CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Định nghĩa hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất QSDĐ là một trong những quyền cơ bản của cá nhân, tổ chức trong hệ thống pháp luật đất đai của Việt Nam. Đất đai, theo Hiến pháp năm 2013, là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và quản lý. Tuy nhiên, QSDĐ lại là một quyền rất quan trọng mà pháp luật trao cho các cá nhân, tổ chức để khai thác, sử dụng đất đai phục vụ cho các mục đích khác nhau như sinh sống, sản xuất, kinh doanh, và phục vụ các mục đích công cộng.
Theo quy định của LĐĐ 2024, QSDĐ không đồng nghĩa với quyền sở hữu đất, mà chỉ là quyền đối với việc sử dụng đất đai trong phạm vi và thời gian xác định. Quyền này có thể được chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn, tặng cho hoặc thừa kế theo các quy định của pháp luật. Đã có rất nhiều khái niệm hay quan niệm về vấn đề này, song ta có thể dựa vào LĐĐ hiện hành và BLDS để có thể rút ra rằng: “QSDĐ là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…từ những chủ thể khác có QSDĐ”. Vì đất đai là một loại tài sản đặc thù, nên khi xem xét đến QSDĐ, cần làm rõ bản chất pháp lý của quyền này để từ đó xác định chính xác chủ thể có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ các hợp đồng có liên quan đến QSDĐ.
Trong cuộc sống hàng ngày, nhằm đáp ứng các nhu cầu về đời sống, yêu cầu về sinh hoạt hay tiêu dùng, khi đó làm này sinh nên nhiều mối quan hệ xã hội khác nhau, trong đó chủ yếu nhất là mối quan hệ hợp đồng Dân sự. Đây là giao dịch phát sinh thường xuyên trên thực tế, nó xuất hiện hàng ngày và đóng một vị trí quan trọng trong xã hội của chúng ta. Ngoài các giao dịch với mục đích thông thường như vay mượn, cầm cố, mua bán,. 14 Thì còn tồn tại một loại giao dịch với tính chất và mục đích hoàn toàn khác, đó là “tặng cho tài sản”.
Hiện nay, pháp luật hiện hành cũng chưa có khái niệm về tặng cho QSDĐ, nội hàm của nó chỉ được đề cập tới trong giáo trình LĐĐ của Trường Đại học Luật Hà Nội, theo đó: “Tặng cho QSDĐ thực chất cũng chỉ là một dạng đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ, nhưng việc chuyển nhượng này có giá trị thanh toán bằng không”. Cùng là sự chuyển giao QSDĐ từ người này sang người khác một cách hợp pháp, việc tặng cho diễn ra trên tinh thần thiện chí tự nguyện, bên tặng cho không nhận một giá trị vật chất nào. Bởi vậy, các quan hệ tặng cho QSDĐ không bị chịu bất cứ một tác động nào của biến động thị trường đất đai của bất cứ thời điểm nào. Đây cũng là đặc điểm riêng của quan hệ tặng cho QSDĐ so với các quan hệ giao dịch đất đai khác.
Theo điều 457 BLDS 2015 ta có định nghĩa về “hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận” (Quốc Hội, 2015). Đây là một loại hợp đồng phổ biến tại Việt Nam, hàm chứa những đặc điểm riêng biệt, phân biệt với các loại hợp đồng khác. Hình thức của hợp đồng còn phụ thuộc và đối tượng của hợp đồng, có thể là động sản hoặc BĐS, với mỗi tài sản sẽ có hình thức hợp đồng phù hợp. Việc tặng cho trên thực tế luôn liên quan trực tiếp đến một loại tài sản cụ thể, vì vậy hợp đồng được coi là xác lập nếu như bên tặng cho sau khi hoàn thành việc ký kết đã chuyển giao tài sản như đã thỏa thuận cho bên nhận tặng cho còn nếu không hợp đồng chỉ mang tính chất hứa việc tặng cho.
Điều này có nghĩa là, việc chuyển giao tài sản hoặc quyền sở hữu trong hợp đồng này phải được thực hiện trên thực tế; hợp đồng chỉ phát sinh và chấm dứt hiệu lực ngay tại thời điểm hoàn tất việc chuyển giao. Trong BLDS không quy định cụ thể về HĐTC QSDĐ mà chỉ nói chung về hợp đồng về QSDĐ, cụ thể theo Điều 500 của BLDS 2015 quy định về hợp đồng về quyền sử dụng đất: “HĐ về QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất 15 hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của LĐĐ cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất” (Quốc Hội, 2015) Một cách khái quát hơn ta có thể định nghĩa HĐTC QSDĐ đó qua các góc độ sau: Về góc độ pháp luật, HĐTC QSDĐ là một loại giao dịch dân sự giữa các cá nhân, tổ chức. Hợp đồng này được lập dựa trên các quy định pháp lý của Nhà nước và có hiệu lực pháp lý trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên. HĐTC QSDĐ nhằm điều chỉnh các quan hệ pháp lý phát sinh từ việc tặng cho quyền sử dụng đất, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên và tuân thủ quy định của pháp luật Về góc độ Dân sự, đây là một loại quan hệ dân sự phổ biến, trong đó QSDĐ được chuyển giao thông qua sự đồng thuận và thống nhất giữa các bên, khi đó quan hệ này sẽ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa bên tặng cho và bên nhận tặng cho.
Do đó ta có thể định nghĩa cụ thể hơn về HĐTC QSDĐ: “là thỏa thuận giữa bên tặng cho và bên nhận tặng cho, theo đó bên tặng cho chuyển giao QSDĐ cho bên nhận mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định BLDS và pháp luật về đất đai”. Hợp đồng này có bản chất là một loại HĐTC tài sản, nhưng do đối tượng của hợp đồng là QSDĐ một loại tài sản đặc biệt, chính vì mang tính pháp lý cao, giao dịch tặng cho QSDĐ phải được thực hiện trong khuôn khổ mà pháp luật đất đai cho phép. Hợp đồng có hiệu lực, bên tặng cho phải chuyển giao tài sản cho bên nhận tặng cho, bên nhận tặng cho có QSDĐ theo đúng mục đích đã được Nhà nước quy định, nhưng không có quyền sở hữu đất, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước quản lý. Điều này có nghĩa là bên nhận có thể sử dụng đất để ở, kinh doanh, trồng trọt… nhưng vẫn phải tuân thủ các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai.
Đặc điểm của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Do Việt Nam thuộc hệ thống pháp luật Civil Law, vì vậy các lý thuyết về hợp đồng cũng bị chi phối bởi các nguyên tắc của hệ thống này và không ngoại lệ HĐTC QSDĐ cũng chịu tác động bởi hệ thống này, điều đó được thể hiện rõ trong việc xây dựng các 16 quy định của hợp đồng, cụ thể: Thứ nhất, HĐTC QSDĐ là kết quả chung của sự gặp gỡ và biểu đạt ý chí của các bên (bên tặng cho và bên nhận tặng cho) về tài sản là quyền sử dụng đất; Thứ hai, HĐTC QSDĐ là cơ sở ràng buộc các bên trong việc thực hiện những cam kết, thỏa thuận được thể hiện trong hợp đồng; Thứ ba, tự do hợp đồng, đây là đặc trưng của đại đa số các giao dịch dân sự thông thường, trong đó có HĐTC QSDĐ. Bên cạnh đó, HĐTC QSDĐ là một hình thức của HĐTC tài sản, do đó mang đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng tặng cho. Với các đặc điểm sau: Thứ nhất, là hợp đồng không có đền bù, thể hiện ở việc bên tặng cho tự nguyện chuyển giao QSDĐ mà không yêu cầu bên nhận phải trả tiền hoặc thực hiện bất kỳ nghĩa vụ tài chính nào để đổi lấy quyền sử dụng đất. Điều này được quy định rõ tại Điều 457 BLDS 2015, theo đó “HĐTC tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên tặng cho giao tài sản của mình mà không có điều kiện đền bù, còn bên nhận đồng ý tiếp nhận tài sản” (Quốc Hội, 2015).
Chính tính chất này làm cho HĐTC QSDĐ khác biệt với hợp đồng mua bán đất, vốn đòi hỏi sự trao đổi tài chính giữa hai bên. Vì không có yếu tố thanh toán, HĐTC thường được sử dụng trong phạm vi quan hệ gia đình, như cha mẹ tặng đất cho con cái, anh chị em tặng đất cho nhau nhằm duy trì tài sản trong gia đình, tránh các thủ tục mua bán phức tạp và giảm thiểu gánh nặng tài chính. Ngoài ra, hợp đồng này còn được áp dụng trong các hoạt động từ thiện hoặc phục vụ lợi ích xã hội, chẳng hạn như việc cá nhân hoặc tổ chức hiến tặng đất cho nhà nước, chùa, trường học hoặc các quỹ từ thiện. Tuy nhiên, mặc dù không có đền bù, HĐTC QSDĐ vẫn có thể đi kèm điều kiện nhất định do bên tặng cho đưa ra.
Chẳng hạn, bên tặng cho có thể yêu cầu bên nhận phải sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp, không được chuyển nhượng trong một khoảng thời gian nhất định hoặc chỉ được xây dựng theo quy hoạch có sẵn. Nếu bên nhận không thực hiện đúng các điều kiện này, bên tặng cho có thể yêu cầu hủy bỏ hợp đồng theo quy định của pháp luật. Đây là điểm quan trọng giúp bên tặng cho kiểm soát việc sử dụng đất sau khi 17 chuyển giao, tránh trường hợp đất bị sử dụng sai mục đích hoặc rơi vào tay người khác trái với mong muốn ban đầu. Thứ hai, HĐTC QSDĐ là hợp đồng thực tế.
Nghĩa là hợp đồng chỉ có hiệu lực khi việc chuyển giao quyền sử dụng đất được hoàn tất trên thực tế, chứ không chỉ dựa vào sự thỏa thuận giữa các bên. Điều này khác biệt với các hợp đồng ưng thuận, chẳng hạn như hợp đồng mua bán tài sản, nơi mà ngay khi hai bên đạt được thỏa thuận về giá cả và đối tượng giao dịch, hợp đồng đã có giá trị pháp lý. Theo quy định của BLDS 2015 và LĐĐ 2024, HĐTC QSDĐ phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định của pháp luật.