Đặt vấn đề Đất đai là một tài nguyên đặc biệt, là điều kiện tồn tại, phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nơi sinh sống, lao động của con người, đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành nên một quốc gia, mang ý nghĩa kinh tế - xã hội sâu sắc, nhạy cảm và phức tạp, đất đai được xem là một tư liệu sản xuất đặc biệt thuộc sở hữu của toàn dân do nhà nước quản lý, là nền tảng và nguồn vốn ban đầu quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội của một quốc gia. Đất đai có một vị trí cố định, tính giới hạn về không gian, tính vô hạn về thời gian sử dụng đất, những đặc tính đó không một loại tư liệu nào có thể thay thế trong quá trình sản xuất. Đất đai là loại tài nguyên không tái tạo và nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng, vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con người. Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản pháp luật để quản lý tài nguyên quý giá này: cụ thể như luật đất đai năm 2003 và chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất.
Chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên và liên tục từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng.Tuy nhiên chỉ đến luật đất đai 1993, chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng, trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung luật đất đai năm 2003 ra đời đã hoàn thiện hơn khắc phục những tồn tại của luật đất đai 1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển quyền cũng như những vấn đề liên quan đến công tác chuyển quyền. n 2 Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự nhất trí của ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo TS.Vũ Thị Thanh Thủy , em đã tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Phương Thiện, Thành Phố Hà Giang, Tỉnh Hà Giang giai đoạn 2011 – 2014. Mục đích của đề tài Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Phương Thiện, Thành Phố Hà Giang, Tỉnh Hà Giang giai đoạn 2011 – 2014. Nhằm xác định được những kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã.
Qua đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, và khắc phục những tồn tại đó. Yêu cầu của đề tài - Nắm chắc luật đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất. - Thu thập thông tin - số liệu - tài liệu một cách có khoa học về công tác chuyển quyền sử dụng đất. - Phân tích đánh giá và nêu lên vấn đề khó khăn và thuận lợi trong công tác chuyển quyền sử dụng đất.
- Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa cán bộ kiểm tra và cán bộ liên ngành nhằm phát hiện những nguyên nhân sai xót chuyên môn và điều chỉnh một cách đầy đủ và hợp lý nhất. - Đánh giá khách quan, trung thực phải dựa trên cơ sở pháp luật, các trình tự thủ tục chuyển quyền sử dụng đất của nhà nước 1. Ý nghĩa của đề tài Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên tiếp cận với các công việc thực tế tại địa phương nhằm áp dụng được các kiến thức đã được học trong nhà n 3 trường, đồng thời làm phong phú hơn các kiến thức thực tế đặc biệt là xung quanh các vấn đề nghiên cứu. Từ đó sẽ làm tốt các công việc sau khi tốt nghiệp ra trường.
- Ý nghĩa trong thực tế: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương. Từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo. n 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2.
Cơ sở pháp lý Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003. Bộ Luật Dân sự 2005 ngày 14/06/2005. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003 (hết hiệu lực một phần : Khoản 4 Điều 62 và các khoản 1, 2, 3,4 và khoản 6 Điều 64, Điều 153 và Điều 154 (theo quy định của Nghị đinh 83/2010/NĐ-CP); Điều 41, khoản 1 Điều 42, các Điều 43, 44, 56, 57, 116, 135, 136, 137, 143, 144, 148, 149, 150, 151, 152, 155, 156, 157, 158 và quy định về nộp hồ sơ và trả kết quả đối với thủ tục cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại Điều 122 (theo quy định của Nghị định 88/2009/NĐ-CP); Điều 10, Điều 12 bỏ nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của khu công nghệ cao, khu kinh tế quy định tại các Điều 14, 30, 52, 125, 126, 127 và Điều 141 (theo quy định của Nghị định 69/2009/NĐ- CP); Các quy định liên quan tới lệ phí trước bạ nêu tại Điều 102 (theo quy định của Nghị định 45/2011/NĐ-CP). Thông tư 92/2007/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách Nhà nước.
Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. n 5 Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, bản văn thực hiện quyền của người sử dụng đất. Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. Thông tư 09/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ V/v ban hành quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước điạ phương. Kế hoạch số 80/KH-UBND ngày 15/4/2013 của UBND tỉnh Hà Giang về việc triển khai thực hiện nhiệm vụ cấp GCNQSDĐ lần đầu theo Nghị quyết 30/QH13 trên địa bàn tỉnh. Kế hoạch số 23/KH-UBND ngày 17/7/2013 của UBND Thành Phố Hà Giang về việc thực hiện đo đạc, cấp GCNQSDĐ lần đầu trên địa bàn Thành Phố Hà Giang.
Cơ sở thực tiễn Quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta với nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế CNH-HĐH đã đạt được những thành tựu vượt bậc. Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động. Vì vậy nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng ngày càng cao cũng như công tác n 6 quản lí nhà nước trong lĩnh vực này đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội.
Xã Phương Thiện là xã ngoại ô của Thành phố Hà Giang nằm ngay cạnh trung tâm Thành phố nên đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, với số lượng dân cư tương đối đông. Vì vậy mà đất đai của xã cũng trở nên có giá trị hơn, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển các ngành cũng tăng lên nhanh chóng. Từ thực tiễn này mà chuyển quyền sử dụng đất đã trở thành mối quan tâm lớn của người dân trong xã và các ngành cấp trong xã nhất là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương. Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai.
Các cấp lãnh đạo cũng như UBND xã Phương Thiện cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng 2. Cơ sở lý luận Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù, trong luật đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp các loại đất khác hầu như bị cấm đoán.
Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của nhà nước. n 7 Đến Luật Đất đai 1993, nhà nước đã thừa nhận đất đai đã có giá trị sử dụng và coi nó như một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất, các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993.