phần Mở đầu và Kết luận, trong luận án này, chƣơng 1 dành cho việc tổng quan tình hình nghiên cứu, chƣơng 2 trình bày cơ sở lý luận và thực tiễn của đề tài, trong đó có việc định nghĩa và thao tác hóa khái niệm làm việc, giới thiệu cách tiếp cận và địa bàn nghiên cứu. Tiếp đó, ở phần nghiên cứu thực nghiệm, tác giả trình bày trong chƣơng 3. Chƣơng này có nhiệm vụ mô tả và phân tích kết quả khảo sát về nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp, những vấn đề chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp và thực tiễn. Từ đó chỉ ra những đặc điểm và những rào cản trong quá trình thực hiện chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp, cũng nhƣ kiểm chứng lý thuyết đã đặt ra.
Chƣơng 4 nêu ra quan điểm, định hƣớng của tác giả về chính sách. Tiếp theo là những giải pháp hoàn thiện chính sách và kiến nghị cho các chủ thể chính sách. Sau cùng, là phần Phụ lục, với các bảng hỏi dùng cho cuộc khảo sát định lƣợng và định tính, một số bảng biểu rút ra từ cuộc khảo sát, tƣ liệu minh họa hoặc bổ sung cho những mô tả và phân tích trong phần nội dung nghiên cứu. 11 Chƣơng 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU Trên thế giới, đã có không ít công trình, bài báo nghiên cứu về NOXH, chính sách NOXH.
Qua các tác phẩm đã công bố, các tác giả không chỉ đƣa ra định nghĩa mà còn đi sâu vào nhiều khía cạnh khác nhau của NOXH nhƣ bất bình đằng, các tác động kinh tế, xã hội, sức khỏe của NOXH đến đời sống của cƣ dân, các yếu tố tác động đến việc thực hiện chính sách NOXH. Các nghiên cứu trƣớc đã chỉ ra rất nhiều vấn đề hiện còn tồn tại trong việc thực hiện chính sách NOXH, những bài học thành công hay thất bại của chính sách nhà ở cho ngƣời TNT. Với đối tƣợng nghiên cứu vừa đa dạng vừa phong phú, các nhà khoa học đi trƣớc đã đạt đƣợc không ít những thành tựu quan trọng. Tuy nhiên, nhằm phục vụ chủ đề trung tâm của luận án đã đặt ra, trong bài tổng quan này chúng tôi chỉ dừng lại ở những nội dung thiết cốt đó.
Tình hình nghiên cứu ở ngoài nƣớc Theo quy luật cung cầu, sự thiếu hụt nhà ở sẽ thúc đẩy giá nhà ở tăng cao, đặc biệt ở các khu vực kinh tế phát triển. Khi giá nhà tăng cao, các hộ gia đình TNT sẽ là nhóm đối tƣợng chịu ảnh hƣởng nhiều nhất. Do đó nhu cầu trợ cấp nhà ở là điều tất yếu ở mọi quốc gia khi ngƣời nghèo phải sống trong các khu nhà ở tồi tàn trong môi trƣờng không đảm bảo. Vì lẽ đó chính sách nhà ở, trong đó có chính sách NOXH thu hút sự quan tâm của rất nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới.
Có rất nhiều nghiên cứu về chính sách nhà ở và NOXH trên thế giới với các chủ đề khác nhau nhƣ các yếu tố góp phần làm tăng nhanh giá nhà và giá thuê; tác động xã hội và kinh tế của việc thiếu nhà ở giá rẻ; các chiến lƣợc và thể chế cần thiết để tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ, hoặc hỗ trợ ngƣời tiêu dùng và nhu cầu kết hợp nhà ở giá rẻ với sự bền vững về môi trƣờng và xã hội. Lĩnh vực NOXH của các nƣớc phát triển và đang phát triển cũng đã có rất nhiều thay đổi trong những năm qua. Xu hƣớng chung trên toàn thế giới là sự suy giảm tài trợ công cho NOXH, đồng thời, NOXH đã trở nên đa dạng hơn với nhiều hình thức sở hữu, tiếp cận tài chính, xây dựng và quản lý. Tuy nhiên, nghiên cứu này chỉ tập trung vào một số vấn đề chính: ảnh hƣởng của chính sách nhà ở đến một số vấn đề nhƣ thu nhập, sức khỏe, hội nhập xã 12 hội, mối liên hệ giữa nhà ở, đói nghèo và bất bình đẳng và những tranh luận về quan điểm hỗ trợ NOXH.
Mối quan hệ giữa nhà ở, đói nghèo và bất bình đẳng xã hội Trên phạm vi thế giới bất bình đẳng thể hiện giữa nƣớc giàu và nƣớc nghèo, còn trong phạm vi một quốc gia, bất bình đẳng diễn ra giữa ngƣời giàu và ngƣời ngèo. Khoảng cách giữa hai sự đối lập ngày càng giãn rộng. Bất bình đẳng thể hiện ở nhiều khía cạnh: bất bình đẳng trong tiếp cận thông tin, cơ hội, thu nhập, tiếp cận dịch vụ y tế, tiếp cận các dịch vụ công, nhà ở. Có rất nhiều nghiên cứu đã phân tích mối tƣơng quan giữa nhà ở, nghèo đói và bất bình đẳng [96, 76].
Các nhà nghiên cứu đã cung cấp những bằng chứng thực nghiệm về mối tƣơng quan của các yếu tố trên. Tunstall và cộng sự (2013) tìm hiểu mối tƣơng quan giữa nhà ở và nghèo đói bằng cách phân tích mối tƣơng quan qua lại giữa nhà ở và nghèo đói ở Anh. Với quan hệ đầu tiên ảnh hƣởng của nghèo đói đến tình trạng nhà ở, tác giả phân tích sự ảnh hƣởng của các loại hình nhà ở cho ngƣời nghèo nhƣ NOXH, phúc lợi nhà ở, hỗ trợ ngƣời vô gia cƣ đến nghèo đói. Bằng chứng thực nghiệm cho thấy nghèo đói ảnh hƣởng đến tình trạng nhà ở nói chung mạnh hơn những bằng chứng chứng minh rằng tình trạng nhà ở ảnh hƣởng đến đói nghèo.
TNT là rào cản đối với việc việc lựa chọn nhà ở. Tuy nhiên, hệ thống nhà ở, NOXH, phúc lợi nhà ở và hỗ trợ ngƣời vô gia cƣ, đóng vai trò nhƣ một bộ đệm chống lại những ảnh hƣởng của đói nghèo. Các nghiên cứu này khuyến nghị rằng các nhà hoạch định chính sách cần chú ý hơn đến mối liên hệ giữa nhà ở, thu nhập và phúc lợi xã hội, những yếu tố vốn đã bị bỏ rơi hay thiếu sự quan tâm. Khi đo lƣờng nghèo đói cần tính đến chi phí nhà ở chiếm bao nhiêu phần trăm trong thu nhập, đặc biệt là các nhóm nghèo khổ bởi chi phí nhà ở cao.
Trong khi đó ngay ở Mỹ, trong hàng triệu gia đình đang phải vật lộn tìm nhà ở giá rẻ chỉ có một trong bốn hộ gia đình đủ điều kiện đƣợc trợ cấp về nhà ở liên bang [94]. Có nghiên cứu phân tích mối quan hệ giữa trợ cấp nhà ở, lãi suất thế chấp và khấu trừ thuế bất động sản với bất bình đẳng về thu nhập, nghiên cứu cho thấy trợ cấp nhà ở làm giảm sự bất bình đẳng về thu nhập, trong khi khoản khấu trừ thuế thế chấp và các 13 khoản khấu trừ thuế bất động sản làm tăng bất bình đẳng. Các tác giả đã sử dụng một mô hình động cho thấy sự biến đổi và ảnh hƣởng của chính sách đến bất bình đẳng thu nhập. Các tác giả chia hộ gia đình thành 20 nhóm thu nhập với mức thu nhập tăng dần.
Bắt đầu với thu nhập sau thuế và sau khi bỏ ra phần trợ cấp nhà ở, mô hình cho thấy mức độ bất bình đẳng đã thu hẹp lại. Sau đó, bổ sung khoản khấu trừ thuế bất động sản và thuế thế chấp vào thu nhập, mô hình cho thấy mức độ bất bình đẳng đã tăng lên [76]. Cũng bàn về chủ đề này, các nhà nghiên cứu khác tại Mỹ lại tập trung vào việc giải thích tầm quan trọng của nhà ở với bất bình đẳng [62] và mức độ bất bình đẳng về thu nhập và giá thuê nhà các thành phố ở Mỹ [116]. Các nghiên cứu này cũng xem xét sự biến đổi vai trò của sở hữu nhà ở, khả năng chi trả nhà ở và hỗ trợ cho vay dƣới lãi suất tiêu chuẩn trong mối liên hệ về bất bình đẳng hiện nay ở Mỹ, mô tả các khuynh hƣớng bất bình đẳng và đặc điểm nhà ở, bất bình đẳng đƣợc xem nhƣ là một trong những đặc điểm của nhà ở trong khoảng thời gian từ 1980 – 2010.
Tác giả gợi ý cần có sự thay đổi trong chính sách hỗ trợ nhà ở bởi các chƣơng trình nhà ở mới hiện nay dựa vào thị trƣờng tƣ nhân và sẽ còn nhiều thách thức cho ngƣời nghèo để có thể tiếp cận đƣợc với loại hình nhà ở cho ngƣời TNT cũng nhƣ tính hiệu quả của những hỗ trợ khác về nhà ở để giảm bất bình đẳng. Khuynh hƣớng bất bình đẳng và khoảng cách giầu nghèo ở đô thị ngày càng lớn đặc biệt khi so sánh mức độ bất bình đẳng về thu nhập và giá thuê nhà các thành phố ở Mỹ [116]. Các tác giả đã so sánh mức độ bất bình đẳng của 100 thành phố lớn trên toàn nƣớc Mỹ từ năm 2007 đến 2014 dựa theo thu nhập và so sánh với số tiền thuê nhà mà những hộ có TNT phải chi trả trong một năm tại những thành phố này. Kết quả là hầu hết các đô thị lớn mức độ bất bình đẳng tăng do thu nhập của nhóm ngƣời có thu nhập cao ổn định hoặc giảm nhẹ trong giai đoạn nghiên cứu trong khi thu nhập của nhóm TNT giảm đáng kể.
Chẳng hạn nhƣ tại Cincinati giá thuê nhà ở không đắt nhƣ ở các thành phố khác bởi mức thu nhập của nhóm cuối cùng lại thấp hơn các thành phố khác trong khi thu nhập của nhóm thấp nhất tại Washington lại có thể cao hơn các thành phố khác và chi phí nhà ở đây cũng cao hơn. Hay San Francisco là 14 một thành phố thiếu nhà ở giá rẻ nhƣng tỷ lệ bất bình đẳng lại không cao bởi tiền thuê nhà ở thành phố này lại không cao hơn các thành phố khác. Các nghiên cứu trên chứng minh mối quan hệ chặt chẽ giữa chính sách nhà ở xã hội với bất bình đẳng trong xã hội. Bởi thị trƣờng nhà ở có vai trò quan trọng trong việc dẫn dắt nền kinh tế bởi nó liên quan đến việc xây dựng nhà ở mới.
Giá nhà ở tăng đồng hành với giá tiêu dùng tăng. Tiêu dùng chiếm 60% tổng cầu của nền kinh tế. Nếu giá nhà tăng và tiêu dùng tăng thì nền kinh tế phát triển và ngƣợc lại nếu giá nhà và tiêu dùng giảm, nền kinh tế sẽ suy giảm và nếu tình hình không đƣợc cải thiện, nền kinh tế sẽ rơi vào khủng hoảng [53]. Những ngƣời TNT là nhóm xã hội dễ bị tổn thƣơng nhất trong thời kỳ khủng hoảng, bởi vậy chính sách hỗ trợ nhà ở đƣợc xem là một trong những yếu tố quan trọng để giảm bớt tính dễ bị tổn thƣơng, giảm mức độ bất bình đẳng cho nhóm ngƣời này.