Khóa luận tốt nghiệp luật học hợp đồng tặng cho nhà ở theo quy định của pháp luật việt nam

Khóa luận nghiên cứu về hợp đồng tặng cho nhà ở theo quy định pháp luật Việt Nam, phân tích các quy định và thực tiễn áp dụng trong lĩnh vực này.

• Tác giả: Trần Khánh Linh
• Người hướng dẫn: Nguyễn Văn Hợi
• Trường học: Trường Đại học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật dân sự
• Đề tài: Hợp đồng tặng cho nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam
• Loại tài liệu: Khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2025
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng tặng cho nhà ở

Hợp đồng tặng cho nhà ở là một loại hợp đồng dân sự được điều chỉnh bởi Bộ Luật Dân sự và Luật Nhà ở Việt Nam. Đây là hợp đồng mà người tặng (người chuyển nhượng quyền sở hữu) chuyển giao toàn bộ quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền kinh doanh đối với nhà ở cho người nhận tặng mà không đòi hỏi bất kỳ đối giá nào. Hợp đồng tặng cho nhà ở có tính chất là giao dịch pháp lý có một phía, nghĩa là chỉ người tặng có nghĩa vụ, trong khi người nhận được quyền lợi. Điều này phân biệt nó với các loại hợp đồng mua bán, trao đổi hay cho thuê nhà ở. Tính pháp lý đặc thù của hợp đồng tặng cho nhà ở đòi hỏi phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về hình thức, đối tượng, và nội dung của hợp đồng để đảm bảo hiệu lực pháp lý và bảo vệ quyền lợi của các bên.

1.1. Khái niệm hợp đồng tặng cho nhà ở

Hợp đồng tặng cho nhà ở được định nghĩa là giao dịch pháp lý mà theo đó, người tặng tự nguyện chuyển giao toàn bộ quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở cho người nhận mà không có đối giá. Đây là hợp đồng có một phía vì chỉ người tặng có nghĩa vụ chuyển giao tài sản. Hợp đồng này phải được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam.

1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng tặng cho nhà ở

Hợp đồng tặng cho nhà ở có các đặc điểm nổi bật: tính không có đối giá, tính tự nguyện của người tặng, tính có một phía về nghĩa vụ pháp lý. Ngoài ra, hợp đồng này đòi hỏi phải tuân thủ hình thức lập hợp đồng được quy định bởi pháp luật, bao gồm lập thành văn bản, công chứng, hoặc chứng thực trong các trường hợp cần thiết.

II. Các điều kiện để hợp đồng tặng cho nhà ở có hiệu lực

Để hợp đồng tặng cho nhà ở có hiệu lực pháp lý, pháp luật Việt Nam quy định phải thỏa mãn một số điều kiện cơ bản. Trước hết, các chủ thể của hợp đồng phải có năng lực hành động pháp luật đầy đủ. Người tặng phải là chủ sở hữu hoặc có quyền sử dụng hợp pháp đối với nhà ở đó. Người nhận tặng phải có khả năng nhận tặng theo pháp luật (trừ các trường hợp bị hạn chế). Thứ hai, hình thức lập hợp đồng phải đúng theo quy định: phải lập thành văn bản, và trong các trường hợp liên quan đến quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất, phải được công chứng hoặc chứng thực. Thứ ba, nội dung hợp đồng phải cụ thể, xác định, không trái pháp luật. Ngoài ra, hợp đồng phải được đăng ký tại các cơ quan có thẩm quyền (như Sở Tài nguyên và Môi trường) để có hiệu lực hoàn toàn.

2.1. Điều kiện về chủ thể hợp đồng tặng

Người tặng phải có năng lực hành động pháp luật đầy đủ và là chủ sở hữu hoặc người có quyền sử dụng hợp pháp nhà ở. Người nhận tặng phải là cá nhân hoặc tổ chức được pháp luật cho phép nhận tặng. Hợp đồng tặng cho nhà ở không được thực hiện nếu các bên không thỏa mãn các điều kiện này.

2.2. Điều kiện về hình thức và đăng ký

Hợp đồng tặng cho nhà ở phải lập thành văn bản, được công chứng hoặc chứng thực (nếu liên quan đến quyền sở hữu hoặc sử dụng đất). Sau khi ký kết, hợp đồng phải được đăng ký tại Sở Tài nguyên và Môi trường để trở thành chứng cứ pháp lý hoàn toàn.

III. Quy định pháp luật hiện hành về hợp đồng tặng cho nhà ở

Pháp luật Việt Nam điều chỉnh hợp đồng tặng cho nhà ở thông qua nhiều văn bản pháp luật quan trọng. Bộ Luật Dân sự 2015 quy định các nguyên tắc chung về hợp đồng tặng, bao gồm các quyền và nghĩa vụ của các bên, các điều kiện để hợp đồng tặng có hiệu lực, và các trường hợp hợp đồng tặng có điều kiện. Luật Nhà ở 2023 cung cấp các quy định đặc thù về nhà ở, bao gồm định nghĩa nhà ở, quyền sở hữu nhà ở, và các hạn chế trong việc chuyển nhượng nhà ở. Luật Đất đai 2024 (sửa đổi, bổ sung) quy định về quyền sử dụng đất đi kèm với nhà ở, các thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất khi hợp đồng tặng cho nhà ở được thực hiện. Ngoài ra, Nghị định 43/2014/NĐ-CP về công chứng và chứng thực quy định chi tiết về thủ tục công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tặng cho nhà ở. Các quy định này tạo thành hệ thống pháp luật toàn diện để điều chỉnh hợp đồng tặng cho nhà ở.

3.1. Quy định của Bộ Luật Dân sự 2015

Bộ Luật Dân sự 2015 quy định rõ về hợp đồng tặng, bao gồm định nghĩa, các điều kiện thành lập, quyền và nghĩa vụ của các bên. Theo đó, hợp đồng tặng cho nhà ở phải được lập thành văn bản, và trong các trường hợp liên quan đến quyền sở hữu bất động sản, phải được công chứng.

3.2. Quy định của Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024

Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 bổ sung các quy định về nhà ở và quyền sử dụng đất, bao gồm thủ tục đăng ký, quản lý nhà ở, và các hạn chế pháp luật trong hợp đồng tặng cho nhà ở. Những quy định này đảm bảo tính pháp lý và bảo vệ quyền lợi của các bên.

IV. Những vướng mắc và giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng tặng cho nhà ở

Mặc dù pháp luật Việt Nam đã có các quy định chi tiết về hợp đồng tặng cho nhà ở, nhưng thực tiễn áp dụng vẫn bộc lộ nhiều vướng mắc cần khắc phục. Thứ nhất, các quy định về hợp đồng tặng có điều kiện còn chưa rõ ràng, dẫn đến tranh chấp trong quá trình thực hiện. Thứ hai, quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng tặng cho nhà ở giữa các cơ quan (tòa án, hành chính) vẫn còn mơ hồ. Thứ ba, thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất khi hợp đồng tặng cho nhà ở được thực hiện vẫn gây khó khăn cho các bên. Để khắc phục những vướng mắc này, cần sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật để làm rõ hơn các vấn đề chưa được định rõ. Cần hướng dẫn chi tiết cách áp dụng pháp luật thông qua các quyết định hướng dẫn từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngoài ra, cần nâng cao nhận thức của các chủ thể pháp luật và cộng tác viên công chứng về hợp đồng tặng cho nhà ở thông qua đào tạo, bồi dưỡng.

4.1. Những vướng mắc chính trong áp dụng pháp luật

Vướng mắc chính bao gồm: các quy định về hợp đồng tặng có điều kiện còn chưa cụ thể, thủ tục công chứng và đăng ký phức tạp, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho nhà ở chưa được làm rõ đầy đủ. Những vướng mắc này ảnh hưởng đến hiệu quả áp dụng pháp luật.

4.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật

Cần sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật, hướng dẫn chi tiết cách áp dụng thông qua các quyết định hướng dẫn, và nâng cao nhận thức của các chủ thể qua đào tạo bồi dưỡng. Các giải pháp này sẽ giúp hợp đồng tặng cho nhà ở được thực hiện hiệu quả và bảo vệ quyền lợi các bên.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO NHÀ Ở 1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng tặng cho nhà ở 1. Khái niệm hợp đồng tặng cho nhà ở Nhà ở là không gian sinh hoạt thiết yếu, đáp ứng nhu cầu cư trú và gắn liền với các quyền cơ bản của công dân. Theo Từ điển Tiếng Việt, “nhà” là công trình xây dựng có mái, có tường vách, dùng để ở hoặc phục vụ mục đích khác1.

Dưới góc độ pháp lý, Khoản 1 Điều 2 LNƠ 2023 định nghĩa: “Nhà ở là công trình xây dựng để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân.” 2Quy định này nhấn mạnh hai đặc điểm cốt lõi của nhà ở, mục đích sử dụng để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của con người. Khái niệm này thể hiện sự nhất quán với các văn bản pháp luật trước đó như LNƠ năm 2005 và 2014, đồng thời bổ sung các quy định chi tiết hơn để phản ánh thực tiễn quản lý và sử dụng nhà ở. Tóm lại, nhà ở là công trình xây dựng có mục đích chính để ở, đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình, đồng thời được pháp luật công nhận và bảo vệ như một loại tài sản đặc biệt với giá trị kinh tế và xã hội. Nhà ở là loại tài sản đặc biệt, phục vụ nhu cầu sinh sống của con người và có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội.

Nhà ở có các đặc điểm cơ bản sau: Một là, nhà ở là một loại tài sản, có giá trị kinh tế, giá trị sử dụng và khả năng chiếm giữ; Hai là, nhà ở phải đáp ứng các điều kiện kỹ thuật và pháp lý. Về kỹ thuật, nhà ở được xây dựng cố định, gắn liền với đất; Ba là, nhà ở có giá trị lớn và chịu sự quản lý chặt chẽ của pháp luật. Như vậy, nhà ở không chỉ là tài sản có giá trị kinh tế mà còn đóng vai trò quan trọng trong đời sống và xã hội, đòi hỏi sự quản lý chặt chẽ về mặt pháp lý. Động từ “tặng” trong từ điển Tiếng Việt được hiểu là “cho, trao cho để khen ngợi, khuyến khích hoặc tỏ lòng quý mến3”, còn động từ “cho” được hiểu là “chuyển cái sở hữu của mình sang người khác mà không đòi lấy gì cả4”.

Như vậy, tặng cho nhà ở có thể hiểu là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở của mình sang cho người khác mà không đòi hỏi 1 Viện Ngôn ngữ học (2010), Từ điển tiếng Việt, Nxb. Từ điển Bách Khoa, Hà Nội, tr. 2 Khoản 1 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023 3 Viện Ngôn ngữ học (2010), Từ điển tiếng Việt, Nxb. Từ điển Bách Khoa, Hà Nội, tr.

4 Nguyễn Như Ý (Chủ biên) (1999), Đại Từ điển tiếng Việt, Nxb Văn hoá thông tin, Hà Nội. 7 bất cứ điều kiện gì, xuất phát từ tình cảm, sự quý mến, khen ngợi hoặc khuyến khích. Hợp đồng là một trong những chế định nghĩa quan trọng trong pháp luật dân sự. Theo Deluxe Black's Law Dictionary, hợp đồng được định nghĩa là “sự thỏa thuận giữa hai hoặc nhiều bên nhằm tạo ra nghĩa vụ thực hiện hoặc không thực hiện một hành động cụ thể".

5Ở Việt Nam, Điều 385 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự6”. Riêng đối với hợp đồng tặng cho tài sản, Điều 457 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu tài sản đó cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, và bên được tặng cho đồng ý nhận7”. Định nghĩa này làm nổi bật yếu tố tuân thủ pháp luật khi xác lập hợp đồng. Khái niệm về HĐTCNƠ đã được nhiều học giả và công trình nghiên cứu đề cập theo các cách khác nhau.

Tuy nhiên, các định nghĩa này vẫn còn tồn tại một số hạn chế nhất định. Tác giả Lê Thị Hồng trong nghiên cứu của mình cho rằng: " HĐTCNƠ là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao nhà ở và chuyển quyền sở hữu nhà ở của mình cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù hoặc yêu cầu lợi ích vật chất nào, bên được tặng cho đồng ý nhận nhà ở và đăng ký quyền sở hữu nhà ở."8 Quan điểm này nhấn mạnh yếu tố văn bản, không đền bù và đăng ký quyền sở hữu. Tuy nhiên, định nghĩa chưa làm rõ trường hợp hợp đồng tặng cho có điều kiện – một hình thức khá phổ biến trong thực tiễn. Ngoài ra, việc đăng ký quyền sở hữu có thể là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực đối với một số loại nhà ở nhưng không áp dụng trong mọi trường hợp (ví dụ: nhà tình thương, nhà tình nghĩa).

Tác giả Vũ Thị Thu Hà trong luận văn của mình định nghĩa: " HĐTCNƠ là sự thỏa thuận giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho chuyển quyền 5 Deluxe Black's Law Dictionary, West Publishing Co. 6 Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015 7 Điều 457 Bộ luật Dân sự năm 2015 8 Lê Thị Hồng (2021), “Hợp đồng tặng cho nhà ở theo qui định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và thực tiễn thực hiện tại một số văn phòng công chứng trên địa bàn thành phố Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr.11 8 sở hữu nhà ở cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận9.” Định nghĩa này có ưu điểm là ngắn gọn, súc tích và phản ánh bản chất không đền bù của HĐTCNƠ. Tuy nhiên, nó chưa đề cập đến hình thức bắt buộc của hợp đồng, cũng như điều kiện để hợp đồng có hiệu lực. Trong thực tế, HĐTCNƠ là một loại hợp đồng liên quan đến bất động sản, nên hình thức văn bản và công chứng, chứng thực là yếu tố quan trọng cần phải được xác định rõ.

Còn tác giả Lô Thị Kiều Linh trong luận văn thạc sĩ luật học của mình định nghĩa: "HĐTCNƠ là sự thỏa thuận giữa các bên theo quy định của pháp luật về việc bên tặng cho chuyển giao quyền sở hữu nhà ở của mình cho bên được tặng cho và giữa hai bên không phát sinh yêu cầu về bất cứ sự đền bù hay lợi ích vật chất nào khác10." Khái niệm này thể hiện được đặc điểm của HĐTCNƠ với bản chất tự nguyện, không đền bù và chuyển quyền sở hữu. Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế như: Chưa làm rõ hình thức của hợp đồng. HĐTCNƠ liên quan đến bất động sản nên theo quy định pháp luật, hợp đồng này phải được lập thành văn bản, công chứng, chứng thực (trừ trường hợp đặc biệt như tặng cho nhà tình nghĩa); Cụm từ "theo đúng quy định của pháp luật" chưa hợp lý: Thực tế có những trường hợp hợp đồng tặng cho không tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật nhưng vẫn có thể có hiệu lực (hoặc bị vô hiệu tùy từng trường hợp). Theo Điều 117 BLDS năm 2015, một giao dịch dân sự có thể vẫn có hiệu lực ngay cả khi có vi phạm về mặt hình thức, nếu các bên đã thực hiện nghĩa vụ hợp đồng và không có tranh chấp.

Từ những phân tích trên, có thể đưa ra một khái niệm hoàn chỉnh hơn về HĐTCNƠ, đảm bảo phản ánh đầy đủ các đặc điểm pháp lý, bản chất của hợp đồng này như sau: " HĐTCNƠ là sự thỏa thuận giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao tài sản là nhà ở của mình và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, và bên được tặng cho đồng ý." Định nghĩa này nhấn mạnh các yếu tố cốt lõi: sự thỏa thuận giữa các bên, sự chuyển giao quyền sở hữu tài 9 Vũ Thị Thu Hà (2023), Hợp đồng tặng cho nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, tr.17 10 Lô Thị Kiều Linh (2020), “Hợp đồng tặng cho nhà ở theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và thực tiễn thi hành tại tổ chức hành nghề công chứng”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr. 9 sản, và tính chất không đền bù. Đây không chỉ là một phương tiện để chuyển dịch quyền sở hữu mà còn là cơ sở làm phát sinh hoặc chấm dứt các quyền, nghĩa vụ liên quan đến nhà ở, góp phần làm rõ bản chất và mục đích của HĐTCNƠ. Đặc điểm của hợp đồng tặng cho nhà ở 1.

Đặc điểm chung của hợp đồng tặng cho tài sản Thứ nhất, hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng đơn vụ hoặc song vụ. Hợp đồng tặng cho tài sản có thể được phân loại thành hợp đồng đơn vụ hoặc hợp đồng song vụ, tuỳ thuộc vào sự tồn tại cúa các điều kiện ràng buộc giữa các bên11. Theo quan điểm truyền thống được nhiều nhà nghiên cứu pháp lý Việt Nam thừa nhận, hợp đồng đơn vụ là hợp đồng mà một bên chỉ có nghĩa vụ (bên tặng cho) và bên còn lại chỉ có quyền (bên được tặng cho) mà không phải thực hiện bất kỳ nghĩa vụ nào. Ví dụ, việc tặng cho tài sản mà không đặt ra điều kiện nào cho bên nhận được xem là hợp đồng đơn vụ, vì nghĩa vụ duy nhất thuộc về bên tặng cho.

Tuy nhiên, có quan điểm khác cho rằng hợp đồng tặng cho tài sản có thể mang tính song vụ nếu việc tặng cho kèm theo điều kiện hợp pháp12. Khi đó, cả hai bên đều phải thực hiện nghĩa vụ nhất định. Chẳng hạn, nếu bên tặng cho yêu cầu bên nhận phải chăm sóc mình trong một khoảng thời gian, thì nghĩa vụ của bên nhận phát sinh từ điều kiện này. Điều này khiến hợp đồng trở thành song vụ, vì quyền và nghĩa vụ tồn tại tương hỗ giữa hai bên.

Dù vậy, điều kiện đặt ra phải đảm bảo không vi phạm pháp luật, không biến tài sản tặng cho thành đối tượng trao đổi, mua bán. Nếu điều kiện làm thay đổi bản chất "cho không" của hợp đồng (ví dụ: yêu cầu bên nhận trả một khoản tiền), hợp đồng có thể bị xem xét lại dưới góc độ pháp lý và không còn được coi là tặng cho. Như vậy, việc xác định hợp đồng tặng cho tài sản là đơn vụ hay song vụ phụ thuộc vào sự có mặt của điều kiện và tính chất của điều kiện đó.