Hoàn thiện qui trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty tnhh một thành viên quản lí nợ và khai thác tài sản ngân hàng thương mại cổ phẩn quốc tế việt nam

Khám phá qui trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty TNHH một thành viên quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng thương mại cổ phần quốc tế Việt Nam.

• Tác giả: Đoàn Thị Tuyết Nhung
• Người hướng dẫn: ThS. Nguyễn Văn Tâm
• Trường học: Học viện Ngân hàng
• Chuyên ngành: Định giá tài sản
• Đề tài: Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam
• Loại tài liệu: luận văn tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2013
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG
• 1.1. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản
• 1.1.1. Bất động sản
• 1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
• 1.1.2. Cơ sở giá trị của định giá bất động sản
• 1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
• 1.1.4. Các nguyên tắc định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường
• 1.1.5. Vai trò của định giá bất động sản
• 1.1.5.1. Trong nền kinh tế thị trường
• 1.1.5.2. Trong hoạt động tín dụng
• 1.1.6. Các phương pháp định giá bất động sản được áp dụng hiện nay
• 1.1.6.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
• 1.1.6.2. Phương pháp chi phí
• 1.1.6.3. Phương pháp thu nhập
• 1.1.6.4. Phương pháp thặng dư
• 1.1.7. Quy trình định giá bất động sản
• 1.1.8. Một số nét về hoạt động định giá tài sản trên thế giới
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH, PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN – NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM (VIBAMC)
• 2.1. Giới thiệu về Công ty VIBAMC và phòng Định giá tài sản
• 2.1.1. Giới thiệu về VIBAMC
• 2.1.2. Lĩnh vực kinh doanh của VIBAMC
• 2.1.3. Hình thức hoạt động của VIBAMC
• 2.1.4. Mô hình tổ chức và chức năng một số phòng ban của VIBAMC
• 2.2. Kết quả hoạt động 3 năm gần đây (2010 – 2012)
• 2.3. Thực trạng quy trình, phương pháp định giá bất động sản tại VIBAMC
• 2.3.1. Cơ sở của định giá bất động sản tại VIBAMC
• 2.3.2. Quy trình định giá bất động sản tại VIBAMC
• 2.3.3. Phương pháp định giá chủ yếu được sử dụng tại VIBAMC
• 2.3.4. Thực trạng vận dụng quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại VIBAMC qua một số ví dụ thực tế
• 2.3.5. Đánh giá chung về quy trình và các phương pháp định giá bất động sản tại VIBAMC
• 2.3.5.1. Về quy trình định giá
• 2.3.5.2. Về phương pháp định giá
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH, PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIBAMC
• 3.1. Định hướng phát triển của Công ty và nghiệp vụ định giá tại VIBAMC
• 3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá tại VIBAMC
• 3.2.1. Về quy trình định giá
• 3.2.2. Về phương pháp định giá
• 3.3. Một số kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản
• 3.3.1. Đối với cơ quan Nhà nước
• 3.3.2. Đối với Bộ Tài chính
• 3.3.3. Đối với VIBAMC

Tóm tắt

I. Tổng quan về quy trình định giá bất động sản tại VIBAMC

Quy trình định giá bất động sản tại VIBAMC đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản. Việc này không chỉ giúp ngân hàng đưa ra quyết định cho vay mà còn đảm bảo an toàn cho các khoản đầu tư. Định giá bất động sản là một hoạt động phức tạp, đòi hỏi sự chính xác và chuyên môn cao. VIBAMC đã xây dựng quy trình định giá bài bản, từ việc thu thập thông tin đến việc phân tích và đưa ra kết luận. Điều này giúp nâng cao độ tin cậy trong các giao dịch bất động sản.

1.1. Khái niệm và vai trò của định giá bất động sản

Định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị của tài sản bất động sản. Vai trò của nó không chỉ nằm ở việc hỗ trợ ngân hàng trong việc cho vay mà còn giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn. Định giá chính xác giúp giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận.

1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến quy trình định giá

Quy trình định giá bất động sản tại VIBAMC chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như vị trí, tình trạng pháp lý, và các yếu tố kinh tế xã hội. Những yếu tố này cần được phân tích kỹ lưỡng để đưa ra giá trị chính xác nhất cho tài sản.

II. Vấn đề và thách thức trong quy trình định giá bất động sản

Mặc dù VIBAMC đã có quy trình định giá rõ ràng, nhưng vẫn tồn tại nhiều thách thức. Các vấn đề như thiếu thông tin thị trường, sự biến động của giá cả và sự không đồng nhất của bất động sản gây khó khăn trong việc định giá chính xác. Những thách thức này cần được nhận diện và giải quyết để nâng cao hiệu quả của quy trình.

2.1. Thiếu thông tin và dữ liệu thị trường

Một trong những thách thức lớn nhất trong quy trình định giá là thiếu thông tin chính xác về thị trường. Việc này dẫn đến khó khăn trong việc so sánh và phân tích giá trị bất động sản. Cần có các nguồn dữ liệu đáng tin cậy để hỗ trợ quá trình định giá.

2.2. Biến động giá cả và ảnh hưởng của thị trường

Giá bất động sản thường xuyên biến động do nhiều yếu tố như tình hình kinh tế, chính sách của nhà nước và nhu cầu thị trường. Sự biến động này có thể ảnh hưởng đến độ chính xác của quy trình định giá, đòi hỏi các chuyên gia phải thường xuyên cập nhật thông tin.

III. Phương pháp định giá bất động sản tại VIBAMC

VIBAMC áp dụng nhiều phương pháp định giá khác nhau để đảm bảo tính chính xác và khách quan. Các phương pháp này bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập. Mỗi phương pháp có ưu điểm và nhược điểm riêng, và việc lựa chọn phương pháp phù hợp là rất quan trọng.

3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là một trong những phương pháp phổ biến nhất. Phương pháp này dựa trên việc so sánh giá trị của bất động sản với các bất động sản tương tự đã giao dịch trên thị trường. Điều này giúp xác định giá trị hợp lý cho tài sản.

3.2. Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí xác định giá trị bất động sản dựa trên chi phí xây dựng và phát triển tài sản. Phương pháp này thường được áp dụng cho các tài sản mới hoặc tài sản có giá trị xây dựng cao.

3.3. Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập được sử dụng để định giá các bất động sản cho thuê. Phương pháp này dựa trên khả năng sinh lời của tài sản, giúp xác định giá trị dựa trên dòng tiền mà tài sản có thể tạo ra.

IV. Ứng dụng thực tiễn quy trình định giá tại VIBAMC

Quy trình định giá bất động sản tại VIBAMC đã được áp dụng thành công trong nhiều dự án. Các kết quả định giá không chỉ giúp ngân hàng đưa ra quyết định cho vay mà còn hỗ trợ khách hàng trong việc đầu tư. Những ứng dụng thực tiễn này chứng minh tính hiệu quả của quy trình và phương pháp định giá.

4.1. Kết quả định giá trong các dự án thực tế

VIBAMC đã thực hiện định giá cho nhiều dự án bất động sản lớn, từ nhà ở đến các khu thương mại. Kết quả định giá đã giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận từ các khoản đầu tư.

4.2. Phản hồi từ khách hàng và đối tác

Khách hàng và đối tác đánh giá cao quy trình định giá của VIBAMC. Sự chính xác và minh bạch trong quy trình đã tạo dựng được niềm tin và sự hài lòng từ phía khách hàng.

V. Kết luận và hướng phát triển tương lai của quy trình định giá

Quy trình định giá bất động sản tại VIBAMC cần được hoàn thiện hơn nữa để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường. Việc áp dụng công nghệ mới và cải tiến quy trình sẽ giúp nâng cao độ chính xác và hiệu quả. Tương lai của quy trình định giá sẽ phụ thuộc vào khả năng thích ứng với những thay đổi của thị trường.

5.1. Định hướng phát triển quy trình định giá

VIBAMC cần tiếp tục cải tiến quy trình định giá bằng cách áp dụng công nghệ thông tin và các phần mềm chuyên dụng. Điều này sẽ giúp nâng cao hiệu quả và độ chính xác trong công tác định giá.

5.2. Tăng cường đào tạo và phát triển nguồn nhân lực

Đào tạo nhân viên về các phương pháp định giá mới và cập nhật thông tin thị trường là rất cần thiết. Việc này sẽ giúp nâng cao năng lực chuyên môn và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong hệ thống ngân hàng thương mại hiện đại, hoạt động cấp tín dụng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro biến động, trong đó tài sản bảo đảm bằng bất động sản chiếm hơn 80% tổng lượng vốn cho vay tại các quốc gia phát triển. Tại Việt Nam, nguồn thu ngân sách từ nhà đất từng đạt bình quân 4.645 tỷ đồng mỗi năm, song có tới hơn 70% giao dịch trên thị trường chưa được kiểm soát chặt chẽ về giá trị thực tế. Thực trạng này đặt ra thách thức nghiêm trọng đối với công tác định giá tài sản bảo đảm nhằm phòng ngừa nợ xấu và bảo toàn vốn tín dụng.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của đề tài tập trung vào việc giải quyết những bất cập trong quy trình vận hành và phương pháp xác định giá trị bất động sản thế chấp tại Công ty TNHH Một thành viên Quản lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIBAMC). Mục tiêu cụ thể là hệ thống hóa cơ sở lý luận, đánh giá thực trạng xử lý hồ sơ định giá và đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện quy trình kiểm soát rủi ro.

Phạm vi nghiên cứu bao quát toàn bộ danh mục bất động sản do VIBAMC thực hiện trên phạm vi các tỉnh, thành phố toàn quốc trong giai đoạn 3 năm từ 2010 đến 2012. Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn to lớn khi trực tiếp tác động đến việc tối ưu hóa khối lượng 10.670 hồ sơ định giá, hỗ trợ quản lý an toàn danh mục tài sản thế chấp trị giá hàng nghìn tỷ đồng, đồng thời gia tăng nguồn thu phí dịch vụ định giá của công ty từ mức 3,86 tỷ đồng năm 2010 lên 6,15 tỷ đồng vào năm 2012.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên nền tảng Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC) và hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 01, 02 và 06 do Bộ Tài chính ban hành. Khung lý thuyết tích hợp 5 nguyên tắc định giá cốt lõi: nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai, nguyên tắc đóng góp và nguyên tắc cung cầu.

Bên cạnh đó, đề tài vận dụng sâu sắc 4 khái niệm nền tảng gồm: giá trị thị trường, giá trị phi thị trường, tính cố định về không gian và tính không đồng nhất của bất động sản. Hệ thống lý thuyết phân loại 4 phương pháp định giá kinh điển: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư. Trong đó, mô hình định giá kết hợp giữa so sánh trực tiếp và chi phí thay thế được xác định là trụ cột phù hợp nhất đối với loại hình tài sản bảo đảm thế chấp ngân hàng.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu của nghiên cứu bao gồm toàn bộ hồ sơ nghiệp vụ, báo cáo tài chính và dữ liệu thẩm định nội bộ của VIBAMC, kết hợp các văn bản quy phạm pháp luật như Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10, Nghị định 170/2003/NĐ-CP, Thông tư 203/2009/TT-BTC và Quyết định nội bộ 1203/2012/QĐ-VIB.

Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm tổng thể 10.670 hồ sơ định giá tài sản phát sinh liên tục trong khung thời gian từ tháng 01/2010 đến tháng 12/2012. Phương pháp chọn mẫu kết hợp giữa chọn mẫu toàn bộ đối với số liệu thống kê hoạt động kinh doanh và chọn mẫu điển hình đối với các hồ sơ định giá nhà phố, quyền sử dụng đất ở và công trình xây dựng thương mại.

Lý do lựa chọn phương pháp phân tích so sánh định lượng, thống kê mô tả và đối chiếu chuẩn mực pháp lý là nhằm bóc tách chính xác mức độ sai lệch giữa giá trị ước tính và giá thị trường thực tế. Phương pháp này cho phép đánh giá khách quan năng lực xử lý của đội ngũ 17 chuyên viên định giá và làm rõ tính khả thi của quy trình 3 bước tại doanh nghiệp.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, quy mô hoạt động định giá của VIBAMC tăng trưởng vượt bậc về số lượng lẫn giá trị danh mục. Số lượng hồ sơ định giá thực hiện tăng 58,1% sau 3 năm, từ 2.654 hồ sơ năm 2010 lên 3.820 hồ sơ năm 2011 và đạt 4.196 hồ sơ năm 2012. Bất động sản luôn chiếm tỷ trọng áp đảo trên 90,5% tổng giá trị tài sản thẩm định, riêng năm 2010 đạt 3.282 tỷ đồng trên tổng số 3.625 tỷ đồng tài sản được định giá.

Thứ hai, phương pháp so sánh trực tiếp là công cụ chủ lực, chiếm trên 85% tổng số thương vụ định giá đất ở và nhà phố. Công ty đã chuẩn hóa tỷ lệ tin cậy của nguồn tin: giao dịch thành công đạt độ tin cậy 90% đến 95%, giao dịch chào bán chính chủ đạt 75% đến 90%, trong khi thông tin qua môi giới biến động chỉ được ghi nhận ở mức 55% đến 80%.

Thứ ba, việc áp dụng phương pháp chi phí đối với công trình xây dựng bộc lộ nhiều điểm nghẽn kỹ thuật. Tỷ lệ khấu hao chất lượng còn lại được xác định thuần túy theo thời gian sử dụng cơ học mà chưa tính đến hao mòn chức năng và hao mòn kinh tế. Đơn giá xây dựng mới phụ thuộc cứng nhắc vào bảng giá bồi thường của Nhà nước, tạo ra độ trễ từ 15% đến 25% so với chi phí thực tế trên thị trường.

Thứ tư, kết quả tài chính ghi nhận hiệu quả tích cực khi doanh thu phí định giá tăng 59,3% (từ 3,86 tỷ đồng năm 2010 lên 6,15 tỷ đồng năm 2012). Lợi nhuận sau thuế của công ty tăng trưởng 54,67% trong năm 2011 và tiếp tục tăng 35,95% trong năm 2012 nhờ chính sách hạ hạn mức tài sản chuyển giao từ 1,5 tỷ đồng xuống 1 tỷ đồng.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân căn bản của sự tăng trưởng hồ sơ xuất phát từ việc hoàn thiện quy trình 3 bước: tiếp nhận hồ sơ, khảo sát định giá trực tiếp, và kiểm soát phê duyệt phát hành chứng thư. Tuy nhiên, việc thiếu một hệ sinh thái dữ liệu số tập trung khiến các chuyên viên mất nhiều thời gian thu thập thông tin so sánh trong giới hạn 6 tháng theo quy định.

So sánh với các nghiên cứu cùng ngành, thực trạng định giá tại VIBAMC phản ánh đúng bức tranh chung của hệ thống ngân hàng Việt Nam giai đoạn 2010-2012, khi thị trường bất động sản trầm lắng và biên độ rủi ro thanh khoản tăng cao. Việc công ty đưa bảng dự báo giảm giá thị trường và thời hạn thanh khoản vào báo cáo định giá là bước tiến vượt trội so với các đơn vị định giá độc lập bên ngoài.

Toàn bộ dữ liệu kết quả nghiên cứu được trực quan hóa thông qua bảng ma trận độ tin cậy thông tin giao dịch và biểu đồ cột thể hiện sự tăng trưởng song hành giữa số lượng hồ sơ (từ 2.654 lên 4.196 hồ sơ) và phí thu được (từ 3,86 lên 6,15 tỷ đồng). Đồ thị này minh chứng rõ nét cho năng suất lao động gia tăng của đội ngũ chuyên viên khi bộ máy tổ chức đi vào ổn định.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, xây dựng cơ sở dữ liệu giá bất động sản tập trung. Ban Lãnh đạo và Phòng Định giá tài sản VIBAMC cần số hóa 100% dữ liệu khảo sát lịch sử, hướng tới mục tiêu rút ngắn 30% thời gian tìm kiếm tài sản so sánh và giảm chi phí khảo sát trực tiếp, hoàn thành triển khai trong vòng 12 tháng kể từ quý IV/2013.

Thứ hai, chuẩn hóa biên độ điều chỉnh trong phương pháp so sánh trực tiếp. Hội đồng Thẩm định VIBAMC cần thiết lập quy chế khống chế tổng mức điều chỉnh gộp không vượt quá 30% và mức điều chỉnh thuần không quá 15% giá trị tài sản, áp dụng ngay cho toàn bộ các khoản vay thế chấp mới từ đầu năm 2014 nhằm hạn chế tối đa sai lệch chủ quan của thẩm định viên.

Thứ ba, cải tiến phương pháp chi phí và phương pháp xác định tỷ lệ chất lượng còn lại. Chuyên viên định giá cần phối hợp đánh giá đa chiều giữa hao mòn vật chất, hao mòn chức năng và hao mòn ngoại cảnh, thay vì áp dụng máy móc công thức tỷ lệ thời gian quy định tại Thông tư 203/2009/TT-BTC. Đích đến là giảm tỷ lệ sai lệch định giá công trình xuống dưới mức 5% trước năm 2015.

Thứ tư, nâng cao năng lực chuyên môn và tỷ lệ thẩm định viên có thẻ hành nghề. Phòng Tổ chức Hành chính VIBAMC cần đặt chỉ tiêu bồi dưỡng để nâng số lượng nhân sự sở hữu Thẻ Thẩm định viên về giá của Bộ Tài chính từ 1 người (chiếm khoảng 5,9% nhân sự năm 2012) lên tối thiểu 5 người (đạt trên 30% phòng ban) trong lộ trình 24 tháng.

Thứ năm, kiến nghị Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước hoàn thiện khung khổ pháp lý định giá tài sản bảo đảm. Cơ quan quản lý cần định kỳ cập nhật suất vốn đầu tư xây dựng sát với thị trường và ban hành hướng dẫn chi tiết về quản trị rủi ro định giá cho các công ty AMC trực thuộc ngân hàng thương mại.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nhóm chuyên viên định giá tại các công ty AMC và tổ chức tín dụng: Luận văn cung cấp cẩm nang thực hành chi tiết với bảng chỉ tiêu điều chỉnh tỷ lệ phần trăm và số tiền tuyệt đối, giúp chuyên viên xử lý chính xác các bộ hồ sơ nhà đất phức tạp trong vòng 24 đến 48 giờ làm việc.

Cán bộ quản trị rủi ro tín dụng ngân hàng: Nghiên cứu cung cấp góc nhìn sâu sắc về các kẽ hở định giá tài sản thế chấp, giúp bộ phận tái thẩm định thiết lập tỷ lệ cho vay an toàn (LTV) từ 60% đến 70% giá trị định giá thực tế, ngăn ngừa nguy cơ phát sinh nợ xấu.

Học viên cao học, sinh viên chuyên ngành Thẩm định giá và Tài chính - Ngân hàng: Công trình là tài liệu tham khảo học thuật giá trị, kết hợp hài hòa giữa lý luận định giá kinh điển và tình huống thực tế qua 10.670 hồ sơ thẩm định giá doanh nghiệp thực chứng.

Cơ quan quản lý nhà nước và nhà hoạch định chính sách: Luận văn cung cấp bằng chứng thực tiễn về những vướng mắc của cơ chế giá bồi thường nhà nước, đóng góp cơ sở dữ liệu quan trọng cho việc sửa đổi Luật Đất đai và Luật Giá.

Câu hỏi thường gặp

Phương pháp định giá nào được áp dụng phổ biến nhất tại VIBAMC và lý do? Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng trong hơn 85% trường hợp vì phù hợp với bất động sản có tính đồng nhất cao như đất ở và nhà phố. Phương pháp này phản ánh khách quan cung cầu thị trường và có độ tin cậy từ 75% đến 95% đối với các giao dịch chính chủ.

Khung thời gian thu thập thông tin tài sản so sánh được quy định như thế nào? Theo Quyết định 1203/2012/QĐ-VIB, thời gian thu thập thông tin không quá 6 tháng tính đến thời điểm định giá. Đối với bất động sản định kỳ định giá lại hoặc tài sản bổ sung có tính thanh khoản thấp, thời hạn thu thập thông tin được nới lỏng tối đa không quá 12 tháng.

Điểm nghẽn lớn nhất trong việc áp dụng phương pháp chi phí tại VIBAMC là gì? Hạn chế lớn nhất là việc tính toán chất lượng còn lại thuần túy theo tỷ lệ thời gian cơ học và áp dụng đơn giá bồi thường nhà nước. Điều này dẫn đến sự chênh lệch giá trị từ 15% đến 25% so với chi phí xây dựng thực tế ngoài thị trường.

Việc hạ hạn mức định giá tài sản chuyển về AMC mang lại tác động gì? Khi hạ hạn mức tiếp nhận từ 1,5 tỷ đồng (năm 2010) xuống 1 tỷ đồng (năm 2011-2012) và dự kiến 500 triệu đồng (năm 2013), số lượng hồ sơ xử lý đã tăng 58,1%, giúp phí định giá tăng từ 3,86 tỷ lên 6,15 tỷ đồng, đồng thời tăng cường kiểm soát rủi ro tập trung.

Luận văn đóng góp giải pháp gì để kiểm soát rủi ro khi thị trường bất động sản giảm giá? Luận văn đề xuất áp dụng bảng tiêu chí dự báo xu hướng giảm giá và thời gian thanh khoản theo các mốc 6 tháng và 12 tháng, giúp ngân hàng chủ động chiết khấu giá trị tài sản bảo đảm từ 10% đến 20% khi quyết định cấp tín dụng.

Kết luận

• Hệ thống hóa toàn diện 5 nguyên tắc định giá và 4 phương pháp định giá bất động sản trong điều kiện kinh tế thị trường.
• Đánh giá thực chứng 10.670 hồ sơ định giá tài sản bảo đảm tại VIBAMC giai đoạn 2010-2012 với doanh thu phí đạt 6,15 tỷ đồng.
• Nhận diện chính xác các rào cản kỹ thuật trong việc xác định khấu hao tài sản và độ trễ thông tin giao dịch thị trường.
• Đề xuất mô hình giải pháp 4 trọng tâm bao gồm số hóa dữ liệu, siết chặt biên độ điều chỉnh, cải tiến phương pháp chi phí và nâng chuẩn nhân sự.
• Thiết lập lộ trình thực thi giai đoạn 2013-2015 nhằm tối ưu hóa 30% thời gian xử lý hồ sơ và bảo đảm an toàn tín dụng tối đa.

Các tổ chức tín dụng và công ty quản lý tài sản cần khẩn trương áp dụng bộ giải pháp chuẩn hóa quy trình định giá để nâng cao năng lực cạnh tranh và giảm thiểu rủi ro nợ xấu trong chu kỳ kinh tế mới.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Lý luận cơ bản về định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường. Chương 2: Thực trạng quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng Quốc tế. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại VIBAMC. Nhân đây, em xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo Công ty VIBAMC, các anh chị trong phòng Định giá tài sản đã giúp đỡ em trong quá trình thực tập, cung cấp tài liệu, hướng dẫn khảo sát thực tế.

Em xin cảm ơn ThS. Nguyễn Văn Tâm và các thầy cô bộ môn Định giá tài sản đã tận tình chỉ bảo để em hoàn thành bài luận văn này. Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp 4 GVHD: ThS. Nguyễn Văn Tâm CHƢƠNG 1 LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƢỜNG 1.

Tổng quan về bất động sản và thị trƣờng bất động sản 1. Bất động sản 1. Khái niệm bất động sản Từ trước đến nay, khi nhắc đến bất động sản, chúng ta thường nghĩ ngay đến đất, nhà và những tài sản cố định có giá trị lớn. Tuy nhiên, khái niệm bất động sản là gì thì cho đến nay vẫn tồn tạinhiều quan điểm khác nhau.

Dưới đây có thể chỉ ra một số khái niệm về bất động sản: Khái niệm thứ nhất: Bất động sản bao gồm: 1, Đất 2, Nhà và các công trình khác xây trên đất. Khái niệm này đã chỉ ra được bất động sản bao gồm hai thành phần chủ yếu là đất và nhà. Tuy nhiên, khái niệm các công trình khác xây trên đất còn chưa được rõ ràng, bất động sản chỉ bao gồm hai thành phần trên đây là chưa đầy đủ. Khái niệm thứ hai: Theo Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2005 thì bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: 1,Đất đai; 2, Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; 3, Các tài sản khác gắn liền với đất đai; 4, Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp 5 GVHD: ThS. Nguyễn Văn Tâm Khái niệm thứ hai đã nêu lên đầy đủ các thành phần thuộc về bất động sản, tuy nhiên dưới dạng liệt kê, do đó không thấy được đặc tính để quyết định một tài sản là bất động sản, mặt khác, việc liệt kê có thể không nêu được hết các loại tài sản là bất động sản. Khái niệm thứ ba: Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC thì bất động sản là: 1, Đất đai; 2, Tất cả mọi thứ gắn vững chắc lâu dài với đất đai. Khái niệm này đã chỉ ra được đặc tính cơ bản của bất động sản.

Do đó, có thể phân biệt được những tài sản nào là bất động sản dựa vào đặc tính quan trọng đó. Như vậy, có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm bất động sản. Tuy nhiên, dù theo quan điểm nào đi nữa, ta có thể thấy đều có những điểm chung giữa các khái niệm đó. Theo đó: “Bất động sản được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất.

Đặc tính cơ bản để phân biệt với các tài sản khác là tính cố định, khó có thể di dời, việc di dời phải đảm bảo tính chất, công năng, hình thái không thay đổi. Bất động sản thường tồn tại lâu dài, có thể đo lường bằng giá trị nhất định, là tài sản quý giá của mọi cá nhân, gia đình và toàn xã hội. Đặc điểm chủ yếu của bất động sản Bất động sản là một tài sản đặc biệt nên ngoài những đặc điểm thông thường của một tài sản thì bất động sản còn có những đặc điểm sau: Thứ nhất, bất động sản có tính cố định về vị trí. Do tính cố định về mặt địa lý của đất đai nên bất động sản là một tài sản đặc biệt, không có khả năng di dời, vị trí của từng bất động sản là duy nhất, được xác định bởi một tọa độ nhất định.

Đây là điểm khác biệt cơ bản và rõ nét nhất để phân biệt bất động sản với các loại tài sản khác. Cũng do Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp 6 GVHD: ThS. Nguyễn Văn Tâm đặc tính này nên không thể di chuyển bất động sản từ nơi thừa sang nơi thiếu, vì vậy trong ngắn hạn, khi xảy ra mất cân đối cung cầu về một loại bất động sản nào đó thì khó có thể điều chỉnh kịp thời. Đồng thời, giá trị của bất động sản cũng bị ảnh hưởng rất lớn bởi vị trí, môi trường chung quanh.

Thứ hai, bất động sản có tính bền vững. Bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế và kỹ thuật lâu dài. Đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm, hàng nghìn năm; còn đối với đất đai, sự tồn tại hầu như là vĩnh viễn. Thứ ba, bất động sản có tính khác biệt.

Thông thường không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống hệt nhau. Chúng khác biệt nhau trước hết là về vị trí, cảnh quan, môi trường xung quanh, quy mô diện tích, hình dáng,… Tiếp nữa, do sở thích cá nhân và điều kiện tài chính của từng người khác nhau nên các công trình xây dựng trên đất cũng khác nhau về kết cấu, kiến trúc, trang trí nội thất,… Thứ tư, bất động sản có tính khan hiếm. Diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn so với sự phát triển của dân số. Do vậy, về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên.

Mặt khác, do những quy định của Nhà nước về quy hoạch, sử dụng đất đai, mật độ xây dựng, tầng cao cho phép dẫn đến nguồn cung bất động sản lại càng có hạn. Thứ năm, bất động sản thường có giá trị lớn. Bất động sản là một tài sản đầu tư, giá trị của nó thường rất lớn do giá trị đất đai và chi phí xây dựng công trình trên đất đều cao. Do vậy, bất động sản có thể được xem như một phương tiện cất trữ của cải quan trọng bên cạnh mục đích sử dụng để ở, làm kinh doanh.

Thứ sáu, bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau. Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp 7 GVHD: ThS. Nguyễn Văn Tâm Các bất động sản thường có tác động qua lại với nhau, ảnh hưởng đến giá trị của nhau. Ví dụ như bất động sản là một khu công nghiệp lớn khi đưa vào hoạt động sẽ ảnh hưởng đến cầu về nhà ở trong vùng lân cận, cũng như cảnh quan môi trường xung quanh, dẫn đến ảnh hưởng đến giá trị của các bất động sản lân cận.

Thứ bảy,bất động sản thường chịu ảnh hưởng của văn hóa – xã hội. Các bất động sản không chỉ có tác động qua lại với nhau mà còn cùng chịu ảnh hưởng bởi sự tác động của văn hóa – xã hội chung trong khu vực, cũng như những chính sách phát triển văn hóa – xã hội của Nhà nước, địa phương. Thứ tám, bất động sản chịu sự quản lý của Nhà nước. Do đất đai là sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, cùng với các chủ trương phát triển kinh tế – xã hội của từng địa phương trong từng thời kỳ mà Nhà nước đã ban hành những chính sách, quy định khác nhau dưới dạng các văn bản luật về bất động sản.

Các chính sách này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản. Phân loại bất động sản  Theo đặc tính vật chất, bất động sản gồm có:  Đất đai: - Nhóm đất nông nghiệp: đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất,… - Nhóm đất phi nông nghiệp: đất ở; đất xây dựng công trình sự nghiệp,. - Nhóm đất chưa sử dụng: chưa xác định được mục đích sử dụng.  Các công trình kiến trúc và tài sản gắn liền với đất: - Nhà cửa xây dựng cố định, không thể di dời.

- Các tài sản gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng: điều hòa, thang máy, chống trộm tự động,… Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp 8 GVHD: ThS. Nguyễn Văn Tâm - Các công trình hạ tầng kĩ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống điện lưới, điện thoại, ăng ten và cáp truyền hình, hệ thống lọc và cấp thoát nước, hệ thống khí gas, hệ thống cứu hỏa,…  Các tài sản khác gắn liền với đất đai:cánh đồng làm muối,…  Theo mục đích sử dụng, bất động sản gồm có:  Bất động sản đầu tƣ xây dựng, bao gồm: Nhà ở, nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, xã hội), trụ sở làm việc,… Trong đó, nhóm bất động sản nhà đất là nhómcơ bản, chiếm hầu hết các giao dịch trên thị trường.  Bất động sản không đầu tƣ xây dựng: Chủ yếu là đất nông nghiệp, bao gồm: các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng…  Bất động sản đặc biệt: Là những bất động sản như: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,… Đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Quyền của chủ thể đối với bất động sản Những loại phổ biến nhất đối với bất động sản là:  Đối với đất đai - Sở hữu vĩnh viễn: quyền sở hữu đất đai được công nhận bằng giấy chứng nhận quyền sở hữu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

- Thuê theo hợp đồng: thuê theo hợp đồng ngắn hạn, dài hạn hoặc vô thời hạn. - Quyền sử dụng đất: quyền được Nhà nước cho phép sử dụng đất đai gắn với một mục đích sử dụng nhất định. Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp 9 GVHD: ThS. Nguyễn Văn Tâm Đối với nước ta, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không công nhận quyền sở hữu, chỉ công nhận quyền sử dụng đất.