.
Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay !”. Đặc điểm của đất đai - Vị trí cố định: mỗi thửa đất đều có vị trí riêng biệt và duy nhất nên con người không thể thay đổi theo ý muốn chủ quan. Do đó, khi sử dụng đất con người phải lệ thuộc vào tính chất này, có nghĩa là phải sử dụng tại chỗ tuỳ theo tính chất của từng thửa đất. Vì mỗi thửa đất có vị trí cố định khác nhau nên khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau và giá trị mỗi thửa cũng khác nhau - Giới hạn về diện tích: Đất đai được hình thành trải qua hàng triệu năm vận động của địa chất do đó diện tích của nó là không thể thay đổi được.
Con người có thể cải tạo được tính chất đất, cơ sở hạ tầng trên đất nhưng không thể làm tăng hay giảm diện tích đất theo chủ quan của mình - Tính lâu bền: Đất đai có độ bền vĩnh cửu, khi sử dụng đất do con người có thể làm giảm hoặc tăng độ màu mỡ của đất hay độ ổn định của đất. Tuy nhiên, Luan van 6 không thể làm hao mòn được bản chất của nó. Do đó để khai thác sử dụng đất hiệu quả con người phải có kế hoạch sử dụng hợp lý và bảo vệ đất đai. - Chất lượng đất khác nhau: Do mỗi thửa đất có vị trí địa lý khác nhau nên chịu sự ảnh hưởng của nhiều yếu tố tự nhiên như khí hậu, nhiệt độ, độ ẩm, lượng mưa hay các yếu tố tự nhiên của đất như địa chất, thực bì, thổ nhưỡng…).
Do đó mỗi thửa đất có chất lượng khác nhau. Thị trường đất đai 2. Khái niệm thị trường đất đai Thị trường hiểu theo nghĩa đơn giản nhất là nơi gặp gỡ và giao dịch giữa người mua và người bán. Thị trường đất đai được suy rộng từ khái niệm thị trường, là nơi giao dịch mà đối tượng giao dịch của nó là đất đai.
Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Yếu tố cấu thành thị trường đất đai Một thị trường được cấu thành bởi 3 yếu tố sau đây: - Chủ thể thị trường: là những pháp nhân hoặc cá nhân có quyền và lợi ích độc lập, có quyền sở hữu hoặc sử dụng đất đai, có quyền quyết định cách sử dụng, chuyển nhượng hoặc cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông qua thị trường, trong thị trường đất đai ở Việt Nam do luật đất đai quy định đất đai là sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện quản lý nên không cá nhân nào có quyền sỏ hữu mà chỉ có quyền sử dụng, do đó khách thể thị trường chính là quyền sử dụng đất. - Giới trung gian thị trường: là các cá nhân hoặc tổ chức trung gian để làm cầu nối liên kết giữa các chủ thể thị trường. Họ nắm được nhiều thông tin trên thị trường đất đai và sử dụng thông tin này để cung cấp cho các chủ thể thị trường. Luan van 7 Làm cho thị trường đất đai diễn ra trôi chảy hơn.
Các nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành thị trường đất đai Ở nước ta hiện nay đang xây dựng và phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường định hướng XNCH. Thị trường đất đai cũng chịu tác động của cơ chế thị trường. Tuy nhiên, thị trường đất đai có những nét đặc trưng khác biệt so với các thị trường hàng hoá thông thường khác: a. Trình độ phát triển sản xuất hàng hoá Cùng với trình độ phát triển sản xuất hàng hoá, nhu cầu sử dụng hàng hoá của con người, nhu cầu khai thác và sử dụng đất tăng thêm và đất đai ngày càng trở nên khan hiếm, đất đai trở thành đối tượng được thương mại hoá.
Vì vậy trình độ sản xuất hàng hoá phát triển đã làm thay đổi quan hệ về ruộng đất, xuất hiện thị trường đất đai b. Chế độ sở hữu ruộng đất Chế độ sở hữu ruộng đất ra đời từ rất lâu và phát triển từng bước trong quá trình lịch sử. Từ chế độ sở hữu công về ruộng đất ở chế độ Công xã nguyên thuỷ đến sở hữu tư nhân trong chế độ phong kiến và tư bản chủ nghĩa. Trong thời kỳ đầu chế độ tư bản, sự tích tụ tư bản diễn ra bằng việc tước đoạt ruộng đất của nông dân để thành lập trang trại quy mô lớn, nông dân không có ruộng đất phải đi làm thuê dẫn đến sự hình thành quan hệ ruộng đất tư bản chủ nghĩa và thị trường đất đai ra đời.
Cầu về đất đai Cung đất đai là bất biến, cầu đất đai khả biến do con người phát sinh thêm nhu cầu trong quá trình sản xuất. Nhu cầu của con người về đất đai để làm tư liệu sản xuất và xây dựng nhà ở. Thị trường thông thường chịu tác động của quy luật cung cầu, nhưng xét thị trường đất đai thì cung đất không thay đổi, nếu có thì cũng chỉ là chuyển mục đích sử dụng tuỳ vào chính sách quản lý của nhà nước. Do đó lượng cầu quyết định giá trị của đất đai Luan van 8 2.
Đặc trưng chung của thị trường đất đai a. Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo Theo lý thuyết kinh tế học thì thị trường hoàn hảo là thị trường mà ở đó người mua và người bán nắm được đầy đủ thông tin cần thiết và trao đổi là tự nguyện giữa người mua sẳn sàng mua và người bán sẳn sàng bán, các bên tham gia không bị ép buộc, giá trị thị trường, giá cả thị trường và giá trị trao đổi của tài sản giống nhau thị giống nhau. Do đó, trên thị trường hoàn hảo thì hàng hoá trao đổi phải thuần nhất. Tuy nhiên, do yếu tố đặc trưng của thị trường đất đai mỗi thửa đất có vị trí và điều kiện khác nhau và là duy nhất không có sự giống nhau tuyệt đối.
Bên cạnh đó, các chủ thể tham gia thị trường này là không nhiều như thị trường hàng hoá thông thường và chỉ nắm thông tin rất ít. Cung thị trường là bất biến nhưng cầu thì không ổn định. Do đó, việc giao dịch đất đai chịu sự ảnh hưởng rất nhiều từ các yếu tố chủ quan của các chủ thể tham gia thị trường. Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, con người không thể tự sản xuất ra được như các loại tài sản khác, nó được hình thành tự nhiên trải qua hàng triệu năm.
Do đó lượng cung là không thay đổi. Lượng cầu thì liên tục tăng do quá trình phát triển nền kinh tế hàng hoá đòi hỏi phải sử dụng đất đai để làm tư liệu sản xuất. Bên cạnh đó áp lực gia tăng dân số làm nhu cầu về chỗ ở tăng cao. Đất đai ngày càng khan hiếm.
Thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, và yếu tố đầu cơ trong thị trường này là rất nhiều. Ở Việt Nam, đất đai thuộc về sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện quản lý, vì vậy thị trường đất đai là thị trường quyền sử dụng đất đai và sở hữu công trình kiến trúc trên đất. Nhà nước giữ vai trò định đoạt đối với đất đai: quyết định mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, quy hoạch sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó nhà nước nắm quyền điều tiết khả năng cung của thị trường đất đai.
Thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn Thị trường đất đai mang tính chất cạnh tranh không hoàn toàn khác với các thị Luan van 9 trường cạnh tranh ở nhiều mặt như sau: - Hàng hoá trong thị trường đất đai là độc nhất, mỗi thửa đất có đặc điểm đặc trưng duy nhất không có sự thống nhất hoàn toàn, ít nhất là về vị trí. Do đó, hàng hoá này không thể thay thế cho nhau. - Trong thị trường đất đai, mỗi mảnh đất là duy nhất nên có thể khi giao dịch người mua hoặc người bán sẽ bị ép buộc của bên còn lại do người mua rất cần mua hoặc người bán rất cần bán vì những lý do khách quan hoặc chủ quan, trong các trường hợp như vậy, bên mua và bên bán sẵn sàng chấp nhận giá bán cao hoặc thấp hơn giá thị trường để họ đạt được ý nguyện của mình. Trong thị trường cạnh tranh hoàn toàn, không có một ai có thể tác động làm thay đổi đến giá thị trường do số lượng người tham gia rất lớn và hàng hoá rất nhiều có thể thay thế cho nhau, nên thị trường vận động theo quy luật chung.
- Thị trường cạnh tranh là thị trường không bị sự cản trở hoặc kích động do chủ quan của con người. Tuy nhiên, thị trường đất đai chịu ảnh hưởng bởi những quy định của pháp luật và Nhà nước như: qui hoạch sử dụng đất, qui hoạch và các luật về xây dựng, lãi suất, thuế, các quyền của người sử dụng đất.