MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Quản lý đất đai có ý nghĩa quyết định tới sự ổn định và phát triển của cả nền kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước. Thị trường bất động sản (TTBĐS) đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển của nền kinh tế Việt Nam, nhất là sau khi gia nhập WTO.
Phát triển hiệu quả TTBĐS sẽ góp phần quan trong trong việc thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế xã hội, góp phần đẩy mạnh thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa (CNH-HĐH) đất nước. Thị trường bất động sản ở nước ta mới được hình thành chưa ổn định; “nóng”, “lạnh” không lường trước được, giá cả bất động sản chưa phản ánh đúng giá trị thật của nó. Mặc dù Nhà nước cũng đã có nhiều chính sách nhằm điều tiết và quản lý TTBĐS sao cho đi đúng hướng và thật sự trở thành nguồn lực tài chính mạnh cho nền kinh tế, nhưng các chính sách này vẫn còn nhiều hạn chế, chưa đồng bộ,chưa thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh. Hiện tại, nạn đầu cơ tích trữ đất đai vẫn gia tăng, người dân gặp rất nhiều khó khăn trong việc tìm hiểu giá trị thật của đất đai.
Những người có nhu cầu thực sự vẫn không thể mua trực tiếp từ chủ đầu tư mà phải qua nhiều khâu trung gian, từ đó giá thành của bất động sản sẽ cao hơn nhiều so với giá gốc. Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X (2006) đã cụ thể hóa định hướng phát triển thị trường bất động sản: “ Phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản …; hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa một cách thận lợi, đất đai trở thành một nguồn vốn quan trọng cho phát triển. Giá bất động sản được hình thành theo nguyên tắc thị trường. Nhà nước tác động đến giá đất thị trường bằng các chính sách vĩ mô trên cơ sở quan hệ cung cầu về 1 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đất đai.
Tăng cường biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định của pháp luật. Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản. Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường bất động sản.” Thể chế hóa chủ trương chính sách phát triển thị trường bất động sản của Đảng, Quốc hội khóa XI nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, kỳ họp thứ 9, ngày 29/6/2006 đã thông qua “Luật kinh doanh bất động sản”, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản, trong đó có quy định rõ cơ sở pháp lý về hoạt động của sản giao dịch bất động sản (SGDBĐS). Việc giao dịch bất động sản thông qua các sàn giao dịch sẽ giúp cho hoạt động của TTBĐS trở nên minh bạch, ngăn chặn đầu cơ, tích trữ, kích cầu ảo…tạo ra sự khan hiếm giả tạo, gây nên những cơn “sốt nóng”, “đóng băng” bất thường trên thị trường.
Ngoài ra, việc giao dịch qua sàn góp phần hạn chế được tình trạng trốn thuế của các chủ đầu tư cũng như những tiêu cực trong hoạt động mua bán bất động sản và tăng thu cho ngân sách nhà nước. Hà Đông là một Quận mới của Thu đô Hà Nội, là một đô thị cơ tố độ phát triển nhanh. TTBĐS quận Hà Đông là một thị trường có tiềm năng và sức phát triển cao. Để thực hiện Luật kinh doanh bất động sản đã được ban hành nhiều đơn vị, tổ chức, cá nhân đã và đang xúc tiến thành lập SGDBĐS , nhằm hỗ trợ cho các giao dịch bất động sản trên của TTBĐS địa phương được thực hiện , công khai và minh bạch.
Tuy nhiên SGDBĐS trên địa bàn quận Hà Đông vẫn còn là một vấn đề mới đối với doanh nghiệp, người dân về phương thức hoạt động và cơ chế quản lý; Vì vậy hoạt động của SGDBĐS trên địa bàn quận không tránh khỏi những tồn tại cần khắc phục Trong khuôn khổ luận văn thạc sỹ, học viên nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng hoạt động của một số sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận 2 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Hà Đông, Thành phố Hà Nội” nhằm góp phần đưa SGDBĐS trên địa bàn hoạt động chuyên nghiệp, lành mạnh và tuân thủ pháp luật. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng hoạt động của một số SGDBĐS trên địa bàn quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội. - Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của các SGDBĐS hiện nay. Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về mua bán bất động sản.
- Thu thập, tài liệu số liệu về các SGDBĐS trên địa bàn quận Hà Đông. - Điều tra, khảo sát về các hoạt động của các SGDBĐS trên địa bàn quận Hà Đông. - Đánh giá, phân tích thực trạng hoạt động của các SGDBĐS trên địa bàn quận Hà Đông. - Đề xuất một số giải pháp 4.
Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: một số SGDBĐS trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội. - Phạm vi địa bàn : quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội. - Phạm vi thời gian : các hoạt động của sàn giao dịch từ khi Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực đến thời điểm nghiên cứu: 2007-2015 5. Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu thứ cấp: sử dụng để thu thập thông tin tư liệu liên quan đến TTBĐS và hoạt động kinh doanh bất động sản.
3 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu sơ cấp: Điều tra thu thập các số liệu về hoạt động của một số SGDBĐS tài liệu các SGDBĐS này cung cấp. - Phương pháp kế thừa có chọn lọc các tài liệu có sẵn: thu thập tham khảo liệu nghiên cứu liên quan đến đề tài trên địa bàn - Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và so sánh: sử dụng để thống kê các số liệu về hoạt động kinh doanh của các sàn giao dịch bất động sản, tiến hành tổng hợp, phân tích để đưa ra những ưu điểm và vấn đề cần khắc phục. - Phương pháp ứng dụng các phần mềm Microsoft office và các phần mềm chuyên ngành để tính toán, phân tích số liệu, xây dựng sơ đồ, biểu đồ…. 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.
Bất động sản a. Khái niệm Tài sản: bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ có giá trị được xác định bằng tiền và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại Bất động sản và Động sản. - Bất động sản: là tài sản không di dời được.
Tuy tiên chí phân loại bất động sản của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Bộ Luật Đất đai Thụy Điển quy định: bất động sản là dất đai. Đất đai được phân chia thành các đơn vị bất động sản. Một đơn vị bất động sản gồm có: một công trình xây dựng, máng nước, hàng rào và các phương tiện khác được xây dựng trong hoặc trên mặt đất để sử dụng lâu dài, các loại cây cối.
Một công trình xây dựng tùy từng trường hợp cụ thể có các vật cố định như sau: nhà ở có bồn tắm và các thiết bị vệ sinh, bếp, lò sưởi, tủ lạnh, các thiết bị giặt là; cửa hàng có tủ kính, giá đựng hàng, quầy thu tiền; cơ sở lắp ráp có bục, bệ, chỗ ngồi; cơ sở nông nghiệp có thiết bị chăm sóc vật nuôi, máy vắt sữa, các nhà máy có hệ thống thiết bị, điều hòa, quạt máy. Luật quản lý bất động sản đô thị nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa quy định: “Bất động sản gồm có đất. Quyền sử dụng đất đối với đất thuộc sở hữu nhà nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa để xây dựng nhà cửa trong phạm vi quy hoạch xây dựng đô thị, hành nghề phát triển nhà đất, giao dịch bất động sản, thực thi việc quản lý nhà đất đều phải tuân thủ luật này. Nhà trong luật này là nhà, vật kiến trúc và cấu trúc có trên đất” (Quốc vụ viện nước CHND Trung Hoa)[32].
5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”. (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005) [23] Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn. Giá trị bất động sản tại hầu hết các nước phương tây chiếm khoảng 25 - 30% GDP, Mỹ là 30 - 40%. ( Hecnando De Soto, 2000 [16] - Động sản: là những tài sản không phải là bất động sản.
Phân loại bất động sản Căn cứ vào mục đích sử dụng và chính sách thuế, các nước xây dựng phân loại bất động sản khác nhau. Ví dụ: phân loại bất động sản của Thụy Điển (Bảng 1.1: Phân loại bất động sản của Thụy Điển Giá trị Loại bất động sản Số lƣợng (1000 Triệu SEK) BĐS Nông Lâm nghiệp 359.000 350 BĐS Nhà ở riêng biệt 2.250 * (Trường học, bệnh viện, nhà thờ, trụ sở cơ quan hành chính) Nguồn: Sweden Survery - National Land Survey 1997 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Hàng hóa bất động sản Trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản là thị trường mua bán hàng hóa đặc biệt – Hàng hóa bất động sản. - Tính đặc biệt của hàng hóa bất động sản được xác định bởi thuộc tính của đất đai mà các tài sản khác không có: Là loại hàng hóa có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn; Là loại hàng hóa mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và được thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ.