đặt vấn đề đền bù thiệt hại về tài sản trên đất (gồm nhà cửa cây cối, hoa màu công khai phá, tôn tạo). * Giai đoạn từ sau năm 1975 đến trước năm 1993: Sau khi giải phóng miền Nam, thống nhất đất nước 1975, chúng ta bước vào giai đoạn cả nước xác định con đường đi lên chủ nghĩa xã hội, ổn định kinh tế, chính trị, văn hoá, khôi phục đất nước. Để đáp ứng với yêu cầu của giai đoạn cách mạng mới, Hiến pháp năm 1980 ra đời, bước đầu tạo ra sự đổi mới về nhận thức cũng như phương thức quản lý kinh tế. Điều 19 của Hiến pháp khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng sự phát triển kinh tế vẫn dựa trên cơ sở của chế độ bao cấp.
Về đất đai pháp luật không quy định giá đất và không cho phép đất đai tham gia chuyển dịch dân sự, điều này được thể hiện trong Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Bộ trường “không được phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng đất dưới bất cứ hình thức nào, không được dùng đất để thu những khoản lợi không do lao động mà có, trừ trường hợp nhà nước quy định” Như vậy khi có nhu cầu sử dụng đất, nhà nước sẽ cấp đất và không thu tiền sử dụng đất, cần bao nhiêu, nhà nước cấp bấy nhiêu và quan hệ đất đai chỉ là quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất, tức là quan hệ đơn thuần, quan hệ “giao – thu”. Do đó thời kỳ này, vấn đề đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất không được đặt ra. Luật đất đai 1988 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên khi đất đai bị nhà nước thu hồi, người sử dụng đất không được đền bù về đất mà chỉ được đền bù tài sản hoa màu. Theo quy định của Luật đất đai, đất đai không có giá, mọi hành vi mua bán, cho thuê, thừa kế đất đai đều bị nghiêm cấm.
Đất đai là một loại tài sản đặc biệt do nhà nước phân phối giao đất theo cơ chế hành chính, bao cấp xin bao nhiêu cấp bấy nhiêu mà người 14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com được nhà nước cấp đất không phải nộp tiền sử dụng đất. Thị trường ngầm về đất đai tuy đã hình thành nhưng không sôi động và hầu như người sử dụng đất ít nghĩ đến khả năng sinh lợi của đất. Để đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và bù lại những thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào các mục đích khác, ngày 31/5/1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Nghị định 186 - HĐBT về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác, Điều 1 của Nghị định quy định mọi tổ chức, cá nhân được giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác phải đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có rừng cho nhà nước- tiền bồi thường các tài sản trên mặt đất và tài sản trong lòng đất (các công trình ngầm) cho chủ sử dụng đất hợp pháp không thuộc các khoản tiền đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp, lâm nghiệp - khung mức đền bù để các tỉnh, thành phố, đặc khu trực thuộc Trung ương quy định cụ thể mức đền bù thiệt hại đối với từng huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc Trung ương sát với giá đất của địa phương nhưng không được thấp hơn hoặc cao hơn khung định mức đền bù của Chính phủ. Qua nội dung Nghị định 186- HĐBT, chúng ta thấy rằng, người sử dụng đất vẫn chưa được quan tâm đầy đủ về diện tích đất sử dụng hợp pháp dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng nếu bị thu hồi để phục vụ nhu cầu phát triển của đất nước, người sử dụng đất vẫn không được đền bù thiệt hại về đất.
Khoản tiền đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có rừng mà người được nhà nước giao đất phải nộp vào ngân sách nhà nước được hiểu là “tiền sử dụng đất”, trong khi đó người có đất bị thu hồi chỉ được đền bù thiệt hại tài sản trên đất, trong lòng đất. Nếu người sinh sống dựa vào thu nhập trên diện tích đất do ông cha để lại, nay bị thu hồi đất, họ chỉ được nhận tiền đền bù thiệt hại về cây cối, hoa màu. Để đảm bảo cuộc sống họ phải bỏ tiền mua đất để tiếp tục canh tác hoặc tự tìm ngành nghề khác. Trong khi đó, nếu nhà nước thu hồi vào đất làm nhà ở, việc đền bù thiệt hại về đất không được đặt ra, 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com pháp luật không đề cập và người bị thu hồi đất làm nhà ở sẽ phải tự lo liệu.
Đây là một nghịch lý đã tồn tại trong thời gian dài. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất đai từ 1993 - 2003. Ngày 17/8/1994 Chính phủ Ban hành Nghị định số 90/NĐ-CP quy định cụ thể các chính sách làm cơ sở để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB theo quy định khi nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Nghị định này mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất. Ngày 24/4/1998 Chính phủ ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP thay thế Nghị định 90/NĐ-CP và quy định rõ phạm vi, đối tượng áp dụng. Đặc biệt người bị thu hồi đất có quyền được lựa chọn một trong ba phương án bồi thường: Bằng tiền, bằng nhà ở hoặc bằng đất. Tuy nhiên trong quá trình triển khai Nghị định 22/NĐ-CP có những hạn chế nhất định.
Nó chưa đáp ứng hết được yêu cầu thực tế, chưa phù hợp với thực tiễn và gây phát sinh ra nhiều khiếu kiện cho nhà nước. Đặc biệt chưa giải quyết được những tồn tạo do yếu tố lịch sử để lại khi thực hiện chính sách đền bù thiệt hại cho chủ sử dụng đất có tài sản, nhà cửa nằm trên đất không đủ điều kiện được bồi thường. cụ thể như sau: Thứ nhất, việc bồi thường đất ở đối với các trường hợp sử dụng đất trước năm 1993 còn chưa được quy định cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện chưa thống nhất dẫn đến khiếu kiện. Thứ hai, việc xác định giá đất còn gây khó khăn cho tổ chức như trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương.
Do vậy việc áp dụng hệ số K và khung giá đất ở địa phương còn thấp chưa phù hợp với thực tế dẫn đến 16 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com giá bồi thường thấp làm cho nhân dân không đồng tình, không chấp hành ảnh hưởng đến tiến độ chung của dự án. Thứ ba, chưa có quy định chi tiết về vấn đề tái định cư: Tiêu chuẩn của khu tái định cư, phân định trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền các cấp trong việc tạo lập và bố trí tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục đời sống và sản xuất tại khu tái định cư. Thứ tư, chưa quy định cụ thể về cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất, quyết định bồi thường đối với các trường hợp cố tình không thực hiện đã dẫn đến một số đối tượng lợi dụng kẽ hở trong chính sách của Nhà nước cố tình chây ỳ không chịu cho Hội đồng bồi thường tiến hành đo đạc, kiểm đếm, không chịu nhận tiền bồi thường, không chịu di chuyển, lôi kéo người khác không thực hiện quyết định của Nhà nước, làm cho tình hình vốn đã phức tạp càng trở nên phức tạp hơn. Thứ năm, quy định về điều kiện để được bồi thường hoặc không đủ điều kiện bồi thường về đất chưa quy định rõ ràng.
Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất đai từ 2003 đến năm 2013. Những đổi mới trong chính sách, pháp luật về đất đai trong hơn 15 năm qua đã đưa đến những kết quả tích cực, thúc đẩy nền kinh tế thị trường phát triển, người sử dụng đất gắn bó nhiều hơn với đất đai, hệ thống kết cấu hạ tầng được xây dựng tạo ra những tiền đề quan trọng trong công cuộc phát triển đất nước. Tuy nhiên, đánh giá dưới góc độ kinh tế, tiềm năng đất đai chưa được sử dụng một cách có hiệu quả, hoạt động của thị trường bất động sản phát triển chưa thực sự lành mạnh, tình trạng đầu cơ về đất đai diễn ra phổ biến, đẩy giá đất lên cao, điều đó cản trở quá trình đầu tư phát triển. Nhìn nhận dưới góc độ quản lý, chính sách quản lý đất đai chưa hợp lý, thủ tục hành chính rườm rà, ảnh hưởng lớn đến việc thực hiện quyền sử dụng đất, 17 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai còn nhiều bất cập gây thất thoát lớn cho nhà nước.
Trước những tình hình đó, việc đổi mới chính sách quản lý đất đai cụ thể là đổi mới các quy định pháp luật về đất đai là hoàn toàn cần thiết. Uỷ ban thường vụ Quốc Hội ra Nghị quyết về việc xây dựng Luật đất đai và giao nhiệm vụ này cho Bộ Tài nguyên & Môi trường trực tiếp soạn thảo. Tại kỳ họp thứ tư Quốc Hội Khoá XI đã thông qua Luật đất đai năm 2003, luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004. Luật đất năm 2003 đã quán triệt sâu sắc các quán điểm chỉ đạo của Đảng và Nhà nước tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Luật đất đai mới vẫn dựa trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Luật đất đai năm 2003 có rất nhiều nội dung mới trong đó có vấn đề bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư như: Khắc phục cơ bản những bất cập trong chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thông qua cơ chế giá đất bồi thường, chính sách tái định cư và hạn chế phạm vi dự án phải thu hồi đất.