CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI VÀ CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 1. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án Thu hồi đất nói chung và thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội ở Việt Nam là một trong những nội dung quan trọng trong hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Hoạt động này được tiến hành bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Thu hồi đất nông nghiệp đặt trong mối quan hệ tương quan giữa một bên là phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong thời kỳ đổi mới là một xu hướng tất yếu với một bên là quyền lợi chính đáng của các chủ thể bị thu hồi đất, nhưng đồng thời phải đảm bảo sự ổn định bền vững của đất nông nghiệp.
Đồng thời việc thu hồi đất nông nghiệp cũng liên quan đến nhiều cá nhân, tổ chức đặc biệt là người nông dân trực tiếp sử dụng đất nông nghiệp để canh tác. Chủ thể sử dụng đất nông nghiệp xem đất nông nghiệp quan trọng như “sinh mạng” của mình trong suốt quá trình quản lý sử dụng để nuôi sống chính bản thân và gia đình. Trong quá trình thu hồi đất nông nghiệp liên quan đến nhiều vấn đề như công tác quy hoạch, kế hoạch, kiểm kê, thực hiện công tác bồi thường, giải tỏa, hỗ trợ việc làm cho người nông bị mất đất, công tác đào tạo nghề để họ ổn định cuộc sống, công tác kiểm tra, giải quyết khiếu nại tố cáo đều được Đảng và nhà nước quan tâm, đảm bảo. Trong quá trình thu hồi đất nông nghiệp cũng nảy sinh nhiều vấn đề nóng bỏng như khiếu kiện, khiếu nại tập thể, tham nhũng ảnh hưởng đến an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội ở địa phương.
Vì vậy, đã có nhiều công trình nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau về việc thu hồi đất. Việc nghiên cứu các công trình khoa học liên quan đến việc thu hồi đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng và có liên quan mật thiết đến luận án, là cơ sở để nghiên cứu, đánh giá cả vấn đề lý luận và thực tiễn, những vấn đề còn để ngỏ, là những gợi mở, định hướng cho những vấn đề cần nghiên cứu tiếp theo mà luận án cần tập trung giải quyết. Có thể khẳng định đây là những tài liệu tham khảo quan trọng có giá trị khoa học cho nghiên cứu sinh trong quá trình nghiên cứu, hoàn thành luận án tiến sĩ. Qua nghiên cứu, tác giả thấy rằng đã có một số công trình nghiên cứu nổi bật có liên quan đến một số khía cạnh khác nhau của luận án.
Các công trình nghiên cứu này có thể sắp xếp theo các nhóm nghiên cứu sau: 8 1. Nhóm các công trình nghiên cứu lý luận về thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội - Cuốn sách: “Chuyên khảo Luật kinh tế” cuả tác giả Phạm Duy Nghĩa, Nxb. Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2004, trong phần “Pháp luật tài sản” đã nêu, QSDĐ của tổ chức cá nhân là quyền tài sản tư cần được nhà nước tôn trọng và bảo hộ. QSDĐ là khái niệm sở hữu kép, một khái niệm sở hữu đa tầng, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, song QSDĐ lại thuộc về cá nhân hoặc tổ chức.
- Đề tài khoa học cấp bộ “Cơ sở pháp lý của quản lý NN đối với đất đai trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế”, 2014 của Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam do tác giả Phạm Hữu Nghị làm chủ nhiệm. Đề tài đánh giá thực trạng cơ sở pháp lý của quản lý Nhà nước đối với đất đai ở nước ta tại thời điểm LĐĐ năm 2013 có hiệu lực, phân tích những thiệt hại do thu hồi đất trên các phương diện kinh tế, phương diện xã hội và phương diện chính trị. Đồng thời, chỉ ra những tồn tại, bất cập như giá đất bồi thường thấp so với giá thị trường, thời gian thực hiện thu hồi và bồi thường kéo dài, thu hồi đất nông nghiệp tràn lan.là những lý do dẫn đến tình trạng khiếu nại, tố cáo có chiều hướng gia tăng về số vụ và tính phức tạp. Bài viết “Về giá đất làm căn cứ tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” của tác giả Phạm Thu Thủy - Tạp chí Luật học, số 9/2012.
Bài viết chỉ ra những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn áp dụng các quy định về giá đất làm căn cứ tính bồi thường, như: Giá đất tính bồi thường là giá đất theo mục đích sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi, không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng, đặc biệt là trong trường hợp thu hồi đất nông nghiệp để chuyển sang mục đích phi nông nghiệp; thực tiễn giá đất bồi thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường trong các giao dịch dân sự về đất đai. Từ đó, tác giả đưa ra kiến nghị, giải pháp hoàn thiện các quy định về giá đất làm căn cứ bồi thường như: Cần xem xét lại căn cứ và cơ chế áp dụng giá đất, đào tạo đội ngũ cán bộ định giá đất chuyên nghiệp. - Nghiên cứu về "Thị trường đất khu công nghiệp, thương mại tác động đến vấn đề nghèo đói ở Việt Nam" do Ngân hàng Châu Á (ADB) thực hiện năm 2005 đã chỉ ra những ưu điểm và hạn chế của quy trình thu hồi đất phục vụ cho các mục đích thương mại, công nghiệp để đưa ra đề xuất nhằm tạo lập một thị trường đất khu công nghiệp, thương mại minh bạch, hiệu quả và góp phần xóa đói giảm nghèo ở Việt Nam, tuy nhiên nghiên cứu chưa có sự luận giải kiến nghị hoàn thiện về cơ chế chính sách thu hồi đất. 9 - Các bài viết tại Hội thảo Kinh nghiệm Quản lý đất đai Hàn Quốc do Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) tổ chức tại Hà Nội ngày 16/12/2011 như: Bài viết Quá trình đổi mới chính sách đất đai Hàn Quốc của TS.
Soo Choi, Bài viết Hệ thống định giá và hệ thống bồi thường Hàn Quốc của Ủy ban Định giá Hàn Quốc, Bài viết Mô hình phát triển đất đai của Hàn Quốc của Park Hyun Young. Đây là những bài viết cung cấp các thông tin về thu hồi đất, bồi thường và tái định cư ở các nước trong khu vực như Singapore, Trung quốc, Thái Lan, Hàn Quốc. Những thông tin này sẽ có giá trị hữu ích để Việt Nam tham khảo trong quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. - Bài viết Đầu tư bất động sản ở Trung Quốc - Xem xét lại pháp luật và phân tích sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài của Jieming Zhu, From land use right to land development right: Institutional change in China’s urban development, Urban Studies, Vol.
Trong bài viết này tác giả phân tích về chính sách sở hữu đất đai và vấn đề đầu tư bất động sản ở Trung quốc. Sở hữu đất đai tư nhân đã bị bãi bỏ ở Trung Quốc. Theo Điều 10 của Hiến pháp 1982 của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa, đất đô thị thuộc về nhà nước, đất nông thôn thuộc sở hữu của các tập thể. Do tập thể nông thôn chịu sự quản lý hành chính của chính quyền trung ương và địa phương nên có thể hiểu rằng tất cả quyền sở hữu đất đều do nhà nước chỉ huy.
Theo Điều 13 của Quy chế tạm thời năm 1990, việc mua bán trực tiếp quyền sử dụng đất thường có thể được thực hiện thông qua thỏa thuận thương lượng và đấu giá công khai hoặc đấu giá. Quyền sử dụng đất có thể tự động được nhà đầu tư nước ngoài mua lại trong trường hợp liên doanh hoặc liên doanh hợp tác xã, nơi mà phía Trung Quốc cung cấp đất đai như một khoản đóng góp đầu tư. Nếu điều này xảy ra, bất kể bên Trung Quốc có sở hữu đất tại thời điểm đó hoặc có được đất bằng cách cho thuê gián tiếp từ bên thứ ba, thì liên doanh không còn phải trả bất kỳ khoản phí sử dụng đất nào cho Chính phủ. Tức là, bên nước ngoài được sử dụng đất do người Trung Quốc đóng góp.
Về việc mua lại đất bằng phương thức thành lập liên doanh hoặc liên doanh hợp tác, vấn đề nổi bật nhất hiện nay là việc sử dụng đất công cộng và việc phi nông nghiệp chiếm đất nông nghiệp diễn ra tràn lan. Trong hoàn cảnh như vậy, cả phía Trung Quốc lẫn nước ngoài đều không trả bất cứ khoản tiền nào cho việc sử dụng đất. Do các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được hưởng các ưu đãi so với các doanh nghiệp trong nước, đặc biệt là thuế, nhiều quỹ đầu tư bất động sản và các liên doanh hợp tác xã được tạo ra hoàn toàn vì mục đích đầu cơ bất hợp pháp, trục lợi và trốn thuế. Một lượng lớn đất bị bỏ hoang nhưng bị độc quyền bởi một số doanh nghiệp chiếm giữ mà không có kế 10 hoạch phát triển "cụ thể".
Cuối cùng, giá đất tăng cao bất hợp lý trên thị trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của nhà đầu tư nước ngoài trung thực tuân thủ các quy định về đất đai, muốn phát triển bất động sản hợp pháp. - Bài viết của tác giả Anthonygar-onYeh: Phát triển kinh tế và mất đất nông nghiệp ở đồng bằng sông Châu Giang, Trung Quốc Economic Development and Agricultural Land Loss in the Pearl River Delta, China, 2014. Trong bài viết này tác giả phân tích mối quan hệ giữa sự phát triển kinh tế, phát triển đô thị với vấn đề mất đất nông nghiệp của người nông dân ở đồng bằng sông Châu Giang. Tác giả khẳng định vấn đề nông dân mất đất nông nghiệp là do sự phát triển đô thị, đặc biệt là các công trình xây dựng khổng lồ do sự đầu cơ đất đai.
Phát triển đô thị ở đồng bằng sông Châu Giang cũng liên quan đến các yếu tố kinh tế khác như: Công nghiệp hóa nông thôn, giao thông vận tải, thiếu hệ thống quản lý đất đai và giám sát. Vì vậy, tác giả cho rằng cần khẩn trương phát triển một chiến lược phát triển đất đai bền vững để bảo vệ đất nông nghiệp màu mỡ khỏi những thiệt hại không cần thiết, đặc biệt là do đầu cơ đất đai. - Bài Nghiên cứu về Luật thu hồi đất ở Indonesia, tác giả Bagus S.Nur Buwono, Bastaman Enrico Bagus và Bài Nghiên cứu về thu hồi đất ở Indonesia, tác giả Hanafiah Ponggawa & Partners năm 2012.