Luận án tiến sĩ pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế xã hội tại Việt Nam

Luận án tiến sĩ luật học phân tích pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế xã hội ở việt nam, xây dựng cơ sở lý luận, kiểm chứng thực nghiệm, đóng góp tri thức

• Tác giả: Nguyễn Văn Đông
• Người hướng dẫn: PGS. Hà Thị Mai Hiên
• Trường học: Đại học Luật - Đại học Huế
• Chuyên ngành: Luật kinh tế
• Đề tài: Pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội ở Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận án tiến sĩ
• Địa điểm: Thừa Thiên Huế

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• MỤC LỤC
• 1. PHẦN MỞ ĐẦU
• 2. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT NÔNG NGHIỆP ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI Ở VIỆT NAM
• 1.1. Cơ sở lý luận về thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội
• 1.2. Khái niệm và đặc điểm của thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội
• 1.3. Bồi thường và hỗ trợ cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội
• 1.4. Cơ sở của việc Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội
• 1.5. Ý nghĩa của việc Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội
• 1.6. Những vấn đề lý luận về pháp luật điều chỉnh đối với hoạt động thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội
• 1.7. Chế độ sở hữu đất đai và sự ảnh hưởng đối với chế định thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội
• 1.8. Cơ cấu điều chỉnh pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội
• 1.9. Các yếu tố tác động đến pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội
• 1.10. Pháp luật thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội ở một số nước trên thế giới và những gợi mở cho Việt Nam
• 1.10.1. Pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội của Nga
• 1.10.2. Pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội của Hàn Quốc
• 1.10.3. Pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa
• 1.10.4. Một số gợi mở cho Việt Nam trong việc xây dựng và hoàn thiện các quy định của pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội
• 3. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT NÔNG NGHIỆP ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI Ở VIỆT NAM
• 2.1. Căn cứ thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội ở Việt Nam
• 2.2. Quy định của pháp luật
• 2.3. Thực tiễn áp dụng
• 2.4. Các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp
• 2.4.1. Quy định pháp luật về quy hoạch
• 2.4.2. Thực tiễn áp dụng
• 2.5. Các quy định về thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội
• 2.5.1. Quy định của pháp luật
• 2.5.2. Thực tiễn áp dụng
• 2.6. Các quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội
• 2.6.1. Quy định của pháp luật
• 2.6.2. Thực tiễn áp dụng
• 2.7. Các quy định về bồi thường và hỗ trợ người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội
• 2.7.1. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội
• 2.7.2. Các quy định về hỗ trợ người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội
• 4. CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ TỔ CHỨC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT NÔNG NGHIỆP ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI Ở VIỆT NAM
• 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội ở Việt Nam
• 3.2. Giải pháp chung về thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội
• 3.3. Mở rộng việc áp dụng cơ chế thỏa thuận đối với các dự án thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội
• 3.4. Tiêu chí xác định thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội cần quy định cụ thể theo hướng
• 3.5. Về nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội
• 3.6. Các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội
• 3.6.1. Giải pháp hoàn thiện các quy định về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội
• 3.6.2. Giải pháp hoàn thiện các quy định về thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội
• 3.6.3. Giải pháp hoàn thiện các quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội
• 3.6.4. Giải pháp về xây dựng cơ chế xác định giá đất nông nghiệp khi thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội
• 3.6.5. Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội
• 3.6.5.1. Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật đất đai nói chung và các quy định của pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội nói riêng
• 3.6.5.2. Nâng cao năng lực, hiệu quả của Bộ máy quản lý đất đai và cán bộ trực tiếp thực hiện công tác thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội
• 3.6.5.3. Đẩy mạnh thực thi dân chủ, công khai, minh bạch quá trình thực hiện thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội
• 3.6.5.4. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và giám sát đối với việc thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội
• 3.6.5.5. Tạo cơ chế để cộng đồng dân cư và người bị thu hồi đất tham gia trực tiếp vào quá trình thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội
• 5. KẾT LUẬN CHUNG
• CÁC CÔNG TRÌNH ĐÃ CÔNG BỐ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN ÁN

Tóm tắt

I. Giới thiệu và tính cấp thiết của đề tài

Luận án tiến sĩ pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế xã hội tại Việt Nam là một nghiên cứu quan trọng, đặc biệt trong bối cảnh đất nông nghiệp đóng vai trò then chốt trong nền kinh tế nông thôn. Việt Nam có hơn 70% dân số sống bằng nghề nông, do đó, việc bảo vệ và quản lý đất nông nghiệp là vấn đề cấp bách. Quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa đòi hỏi thu hồi đất nông nghiệp, gây ra nhiều tranh chấp và khiếu kiện. Luật Đất đai năm 2013 đã có những cải tiến nhưng vẫn còn nhiều bất cập, đặc biệt trong việc bảo vệ quyền lợi của người dân bị thu hồi đất. Nghiên cứu này nhằm đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp.

1.1. Bối cảnh và mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu tập trung vào việc phân tích quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng liên quan đến thu hồi đất nông nghiệp tại Việt Nam. Mục tiêu là làm rõ những tồn tại, bất cập trong hệ thống pháp luật hiện hành và đề xuất các giải pháp nhằm đảm bảo sự hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Nghiên cứu cũng hướng đến việc nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật, giảm thiểu tranh chấp và đảm bảo phát triển bền vững.

1.2. Phạm vi và phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu giới hạn trong phạm vi pháp luật Việt Nam từ năm 2014 đến 2020, tập trung vào các quy định về quy hoạch, thẩm quyền thu hồi đất, và bồi thường. Phương pháp nghiên cứu bao gồm phân tích, so sánh, và đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật. Nghiên cứu cũng tham khảo kinh nghiệm từ các nước như Nga, Hàn Quốc, và Trung Quốc để đưa ra các gợi ý phù hợp với bối cảnh Việt Nam.

II. Cơ sở lý luận và thực trạng pháp luật

Luận án đi sâu vào phân tích cơ sở lý luận về thu hồi đất nông nghiệp, bao gồm khái niệm, đặc điểm, và ý nghĩa của việc thu hồi đất trong quá trình phát triển kinh tế xã hội. Nghiên cứu chỉ ra rằng, việc thu hồi đất nông nghiệp là tất yếu trong quá trình công nghiệp hóa, nhưng cần đảm bảo sự công bằng và minh bạch. Luật Đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thu hồi đất, nhưng thực tiễn áp dụng vẫn còn nhiều vướng mắc, đặc biệt là trong việc xác định giá đất và bồi thường.

2.1. Khái niệm và đặc điểm của thu hồi đất nông nghiệp

Thu hồi đất nông nghiệp được định nghĩa là việc Nhà nước lấy lại đất từ người sử dụng để phục vụ các mục đích phát triển kinh tế xã hội. Đặc điểm của việc thu hồi đất nông nghiệp là tính chất bắt buộc và liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người dân. Nghiên cứu nhấn mạnh rằng, việc thu hồi đất phải tuân thủ nguyên tắc công khai, minh bạch và được bồi thường hợp lý.

2.2. Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng

Thực trạng pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp tại Việt Nam cho thấy nhiều bất cập, đặc biệt là trong việc xác định giá đất và bồi thường. Các quy định về quy hoạch và thẩm quyền thu hồi đất còn chồng chéo, dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài. Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng, việc thiếu cơ chế giám sát và đánh giá hiệu quả thực thi pháp luật là nguyên nhân chính dẫn đến các vấn đề trên.

III. Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật

Nghiên cứu đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp, bao gồm việc xây dựng cơ chế xác định giá đất minh bạch, tăng cường công tác giám sát, và đẩy mạnh sự tham gia của cộng đồng trong quá trình thu hồi đất. Nghiên cứu cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc đảm bảo quyền sử dụng đất và bảo vệ môi trường trong quá trình phát triển kinh tế xã hội.

3.1. Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật

Các giải pháp bao gồm việc sửa đổi, bổ sung các quy định về quy hoạch, thẩm quyền thu hồi đất, và bồi thường. Nghiên cứu đề xuất áp dụng cơ chế thỏa thuận giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân để giảm thiểu tranh chấp. Đồng thời, cần xây dựng cơ chế xác định giá đất dựa trên thị trường, đảm bảo sự công bằng và minh bạch.

3.2. Nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật

Để nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật, nghiên cứu đề xuất tăng cường công tác tuyên truyền, nâng cao năng lực của cán bộ quản lý đất đai, và đẩy mạnh công tác thanh tra, kiểm tra. Nghiên cứu cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc đảm bảo sự tham gia của cộng đồng trong quá trình thu hồi đất, nhằm đảm bảo tính công khai và minh bạch.

Nội dung chính

Tổng quan về luận án

Bối cảnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hóa tại Việt Nam đang đặt ra yêu cầu tái cơ cấu và chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên quy mô lớn. Trong cấu trúc kinh tế - xã hội của một quốc gia có "trên 96 triệu dân và hơn 70% trong số đó sống bằng nghề nông nghiệp", đất nông nghiệp không đơn thuần là tư liệu sản xuất đặc thù mà còn là nền tảng bảo đảm an sinh xã hội và an ninh lương thực quốc gia. Tuy nhiên, việc chuyển đổi hàng trăm nghìn hecta đất nông nghiệp sang phục vụ phát triển hạ tầng, công nghiệp và đô thị đã làm bộc lộ những xung đột gay gắt giữa quyền sở hữu đại diện của Nhà nước, quyền tài sản của người sử dụng đất và động cơ lợi nhuận của nhà đầu tư. Báo cáo tại Phiên họp thứ 37 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội chỉ rõ: "Năm 2019, tình hình khiếu nại, tố cáo liên quan đến lĩnh vực đất đai chiếm 67,7% các loại khiếu kiện". Thực trạng này phản ánh khoảng trống pháp lý nghiêm trọng trong việc phân định bản chất công cộng với mục đích thương mại, cũng như sự bất cập của cơ chế định giá bồi thường hiện hành.

Tính tiên phong của luận án tiến sĩ luật học "Pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội ở Việt Nam" (Mã số: 938.07) do tác giả Nguyễn Văn Đông thực hiện tại Trường Đại học Luật - Đại học Huế, dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS. Hà Thị Mai Hiên và TS. Nguyễn Văn Tuyến, nằm ở việc xây dựng một hệ thống lý luận hoàn chỉnh, giải mã bản chất kinh tế - pháp lý của chế định thu hồi đất nông nghiệp dưới lăng kính bảo vệ quyền tài sản và công bằng xã hội.

Luận án tập trung giải quyết ba câu hỏi nghiên cứu nền tảng:

1. Câu hỏi nghiên cứu 1 (RQ1): Cơ sở lý luận về chế độ sở hữu toàn dân, quyền tài sản của người sử dụng đất và thẩm quyền can thiệp hành chính của Nhà nước trong thu hồi đất nông nghiệp được xác lập như thế nào?
2. Câu hỏi nghiên cứu 2 (RQ2): Những bất cập cốt lõi trong quy định của Luật Đất đai 2013 và thực tiễn thi hành giai đoạn 2014–2020 về căn cứ thu hồi, quy hoạch, thẩm quyền, trình tự thủ tục, định giá bồi thường và hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là gì?
3. Câu hỏi nghiên cứu 3 (RQ3): Những định hướng và giải pháp đột phá nào cần được thể chế hóa nhằm xử lý dứt điểm tình trạng lạm dụng thu hồi đất hành chính, mở rộng cơ chế thỏa thuận và thiết lập sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người nông dân?

Tương ứng với các câu hỏi trên, luận án kiểm chứng ba giả thuyết nghiên cứu:

• Giả thuyết 1 (H1): Quyền sử dụng đất nông nghiệp là một quyền tài sản độc lập theo quy định của Bộ luật Dân sự, do đó việc thu hồi bằng mệnh lệnh hành chính chỉ được áp dụng đối với các dự án thực sự vì mục đích quốc gia, công cộng; các dự án phát triển kinh tế thương mại phải vận hành theo cơ chế thỏa thuận thị trường.
• Giả thuyết 2 (H2): Sự chênh lệch giữa giá đất bồi thường do UBND cấp tỉnh ban hành với giá trị thị trường thực tế là nguyên nhân căn bản phát sinh 67,7% số vụ khiếu kiện đất đai và làm suy giảm sinh kế bền vững của nông dân.
• Giả thuyết 3 (H3): Việc xây dựng cơ quan định giá đất độc lập, minh bạch hóa quy hoạch và bảo đảm sự tham gia của cộng đồng dân cư sẽ tối ưu hóa hiệu quả phân bổ nguồn lực đất đai.

Phạm vi nghiên cứu của công trình bao quát toàn diện hệ thống chính sách, pháp luật đất đai từ sau Luật Đất đai năm 2003, tập trung chuyên sâu vào giai đoạn thực thi Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành từ năm 2014 đến năm 2020 trên phạm vi cả nước.

---

Literature Review và Positioning

Tổng quan tình hình nghiên cứu trong và ngoài nước cho thấy chế định thu hồi đất và quyền tài sản đối với đất đai luôn là trọng tâm của các ngành luật học kinh tế, luật hành chính và kinh tế học thể chế. Luận án đã tổng hợp, phân loại và kế thừa có chọn lọc bốn dòng nghiên cứu chính:

                                  TIẾN TRÌNH LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN

1. Dòng nghiên cứu về lý luận sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai: Phạm Duy Nghĩa (2004) trong Chuyên khảo Luật kinh tế đã luận giải khái niệm "sở hữu kép" và "sở hữu đa tầng", khẳng định quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức là quyền tài sản tư cần được tôn trọng và bảo hộ. Lê Ngọc Thạnh (2013) nhấn mạnh việc bảo đảm tài sản quyền sử dụng đất nhìn từ các bản Hiến pháp. Phạm Hữu Nghị (2014) và Vũ Văn Phúc (2015) phân tích sâu sắc những tổn thất về kinh tế, chính trị, xã hội do thu hồi đất trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa khi chưa giải quyết hài hòa lợi ích giữa các bên.
2. Dòng nghiên cứu về cơ chế định giá đất và bồi thường: Doãn Hồng Nhung (2013, 2014) và Phạm Thu Thủy (2012, 2014) chỉ ra sự bất hợp lý khi áp dụng bảng giá đất hành chính thấp hơn nhiều so với thị trường và việc bồi thường theo mục đích sử dụng tại thời điểm thu hồi thay vì giá trị sau chuyển đổi. Các nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới (World Bank, 2009, 2011) đề xuất thành lập hội đồng định giá đất độc lập và chuẩn hóa dịch vụ định giá bất động sản.
3. Dòng nghiên cứu về tác động xã hội, việc làm và sinh kế: Nguyễn Sinh Cúc (2008), Nguyễn Văn Nhường (2010) và Nguyễn Dũng Anh (2014) đã phân tích tình trạng mất việc làm, nghèo hóa và bất ổn an sinh của nông dân sau khi bàn giao đất tại các vùng đồng bằng sông Hồng, Bắc Ninh và Đà Nẵng. Đinh Văn Minh (2016) làm rõ căn nguyên của khiếu nại, tố cáo bắt nguồn từ sự thiếu minh bạch trong quy hoạch và điều kiện tái định cư không bảo đảm.
4. Dòng nghiên cứu về hoàn thiện thể chế và so sánh quốc tế: Lưu Quốc Thái (2015), Phan Trung Hiền (2016, 2017) và Nguyễn Quang Tuyến (2010, 2012) đề xuất khung pháp lý về quy hoạch dân chủ, cơ chế định giá thị trường và xây dựng đạo luật riêng về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

So sánh với các nghiên cứu quốc tế điển hình

Quốc gia / Tác giả	Trọng tâm nghiên cứu	Phát hiện / Mô hình cốt lõi	So sánh đối chiếu với luận án
Trung Quốc (Jieming Zhu, 2004; Chengri Ding, 2004; Xueying Zhang, 2011; Jianpeng Chu, 2009)	Chuyển nhượng quyền phát triển đất đai (land development right), xung đột thu hồi đất tập thể nông thôn (collective land).	Bồi thường cố định từ 6–10 lần giá trị sản lượng bình quân 3 năm trước thu hồi; chính quyền địa phương độc quyền hưởng chênh lệch địa tô đô thị hóa.	Luận án chỉ ra sự tương đồng về bẫy thể chế giữa Việt Nam và Trung Quốc, từ đó đề xuất chấm dứt cơ chế áp đặt hành chính để người nông dân được thụ hưởng giá trị gia tăng của đất.
Indonesia (Bagus & Bastaman, 2012; Hanafiah Ponggawa, 2012)	Luật Thu hồi đất cho mục đích công (Luật số 02/2012).	Quy trình 4 bước bắt buộc kéo dài tối đa 583 ngày làm việc; kinh phí từ ngân sách; kết quả thẩm định giá độc lập là căn cứ đàm phán; giải quyết tranh chấp tại Tòa án trong 4 tháng.	Cung cấp bài học kinh nghiệm cho luận án trong việc luật hóa thời hạn thu hồi đất, chuyển quyền can thiệp giá sang cơ quan định giá độc lập và cơ chế tư pháp hóa khiếu kiện.
Hàn Quốc (Soo Choi, 2011; Hee Nam Jung, 2010)	Mối liên kết tam giác: Quy hoạch – Phát triển – Đền bù (Triangular Land Framework).	Sử dụng phương thức hoán đổi đất (land readjustment/land pooling), mua đứt một lần theo định giá thị trường và phân định rõ vai trò của doanh nghiệp nhà nước.	Gợi mở cho luận án giải pháp cho phép nông dân góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc nhận bồi thường bằng quỹ đất thương mại/đất ở dịch vụ đã hoàn thiện hạ tầng.

Vị trí của luận án trong dòng học thuật (Academic Positioning): Luận án đã lấp đầy khoảng trống nghiên cứu bằng việc chuyển dịch góc nhìn từ tiếp cận hành chính đơn thuần sang tiếp cận quyền tài sản và kinh tế thể chế, xác lập cơ chế phân định minh bạch giữa Điều 62 (Nhà nước thu hồi đất hành chính vì mục đích công cộng) và Điều 73 (Thương lượng, thỏa thuận dân sự đối với dự án sinh lợi) trong Luật Đất đai năm 2013.

---

Đóng góp lý thuyết và khung phân tích

Đóng góp cho lý thuyết

Luận án tạo ra bước tiến quan trọng về mặt lý luận pháp lý kinh tế thông qua ba đóng góp cốt lõi:

1. Hoàn thiện lý luận về Quyền tài sản đối với Quyền sử dụng đất (Property Rights Theory): Luận án đã kết nối và cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp năm 2013 (Điều 54) và Bộ luật Dân sự năm 2015 (Điều 105 và Điều 115). "Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với quyền sở hữu trí tuệ, QSDĐ và các quyền tài sản khác". Tác giả chứng minh rằng tuy đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, nhưng Quyền sử dụng đất (QSDĐ) khi đã giao cho người dân là một tài sản dân sự hoàn chỉnh. Do đó, quan hệ thu hồi đất không thể thuần túy là mệnh lệnh hành chính đơn phương mà phải được bảo hộ theo các nguyên tắc đền bù tương đương giá trị tài sản thị trường.
2. Xác lập tiêu chí khoa học phân định mục đích công cộng và mục đích kinh tế: Luận án bác bỏ quan điểm đồng nhất mọi dự án thúc đẩy tăng trưởng GDP đều thuộc diện "phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng". Luận án xác định ranh giới pháp lý: Chỉ những dự án tạo ra hàng hóa công cộng thuần túy, công trình hạ tầng kỹ thuật - xã hội không có khả năng hoàn vốn thương mại trực tiếp mới thuộc phạm vi thu hồi bắt buộc; các dự án bất động sản thương mại, khu đô thị nhà ở thương mại, du lịch nghỉ dưỡng phải tuân theo cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện (thỏa thuận).
3. Phát triển lý thuyết Bồi thường và An sinh sinh kế: Khái niệm "bồi thường" được định nghĩa lại không chỉ là trả lại giá trị vật chất của thửa đất tại thời điểm thu hồi, mà phải bao hàm việc bồi hoàn cơ hội sản xuất và bù đắp chi phí chuyển đổi cuộc sống. "Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội là việc Nhà nước giúp đỡ các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức có đất nông nghiệp bị thu hồi bằng việc hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm và các hỗ trợ khác".

Khung phân tích độc đáo

Khung phân tích của luận án tích hợp ba trụ cột:

• Lý luận kinh tế chính trị về sở hữu toàn dân: Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, Nhà nước nắm quyền định đoạt tối cao thông qua công cụ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
• Kinh tế học thể chế mới (New Institutional Economics): Xem xét việc giảm thiểu chi phí giao dịch, kiểm soát tình trạng trục lợi địa tô (rent-seeking) và hạn chế tổn thất xã hội (deadweight loss) do việc áp đặt khung giá đất hành chính gây ra.
• Lý thuyết Công bằng phân phối (Distributive Justice): Bảo đảm địa tô chênh lệch phát sinh sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được phân phối công bằng cho ba chủ thể: Nhà nước (thuế, hạ tầng chung), nhà đầu tư (lợi nhuận định mức) và người mất đất (giá trị bồi thường thỏa đáng và sinh kế dài hạn).

---

Phương pháp nghiên cứu tiên tiến

Thiết kế nghiên cứu

Luận án áp dụng lập trường nhận thức luận của Chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử kết hợp với Chủ nghĩa hiện thực phê phán (Critical Realism) trong khoa học pháp lý. Thiết kế nghiên cứu là sự kết hợp chặt chẽ giữa:

• Nghiên cứu pháp lý chuẩn tắc (Doctrinal Legal Research): Phân tích tính thống nhất, đồng bộ và các xung đột quy phạm giữa Hiến pháp 2013, Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và hệ thống Nghị định hướng dẫn.
• Nghiên cứu pháp lý thực nghiệm (Empirical Legal Studies): Khảo sát, thu thập và phân tích dữ liệu thực tế về các vụ việc thu hồi đất, tranh chấp, khiếu kiện và tình hình thi hành pháp luật tại các địa phương trên toàn quốc từ năm 2014 đến 2020.

Quy trình nghiên cứu rigorous

• Chiến lược lấy mẫu và đối soát tài liệu: Luận án phân tích toàn diện hơn 140 văn bản quy phạm pháp luật, báo cáo giám sát tối cao của Quốc hội, báo cáo thường niên của Thanh tra Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường và các bản án hành chính đã có hiệu lực.
• Phương pháp tình huống điển hình (Case Study Method): Đánh giá chuyên sâu các dự án di dân tái định cư và thu hồi đất tại thị xã Hương Trà (tỉnh Thừa Thiên Huế), các khu công nghiệp tại tỉnh Bắc Ninh, vùng đô thị hóa Đà Nẵng và Đồng bằng sông Hồng.
• Tam giác đối soát (Triangulation): Kết hợp đối soát giữa quy định pháp luật (Normative), dữ liệu thống kê khiếu nại thực tế (Statistical Empirical) và bối cảnh thể chế của các quốc gia chuyển đổi (Comparative International Context) nhằm bảo đảm độ tin cậy và giá trị nội tại (internal validity) cao nhất.

Data và phân tích

• Cấu trúc dữ liệu: Xử lý hệ thống dữ liệu quốc gia về cơ cấu đất đai (nhóm đất nông nghiệp chiếm hơn 70% tổng quỹ đất tự nhiên), tỷ lệ đơn thư khiếu nại hành chính trong lĩnh vực đất đai (chiếm từ 67,7% đến trên 70% tổng số vụ việc trong giai đoạn 2014–2020).
• Kỹ thuật phân tích: Sử dụng phương pháp phân tích so sánh đối chiếu (Comparative Legal Analysis), phương pháp quy nạp - diễn dịch, phân tích kinh tế đối với pháp luật (Economic Analysis of Law) để tính toán độ vênh giữa khung giá bồi thường của Nhà nước với giá giao dịch thực tế trên thị trường bất động sản.

---

Phát hiện đột phá và implications

Những phát hiện then chốt

1. Sự nhập nhằng thể chế giữa Điều 62 và Điều 73 Luật Đất đai 2013: Luận án phát hiện tình trạng lạm dụng quyền lực công để thu hồi đất nông nghiệp quy mô lớn dưới danh nghĩa "dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng" nhưng thực chất là chuyển giao đất cho các nhà đầu tư tư nhân xây dựng khu đô thị, resort, sân golf thương mại. Điều này làm méo mó bản chất của quyền trưng mua/thu hồi đất công cộng, tước đoạt quyền đàm phán hợp pháp của người có đất.
2. Cơ chế định giá đất mang tính hành chính áp đặt: Luận án chỉ ra rằng việc UBND cấp tỉnh vừa là cơ quan quyết định thu hồi đất, vừa ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể tính bồi thường tạo ra sự xung đột lợi ích (conflict of interest) nghiêm trọng. Giá bồi thường đất nông nghiệp chỉ bằng 10% – 30% giá thị trường, khiến phần lớn chênh lệch địa tô rơi vào tay doanh nghiệp phát triển dự án và nhóm đầu cơ.
3. Sự thất bại của chính sách hỗ trợ sinh kế và việc làm: Luận án chứng minh tiền bồi thường bằng tiền mặt không thể giải quyết bài toán an sinh dài hạn cho người nông dân khi họ mất tư liệu sản xuất chính. Tỷ lệ nông dân sử dụng hết tiền đền bù vào tiêu dùng ngắn hạn dẫn đến nguy cơ tái nghèo cao, gia tăng phân hóa giàu nghèo và mất ổn định an ninh nông thôn.
4. Quy trình thu hồi đất thiếu tính minh bạch và sự tham gia thực chất của người dân: Hoạt động lấy ý kiến cộng đồng về quy hoạch và phương án bồi thường phần lớn mang tính hình thức; quyền tiếp cận thông tin địa chính, giá đất của người dân bị hạn chế nghiêm trọng.

Implications đa chiều

• Về mặt lý luận: Cung cấp luận cứ khoa học để định hình lại chế định sở hữu và quyền tài sản trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, khẳng định quyền tài sản phải được bảo đảm bằng cơ chế tài phán tư pháp thay vì chỉ bằng quyết định hành chính.
• Về hoàn thiện chính sách, pháp luật:
  • Thu hẹp phạm vi Điều 62: Luật hóa danh mục cụ thể, đóng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất bắt buộc; kiên quyết chuyển sang cơ chế tự thỏa thuận theo Điều 73 đối với toàn bộ các dự án đô thị, nhà ở thương mại và dịch vụ sinh thái.
  • Bãi bỏ khung giá đất: Xây dựng bảng giá đất tiệm cận thị trường hằng năm; chuyển chức năng định giá đất sang các Tổ chức định giá độc lập; thành lập Hội đồng định giá đất có sự tham gia của đại diện người có đất bị thu hồi.
  • Đổi mới phương thức bồi thường: Đa dạng hóa hình thức chi trả: bồi thường bằng đất nông nghiệp tương đương, bằng đất ở/nhà ở dịch vụ, hoặc cho phép người dân góp quyền sử dụng đất thành cổ phần trong dự án để chia sẻ lợi ích dài hạn.
  • Cải cách thủ tục hành chính và tư pháp: Thiết lập cơ chế đối thoại bắt buộc, tư vấn pháp lý miễn phí cho người bị thu hồi đất; nâng cao vai trò của Tòa án Hành chính trong giải quyết tranh chấp đất đai thay vì cơ chế khiếu nại hành chính khép kín.

---

Limitations và Future Research

1. Giới hạn phạm vi thời gian và khung quy phạm: Luận án tập trung phân tích thực tiễn thực thi pháp luật đất đai giai đoạn 2014–2020 dưới hiệu lực của Luật Đất đai 2013, do đó chưa bao quát trọn vẹn những tác động thực tế của Luật Đất đai năm 2024 mới được Quốc hội thông qua.
2. Giới hạn nguồn dữ liệu định lượng: Dữ liệu nghiên cứu chủ yếu dựa trên các báo cáo tổng kết ngành, số liệu thống kê thanh tra và các nghiên cứu tình huống điển hình; chưa tiến hành khảo sát vi mô diện rộng với các mô hình kinh tế lượng đo lường độ co giãn thu nhập sau thu hồi đất.
3. Định hướng nghiên cứu tương lai:
   • Đánh giá tác động thể chế (Regulatory Impact Assessment - RIA) của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 về bãi bỏ khung giá đất và cơ chế thỏa thuận.
   • Nghiên cứu ứng dụng công nghệ số, hệ thống thông tin địa lý (GIS) và trí tuệ nhân tạo (AI) trong việc xây dựng bản đồ giá đất chuẩn và giám sát quy hoạch minh bạch.
   • Phân tích kinh tế lượng về tác động dài hạn của các mô hình chia sẻ lợi ích địa tô (góp vốn bằng đất, trái phiếu đất đai) đối với sinh kế hộ nông dân.

---

Tác động và ảnh hưởng

                               CÁC TẦNG TÁC ĐỘNG CỦA LUẬN ÁN

• Giá trị học thuật: Đóng góp hệ thống luận điểm vững chắc cho chuyên ngành Luật Kinh tế và Luật Đất đai; trở thành tài liệu tham khảo chuyên sâu cho các viện nghiên cứu, trường đại học đào tạo luật học và quản lý tài nguyên.
• Tác động lập pháp và chính sách: Các kiến nghị của luận án về việc thu hẹp phạm vi thu hồi đất bắt buộc, xóa bỏ khung giá đất định kỳ 5 năm, xác định giá đất theo thị trường và đa dạng hóa chính sách bồi thường đã đóng góp trực tiếp vào quá trình tổng kết Nghị quyết 19-NQ/TW, xây dựng Nghị quyết 18-NQ/TW (năm 2022) của Ban Chấp hành Trung ương Đảng và quá trình sửa đổi Luật Đất đai năm 2024.
• Giá trị thực tiễn xã hội: Góp phần "hạ nhiệt" tình trạng khiếu kiện đất đai phức tạp, nâng cao tính minh bạch trong quản lý công, bảo vệ tầng lớp yếu thế là người nông dân và thúc đẩy môi trường đầu tư kinh doanh lành mạnh.

---

Đối tượng hưởng lợi

• Nghiên cứu sinh, Học viên cao học và Giảng viên ngành Luật: Tiếp cận khung phân tích kinh tế - pháp lý hiện đại, hệ thống khái niệm chuẩn hóa về quyền tài sản và phương pháp đối soát quy phạm đa tầng.
• Cơ quan lập pháp và Hoạch định chính sách (Quốc hội, Bộ TN&MT, Bộ Tư pháp): Sử dụng các đề xuất lập quy để xây dựng các Nghị định, Thông tư hướng dẫn về định giá đất cụ thể, quy trình bồi thường, hỗ trợ đào tạo nghề và giám sát quy hoạch.
• Ủy ban nhân dân các cấp và Cán bộ quản lý đất đai: Có cẩm nang lý luận và thực tiễn để thực thi thẩm quyền thu hồi đất đúng quy định, giảm thiểu rủi ro pháp lý, khiếu nại hành chính tại địa phương.
• Cộng đồng doanh nghiệp và Nhà đầu tư: Nắm rõ ranh giới pháp lý giữa cơ chế thu hồi hành chính và thỏa thuận thương mại, chủ động xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ đồng thuận nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án mà không phát sinh xung đột xã hội.
• Hộ gia đình, cá nhân có đất nông nghiệp: Nâng cao nhận thức pháp lý về quyền tài sản, quyền được bồi thường thỏa đáng và quyền tham gia giám sát các phương án thu hồi đất của chính quyền.

---

Câu hỏi chuyên sâu

1. Đóng góp lý thuyết độc đáo nhất của luận án là gì và đã phát triển lý thuyết nào?

Đóng góp độc đáo nhất là việc phát triển Lý thuyết Quyền tài sản (Property Rights Theory) trong bối cảnh chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tại Việt Nam. Luận án đã làm rõ sự phân tách giữa quyền sở hữu tối cao của Nhà nước và quyền tài sản độc lập của người sử dụng đất theo Điều 115 Bộ luật Dân sự 2015. Tác giả chứng minh rằng quyền sử dụng đất nông nghiệp có đầy đủ các thuộc tính của một quyền tài sản tư, do đó hành vi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế thương mại không thể vận hành như một quan hệ phục tùng hành chính mà phải tuân thủ nguyên tắc đền bù tương đương giá trị tài sản thị trường.

2. Điểm mới trong phương pháp luận nghiên cứu so với các công trình trước đây là gì?

Khác với các nghiên cứu trước đây (như Phan Trung Hiền 2016, Phạm Thu Thủy 2014) vốn chủ yếu tiếp cận theo hướng luật học kinh viện giải thích quy phạm, luận án của tác giả Nguyễn Văn Đông kết hợp Phương pháp tiếp cận Kinh tế học Thể chế Mới (NIE) với Phân tích so sánh đa quốc gia (Comparative Law). Luận án đối soát đồng thời ba hệ thống pháp luật (Nga, Hàn Quốc, Trung Quốc) với dữ liệu thực chứng về 67,7% số vụ khiếu nại đất đai tại Việt Nam, thiết lập tam giác đối soát giữa Chuẩn tắc pháp lý – Dữ liệu thực nghiệm – Bối cảnh chuyển đổi kinh tế.

3. Phát hiện bất ngờ và có ý nghĩa thực tiễn lớn nhất của nghiên cứu là gì?

Phát hiện mang tính đột phá là: Chính sách áp dụng khung giá đất hành chính thấp để thu hút đầu tư thực chất đã tạo ra hiệu ứng ngược. Cơ chế này không giúp đẩy nhanh tiến độ dự án mà ngược lại, gây ra sự phản kháng quyết liệt từ người nông dân, dẫn đến 67,7% số vụ khiếu kiện kéo dài, làm tê liệt quá trình giải phóng mặt bằng, gia tăng chi phí ngầm của doanh nghiệp và làm lãng phí nguồn lực đất đai do dự án bị "treo". Ngược lại, những dự án áp dụng cơ chế thỏa thuận linh hoạt hoặc bồi thường sát giá thị trường đều có tốc độ bàn giao mặt bằng nhanh hơn và không phát sinh điểm nóng an ninh trật tự.

4. Luận án có cung cấp quy trình tái lập nghiên cứu (Replication Protocol) không?

Có. Luận án xây dựng khung phân tích chuẩn mực gồm bốn trục: (1) Căn cứ pháp lý phân loại dự án (Điều 62 vs Điều 73); (2) Đánh giá tính đồng bộ giữa quy hoạch với kế hoạch sử dụng đất hằng năm; (3) Phân tích cơ chế vận hành của tổ chức định giá đất độc lập; (4) Đo lường sự tham gia của người dân trong quy trình lập phương án bồi thường. Quy trình này hoàn toàn có thể được nhân rộng để đánh giá việc thực thi Luật Đất đai tại bất kỳ tỉnh thành nào trên cả nước.

5. Chương trình nghị sự nghiên cứu 10 năm tới được phác thảo ra sao?

Luận án gợi mở ba hướng nghiên cứu trọng điểm:

• Thể chế hóa và đánh giá tác động của Tòa án Đất đai chuyên trách trong việc giải quyết khiếu kiện thu hồi đất.
• Thiết lập mô hình chia sẻ giá trị gia tăng từ đất (Land Value Capture) thông qua công cụ thuế tài sản và quỹ phát triển đất.
• Khảo sát kinh tế lượng vi mô về chuyển đổi mô hình việc làm thế hệ thứ hai của các gia đình nông dân bị thu hồi đất tại các đô thị vệ tinh.

---

Kết luận

Luận án tiến sĩ luật học của tác giả Nguyễn Văn Đông đã giải quyết một cách khoa học, toàn diện và sâu sắc những vấn đề cấp bách của lý luận và thực tiễn pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp tại Việt Nam.

1. Chuẩn hóa hệ thống lý luận: Định vị vững chắc quyền sử dụng đất là quyền tài sản độc lập, làm cơ sở hạn chế sự can thiệp hành chính tùy tiện của Nhà nước vào các giao dịch mang tính thương mại.
2. Minh định ranh giới pháp lý: Phân định rõ ràng giữa thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng với thu hồi đất phục vụ lợi nhuận của doanh nghiệp, bảo vệ quyền thương lượng chính đáng của người dân.
3. Giải mã căn nguyên khiếu kiện: Chứng minh bằng chứng cứ khoa học rằng việc áp đặt giá bồi thường phi thị trường là nguồn gốc chính gây ra 67,7% số vụ tranh chấp, bất ổn an ninh trật tự giai đoạn 2014–2020.
4. Đột phá về cơ chế định giá: Cung cấp luận cứ vững chắc cho việc bãi bỏ khung giá đất cứng nhắc, thúc đẩy thể chế hóa các hội đồng định giá đất độc lập chuyên nghiệp.
5. Tái cấu trúc chính sách an sinh: Chuyển đổi tư duy từ "bồi thường một lần bằng tiền mặt" sang "chính sách phục hồi sinh kế toàn diện", kết hợp đào tạo nghề, bảo trợ xã hội và chia sẻ lợi ích địa tô dài hạn.
6. Nâng cao dân chủ và tài phán tư pháp: Đề xuất hoàn thiện cơ chế công khai, minh bạch quy hoạch và mở rộng thẩm quyền xét xử của Tòa án trong việc bảo vệ quyền lợi của người bị thu hồi đất.

Công trình không chỉ góp phần hoàn thiện học thuyết pháp luật kinh tế Việt Nam mà còn là nguồn tư liệu lập pháp có giá trị thực tiễn to lớn trong việc triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024, bảo đảm mục tiêu phát triển kinh tế bền vững gắn liền với tiến bộ và công bằng xã hội.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI VÀ CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 1. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án Thu hồi đất nói chung và thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội ở Việt Nam là một trong những nội dung quan trọng trong hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Hoạt động này được tiến hành bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Thu hồi đất nông nghiệp đặt trong mối quan hệ tương quan giữa một bên là phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong thời kỳ đổi mới là một xu hướng tất yếu với một bên là quyền lợi chính đáng của các chủ thể bị thu hồi đất, nhưng đồng thời phải đảm bảo sự ổn định bền vững của đất nông nghiệp.

Đồng thời việc thu hồi đất nông nghiệp cũng liên quan đến nhiều cá nhân, tổ chức đặc biệt là người nông dân trực tiếp sử dụng đất nông nghiệp để canh tác. Chủ thể sử dụng đất nông nghiệp xem đất nông nghiệp quan trọng như “sinh mạng” của mình trong suốt quá trình quản lý sử dụng để nuôi sống chính bản thân và gia đình. Trong quá trình thu hồi đất nông nghiệp liên quan đến nhiều vấn đề như công tác quy hoạch, kế hoạch, kiểm kê, thực hiện công tác bồi thường, giải tỏa, hỗ trợ việc làm cho người nông bị mất đất, công tác đào tạo nghề để họ ổn định cuộc sống, công tác kiểm tra, giải quyết khiếu nại tố cáo đều được Đảng và nhà nước quan tâm, đảm bảo. Trong quá trình thu hồi đất nông nghiệp cũng nảy sinh nhiều vấn đề nóng bỏng như khiếu kiện, khiếu nại tập thể, tham nhũng ảnh hưởng đến an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội ở địa phương.

Vì vậy, đã có nhiều công trình nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau về việc thu hồi đất. Việc nghiên cứu các công trình khoa học liên quan đến việc thu hồi đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng và có liên quan mật thiết đến luận án, là cơ sở để nghiên cứu, đánh giá cả vấn đề lý luận và thực tiễn, những vấn đề còn để ngỏ, là những gợi mở, định hướng cho những vấn đề cần nghiên cứu tiếp theo mà luận án cần tập trung giải quyết. Có thể khẳng định đây là những tài liệu tham khảo quan trọng có giá trị khoa học cho nghiên cứu sinh trong quá trình nghiên cứu, hoàn thành luận án tiến sĩ. Qua nghiên cứu, tác giả thấy rằng đã có một số công trình nghiên cứu nổi bật có liên quan đến một số khía cạnh khác nhau của luận án.

Các công trình nghiên cứu này có thể sắp xếp theo các nhóm nghiên cứu sau: 8 1. Nhóm các công trình nghiên cứu lý luận về thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội - Cuốn sách: “Chuyên khảo Luật kinh tế” cuả tác giả Phạm Duy Nghĩa, Nxb. Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2004, trong phần “Pháp luật tài sản” đã nêu, QSDĐ của tổ chức cá nhân là quyền tài sản tư cần được nhà nước tôn trọng và bảo hộ. QSDĐ là khái niệm sở hữu kép, một khái niệm sở hữu đa tầng, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, song QSDĐ lại thuộc về cá nhân hoặc tổ chức.

- Đề tài khoa học cấp bộ “Cơ sở pháp lý của quản lý NN đối với đất đai trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế”, 2014 của Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam do tác giả Phạm Hữu Nghị làm chủ nhiệm. Đề tài đánh giá thực trạng cơ sở pháp lý của quản lý Nhà nước đối với đất đai ở nước ta tại thời điểm LĐĐ năm 2013 có hiệu lực, phân tích những thiệt hại do thu hồi đất trên các phương diện kinh tế, phương diện xã hội và phương diện chính trị. Đồng thời, chỉ ra những tồn tại, bất cập như giá đất bồi thường thấp so với giá thị trường, thời gian thực hiện thu hồi và bồi thường kéo dài, thu hồi đất nông nghiệp tràn lan.là những lý do dẫn đến tình trạng khiếu nại, tố cáo có chiều hướng gia tăng về số vụ và tính phức tạp. Bài viết “Về giá đất làm căn cứ tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” của tác giả Phạm Thu Thủy - Tạp chí Luật học, số 9/2012.

Bài viết chỉ ra những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn áp dụng các quy định về giá đất làm căn cứ tính bồi thường, như: Giá đất tính bồi thường là giá đất theo mục đích sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi, không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng, đặc biệt là trong trường hợp thu hồi đất nông nghiệp để chuyển sang mục đích phi nông nghiệp; thực tiễn giá đất bồi thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường trong các giao dịch dân sự về đất đai. Từ đó, tác giả đưa ra kiến nghị, giải pháp hoàn thiện các quy định về giá đất làm căn cứ bồi thường như: Cần xem xét lại căn cứ và cơ chế áp dụng giá đất, đào tạo đội ngũ cán bộ định giá đất chuyên nghiệp. - Nghiên cứu về "Thị trường đất khu công nghiệp, thương mại tác động đến vấn đề nghèo đói ở Việt Nam" do Ngân hàng Châu Á (ADB) thực hiện năm 2005 đã chỉ ra những ưu điểm và hạn chế của quy trình thu hồi đất phục vụ cho các mục đích thương mại, công nghiệp để đưa ra đề xuất nhằm tạo lập một thị trường đất khu công nghiệp, thương mại minh bạch, hiệu quả và góp phần xóa đói giảm nghèo ở Việt Nam, tuy nhiên nghiên cứu chưa có sự luận giải kiến nghị hoàn thiện về cơ chế chính sách thu hồi đất. 9 - Các bài viết tại Hội thảo Kinh nghiệm Quản lý đất đai Hàn Quốc do Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) tổ chức tại Hà Nội ngày 16/12/2011 như: Bài viết Quá trình đổi mới chính sách đất đai Hàn Quốc của TS.

Soo Choi, Bài viết Hệ thống định giá và hệ thống bồi thường Hàn Quốc của Ủy ban Định giá Hàn Quốc, Bài viết Mô hình phát triển đất đai của Hàn Quốc của Park Hyun Young. Đây là những bài viết cung cấp các thông tin về thu hồi đất, bồi thường và tái định cư ở các nước trong khu vực như Singapore, Trung quốc, Thái Lan, Hàn Quốc. Những thông tin này sẽ có giá trị hữu ích để Việt Nam tham khảo trong quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. - Bài viết Đầu tư bất động sản ở Trung Quốc - Xem xét lại pháp luật và phân tích sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài của Jieming Zhu, From land use right to land development right: Institutional change in China’s urban development, Urban Studies, Vol.

Trong bài viết này tác giả phân tích về chính sách sở hữu đất đai và vấn đề đầu tư bất động sản ở Trung quốc. Sở hữu đất đai tư nhân đã bị bãi bỏ ở Trung Quốc. Theo Điều 10 của Hiến pháp 1982 của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa, đất đô thị thuộc về nhà nước, đất nông thôn thuộc sở hữu của các tập thể. Do tập thể nông thôn chịu sự quản lý hành chính của chính quyền trung ương và địa phương nên có thể hiểu rằng tất cả quyền sở hữu đất đều do nhà nước chỉ huy.

Theo Điều 13 của Quy chế tạm thời năm 1990, việc mua bán trực tiếp quyền sử dụng đất thường có thể được thực hiện thông qua thỏa thuận thương lượng và đấu giá công khai hoặc đấu giá. Quyền sử dụng đất có thể tự động được nhà đầu tư nước ngoài mua lại trong trường hợp liên doanh hoặc liên doanh hợp tác xã, nơi mà phía Trung Quốc cung cấp đất đai như một khoản đóng góp đầu tư. Nếu điều này xảy ra, bất kể bên Trung Quốc có sở hữu đất tại thời điểm đó hoặc có được đất bằng cách cho thuê gián tiếp từ bên thứ ba, thì liên doanh không còn phải trả bất kỳ khoản phí sử dụng đất nào cho Chính phủ. Tức là, bên nước ngoài được sử dụng đất do người Trung Quốc đóng góp.

Về việc mua lại đất bằng phương thức thành lập liên doanh hoặc liên doanh hợp tác, vấn đề nổi bật nhất hiện nay là việc sử dụng đất công cộng và việc phi nông nghiệp chiếm đất nông nghiệp diễn ra tràn lan. Trong hoàn cảnh như vậy, cả phía Trung Quốc lẫn nước ngoài đều không trả bất cứ khoản tiền nào cho việc sử dụng đất. Do các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được hưởng các ưu đãi so với các doanh nghiệp trong nước, đặc biệt là thuế, nhiều quỹ đầu tư bất động sản và các liên doanh hợp tác xã được tạo ra hoàn toàn vì mục đích đầu cơ bất hợp pháp, trục lợi và trốn thuế. Một lượng lớn đất bị bỏ hoang nhưng bị độc quyền bởi một số doanh nghiệp chiếm giữ mà không có kế 10 hoạch phát triển "cụ thể".

Cuối cùng, giá đất tăng cao bất hợp lý trên thị trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của nhà đầu tư nước ngoài trung thực tuân thủ các quy định về đất đai, muốn phát triển bất động sản hợp pháp. - Bài viết của tác giả Anthonygar-onYeh: Phát triển kinh tế và mất đất nông nghiệp ở đồng bằng sông Châu Giang, Trung Quốc Economic Development and Agricultural Land Loss in the Pearl River Delta, China, 2014. Trong bài viết này tác giả phân tích mối quan hệ giữa sự phát triển kinh tế, phát triển đô thị với vấn đề mất đất nông nghiệp của người nông dân ở đồng bằng sông Châu Giang. Tác giả khẳng định vấn đề nông dân mất đất nông nghiệp là do sự phát triển đô thị, đặc biệt là các công trình xây dựng khổng lồ do sự đầu cơ đất đai.

Phát triển đô thị ở đồng bằng sông Châu Giang cũng liên quan đến các yếu tố kinh tế khác như: Công nghiệp hóa nông thôn, giao thông vận tải, thiếu hệ thống quản lý đất đai và giám sát. Vì vậy, tác giả cho rằng cần khẩn trương phát triển một chiến lược phát triển đất đai bền vững để bảo vệ đất nông nghiệp màu mỡ khỏi những thiệt hại không cần thiết, đặc biệt là do đầu cơ đất đai. - Bài Nghiên cứu về Luật thu hồi đất ở Indonesia, tác giả Bagus S.Nur Buwono, Bastaman Enrico Bagus và Bài Nghiên cứu về thu hồi đất ở Indonesia, tác giả Hanafiah Ponggawa & Partners năm 2012.