Luận văn thạc sĩ đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện phú lương tỉnh thái nguyên giai đoạn 2019 2021

Bài viết đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Phú Lương, Thái Nguyên giai đoạn 2019-2021, phân tích hiệu quả và đề xuất giải pháp.

• Tác giả: Đỗ Anh Tú
• Người hướng dẫn: TS. Vũ Thị Quý
• Trường học: Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2019 - 2021
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
• 1.1. Cơ sở lý luận của chuyển quyền sử dụng đất
• 1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
• 1.3. Cơ sở thực tiễn
• 1.4. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
• 1.5. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn
• 1.6. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam
• 1.7. Một số kết luận rút ra từ tổng quan
• 2. CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
• 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
• 2.1.3. Thời gian và địa điểm nghiên cứu
• 2.1.3.1. Địa điểm nghiên cứu
• 2.1.3.2. Thời gian nghiên cứu
• 2.2. Nội dung nghiên cứu
• 2.3. Phương pháp nghiên cứu
• 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
• 2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
• 2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và biểu đạt số liệu
• 3. PHẦN 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 3.1. Tình hình cơ bản của huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên
• 3.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện Phú Lương
• 3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội huyện Phú Lương
• 3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Phú Lương
• 3.1.4. Tình hình quản lý đất đai tại huyện Phú Lương
• 3.2. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2019 - 2021 tại huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên
• 3.2.1. Kết quả các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lương giai đoạn 2019 - 2021
• 3.2.2. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên qua ý kiến của người dân và cán bộ quản lí
• 3.2.2.1. Công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Phú Lương qua ý kiến cán bộ quản lí
• 3.2.2.2. Công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Phú Lương qua ý kiến của người sử dụng đất
• 3.3. Khó khăn, tồn tại và giải pháp hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên
• 3.3.1. Khó khăn, tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Phú Lương
• 3.3.2. Giải pháp hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên
• KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất

Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Phú Lương, Thái Nguyên giai đoạn 2019-2021 là một nghiên cứu quan trọng nhằm phân tích hiệu quả của các hoạt động liên quan đến quyền sử dụng đất. Nghiên cứu này tập trung vào việc đánh giá các hình thức chuyển quyền như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Kết quả cho thấy, mặc dù có sự gia tăng đáng kể trong các giao dịch chuyển quyền, vẫn tồn tại nhiều khó khăn trong việc thực hiện thủ tục chuyển quyền và quản lý đất đai.

1.1. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất

Trong giai đoạn 2019-2021, huyện Phú Lương đã chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ trong các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Các hình thức chuyển quyền phổ biến bao gồm chuyển nhượng, thừa kế, và tặng cho. Tuy nhiên, việc thực hiện các thủ tục chuyển quyền vẫn gặp nhiều rào cản, đặc biệt là trong việc xử lý hồ sơ và đảm bảo tính minh bạch. Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng, sự thiếu hiểu biết của người dân về các quy định pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến các vấn đề này.

1.2. Hiệu quả quản lý đất đai

Quản lý đất đai tại huyện Phú Lương trong giai đoạn 2019-2021 đã có những bước tiến đáng kể, nhưng vẫn còn nhiều hạn chế. Các chính sách đất đai hiện hành chưa đủ mạnh để giải quyết triệt để các vấn đề phát sinh từ việc chuyển quyền sử dụng đất. Đặc biệt, việc thiếu dữ liệu đất đai chính xác và cập nhật đã làm giảm hiệu quả của công tác quản lý. Nghiên cứu đề xuất cần có sự cải thiện trong việc thu thập và quản lý dữ liệu đất đai để nâng cao hiệu quả quản lý.

II. Chính sách và quy hoạch sử dụng đất

Chính sách đất đai và quy hoạch sử dụng đất là hai yếu tố then chốt ảnh hưởng đến hiệu quả của công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Phú Lương. Nghiên cứu chỉ ra rằng, các chính sách đất đai hiện hành cần được điều chỉnh để phù hợp hơn với thực tế phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Đồng thời, quy hoạch sử dụng đất cần được thực hiện một cách khoa học và có tính đến các yếu tố môi trường và xã hội.

2.1. Điều chỉnh chính sách đất đai

Các chính sách đất đai hiện nay tại huyện Phú Lương cần được xem xét và điều chỉnh để đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người dân và doanh nghiệp. Đặc biệt, cần có các quy định rõ ràng hơn về thời gian chuyển nhượng và thủ tục chuyển quyền để giảm thiểu các tranh chấp và khiếu nại liên quan đến quyền sử dụng đất. Nghiên cứu cũng đề xuất tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai để nâng cao nhận thức của người dân.

2.2. Quy hoạch sử dụng đất bền vững

Quy hoạch sử dụng đất tại huyện Phú Lương cần được thực hiện với tầm nhìn dài hạn và có tính đến các yếu tố bền vững. Việc quy hoạch cần đảm bảo sự cân bằng giữa phát triển kinh tế và bảo vệ môi trường. Nghiên cứu đề xuất cần có sự tham gia của cộng đồng trong quá trình quy hoạch để đảm bảo tính khả thi và sự đồng thuận của người dân. Đồng thời, cần tăng cường giám sát và đánh giá hiệu quả của các dự án quy hoạch để kịp thời điều chỉnh và cải thiện.

III. Giải pháp hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất

Nghiên cứu đã đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Phú Lương. Các giải pháp này tập trung vào việc cải thiện thủ tục chuyển quyền, nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, và tăng cường sự tham gia của người dân trong quá trình quản lý và sử dụng đất. Các giải pháp này không chỉ giúp giải quyết các vấn đề hiện tại mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của địa phương.

3.1. Cải thiện thủ tục chuyển quyền

Để cải thiện thủ tục chuyển quyền, nghiên cứu đề xuất cần đơn giản hóa các quy trình và giảm thiểu thời gian xử lý hồ sơ. Đồng thời, cần tăng cường sử dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai để nâng cao tính minh bạch và hiệu quả. Ngoài ra, cần có các biện pháp hỗ trợ người dân trong việc thực hiện các thủ tục chuyển quyền, đặc biệt là đối với những người có ít hiểu biết về pháp luật.

3.2. Tăng cường quản lý đất đai

Việc tăng cường quản lý đất đai cần được thực hiện thông qua việc cập nhật và quản lý chặt chẽ dữ liệu đất đai. Nghiên cứu đề xuất cần xây dựng một hệ thống quản lý đất đai hiện đại, tích hợp các thông tin về quyền sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, và các giao dịch liên quan. Đồng thời, cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra để phát hiện và xử lý kịp thời các vi phạm trong lĩnh vực đất đai.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn 2019-2021, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên đã chứng kiến sự gia tăng đáng kể trong công tác chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ), với hơn 5.279 hồ sơ chuyển quyền được giải quyết, đạt trên 90% số hồ sơ đăng ký. Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt trong bối cảnh công nghiệp hóa, đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ tại địa phương. Nhu cầu sử dụng đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, phục vụ sản xuất và đời sống ngày càng tăng cao, tạo áp lực lớn lên công tác quản lý và chuyển quyền sử dụng đất.

Mục tiêu nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Phú Lương trong giai đoạn 2019-2021, xác định thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ở và đất nông nghiệp theo quy định pháp luật, với dữ liệu thu thập từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, Phòng Tài nguyên và Môi trường, cùng khảo sát ý kiến người dân và cán bộ quản lý địa phương.

Ý nghĩa nghiên cứu không chỉ giúp làm rõ các quy định pháp luật hiện hành và thực trạng chuyển quyền sử dụng đất, mà còn góp phần nâng cao nhận thức pháp lý của người dân, giảm thiểu các giao dịch trái phép, đồng thời hỗ trợ Nhà nước trong việc quản lý, thu thuế và phát triển thị trường bất động sản minh bạch, bền vững.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và khái niệm về quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Mỗi hình thức có đặc điểm và điều kiện pháp lý riêng biệt, ảnh hưởng đến quá trình quản lý và thực hiện tại địa phương.

Mô hình nghiên cứu tập trung vào mối quan hệ giữa các yếu tố pháp lý, điều kiện kinh tế - xã hội và hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất. Ba khái niệm chính được sử dụng gồm: quyền sử dụng đất (QSDĐ), chuyển quyền sử dụng đất (CQSDĐ) và giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ). Luận văn cũng tham khảo các quy định pháp luật liên quan như Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhằm đảm bảo tính pháp lý và thực tiễn trong phân tích.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu bao gồm số liệu thứ cấp thu thập từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Phú Lương, Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND huyện và các báo cáo thống kê liên quan. Số liệu sơ cấp được thu thập thông qua khảo sát bằng phiếu điều tra với 60 mẫu gồm cán bộ quản lý (20 phiếu) và người dân (40 phiếu, chia thành nhóm đã và chưa tham gia chuyển quyền sử dụng đất).

Phương pháp chọn mẫu kết hợp chủ định (đối với cán bộ quản lý) và ngẫu nhiên (đối với người dân) nhằm đảm bảo tính đại diện và khách quan. Phân tích số liệu sử dụng phần mềm Excel để thống kê, tổng hợp và biểu diễn bằng bảng, biểu đồ nhằm minh họa các kết quả nghiên cứu. Thời gian nghiên cứu kéo dài từ tháng 4/2021 đến tháng 3/2022, tập trung đánh giá các khía cạnh về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất và công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Phú Lương.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất sôi động với tỷ lệ giải quyết hồ sơ cao: Trong giai đoạn 2019-2021, huyện Phú Lương đã hoàn thành 5.279 hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất trên tổng số 4.759 hồ sơ đăng ký, đạt tỷ lệ trên 90%. Các hình thức chuyển quyền phổ biến gồm chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho, trong đó chuyển nhượng chiếm tỷ trọng lớn nhất.

2. Đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn trong tổng diện tích sử dụng đất: Tổng diện tích đất tự nhiên của huyện là 35.071,2 ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm 85,01% (29.814,2 ha), đất phi nông nghiệp chiếm 14,27%, đất chưa sử dụng chiếm 0,72%. Đất trồng cây lâu năm (chủ yếu là chè) chiếm 19,42%, với diện tích chè đạt 3.752 ha, đứng thứ hai toàn tỉnh về diện tích chè.

3. Hiện trạng quản lý đất đai còn tồn tại khó khăn: Mặc dù công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính được triển khai đầy đủ tại 15/15 xã, thị trấn, việc thu hồi đất phục vụ các dự án trọng điểm còn chậm do định giá đất thấp và công tác đền bù chưa hợp lý. Ngoài ra, người dân còn hạn chế về nhận thức pháp luật, dẫn đến tình trạng chuyển quyền sử dụng đất không qua thủ tục pháp lý vẫn diễn ra.

4. Ý kiến người dân và cán bộ quản lý về công tác chuyển quyền sử dụng đất: Phần lớn cán bộ và người dân đánh giá tích cực về thủ tục hành chính, thời gian giải quyết hồ sơ và thái độ phục vụ của cán bộ. Tuy nhiên, vẫn còn một số ý kiến phản ánh về thủ tục còn phức tạp và chi phí liên quan đến thuế, lệ phí chuyển quyền sử dụng đất.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu cho thấy công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Phú Lương đã có nhiều tiến bộ, thể hiện qua tỷ lệ hồ sơ được giải quyết cao và sự đa dạng các hình thức chuyển quyền. Điều này phù hợp với xu hướng phát triển thị trường bất động sản và nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng tại địa phương. So với các tỉnh như Hà Nội, Hải Phòng và Hải Dương, Phú Lương có quy mô nhỏ hơn nhưng cũng thể hiện sự năng động trong quản lý đất đai.

Tuy nhiên, những khó khăn về nhận thức pháp luật của người dân và các vướng mắc trong công tác thu hồi, đền bù đất đai phản ánh những thách thức chung của công tác quản lý đất đai tại nhiều địa phương. Việc sử dụng biểu đồ thể hiện tỷ lệ các hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo năm và loại đất sẽ giúp minh họa rõ nét hơn xu hướng chuyển dịch và các điểm nghẽn trong quản lý.

Các kết quả này đồng nhất với các nghiên cứu trước đây tại các địa phương khác, cho thấy cần tiếp tục hoàn thiện chính sách, nâng cao nhận thức và cải cách thủ tục hành chính để thúc đẩy công tác chuyển quyền sử dụng đất hiệu quả hơn.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Tăng cường tuyên truyền, nâng cao nhận thức pháp luật về đất đai: Cần tổ chức các chương trình đào tạo, hội thảo và truyền thông sâu rộng nhằm giúp người dân hiểu rõ quyền và nghĩa vụ khi chuyển quyền sử dụng đất, giảm thiểu các giao dịch trái pháp luật. Chủ thể thực hiện là UBND huyện phối hợp với các xã, thị trấn, thời gian triển khai trong 12 tháng tới.

2. Đơn giản hóa thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ: Áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ, xây dựng hệ thống một cửa liên thông để giảm bớt các bước thủ tục, nâng cao hiệu quả và minh bạch. Chủ thể thực hiện là Văn phòng đăng ký đất đai huyện, Sở Tài nguyên và Môi trường, với lộ trình 18 tháng.

3. Cải thiện công tác định giá đất và đền bù giải phóng mặt bằng: Xây dựng cơ chế định giá sát với giá thị trường, minh bạch trong quy trình đền bù để tạo sự đồng thuận của người dân, thúc đẩy tiến độ các dự án phát triển kinh tế - xã hội. Chủ thể thực hiện là UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường, phối hợp với các cơ quan liên quan, thực hiện trong 24 tháng.

4. Tăng cường kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm trong chuyển quyền sử dụng đất: Thiết lập các tổ công tác kiểm tra định kỳ, xử lý nghiêm các trường hợp chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định nhằm bảo vệ quyền lợi Nhà nước và người dân. Chủ thể thực hiện là UBND huyện, Công an huyện, trong vòng 12 tháng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cán bộ quản lý nhà nước về đất đai: Giúp nâng cao hiểu biết về thực trạng, khó khăn và giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất, từ đó cải thiện hiệu quả quản lý tại địa phương.

2. Nhà nghiên cứu và sinh viên ngành Quản lý đất đai, Tài nguyên môi trường: Cung cấp cơ sở lý thuyết, phương pháp nghiên cứu và dữ liệu thực tiễn để phục vụ học tập và nghiên cứu chuyên sâu.

3. Các tổ chức, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và đầu tư: Hiểu rõ quy trình, thủ tục và các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất để hoạch định chiến lược đầu tư phù hợp.

4. Người dân và hộ gia đình sử dụng đất tại huyện Phú Lương: Nâng cao nhận thức pháp luật, hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ khi tham gia các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, góp phần bảo vệ quyền lợi chính đáng.

Câu hỏi thường gặp

1. Chuyển quyền sử dụng đất gồm những hình thức nào?
   Chuyển quyền sử dụng đất bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, theo quy định tại Luật Đất đai 2013.

2. Điều kiện để thực hiện chuyển quyền sử dụng đất là gì?
   Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất.

3. Thời gian giải quyết hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Phú Lương là bao lâu?
   Thời gian giải quyết không quá 18 ngày làm việc, chưa kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

4. Người dân có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất không?
   Có, người sử dụng đất có thể góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh theo hợp đồng đã được công chứng hoặc chứng thực.

5. Làm thế nào để giảm thiểu các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật?
   Cần tăng cường tuyên truyền pháp luật, đơn giản hóa thủ tục hành chính, kiểm tra giám sát chặt chẽ và xử lý nghiêm các vi phạm để nâng cao ý thức người dân.

Kết luận

• Công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Phú Lương giai đoạn 2019-2021 diễn ra sôi động với tỷ lệ hồ sơ giải quyết trên 90%, chủ yếu là chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho.
• Đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn nhất trong tổng diện tích đất tự nhiên, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển nông nghiệp và các mô hình kinh tế địa phương.
• Công tác quản lý đất đai đã có nhiều tiến bộ nhưng vẫn còn tồn tại khó khăn về nhận thức pháp luật, thủ tục hành chính và công tác đền bù giải phóng mặt bằng.
• Đề xuất các giải pháp trọng tâm gồm nâng cao nhận thức pháp luật, cải cách thủ tục hành chính, cải thiện công tác định giá đất và tăng cường kiểm tra, giám sát.
• Tiếp tục nghiên cứu và triển khai các giải pháp trong 1-2 năm tới nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội bền vững tại huyện Phú Lương.

Hành động ngay hôm nay để tham khảo và áp dụng các giải pháp quản lý đất đai hiệu quả, góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch và phát triển bền vững!

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.Cơ sở lý luận của chuyển quyền sử dụng đất 1. Các khái niệm Đất đai là nền tảng để định cư và tổ chức các hoạt động kinh tế xã hội, nó không chỉ là đối tượng lao động mà còn là tư liệu sản xuất không thể thay thế được, nó có vai trò quan trọng trong sự tồn tại và phát triển của đất nước. Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người nó cần cho sự sự tồn tại và phát triển. Theo học giả người Nga Docutraiep “Đất là một vật thể thiên nhiên cấu tạo độc lập lâu đời do kết quả quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố hình thành đó là: sinh vật, đá mẹ, khí hậu, địa hình và thời gian”.

Các nhà khoa học thổ nhưỡng khẳng định nguồn gốc ban đầu của đất là từ các loại đá mẹ trong thiên nhiên lâu đời bị phá hủy dần dần dưới tác động của các yếu tố sinh học, lý học, hóa học (Trần Văn Chính, 2006). Đất đai được định nghĩa là một khu vực cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các thuộc tính ngay ở trên và dưới bề mặt bao gồm khí hậu, thổ nhưỡng, địa hình, hệ thống thủy văn bề mặt, lớp trầm tích gần bề mặt, nước ngầm, quần thể động thực vật và mọi hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại như ruộng bậc thang, hệ thống thủy lợi, đường giao thông, các tòa nhà… Đất là một vật thể sống, một “vật mang” của các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất, con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh thái. Đất là tài nguyên không tái tạo là thành phần của môi trường thiên nhiên, của sinh quyển và có mối quan hệ mật thiết với các tài nguyên thiên nhiên khác (như khoáng sản, nước, thực vật,. Trong nghiên cứu về sử dụng đất, đất đai được nhìn nhận là một nhân tố sinh thái bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất (Đào Châu Thu, 1998).

n 5 * Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất: Theo điều 3 khoản 10 Luật Đất đai năm 2013: "Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất" - Chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị.

Trong trường hợp này người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. - Thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. - Tặng cho quyền sử dụng đất Là một hình thức chuyển quyền quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào.

Nó thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. n 6 - Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc là sức lao động, máy móc., theo thỏa thuận. Trình tự, thủ tục, văn bản liên quan đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại điều 79 Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2015 của Chính phủ và một số điều trong Luật Đất đai năm 2013.

Hợp đồng, văn bản giao dịch liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại điều 64 Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2015 của Chính phủ; một số điều trong Luật Đất đai năm 2013 và phần 5 Bộ Luật dân sự Việt Nam năm 2005. * Khái niệm về giá trị quyền sử dụng đất: Theo Luật Đất đai năm 2013 có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Theo điều 3 khoản 20 Luật Đất đai năm 2013: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định". Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi QSDĐ là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ.

Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. n 7 Hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp phải là người trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác với người chuyển đổi. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ nông nghiệp do đó cho hộ gia đình cá nhân khác trong một xã, phường, thị trấn để thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dồn điền đổi thửa (Khoản 1 Điều 78 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP).2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ.

Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi có đủ 3 điều kiện đã nêu ở Điều 188. - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình,cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013 như sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà bước có thẩm quyền phê duyệt. n 8 + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. + Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; + Đất không có tranh chấp; + Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; + Trong thời hạn sử dụng đất.3 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và cho phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Luật Dân sự về thừa kế.