Tổng quan về luận án

Nghiên cứu của tác giả Ngô Thạch Thảo Ly (2022) thuộc chuyên ngành Quản lý đất đai (mã số: 9850103) tại Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Huế với đề tài "Nghiên cứu việc tiếp cận và thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại thành phố Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp" dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS. Hồ Kiệt và PGS. Nguyễn Hữu Ngữ. Công trình tập trung giải quyết nút thắt quản trị tài nguyên then chốt trong bối cảnh thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam: khoảng cách giữa quy định pháp luật đất đai và khả năng tiếp cận, thực thi quyền sử dụng đất thực tế của các chủ thể kinh tế.

Khoảng trống nghiên cứu (research gap) cốt lõi xuất phát từ thực tiễn mâu thuẫn: Tỉnh Đồng Tháp liên tục nằm trong nhóm dẫn đầu cả nước về Chỉ số Năng lực Cạnh tranh Cấp tỉnh (PCI xếp thứ 2 toàn quốc năm 2020) và chỉ số thành phần tiếp cận đất đai tăng từ 6,57 (năm 2016) lên 7,96 điểm (năm 2020). Tuy nhiên, tại trung tâm tỉnh lỵ là thành phố Cao Lãnh, chỉ số Năng lực cạnh tranh cấp Sở, Ban ngành và Địa phương (DDCI) năm 2021 chỉ đạt 76,05 điểm (xếp thứ 10/12 huyện/thị/thành), trong đó chỉ số thành phần Tiếp cận đất đai và sự ổn định trong sử dụng đất chỉ đạt 7,92 điểm (xếp hạng 8/12). Khoảng cách điểm số tiếp cận đất đai giữa thành phố Cao Lãnh so với đơn vị dẫn đầu tỉnh có xu hướng dãn rộng, từ mức chênh lệch 1,25 điểm (năm 2019) lên 1,35 điểm (năm 2021). Đồng thời, báo cáo PCI của VCCI và USAID chỉ ra thực trạng đáng lo ngại: "rủi ro bị thu hồi đất của họ ở mức cao kỉ lục (1,73 điểm), trong khi kết quả PCI trong suốt 11 năm trước đó chưa từng đo lường chỉ tiêu này ở mức thấp hơn 2 điểm. Và trong trường hợp bị thu hồi, chỉ 25% doanh nghiệp tin tưởng sẽ được đền bù thỏa đáng, giảm mạnh so với các năm trước (30-40%)".

Các câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết tương ứng được xác lập:

  • RQ1: Thực trạng tiếp cận các nguồn quỹ đất và mức độ thực hiện 08 quyền năng phái sinh của hộ gia đình, cá nhân và tổ chức kinh tế diễn ra như thế nào? (H1: Tồn tại sự bất bình đẳng và phân hóa rõ rệt về phương thức tiếp cận giữa hai nhóm chủ thể).
  • RQ2: Những nhân tố cấu trúc và quy trình nào chi phối trực tiếp đến khả năng tiếp cận đất đai và sự hài lòng đối với dịch vụ hành chính công về đất đai? (H2: Tính minh bạch thông tin quy hoạch, thủ tục hành chính và rủi ro thu hồi đất có tác động tiêu cực đáng kể đến chỉ số tiếp cận).
  • RQ3: Khung giải pháp thể chế và kỹ thuật nào có thể thu hẹp khoảng cách thực thi chính sách tại địa phương? (H3: Chuẩn hóa quy trình dịch vụ công theo mô hình SERVQUAL kết hợp minh bạch hóa thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp sẽ tối ưu hóa chỉ số DDCI).

Phạm vi không gian nghiên cứu bao quát toàn bộ 15 đơn vị hành chính của thành phố Cao Lãnh (08 phường và 07 xã), quy mô mẫu gồm 300 hộ gia đình, cá nhân và tập hợp các tổ chức kinh tế đang hoạt động sản xuất kinh doanh, kết hợp dữ liệu kiểm kê quản lý đất đai trên tổng diện tích tự nhiên hơn 10.700 ha trong giai đoạn từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến năm 2022.

Literature Review và Positioning

Các dòng lý thuyết và thực nghiệm quốc tế cũng như trong nước về quyền tài sản và quản trị đất đai tập trung vào ba luồng học thuật chính:

Thứ nhất, trường phái thể chế và quyền tài sản (Property Rights Theory). Brinkman và Smyth (1976) tiếp cận đất đai dưới góc độ không gian sinh thái và tư liệu sản xuất hữu hạn. Phan Trung Hiền (2016) cùng các học giả luật học phân tích đất đai dưới lăng kính chính trị - pháp lý và kinh tế, khẳng định quyền tài sản là động lực trung tâm thúc đẩy tích tụ và lưu thông tư bản. Tuy nhiên, các quan điểm đối lập nảy sinh khi phân tích chế độ sở hữu: nhóm ủng hộ tư hữu hóa hoàn toàn xem đây là điều kiện tiên quyết chống lại hiện tượng "bi kịch của tài sản chung" (Hardin, 1968), trong khi các học giả thể chế chuyển đổi nhấn mạnh vai trò quản lý tập trung của Nhà nước nhằm kiểm soát địa tô và phân bổ công bằng xã hội (Luật Đất đai 1993, 2003, 2013).

Thứ hai, trường phái tiếp cận đất đai (Theory of Access). Jesse Ribot và Nancy Peluso (2003) phân biệt sâu sắc giữa "quyền hưởng lợi" (right to benefit - mang tính pháp lý thuần túy) và "khả năng hưởng lợi" (ability to benefit - bao gồm mạng lưới quan hệ xã hội, vốn, công nghệ và cơ chế cấu trúc). Tại Việt Nam, Loren Brandt và cộng sự (2006) đo lường tiếp cận đất đai đơn thuần qua tỷ lệ phần trăm hộ có đất, trong khi Hoàng Cầm và cộng sự (2013) mở rộng ra các quyền đứng tên giấy chứng nhận và quyền định đoạt giao dịch.

Thứ ba, trường phái đo lường quản trị công và môi trường kinh doanh (Governance & Public Administration). Khung đo lường của VCCI & USAID thông qua 11 chỉ số thành phần PCI và khung chỉ số DDCI Đồng Tháp (2019, 2021) tập trung vào 03 tiêu chí: tỷ lệ doanh nghiệp có mặt bằng và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời gian chờ đợi, và chất lượng giải quyết thủ tục hành chính.

So sánh với các nghiên cứu quốc tế, công trình định vị rõ nét sự tương đồng và dị biệt:

  • So với hệ thống pháp luật nhóm G7 (Đức với chế độ quyền thừa kế xây dựng Erbbaupacht tối đa 99 năm và sở hữu từng phần Wohnungseigentum; Anh với quyền tư hữu gắn liền với quyền sở hữu tối cao của Hoàng gia), Việt Nam vận hành cơ chế sở hữu toàn dân thông qua công cụ "vật quyền hạn chế".
  • So với Khung Mục tiêu Phát triển Bền vững của Liên Hợp Quốc (SDGs), đặc biệt là chỉ tiêu SDG 1.4.2 (bảo đảm quyền sử dụng đất hợp pháp, an toàn cho người trưởng thành) và chỉ tiêu SDG 5.a.1 (bình đẳng giới trong tiếp cận đất nông nghiệp), nghiên cứu tại Cao Lãnh chỉ ra rằng rào cản hạn mức giao đất nông nghiệp (không quá 03 ha tại Đồng bằng sông Cửu Long theo Điều 129 Luật Đất đai 2013) và quy định khắt khe về điều kiện nhận chuyển nhượng đất lúa đang cản trở tiến trình tích tụ ruộng đất quy mô lớn.

Đóng góp lý thuyết và khung phân tích

Đóng góp cho lý thuyết

Luận án củng cố và mở rộng lý thuyết "Vật quyền hạn chế" (Jus in re aliena) của Nguyễn Thành Luân (2018) trong bối cảnh thể chế đặc thù: "Quyền sử dụng đất là một loại vật quyền hạn chế thực hiện trên đất, được phát sinh từ vật quyền chính là quyền sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân trao cho các chủ thể bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất. Chủ thể có quyền sử dụng đất được quyền thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất và được sự bảo hộ của Nhà nước theo quy định của pháp luật".

                        Trao quyền: Giao đất / Cho thuê / Công nhận

Nghiên cứu làm rõ 03 thuộc tính bản thể luận của quyền sử dụng đất tại Việt Nam: (1) Tính đối vật khách quan; (2) Tính luật định tuyệt đối về căn cứ phát sinh/chấm dứt; (3) Tính hạn chế kép về thời hạn sử dụng, hạn mức diện tích và nghĩa vụ tuân thủ quy hoạch. Luận án bác bỏ quan điểm đánh đồng quyền sử dụng đất với quyền sở hữu tư nhân hoàn toàn, đồng thời chứng minh bằng dữ liệu thực nghiệm rằng các hạn chế này tạo ra chi phí giao dịch ngoại biên (transaction costs) đáng kể trong lưu thông quyền sử dụng đất.

Khung phân tích độc đáo

Tác giả tích hợp đa tầng ba khung lý thuyết: (1) Lý thuyết tiếp cận (Ribot & Peluso) với định nghĩa "tiếp cận là một tập hợp các quyền năng và các mối quan hệ xã hội cho phép các cá nhân hay nhóm 'lấy được, quản lý và giữ được' những lợi ích từ việc sử dụng nguồn tài nguyên thiên nhiên"; (2) Mô hình 05 khoảng cách chất lượng dịch vụ SERVQUAL (Parasuraman, Zeithaml & Berry, 1988); và (3) Hệ thống chỉ số năng lực cạnh tranh PCI/DDCI.

Thành phần khung phân tích Cơ sở lý thuyết nền tảng Biến số/Tiêu chí đo lường chính Ý nghĩa thực tiễn
Tiếp cận đất đai sơ cấp Luật Đất đai 2013 & SDGs (1.4.2, 5.a.1) Giao đất, Cho thuê đất, Cấp GCN lần đầu, Đấu giá quyền sử dụng đất Đánh giá mức độ bình đẳng và minh bạch của cơ chế phân bổ công
Tiếp cận đất đai thứ cấp Lý thuyết vật quyền hạn chế (Nguyễn Thành Luân) Chuyển nhượng, Tặng cho, Thừa kế, Cho thuê lại, Thế chấp, Góp vốn Đo lường mức độ vận hành thông suốt của thị trường bất động sản
Chất lượng dịch vụ hành chính Mô hình SERVQUAL (Parasuraman et al.) Sự tin cậy, Tính đáp ứng, Năng lực phục vụ, Sự đồng cảm, Phương tiện hữu hình Lượng hóa mức độ hài lòng và chi phí thời gian của người dân/doanh nghiệp
Tính ổn định và rủi ro Khung chỉ số PCI (VCCI/USAID) & DDCI Rủi ro thu hồi, Mức độ bồi thường thỏa đáng, Tiếp cận thông tin quy hoạch Xác định rào cản tâm lý và an toàn pháp lý cho quyết định đầu tư

Điều kiện biên (boundary conditions) của mô hình áp dụng đối với các đô thị loại II, III thuộc vùng kinh tế nông nghiệp - dịch vụ chuyển đổi, nơi thị trường bất động sản sơ cấp chịu sự chi phối mạnh mẽ của kế hoạch sử dụng đất cấp huyện và bảng giá đất địa phương.

Phương pháp nghiên cứu tiên tiến

Thiết kế nghiên cứu

Nghiên cứu theo đuổi trường phái thực chứng (positivism) kết hợp phân tích hiện tượng luận xã hội học pháp lý. Thiết kế phương pháp hỗn hợp (mixed-methods) được triển khai bài bản qua hai giai đoạn: định tính (tham vấn chuyên gia, rà soát văn bản quy phạm pháp luật) để hiệu chỉnh thang đo và định lượng đa tầng (multi-level quantitative survey) nhằm kiểm định mô hình cấu trúc.

Mẫu nghiên cứu được phân tầng chuẩn xác: 300 hộ gia đình, cá nhân được chọn mẫu ngẫu nhiên phân bổ đồng đều tại 15 xã, phường (Bảng 3.3, Hình 3.3); nhóm tổ chức kinh tế được phân bổ theo lĩnh vực hoạt động (thương mại - dịch vụ, xây dựng, chế biến nông sản) và số năm hoạt động (Bảng 2.1, Bảng 3.4, Bảng 3.5).

Quy trình nghiên cứu rigorous

Quy trình thu thập và xử lý dữ liệu trải qua các bước kiểm soát nghiêm ngặt:

  1. Công cụ đo lường: Bảng hỏi cấu trúc sử dụng thang đo Likert 5 điểm, thiết kế chi tiết theo các biến quan sát đo lường mức độ tiếp cận đất đai, khả năng thực hiện 08 quyền sử dụng đất và 05 khía cạnh chất lượng dịch vụ SERVQUAL.
  2. Kiểm định độ tin cậy thang đo (Reliability Test): Sử dụng hệ số Cronbach's Alpha, loại bỏ các biến có hệ số tương quan biến - tổng (Corrected Item-Total Correlation) nhỏ hơn 0,3; chỉ giữ lại các thang đo có Cronbach's Alpha > 0,7.
  3. Phân tích nhân tố khám phá (EFA - Exploratory Factor Analysis): Kiểm định tính thích hợp của dữ liệu qua hệ số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) yêu cầu $0,5 \le KMO \le 1,0$ và kiểm định Bartlett có ý nghĩa thống kê ($p < 0,05$). Tiêu chuẩn rút trích nhân tố: phương pháp Principal Component Analysis với phép xoay Varimax, giá trị Eigenvalue > 1,0 và tổng phương sai trích (Cumulative % of Variance) $\ge 50%$.
  4. Phân tích hồi quy tuyến tính đa biến (Multiple Regression Analysis): Kiểm định đa cộng tuyến qua hệ số phóng đại phương sai (VIF < 2), kiểm định tự tương quan (Durbin-Watson) và kiểm định phân phối chuẩn phần dư nhằm xác lập phương trình hồi quy tối ưu. Toàn bộ quy trình được xử lý trên phần mềm SPSS.

Data và phân tích

Dữ liệu kiểm kê vĩ mô làm nền tảng đối chiếu: Đến cuối năm 2019, diện tích tự nhiên toàn quốc là 33.713 nghìn ha, trong đó giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng 15.334 nghìn ha (chiếm 47,83%), tổ chức trong nước sử dụng 11.613 nghìn ha (34,39%). Cả nước đã cấp được 43,8 triệu Giấy chứng nhận với tổng diện tích 23,5 triệu ha (đạt 97,2%).

Tại thành phố Cao Lãnh, kết quả kiểm định chất lượng thang đo và mô hình hồi quy thể hiện qua các bảng chỉ số thống kê then chốt:

                            BẢNG TỔNG HỢP KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH HỒI QUY

Kết quả phân tích hồi quy tại Bảng 3.13 và Bảng 3.20 khẳng định mô hình hồi quy tối ưu của nhóm hộ gia đình chịu sự chi phối mạnh nhất bởi nhân tố Tiếp cận thông tin và Thủ tục hành chính (RC1), tiếp đến là Tính minh bạch chi phí (RC2) và Sự hỗ trợ của bộ máy công quyền (RC3). Đối với tổ chức kinh tế, Bảng 3.26 và Bảng 3.34 chỉ ra các nhân tố rủi ro giải phóng mặt bằng và tiếp cận quỹ đất sạch giữ trọng số tác động cao nhất.

Phát hiện đột phá và implications

Những phát hiện then chốt

Thứ nhất, phân hóa cấu trúc trong các hình thức tiếp cận đất đai. Đối với hộ gia đình, cá nhân, phương thức tiếp cận chủ yếu diễn ra qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhận thừa kế, tặng cho từ người thân (Bảng 3.3, Hình 3.2). Trong khi đó, việc tiếp cận từ quỹ đất công do Nhà nước giao hoặc cho thuê chiếm tỷ lệ rất thấp và tập trung nhiều rào cản. Đối với doanh nghiệp, hình thức tiếp cận phổ biến nhất là thuê lại đất trong cụm công nghiệp hoặc nhận chuyển nhượng từ tổ chức khác, việc tiếp cận qua cơ chế đấu giá đất gặp trở ngại nghiêm trọng do sự xuất hiện của các nhóm trung gian đầu cơ, "cò mồi" làm lũng loạn giá.

Thứ hai, độ lệch pha trong thực thi 08 quyền năng phái sinh (Hình 3.12 - 3.18). Tỷ lệ thực hiện quyền chuyển nhượng và thế chấp vay vốn ngân hàng chiếm ưu thế tuyệt đối (trên 80% các giao dịch được ghi nhận tại Văn phòng Đăng ký đất đai), phản ánh nhu cầu hiện thực hóa giá trị vốn của đất. Ngược lại, quyền cho thuê, cho thuê lại và đặc biệt là quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất đạt tỷ lệ rất khiêm tốn. Nguyên nhân do tâm lý lo ngại rủi ro pháp lý và sự phức tạp trong định giá tài sản quyền sử dụng đất khi góp vốn liên doanh.

Thứ ba, nghịch lý pháp lý trong tiếp cận đất trồng lúa. Luật Đất đai 2013 quy định chỉ hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp mới được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, với hai điều kiện đồng thời: có quyền sử dụng đất hợp pháp và có thu nhập ổn định từ nông nghiệp. Phát hiện thực tế chỉ ra mâu thuẫn: người không trực tiếp canh tác nhưng sở hữu đất nông nghiệp thừa kế và cho thuê lại vẫn được xem là "có thu nhập nông nghiệp" để tiếp tục mua thêm đất; ngược lại, người nông dân thực thụ đang thuê đất canh tác muốn mua lại mảnh đất đó lại bị từ chối vì chưa đứng tên Giấy chứng nhận trước đó.

Thứ tư, bất cập nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu (Nghị định 45/2014/NĐ-CP). Việc áp giá thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức theo giá đất cụ thể (hệ số điều chỉnh) đã đẩy nghĩa vụ tài chính lên quá cao so với khả năng chi trả của người dân có thu nhập thấp. Thêm vào đó, chế tài phạt chậm nộp 18%/năm theo Luật Quản lý thuế mâu thuẫn trực tiếp với chính sách cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất, làm triệt tiêu động lực kê khai đăng ký đất đai.

Thứ năm, sự suy giảm niềm tin vào cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng. Bằng chứng định lượng từ chỉ số DDCI thành phố Cao Lãnh và PCI Đồng Tháp khẳng định: tính ổn định trong sử dụng đất của doanh nghiệp bị đe dọa nghiêm trọng bởi nỗi lo thu hồi dự án bất ngờ và chỉ 25% doanh nghiệp tin tưởng vào mức giá đền bù thỏa đáng.

Implications đa chiều

  • Hàm ý thể chế và pháp lý: Cần khẩn trương sửa đổi quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt ngưỡng 03 ha tại ĐBSCL; bãi bỏ rào cản hành chính đối với chủ thể nhận chuyển nhượng đất trồng lúa; sửa đổi Nghị định thu tiền sử dụng đất theo hướng tính tiền trong hạn mức theo bảng giá đất ổn định 5 năm.
  • Hàm ý quản trị công và cải cách hành chính: Thành phố Cao Lãnh cần ứng dụng bộ tiêu chuẩn SERVQUAL để tái cấu trúc bộ phận Một cửa liên thông; số hóa 100% dữ liệu địa chính và công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên nền tảng số nhằm xóa bỏ phi đối xứng thông tin.
  • Hàm ý thị trường và doanh nghiệp: Hoàn thiện khung pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất, nâng mức tiền đặt trước và quy định chế tài xử lý nghiêm các hành vi thông đồng dìm giá, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh trong tiếp cận quỹ đất sạch.

Limitations và Future Research

Công trình nghiên cứu tồn tại một số giới hạn học thuật cần được ghi nhận khách quan:

  1. Giới hạn không gian và tính đại diện: Nghiên cứu tập trung tại thành phố Cao Lãnh – một đô thị trung tâm vùng Đồng bằng sông Cửu Long. Các đặc thù về tập quán canh tác lúa nước và văn hóa giao dịch đất đai tại đây có thể tạo ra độ lệch khi tổng quát hóa cho các vùng miền núi phía Bắc hay Tây Nguyên.
  2. Giới hạn về dữ liệu chuỗi thời gian: Phân tích định lượng dựa trên thiết kế cắt ngang (cross-sectional data) tại thời điểm 2021-2022, chưa phản ánh đầy đủ tác động dài hạn của các biến động kinh tế vĩ mô và chu kỳ suy thoái - phục hồi của thị trường bất động sản.
  3. Giới hạn phương pháp trích mẫu tổ chức kinh tế: Do số lượng doanh nghiệp lớn có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trên địa bàn thành phố còn hạn chế, mô hình phân tích chủ yếu đại diện cho khối doanh nghiệp vừa và nhỏ (SMEs) trong nước.

Các hướng nghiên cứu tiếp nối trong tương lai:

  • Mở rộng mô hình nghiên cứu so sánh liên vùng (comparative multi-province analysis) giữa các tỉnh thuộc ĐBSCL và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
  • Thiết kế nghiên cứu dọc (longitudinal study) nhằm đánh giá tác động thực tế của Luật Đất đai năm 2024 sau khi có hiệu lực thi hành.
  • Ứng dụng mô hình phương trình cấu trúc tuyến tính (SEM - Structural Equation Modeling) để kiểm định các mối quan hệ tác động gián tiếp và biến trung gian giữa thể chế đất đai, chi phí không chính thức và hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp.

Tác động và ảnh hưởng

Luận án mang lại những giá trị tác động toàn diện trên các phương diện:

  • Ảnh hưởng học thuật: Đóng góp nguồn tư liệu thực nghiệm sâu sắc cho chuyên ngành Quản lý đất đai và Luật Kinh tế; cung cấp khung phân tích tích hợp giữa lý thuyết vật quyền hạn chế và mô hình khoảng cách chất lượng dịch vụ SERVQUAL có tiềm năng trích dẫn cao trong các tạp chí khoa học chuyên ngành.
  • Ảnh hưởng chính sách: Kết quả nghiên cứu là luận cứ khoa học trực tiếp phục vụ Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp và UBND thành phố Cao Lãnh trong việc ban hành Kế hoạch cải thiện chỉ số DDCI giai đoạn 2021-2025, đặc biệt là các giải pháp tháo gỡ nút thắt trong công tác giải phóng mặt bằng, đấu giá đất và định giá bồi thường.
  • Ảnh hưởng kinh tế - xã hội: Giúp giảm thiểu chi phí tuân thủ thủ tục hành chính về đất đai cho người dân; tạo điều kiện cho các hộ nông dân yên tâm đầu tư dài hạn, thúc đẩy các mô hình liên kết tích tụ đất đai công nghệ cao; tăng cường tính an toàn pháp lý cho các khoản vay thế chấp ngân hàng.

Đối tượng hưởng lợi

  • Nghiên cứu sinh và học viên cao học: Tiếp cận phương pháp luận hỗn hợp chuẩn mực, quy trình xử lý dữ liệu EFA và hồi quy đa biến trên SPSS ứng dụng trong lĩnh vực quản lý đất đai.
  • Nhà khoa học và giảng viên chuyên ngành: Bổ sung hệ thống dữ liệu thực chứng và lập luận sắc bén về chế định vật quyền hạn chế và thị trường bất động sản thứ cấp.
  • Cơ quan quản lý nhà nước (Sở TN&MT, UBND cấp huyện/thành phố): Sở hữu bộ công cụ đánh giá chi tiết các điểm nghẽn hành chính và các khuyến nghị chính sách cụ thể nhằm nâng cao thứ hạng DDCI và PCI.
  • Cộng đồng doanh nghiệp và nhà đầu tư: Nắm bắt rõ bức tranh thực tế về môi trường tiếp cận đất đai, nhận diện rủi ro pháp lý và có cơ sở đối thoại chính sách với chính quyền địa phương.

Câu hỏi chuyên sâu

1. Đóng góp lý thuyết độc đáo nhất của luận án là gì? Đóng góp cốt lõi là việc vận dụng và kiểm chứng thành công lý thuyết "Vật quyền hạn chế" của Nguyễn Thành Luân (2018) kết hợp với "Lý thuyết tiếp cận" của Jesse Ribot & Nancy Peluso (2003) vào thực tiễn quản lý đất đai đô thị loại II tại Việt Nam. Luận án làm sáng tỏ cơ chế chuyển hóa từ "quyền năng pháp lý tĩnh" sang "khả năng tiếp cận động", chỉ ra rằng rào cản thể chế không chỉ nằm ở văn bản luật mà chủ yếu phát sinh từ chi phí giao dịch hành chính và sự bất đối xứng thông tin.

2. Đổi mới phương pháp luận so với các nghiên cứu trước đây như thế nào? So với các nghiên cứu của Loren Brandt et al. (2006) (chỉ dùng tỷ lệ hộ có đất) hay Hoàng Cầm et al. (2013) (nghiên cứu định tính nhân học), luận án tiên phong kết hợp mô hình khoảng cách chất lượng dịch vụ SERVQUAL với kỹ thuật phân tích nhân tố EFA và hồi quy đa biến OLS. Phương pháp này lượng hóa chính xác trọng số tác động của từng nhân tố thủ tục hành chính, tính minh bạch và rủi ro thu hồi đất đối với sự hài lòng của hai nhóm chủ thể riêng biệt (hộ cá nhân và tổ chức kinh tế).

3. Phát hiện bất ngờ nhất được hỗ trợ bởi dữ liệu là gì? Nghịch lý trong việc tiếp cận đất trồng lúa theo Điều 191 Luật Đất đai 2013: các quy định hành chính nhằm bảo vệ đất lúa vô hình trung lại tạo ra rào cản ngăn chặn chính những người nông dân trực tiếp canh tác (đang thuê đất) mở rộng sản xuất; trong khi các chủ thể không canh tác nhưng có đất thừa kế lại dễ dàng hợp thức hóa điều kiện "có thu nhập nông nghiệp" để tích tụ đất đầu cơ.

4. Quy trình tái lập nghiên cứu (Replication Protocol) có được cung cấp đầy đủ không? Luận án cung cấp hệ thống thang đo chi tiết (Bảng 3.7, 3.14, 3.21, 3.27), bảng phân bổ mẫu (Bảng 2.1, Bảng 3.3) cùng toàn bộ kết quả kiểm định KMO, ma trận xoay nhân tố và các thông số hồi quy (Bảng 3.8 - 3.34). Quy trình này cho phép tái lập hoàn toàn trên bất kỳ địa bàn cấp quận/huyện/thành phố nào thuộc lãnh thổ Việt Nam.

5. Chương trình nghiên cứu 10 năm tới được phác thảo ra sao? Lộ trình nghiên cứu hướng tới: (i) Đánh giá tác động chuyển tiếp của Luật Đất đai 2024 đối với việc bãi bỏ khung giá đất và áp dụng bảng giá đất thị trường hằng năm; (ii) Số hóa địa chính và ứng dụng công nghệ chuỗi khối (Blockchain) trong quản trị giao dịch bất động sản thứ cấp; (iii) Xây dựng mô hình cân bằng tổng thể đo lường tác động của tích tụ đất đai đến an ninh lương thực và chuyển dịch lao động nông thôn.

Kết luận

  1. Luận án đã hệ thống hóa và làm sâu sắc thêm cơ sở lý luận về tiếp cận đất đai và thực thi 08 quyền sử dụng đất dưới lăng kính chế định vật quyền hạn chế trong điều kiện sở hữu toàn dân tại Việt Nam.
  2. Công trình đã cung cấp bức tranh thực nghiệm toàn diện về thực trạng tiếp cận đất đai tại thành phố Cao Lãnh, phân tích rõ sự chênh lệch giữa chỉ số PCI cấp tỉnh (7,96 điểm) và chỉ số DDCI cấp thành phố (7,92 điểm, xếp hạng 8/12).
  3. Bằng phương pháp phân tích nhân tố khám phá EFA và mô hình hồi quy đa biến trên SPSS, nghiên cứu đã xác định và lượng hóa chính xác 04 nhóm nhân tố ảnh hưởng đến hộ gia đình và 05 nhóm nhân tố ảnh hưởng đến tổ chức kinh tế.
  4. Nghiên cứu đã phát hiện các điểm nghẽn thể chế quan trọng: bất cập trong quy định điều kiện nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, sự méo mó trong cơ chế đấu giá đất do đầu cơ, và gánh nặng nghĩa vụ tài chính vượt hạn mức theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
  5. Hệ thống giải pháp đồng bộ từ hoàn thiện khung pháp lý, cải cách quy trình dịch vụ công theo mô hình SERVQUAL đến minh bạch hóa thông tin quy hoạch đã được đề xuất có tính khả thi cao, đóng góp thiết thực vào công tác quản trị đất đai của tỉnh Đồng Tháp và tiến trình sửa đổi chính sách đất đai quốc gia.