TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NOL KHOA PHÁP LUẬT KINH TẾ HỘI THẢO PHÒNG ĐỌC HANOI, THÁNG10 - 2008 MỘT SỐ Ý KIẾN VỀ GIÁ ĐẤT GOP PHAN SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐẠT NĂM 2003 Trần Quang Hoy ‘Truong Đại học Luật Ha Nội “Trong Luật Đất đai (2003), nhà làm luật không giải thích thuật ngữ giá đất nhưng nói đến "giá quyền sử dung đất" (sau đây gọi là giá đất) và "giá trị quyền sử dụng đất" theo đó "giá đất" được hiểu "là số iền tính trên một đơn vị điện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành từ giao dịch về quyển sử dựng đất" (khoản 23 Điều 4 Luật Đất dai (2003) và "giá tri quyền sử dụng dat” được hiểu "là giá trị bằng tién của quyền sử dụng đất đổi với một diện tích xác định trong thời han sử dung đất xác định” (khoản 24 Điêu 4 Luật Đất dai (2003)). 'Thực chất, giá đất do Nhà nước quy định là khuôn khổ pháp lý để thu các nghĩa vụ tài chính cho ngán sách nhà nước từ đất đai. Theo Điều 54 Luật Daft đai (2003) thì giá đấtNhà nước được xác lập, công bố và để thu các khoản sau: (i) thu tiền sử dụng đất; Gif) thu tiền thuê đất (ii) thu thuế liên quan đến đất đai như thuế sử dụng đất đất nông nghiệp hiện nay, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, thuế bổ sung đối với hộ gia đình, cá nhân vượt quá hạn mức sử dụng đất nông nghiệp; (iv) các khoản phí, lệ phí từ đất đai trong cquá trình quản lý nhà nước vẻ đất đai, các dich vụ địa chính phục vụ người sử dung đất; (v) thu các khoản tiền bồi thường khi người sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật đất dai làm thiệt hại cho Nhà nước và các chủ thể sử dung đất khác và đặc biệt quan trọng, (vi) giá đất nhà nước là cơ sở pháp lý để thực hiện việc bồi thường đất, tai sản gắn liền với dat khi Nhà nước thu hổi đất vào mục dich quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia và mục tiêu phát triển kinh tế. Với các yêu cầu tổng quát trên, giá đất khi ban hành phải .đấp ứng các tiêu chí sau: Thứ nhất, giá đất Nhà nước thường thấp hơn so với giá đất ngoài thị trường chuyển nhượng quyên sử dụng đất, không chỉ thấp vai chục phẩn tram nói chung, có khi cả vài lân so với thực tế.
Từ thực tế giá đất Nhà nước có tính bao cấp cao, chưa phù hợp với cơ chế thị trường, cho nên khi xây dựng giá đất có thể hình thành các quan niệm khác nhau vẻ vấn để này như: một là, cẩn phải quy định vẻ giá đất, dẫu giá đất đó có thấp hơn so với giá đất thị trường nhưng thường xuyên cập nhật để giá đất đó tiệm cận với giá đất thị trường, hai là, không đồng tình với quy định cứng nhắc của Nhà nước vẻ giá dat mà hãy để thị trường điều tiết, có như vậy chúng ta mới tránh khỏi việc nhiều quốc gia vẫn hình dung Việt Nam là một đất nước có "nẻn kinh tế phi thị trường". Theo quan điểm của chúng tôi, không có nên kinh tế thị trường tự do tuyệt đối, dù nên kinh tế thị trường ở đâu, phương Tây hay phương Dong, ở nước phát triển hay còn kém phát triển thì Nhà nước trong tư cách một thiết chế chính tri- pháp lý cân có sự can thiệp nhất định để đảm bảo định hướng thị trường. Thứ hai, hậu quả của việc quy định vẻ giá đất cho nhiều mục tiêu khác. nhau dẫn tới một thực tế là: (i) giá đất nhà nước quy định quá thấp, do đó các khoản thu vào ngân sách nhà nước như tiền sử dụng dat, tién thuê đất, các khoản thuế, phí, lệ phí từ đất đai không phản ánh đầy đủ quyền lợi Nhà nước về mặt kinh tế: (ii) giá đất thấp được áp dụng sẽ là "hiểm hoa” cho người bị thu hồi đất khi các khoản béi thường không đủ cho người sử dụng đất khả năng tái tao lại cuộc sống, đất sản xuất để mưu sinh, kinh doanh và ổn định nghé nghiệp.
Hậu quả của việc giao đất với giá đất thấp sẽ dẫn đến tình trang nhiều nhà dau tư không đủ năng lực tài chính với các mánh khóe trong kinh doanh tìm cách chạy dự án và chuyển nhượng dự án để hưởng chênh lệch giá, không quan tâm đẩu tư vào đất để phát huy hiện quả sản xuất, kinh doanh, trong khi đó người bị thu hồi đất không còn đất dé sin xuất, Phản ứng vé vấn đẻ này, người bị Nhà nước thu hồi đất không chịu bàn giao mặt bằng đúng thời hạn, không nhận tiền bỏi thường, tổ chức khiếu kiện đông người gây căng thẳng về an ninh và trật tự xã hội. Thứ ba, giá đất Nhà nước chưa thé là chỗ đựa cho việc hình thành giá đất thỏa thuận. Bởi và, giá đất đồ thấp hoặc quá cao không phản ánh đúng quan hệ cung cầu ngoài thị trường, không thể linh hoạt nhanh chống theo sự biến động của thị trường. Vì vậy, trong nhiều giấy tờ mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người có quyền lợi thông thường ghi "không đúng.
số tiển mà thực chất ho đã giao dịch", mục đích là không muốn nộp đúng, nop ii số tiền thuế, lệ phí trước bạ vào ngân sách nhà nước. Đây chính là sai phạm phổ biến của nhiễu người sử dụng đất khi thực hiện các giao địch dân sự về đất đai, Do đó, nếu thực hiện cơ chế mot giá khi không còn chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá đất thị trường thì lúc đó trên thực tế người sử dụng đó sẽ "bất buộc" trung thực hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ thuế, lệ phi đối với Nha nước. Bởi vi, giá đất từ trước đến nay mà người sử dụng đất trong các giao dich của mình đêu cao hơn giá đất Nhà nước. Giá đất theo quy định hiện hành "nhốt" bảy mục đích: vừa tính tiền sử dung đất, tiền thuê đất, tiên thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dung đất, tién lệ phí trước bạ đến tiền bồi thường khi thu hồi đất.
Do đó, khi tang giá đất cho sát với giá thị trường, nếu có một đối tượng duy nhất được lợi (người được bồi thường đất và tài sản khi thu hồi đất) thì sẽ có 6 đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính theo giá đất cao. Đối với người làm giấy tờ chủ quyển vẻ nhà đất có thể phải gánh them gấp 5 - 6 lần những gánh nặng tài chính liên quan. Từ đó có thể thấy rằng: Thứ nhất, chúng ta không rành mạch trong việc phan định áp giá cho các mục tiêu khác nhau. Trên thực tế cần coi giá đất được áp dụng khi: (i) các khoản thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai; (ii) các khoản chỉ ngân sách nhà nước cho bồi thường, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất.
Các khoản thu và chỉ này đều xuất phát từ một giá đất không phù hợp với giá đất thị trường, do đó trong trường hợp giao đất, cho thuê đất đã làm lợi cho người sử dụng đất nhưng không lượng hóa sự mất mát đó (day là sự thất thu lớn của ngân sách nhà nước), trong khi chỉ nhận thấy những tốn kém từ việc chỉ trả bồi thường. Vi dụ "thực tế, số tiền thu hơn 2100 tỷ đồng mà Ủy ban nhân dân thành phố. Ha Nội thu được từ đấu gid quyên sử dung đất của thành phố năm 2006 không dit chỉ cho như câu xây dung nhà tái định cư cho các hộ dn phải di đời" [1L Bởi vậy, đối với người bị thu hồi đất, khi chi trả bồi thường vẫn xuất phát tir việc "chỉ trả tiền bôi thường thấp với sự hỗ trợ nhà tái định cu giá thấp” như ‘Thanh phố Hồ Chi Minh, Hà Nội và các địa phương khác vẫn làm là cách tính toán không rành mạch. Tại sao chúng ta không thấy được giá đất để áp dụng, ‘giao quyên sử dụng đất vẫn là bao cấp? Đối với các nghĩa vụ tài chính như nộp thuế và lệ phí cho Nhà nước thì vẫn là giá bao cấp, cho nên cũng phải áp dụng, sự bao cấp đó đối với việc chi trả bồi thường khi thu hồi đất.
Nói t6m lại, giá đất được xác định thấp để áp dụng cho cả các khoản thu và khoản chỉ, trong đó người ta không quan tâm đến các "thua thiệt rừ khoản thu" mà chỉ quan tâm đến phân "/ua thiệt từ các khoản chỉ". Theo chúng tôi, "bi kịch" tủa Việc áp giá đất chính là ở đó. Vì vậy, các tranh chấp khiếu kiện về đất đai liên quan đến bối thường giải phóng mat bing không bao giờ có điểm dừng, chừng nào chúng ta còn áp giá theo kiểu đó. Do vay, theo chúng tôi là kiên quyết thực hiện "cơ chế một giá đất" bám sát giá đất chuyển nhượng quyên sử dụng đất thực tế trên thị trường.
Có như vậy mới tạo ra sự công bằng giữa người được giao đất, thuê đất, người thực hiện các nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí đối với Nhà nước và người bị Nhà nước thu hồi đất khi được trả tin bởi thường. Điều đó cũng có nghĩa, tất cả các mục đích khi áp giá đất đều có thể đưa chung vào “một gói", nhưng không còn xu hướng bao cấp và thực hiện giá đất thị trường triệt để cho tất cả các mục đích khác nhan. Thứ hai, khi tăng giá đất theo để xuất trên, chúng tôi đã nêu với tiêu chí "nghĩa vụ tài chính phải nộp với giá thị trường, quyền lợi được hưởng cũng theo giá đó". Nghĩa là, quyén lợi và nghĩa vụ của người sử dung đất phải tương xứng với nhau khi cùng chung một mặt bằng giá đất phù hợp với thị trường.
Như vậy, đó là sự sòng phẳng vé mặt kinh tế và thực hiện theo phương châm mà Dai Loan trong các cuộc cải cách điển địa đã từng coi là quốc sách, đó là "Bình đẳng quyền lợi về đất đai" trong mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng dat. Theo đó, "né do Chính phit bỏ tiền đầu ue làm tăng giá trị đất thì phân hưởng giá trị đó thuộc về Nhà nước. Vì vậy, trong quá trình mua bán đất đai, trừ phân giá trị ban đầu do chủ đất khai báo, còn phần chênh lệch giá trị, Chính phủ thu thuế theo giá trị gia tăng đó để phục vụ xây dung các công trình công công xd hội" (2). Thứ ba, cùng với "cơ chế một gid dat", người được giao đất sẽ phải phủ cũng.
tính toán cẩn trọng khi đầu tư dự án có sử dung đất.
