Hoàn thiện qui trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty tnhh một thành viên quản lí nợ và khai thác tài sản ngân hàng thương mại cổ phẩn quốc tế việt nam

Khám phá qui trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty TNHH một thành viên quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng thương mại cổ phần quốc tế Việt Nam.

• Tác giả: Đoàn Thị Tuyết Nhung
• Người hướng dẫn: ThS. Nguyễn Văn Tâm
• Trường học: Học viện Ngân hàng
• Chuyên ngành: Định giá tài sản
• Đề tài: Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam
• Loại tài liệu: luận văn tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2013
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG
• 1.1. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản
• 1.1.1. Bất động sản
• 1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
• 1.1.2. Cơ sở giá trị của định giá bất động sản
• 1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
• 1.1.4. Các nguyên tắc định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường
• 1.1.5. Vai trò của định giá bất động sản
• 1.1.5.1. Trong nền kinh tế thị trường
• 1.1.5.2. Trong hoạt động tín dụng
• 1.1.6. Các phương pháp định giá bất động sản được áp dụng hiện nay
• 1.1.6.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
• 1.1.6.2. Phương pháp chi phí
• 1.1.6.3. Phương pháp thu nhập
• 1.1.6.4. Phương pháp thặng dư
• 1.1.7. Quy trình định giá bất động sản
• 1.1.8. Một số nét về hoạt động định giá tài sản trên thế giới
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH, PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN – NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM (VIBAMC)
• 2.1. Giới thiệu về Công ty VIBAMC và phòng Định giá tài sản
• 2.1.1. Giới thiệu về VIBAMC
• 2.1.2. Lĩnh vực kinh doanh của VIBAMC
• 2.1.3. Hình thức hoạt động của VIBAMC
• 2.1.4. Mô hình tổ chức và chức năng một số phòng ban của VIBAMC
• 2.2. Kết quả hoạt động 3 năm gần đây (2010 – 2012)
• 2.3. Thực trạng quy trình, phương pháp định giá bất động sản tại VIBAMC
• 2.3.1. Cơ sở của định giá bất động sản tại VIBAMC
• 2.3.2. Quy trình định giá bất động sản tại VIBAMC
• 2.3.3. Phương pháp định giá chủ yếu được sử dụng tại VIBAMC
• 2.3.4. Thực trạng vận dụng quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại VIBAMC qua một số ví dụ thực tế
• 2.3.5. Đánh giá chung về quy trình và các phương pháp định giá bất động sản tại VIBAMC
• 2.3.5.1. Về quy trình định giá
• 2.3.5.2. Về phương pháp định giá
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH, PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIBAMC
• 3.1. Định hướng phát triển của Công ty và nghiệp vụ định giá tại VIBAMC
• 3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá tại VIBAMC
• 3.2.1. Về quy trình định giá
• 3.2.2. Về phương pháp định giá
• 3.3. Một số kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản
• 3.3.1. Đối với cơ quan Nhà nước
• 3.3.2. Đối với Bộ Tài chính
• 3.3.3. Đối với VIBAMC

Tóm tắt

I. Tổng quan về quy trình định giá bất động sản tại VIBAMC

Quy trình định giá bất động sản tại VIBAMC đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản. Việc này không chỉ giúp ngân hàng đưa ra quyết định cho vay mà còn đảm bảo an toàn cho các khoản đầu tư. Định giá bất động sản là một hoạt động phức tạp, đòi hỏi sự chính xác và chuyên môn cao. VIBAMC đã xây dựng quy trình định giá bài bản, từ việc thu thập thông tin đến việc phân tích và đưa ra kết luận. Điều này giúp nâng cao độ tin cậy trong các giao dịch bất động sản.

1.1. Khái niệm và vai trò của định giá bất động sản

Định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị của tài sản bất động sản. Vai trò của nó không chỉ nằm ở việc hỗ trợ ngân hàng trong việc cho vay mà còn giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn. Định giá chính xác giúp giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận.

1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến quy trình định giá

Quy trình định giá bất động sản tại VIBAMC chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như vị trí, tình trạng pháp lý, và các yếu tố kinh tế xã hội. Những yếu tố này cần được phân tích kỹ lưỡng để đưa ra giá trị chính xác nhất cho tài sản.

II. Vấn đề và thách thức trong quy trình định giá bất động sản

Mặc dù VIBAMC đã có quy trình định giá rõ ràng, nhưng vẫn tồn tại nhiều thách thức. Các vấn đề như thiếu thông tin thị trường, sự biến động của giá cả và sự không đồng nhất của bất động sản gây khó khăn trong việc định giá chính xác. Những thách thức này cần được nhận diện và giải quyết để nâng cao hiệu quả của quy trình.

2.1. Thiếu thông tin và dữ liệu thị trường

Một trong những thách thức lớn nhất trong quy trình định giá là thiếu thông tin chính xác về thị trường. Việc này dẫn đến khó khăn trong việc so sánh và phân tích giá trị bất động sản. Cần có các nguồn dữ liệu đáng tin cậy để hỗ trợ quá trình định giá.

2.2. Biến động giá cả và ảnh hưởng của thị trường

Giá bất động sản thường xuyên biến động do nhiều yếu tố như tình hình kinh tế, chính sách của nhà nước và nhu cầu thị trường. Sự biến động này có thể ảnh hưởng đến độ chính xác của quy trình định giá, đòi hỏi các chuyên gia phải thường xuyên cập nhật thông tin.

III. Phương pháp định giá bất động sản tại VIBAMC

VIBAMC áp dụng nhiều phương pháp định giá khác nhau để đảm bảo tính chính xác và khách quan. Các phương pháp này bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập. Mỗi phương pháp có ưu điểm và nhược điểm riêng, và việc lựa chọn phương pháp phù hợp là rất quan trọng.

3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là một trong những phương pháp phổ biến nhất. Phương pháp này dựa trên việc so sánh giá trị của bất động sản với các bất động sản tương tự đã giao dịch trên thị trường. Điều này giúp xác định giá trị hợp lý cho tài sản.

3.2. Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí xác định giá trị bất động sản dựa trên chi phí xây dựng và phát triển tài sản. Phương pháp này thường được áp dụng cho các tài sản mới hoặc tài sản có giá trị xây dựng cao.

3.3. Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập được sử dụng để định giá các bất động sản cho thuê. Phương pháp này dựa trên khả năng sinh lời của tài sản, giúp xác định giá trị dựa trên dòng tiền mà tài sản có thể tạo ra.

IV. Ứng dụng thực tiễn quy trình định giá tại VIBAMC

Quy trình định giá bất động sản tại VIBAMC đã được áp dụng thành công trong nhiều dự án. Các kết quả định giá không chỉ giúp ngân hàng đưa ra quyết định cho vay mà còn hỗ trợ khách hàng trong việc đầu tư. Những ứng dụng thực tiễn này chứng minh tính hiệu quả của quy trình và phương pháp định giá.

4.1. Kết quả định giá trong các dự án thực tế

VIBAMC đã thực hiện định giá cho nhiều dự án bất động sản lớn, từ nhà ở đến các khu thương mại. Kết quả định giá đã giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận từ các khoản đầu tư.

4.2. Phản hồi từ khách hàng và đối tác

Khách hàng và đối tác đánh giá cao quy trình định giá của VIBAMC. Sự chính xác và minh bạch trong quy trình đã tạo dựng được niềm tin và sự hài lòng từ phía khách hàng.

V. Kết luận và hướng phát triển tương lai của quy trình định giá

Quy trình định giá bất động sản tại VIBAMC cần được hoàn thiện hơn nữa để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường. Việc áp dụng công nghệ mới và cải tiến quy trình sẽ giúp nâng cao độ chính xác và hiệu quả. Tương lai của quy trình định giá sẽ phụ thuộc vào khả năng thích ứng với những thay đổi của thị trường.

5.1. Định hướng phát triển quy trình định giá

VIBAMC cần tiếp tục cải tiến quy trình định giá bằng cách áp dụng công nghệ thông tin và các phần mềm chuyên dụng. Điều này sẽ giúp nâng cao hiệu quả và độ chính xác trong công tác định giá.

5.2. Tăng cường đào tạo và phát triển nguồn nhân lực

Đào tạo nhân viên về các phương pháp định giá mới và cập nhật thông tin thị trường là rất cần thiết. Việc này sẽ giúp nâng cao năng lực chuyên môn và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Lý luận cơ bản về định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường. Chương 2: Thực trạng quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng Quốc tế. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại VIBAMC. Nhân đây, em xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo Công ty VIBAMC, các anh chị trong phòng Định giá tài sản đã giúp đỡ em trong quá trình thực tập, cung cấp tài liệu, hướng dẫn khảo sát thực tế.

Em xin cảm ơn ThS. Nguyễn Văn Tâm và các thầy cô bộ môn Định giá tài sản đã tận tình chỉ bảo để em hoàn thành bài luận văn này. Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp 4 GVHD: ThS. Nguyễn Văn Tâm CHƢƠNG 1 LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƢỜNG 1.

Tổng quan về bất động sản và thị trƣờng bất động sản 1. Bất động sản 1. Khái niệm bất động sản Từ trước đến nay, khi nhắc đến bất động sản, chúng ta thường nghĩ ngay đến đất, nhà và những tài sản cố định có giá trị lớn. Tuy nhiên, khái niệm bất động sản là gì thì cho đến nay vẫn tồn tạinhiều quan điểm khác nhau.

Dưới đây có thể chỉ ra một số khái niệm về bất động sản: Khái niệm thứ nhất: Bất động sản bao gồm: 1, Đất 2, Nhà và các công trình khác xây trên đất. Khái niệm này đã chỉ ra được bất động sản bao gồm hai thành phần chủ yếu là đất và nhà. Tuy nhiên, khái niệm các công trình khác xây trên đất còn chưa được rõ ràng, bất động sản chỉ bao gồm hai thành phần trên đây là chưa đầy đủ. Khái niệm thứ hai: Theo Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2005 thì bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: 1,Đất đai; 2, Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; 3, Các tài sản khác gắn liền với đất đai; 4, Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp 5 GVHD: ThS. Nguyễn Văn Tâm Khái niệm thứ hai đã nêu lên đầy đủ các thành phần thuộc về bất động sản, tuy nhiên dưới dạng liệt kê, do đó không thấy được đặc tính để quyết định một tài sản là bất động sản, mặt khác, việc liệt kê có thể không nêu được hết các loại tài sản là bất động sản. Khái niệm thứ ba: Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC thì bất động sản là: 1, Đất đai; 2, Tất cả mọi thứ gắn vững chắc lâu dài với đất đai. Khái niệm này đã chỉ ra được đặc tính cơ bản của bất động sản.

Do đó, có thể phân biệt được những tài sản nào là bất động sản dựa vào đặc tính quan trọng đó. Như vậy, có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm bất động sản. Tuy nhiên, dù theo quan điểm nào đi nữa, ta có thể thấy đều có những điểm chung giữa các khái niệm đó. Theo đó: “Bất động sản được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất.

Đặc tính cơ bản để phân biệt với các tài sản khác là tính cố định, khó có thể di dời, việc di dời phải đảm bảo tính chất, công năng, hình thái không thay đổi. Bất động sản thường tồn tại lâu dài, có thể đo lường bằng giá trị nhất định, là tài sản quý giá của mọi cá nhân, gia đình và toàn xã hội. Đặc điểm chủ yếu của bất động sản Bất động sản là một tài sản đặc biệt nên ngoài những đặc điểm thông thường của một tài sản thì bất động sản còn có những đặc điểm sau: Thứ nhất, bất động sản có tính cố định về vị trí. Do tính cố định về mặt địa lý của đất đai nên bất động sản là một tài sản đặc biệt, không có khả năng di dời, vị trí của từng bất động sản là duy nhất, được xác định bởi một tọa độ nhất định.

Đây là điểm khác biệt cơ bản và rõ nét nhất để phân biệt bất động sản với các loại tài sản khác. Cũng do Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp 6 GVHD: ThS. Nguyễn Văn Tâm đặc tính này nên không thể di chuyển bất động sản từ nơi thừa sang nơi thiếu, vì vậy trong ngắn hạn, khi xảy ra mất cân đối cung cầu về một loại bất động sản nào đó thì khó có thể điều chỉnh kịp thời. Đồng thời, giá trị của bất động sản cũng bị ảnh hưởng rất lớn bởi vị trí, môi trường chung quanh.

Thứ hai, bất động sản có tính bền vững. Bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế và kỹ thuật lâu dài. Đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm, hàng nghìn năm; còn đối với đất đai, sự tồn tại hầu như là vĩnh viễn. Thứ ba, bất động sản có tính khác biệt.

Thông thường không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống hệt nhau. Chúng khác biệt nhau trước hết là về vị trí, cảnh quan, môi trường xung quanh, quy mô diện tích, hình dáng,… Tiếp nữa, do sở thích cá nhân và điều kiện tài chính của từng người khác nhau nên các công trình xây dựng trên đất cũng khác nhau về kết cấu, kiến trúc, trang trí nội thất,… Thứ tư, bất động sản có tính khan hiếm. Diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn so với sự phát triển của dân số. Do vậy, về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên.

Mặt khác, do những quy định của Nhà nước về quy hoạch, sử dụng đất đai, mật độ xây dựng, tầng cao cho phép dẫn đến nguồn cung bất động sản lại càng có hạn. Thứ năm, bất động sản thường có giá trị lớn. Bất động sản là một tài sản đầu tư, giá trị của nó thường rất lớn do giá trị đất đai và chi phí xây dựng công trình trên đất đều cao. Do vậy, bất động sản có thể được xem như một phương tiện cất trữ của cải quan trọng bên cạnh mục đích sử dụng để ở, làm kinh doanh.

Thứ sáu, bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau. Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp 7 GVHD: ThS. Nguyễn Văn Tâm Các bất động sản thường có tác động qua lại với nhau, ảnh hưởng đến giá trị của nhau. Ví dụ như bất động sản là một khu công nghiệp lớn khi đưa vào hoạt động sẽ ảnh hưởng đến cầu về nhà ở trong vùng lân cận, cũng như cảnh quan môi trường xung quanh, dẫn đến ảnh hưởng đến giá trị của các bất động sản lân cận.

Thứ bảy,bất động sản thường chịu ảnh hưởng của văn hóa – xã hội. Các bất động sản không chỉ có tác động qua lại với nhau mà còn cùng chịu ảnh hưởng bởi sự tác động của văn hóa – xã hội chung trong khu vực, cũng như những chính sách phát triển văn hóa – xã hội của Nhà nước, địa phương. Thứ tám, bất động sản chịu sự quản lý của Nhà nước. Do đất đai là sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, cùng với các chủ trương phát triển kinh tế – xã hội của từng địa phương trong từng thời kỳ mà Nhà nước đã ban hành những chính sách, quy định khác nhau dưới dạng các văn bản luật về bất động sản.

Các chính sách này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản. Phân loại bất động sản  Theo đặc tính vật chất, bất động sản gồm có:  Đất đai: - Nhóm đất nông nghiệp: đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất,… - Nhóm đất phi nông nghiệp: đất ở; đất xây dựng công trình sự nghiệp,. - Nhóm đất chưa sử dụng: chưa xác định được mục đích sử dụng.  Các công trình kiến trúc và tài sản gắn liền với đất: - Nhà cửa xây dựng cố định, không thể di dời.

- Các tài sản gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng: điều hòa, thang máy, chống trộm tự động,… Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp 8 GVHD: ThS. Nguyễn Văn Tâm - Các công trình hạ tầng kĩ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống điện lưới, điện thoại, ăng ten và cáp truyền hình, hệ thống lọc và cấp thoát nước, hệ thống khí gas, hệ thống cứu hỏa,…  Các tài sản khác gắn liền với đất đai:cánh đồng làm muối,…  Theo mục đích sử dụng, bất động sản gồm có:  Bất động sản đầu tƣ xây dựng, bao gồm: Nhà ở, nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, xã hội), trụ sở làm việc,… Trong đó, nhóm bất động sản nhà đất là nhómcơ bản, chiếm hầu hết các giao dịch trên thị trường.  Bất động sản không đầu tƣ xây dựng: Chủ yếu là đất nông nghiệp, bao gồm: các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng…  Bất động sản đặc biệt: Là những bất động sản như: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,… Đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Quyền của chủ thể đối với bất động sản Những loại phổ biến nhất đối với bất động sản là:  Đối với đất đai - Sở hữu vĩnh viễn: quyền sở hữu đất đai được công nhận bằng giấy chứng nhận quyền sở hữu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

- Thuê theo hợp đồng: thuê theo hợp đồng ngắn hạn, dài hạn hoặc vô thời hạn. - Quyền sử dụng đất: quyền được Nhà nước cho phép sử dụng đất đai gắn với một mục đích sử dụng nhất định. Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D – K12 Luận văn tốt nghiệp 9 GVHD: ThS. Nguyễn Văn Tâm Đối với nước ta, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không công nhận quyền sở hữu, chỉ công nhận quyền sử dụng đất.