CHƯƠNG I: TONG QUAN VE TINH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VE BAT DONG SAN VÀ THỊ TRUONG BAT ĐỘNG SAN 1. Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài về thị trường bắt động sản tại Việt Nam. Nhìn chung, đề tài nghiên cứu về thị trường bất động sản không còn mới lạ đối với các nhà nghiên cứu không chỉ thế giới nói chung mà còn ở Việt Nam nói riêng. Tuy nhiên, đề tài nghiên cứu về thị trường bắt động sản tại Việt Nam trong giai đoạn covid 19 vẫn còn khá ít, theo hiểu biết của cá nhân, đây được xem là nghiên cứu đầu tiên về tình hình bat động sản tại Việt Nam trong điều kiện ảnh hưởng của dịch bệnh.
Các công trình nghiên cứu điển hình gồm: => Chủ thê thị trường tín dụng tham gia BĐS ngày càng phong phú và đa dạng, góp phan thúc day kinh tế phát triển. “Thi trong tín dụng bat động sản Việt Nam Thực trang va giải pháp”. “Huy động nguôn lực tài chính nhằm phát triển thị trường bắt động sản ở Việt Nam’’. “Giải pháp tài chính phát triển thị trường bắt động sản ở Việt Nam”.
Nghiên cứu đã đưa ra những nguyên tắc là cơ sở pháp ly rất cần thiết dé cho tô chức tín dụng trong việc cho vay vốn cũng như đảm bảo cho việc thực thi hợp đồng đã ký kết. Tuy nhiên trên thực tế có thê nói là hoạt động định giá tại một số tô chức tin dụng và ngân hàng thương mại van lỏng lẻo, quy trình và thành phần định giá tài sản không đầy đủ và một số trường hợp không cơ sở pháp lý nên dẫn đến tình trạng tài sản giá trị xác định không đúng với giá trị thực tế của tài sản. Điều này dẫn đến tính thanh khoản thấp hoặc không cao và khả năng thu nợ là rất khó khăn ké cả trong trường hợp không thé đòi. Nghiên cứu đã làm rõ: Nghiên cứu đã làm rõ: Huy động được các vốn đầu tư thông qua việc vay vốn ngân hàng, thu hút đầu tư nước ngoài qua các kênh đầu tư trực tiếp, qua thị trường chứng khoán, hay thông qua quỹ đầu tư BĐS, vốn góp mua nhà của khách hàng.
Thông qua việc đa dạng các kênh dé huy động nguồn lực tài chính đã giúp cho thị trường BĐS đứng vững và phát triển, đóng góp một phần khá lớn vào tổng vốn đầu tư cả nước, tăng nguồn thu cho ngân sách. Tăng cường huy động các nguôn lực tài chính góp phan mở rộng quy mô hoạt động dau tư và các hoạt động kinh doanh. Giải quyết khó khăn về nhà ở cho dân cư, đặc biệt những người có thu nhập thấp. Giải quyết van đề công ăn việc làm cho người lao động Nghiên cứu này chỉ ra rằng: Dòng tiền đỗ vào đầu tư dự án bị chôn chặt một chỗ.
Các dự án đầu tư có thể bị bỏ hoang, đập phá và không tiếp tục triển khai, coi như mat trắng. Thị trường bat động sản điêu đứng, am đạm và phải rất lâu mới khởi sắc trở lại như bong bóng năm 2008. “BONG BONG BAT DONG SAN TẠI VIỆT NAM”. Những nghiên cứu đã nêu ra: Những bat cập của những chính sách tài chính đang thực hiện tư để đề ra được giải pháp cơ bản về xây dựng, đổi mới, bổ sung và hoàn thiện mới chính sách tài chính góp phan phát triển thị trường BĐS vững mạnh và ồn định, qua đó đề xuất giải pháp xây dựng chính sách theo hướng tăng cường quản lý giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp và nâng cao chất lượng hàng hóa, cải tiến chất lượng của từng tô chức cung cấp dịch vụ.
Hoàn thiện cơ chế chính sách phát triển lực lượng nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhà dau tư dài hạn thúc day đầu tư dài hạn vào thị trường. => Thị trường BĐS phát triển đã từng bước đáp ứng như cầu nhà ở của người dân, góp phan giải quyết công ăn việc làm cho người lao động. “Những khó khăn trong phát triển nguồn nhân lực bat động sản và thẩm định giá theo định hướng ứng dụng. bat động sản và thẩm định giá”, (369).
Cơ sở lí luận về bat động sản và thị trường bat động sản 1. Khái niệm về bat động sản và thị trường bat động sản 1.1 Bắt động sản Theo Bộ luật Dân sự 2015 cũng cần có định nghĩa mới là bất động sản để định nghĩa loại tải sản sau để coi là bất động sản như: đất đai và nhà, công trình xây gắn liền với đất đai và tài sản xây dựng gắn liền với đất đai và nhà, công trình kiến trúc và tài sản khác theo quy định của pháp luật Bắt động sản có thê giải thích qua bài viết như là tài sản sau: đất đai, vật ở cùng các bộ phận không tách rời với đất đai cùng những vật khác cộng với những thứ cần thiết giúp nâng cao giá trị gia tăng của bất động sản.2 Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản được hiểu là địa điểm thực hiện các giao dịch bao gồm mua, thuê hoặc bán bất động sản cùng những quyền liên quan bất động sản, thông qua đó, bên cung cùng bên cầu đối với bất động sản cùng dịch vụ bất động sản tác động qua lại lẫn nhau trong ấn định giá cả cùng số lượng hàng hoá, dịch vụ thông qua từng phương thức thực hiện giao dich. Thị trường bắt động sản là một trong những thị trường then chốt của nền kinh tế quốc dân vì bất động sản không chỉ là những tài sản có giá trị vô cùng cao về mặt kinh tế và là loại tài sản có ý nghĩa xã hội sâu sắc.2 Quy luật cua thị trường bat động sản Thị trường Bat động sản (BĐS) cũng giống như các thị trường khác trong nên kinh tế thị trường, chịu sự ảnh hưởng của các quy luật kinh tế khách quan. Các quy luật này bao gồm: quy luật giá tri, quy luật cung cầu, quy luật giá cả và quy luật cạnh tranh.
Tuy nhiên, điều đặc biệt là thị trường BĐS hoạt động theo một quy luật riêng biệt là chu kỳ của thị trường. Chu kỳ này được xem như một chuỗi các giai đoạn phát triển của thị trường BĐS từ giai đoạn khởi sắc cho tới giai đoạn suy thoái rồi lại phục hồi và tiếp tục vòng lặp. Qua các chu kỳ này, người 10 ta có thể dự báo được xu hướng và tiềm năng phát triển của thị trường BĐS trong tương lai. Tóm lại, dé hiểu rõ hơn về hoạt động của thị trường BĐS không chỉ yêu cầu kiến thức chuyên môn về lĩnh vực này mà còn phải am hiểu sâu rộng về các nguyên lý và qui luật kinh tế, đặc biệt là qui luật chu kỳ của thị trường BĐS.
- Quy luật chu kỳ cua thị trường bắt động sản Tính chu kỳ của thị trường BĐS được hình thành phụ thuộc vào tính cố định không di chuyển được của bất động sản và do tính trì hoãn của đầu tư bất động sản. Thuộc tính này được biểu hiện trong thị trường bắt động sản phát triển lần lượt với bốn giai đoạn gồm: phồn thịnh - suy thoái - tiêu điều - phục hưng. Thời gian là một đặc tính chung của thị trường bất động sản như rất nhiều quốc gia trên trái đất. Chu kỳ của thị trường bat động sản tuỳ thuộc rất nhiều nhân tố nhưng cơ bản nhất là sự tăng trưởng dân số và quá trình công nghiệp hoá, do đó chu kỳ cũng biến đổi theo các giai đoạn.
Tại Việt Nam, chu kỳ của thị trường bat động sản nam trong khoảng 7 - 9 năm. Ở Nhật Bản chu ky của thị trường bat động sản khoảng 12 năm. Ở Hoa Ky chu kỳ của thị trường bat động sản khoảng 18 năm. Ở Trung Quốc chu kỳ của thị trường bất động sản khoảng 7 năm.
- Quy luật cung cau Khi lượng giao dịch BĐS thấp hơn cau sẽ dẫn đến giá cả thị trường BĐS tăng lên. Khi cung băng cầu được hiểu là khối lượng hàng hoá đáp ứng đầy đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả ôn định và không biến động. Khi cung nhiều hơn cầu có nghĩa khối lượng hàng hoá cung ứng cao vượt cầu dẫn đến giá cả thị trường giảm xuống. - Quy luật giá cả Trong nên kinh tế thị trường, giá cả điều tiết quan hệ g1ữa cung và cầu.
Mối quan hệ này phụ thuộc vào độ co giãn của cung hoặc cầu theo giá. Do tính chất ngắn hạn của thị trường bat động sản, nguồn cung rat ít co giãn và sự gia tăng nhu cầu sẽ đây giá cao hơn. Về lâu dài, phụ thuộc vào độ co giãn mà giá sẽ tăng chậm hơn do cung co giãn nhiều hơn. Trong một thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết cung và cầu.
Sự gia tăng giá thị trường của một loại hàng hóa cụ thể sẽ kích thích sự gia tăng cung II trong khi nhu cầu giảm. Ngược lại, nếu giá cả giảm thì thúc đây cầu tăng và kéo theo cung sẽ có xu hướng giảm. Vì vậy căn cứ vào giá cả thị trường có thể thấy được quan hệ cung cầu và sự tác động trở lại của các nhân tố cung cầu tạo ra cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội. Tuy nhiên, để xác định được xu hướng cung cầu trên thị trường BĐS cần xem xét đầy đủ các đặc điểm nêu trên và các yếu tố tác động đến cung cau.3 Phân loại thị trường bắt động sản Căn cứ vào mục đích sử dụng BĐS có thé chia thị trường này thành thị trường đất đai, thị trường công trình thương mại và dịch vụ, thị trường công trình công nghiệp, thi trường nha ở, thị trường công trình đặc biệt.
Căn cứ vào loại hình hoạt động có thể phân biệt thị trường mua bán, chuyên nhượng bat động sản, thị trường cho thuê bat động sản, thị trường thé chap và bao hiểm tài sản, thị trường dịch vụ bất động sản và các giao dịch khác như góp vốn và cô phần hóa. Căn cứ vào diện tích có thể chia thành: thị trường BĐS khu vực đô thị, thị trường bắt động sản địa phương; thi trường bat động sản khu vực giáp ranh. Dựa trên thứ tự mà các tài sản tung ra thị trường, chúng có thé được phân loại như sau: thị trường sơ cấp; thị trường thứ cấp. Tùy thuộc vào mức độ kiểm soát, thị trường BĐS có thé được chia thành thị trường chính thức hoặc không chính thức.4 Những đặc điểm của bat động sản Bat động sản có những đặc điểm sau đây: Có vị trí cô định, không đi chuyển được: Tính năng bat động san liên quan đến đất đai bởi vì bat động sản không được đem di nơi khác dé ban nếu không có thị trường địa phương.