Chương 1: Cơ sở lý luận về kiểm soát công tác quản lý thu tiền sử dụng đất. Chương 2: Thực trạng kiểm soát công tác quản lý thu tiền sử dụng đất 4 tại Chi cục Thuế khu vực TP. Chương 3: Giải pháp tăng cường kiểm soát công tác quản lý thu tiền sử dụng đất tại Chi cục Thuế khu vực TP. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ KIỂM SOÁT CÔNG TÁC QUẢN LÝ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.
Một số vấn đề chung về tiền sử dụng đất 1. Khái niệm về tiền sử dụng đất Theo khoản 21, điều 3 - Luật đất đai (2013): “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất” [18]. Điều 2 – Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, đối tượng thu tiền sử dụng đất bao gồm: [11] + Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; + Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; + Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; + Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa); + Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Đặc điểm, vai trò của tiền sử dụng đất * Đặc điểm của tiền sử dụng đất: Từ khái niệm của tiền sử dụng đất, có thể thấy tiền sử dụng đất có một số đặc điểm như sau: - Chủ thể thu tiền sử dụng đất là Nhà nước, đối tượng thu tiền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; 6 - Việc xác định tiền sử dụng đất dựa vào phương pháp tính theo quy định của pháp luật.
Căn cứ, phương pháp tính tiền sử dụng đất trong từng trường hợp theo quy định của Luật đất đai và các văn bản pháp luật đi kèm. - Việc thu tiền sử dụng đất vừa được thực hiện thông qua cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp, vừa trực tiếp với người nộp tiền sử dụng đất. * Vai trò của tiền sử dụng đất - Các khoản thu từ tiền sử dụng đất góp phần đảm bảo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, là nguồn thu ổn định, bền vững của ngân sách địa phương. - Các khoản thu từ tiền sử dụng đất là công cụ quan trọng của Nhà nước góp phần thực hiện quản lý đất đai, quản lý thị trường bất động sản Thông qua thu các loại thuế liên quan đến đất đã giúp Nhà nước nắm được hoạt động mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có biện pháp quản lý thị trường bất động sản để từ đó thực hiện điều tiết công bằng và quản lý của Nhà nước đối với đất đai.
- Các khoản thu từ tiền sử dụng đất tác động tích cực tới sản xuất kinh doanh, thu hút vốn đầu tư thông qua Nhà nước và địa phương ban hành các chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất đã góp phần thu hút đầu tư các nhà đầu tư trong và ngoài nước. - Các khoản thu từ tiền sử dụng đất góp phần thực hiện cá chính sách công bằng xã hội thông qua chính sách thu - miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp do mất mùa, cho các hộ nghèo, vùng sâu, vùng xa; Miễn giảm thuế nhà đất cho hộ nghèo, người có công với cách mạng. Căn cứ và phương pháp tính tiền sử dụng đất Căn cứ và phương pháp tính tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Luật đất đai (2013), Nghị định 45/2014/NĐ-CP; Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, 7 thuê mặt nước; Nghị định số 79/2019/NĐ-CP sửa đổi nghị định 45/2014/NĐ- CP , cụ thể như sau: [11] [12] [18] * Căn cứ tính tiền sử dụng đất - Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất. - Mục đích sử dụng đất.
- Giá đất tính thu tiền sử dụng đất. * Phương pháp tính tiền sử dụng đất: Trường hợp 1: Thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì: Tiền sử dụng đất = Diện tích đất có thu tiền sử dụng đất nhân (x) với giá đất trúng đấu giá của mục đích sử dụng đất đấu giá. - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo công thức sau: Tiền bồi Giá đất tính Tiền sử thường, giải thu tiền sử Diện tích dụng đất Tiền sử phóng mặt dụng đất đất phải được giảm dụng đất = x - - bằng được trừ theo mục nộp tiền sử theo quy phải nộp vào tiền sử đích sử dụng đất định (nếu dụng đất (nếu dụng đất có) có) Trong đó: a) Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất ghi trên quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. b) Giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo quy định.
c) Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất là tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi 8 thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nhà đầu tư đã tự nguyện ứng cho Nhà nước. - Trường hợp công trình nhà ở, công trình hỗn hợp nhiều tầng gắn liền với đất được Nhà nước giao đất cho nhiều đối tượng sử dụng thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho các tầng và đối tượng sử dụng. Trường hợp 2: Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất - Đối với tổ chức kinh tế: a) Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thì thu 100% tiền sử dụng đất theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích. b) Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau: - Trường hợp được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. - Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất 9 thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần của loại đất trước khi chuyển mục đích theo thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Đối với đất của các tổ chức là đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, doanh nghiệp có vốn nhà nước thuộc Trung ương quản lý, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất cùng với việc chuyển đổi công năng sử dụng của công sản theo quy định sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Tài chính. c) Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thì thu tiền sử dụng đất theo nguyên tắc quy định như trường hợp b nói trên.
d) Chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất như sau: - Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa thì nộp tiền sử dụng đất theo giá đất quy định của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất. - Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích. Khoản tiền này được xác định theo giá đất của mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhượng tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không vượt quá số tiền bồi thường, hỗ trợ tương ứng với trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật.